物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理ppt課件(編輯修改稿)
2025-02-06 02:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 修和更新、改造，不得挪作他用 。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金的管理與使用等內(nèi)容進(jìn)行約定。3 資金的繳交主體n 從全國(guó)范圍看，各地對(duì)專項(xiàng)物業(yè)維修資金繳交責(zé)任主體的規(guī)定不盡相同。有的地方規(guī)定由建設(shè)單位交，有的地方規(guī)定由買受人交。本來，由誰繳交專項(xiàng)維修資金，應(yīng)看誰享受了維修的益處，誰當(dāng)承擔(dān)維修的責(zé)任與義務(wù)。n 已出售或在售物業(yè)的專項(xiàng)維修資金不應(yīng)由發(fā)展商交納（除非有未售出部分），而應(yīng)由分散的小業(yè)主繳納。n 發(fā)展商要負(fù)的應(yīng)是由于房屋設(shè)計(jì)、施工、安裝等質(zhì)量問題的維修責(zé)任，即發(fā)展商應(yīng)當(dāng)按有關(guān)法規(guī)對(duì)售出物業(yè)承擔(dān)一定時(shí)期的質(zhì)量保修責(zé)任。n 現(xiàn)在不少地方立法規(guī)定要發(fā)展商在出售物業(yè)時(shí)，按房?jī)r(jià)或成本價(jià)的一定比例一次性繳交一筆專項(xiàng)維修資金，有其不合理之處。立法直接規(guī)定由購(gòu)房人交納更為明晰合理。n 不管是由發(fā)展商交還是由小業(yè)主交，都有一個(gè)如何保證按時(shí)足額交繳的問題。4 資金的籌集n 第一次籌集 商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)專項(xiàng)維修資金繳交約定。n 購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款 2％～ 3％的比例繳交專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，不計(jì)入住宅銷售收入。n 收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。n 續(xù)籌n 由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主大會(huì)研究決定，業(yè)主按占有的物業(yè)建筑面積的比例繳交。5 資金的代管 n 存入銀行專門賬戶 現(xiàn)在，各地通行的做法是在商品房銷售時(shí)或在辦理房產(chǎn)證時(shí)由銷售單位將代收的專項(xiàng)維修資金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管，或由買受人直接將個(gè)人承擔(dān)部分存入主管部門指定的國(guó)有商業(yè)銀行專門賬戶（有分戶卡，只能用于交費(fèi)、查詢），?？顚Ｓ?。并 規(guī)定專項(xiàng)維修資金閑置時(shí)，除可用于購(gòu)買國(guó)債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用 。專項(xiàng)維修資金自存入專戶之日起按規(guī)定計(jì)息，利息凈收益轉(zhuǎn)作維修資金滾存使用和管理。n 接管專項(xiàng)維修資金n 按照建設(shè)部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第 10條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)其同意，房地產(chǎn)行政主管部門將專項(xiàng)維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管；按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第32條規(guī)定，是發(fā)展商在向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，一次性劃撥給業(yè)主委員會(huì)。這兩種規(guī)定均已與《物業(yè)管理?xiàng)l例》相抵觸，應(yīng)修改為交由業(yè)主大會(huì)監(jiān)管。五 綜合服務(wù)與多種經(jīng)營(yíng)收費(fèi)第 三節(jié) 物業(yè)管理收費(fèi)的管理及糾紛解決 一 物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)形式二 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成三 物業(yè) 管理 費(fèi)的測(cè)算四 物業(yè)收費(fèi)管理五 物業(yè) 管理 收費(fèi)糾紛的解決一 物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)形式 （一）包干制n 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括 物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn) 。n 目前包干制在普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中用得較多。（二）酬金制n 酬金制是指在 預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出 ，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。n 以酬金制方式核算物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，應(yīng)按該物業(yè)的硬件條件及服務(wù)方式、內(nèi)容作出年度支出預(yù)算，再加上物業(yè)管理企業(yè)的酬金，按建筑面積分
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