08年4月青島市住宅地產(chǎn)指數(shù)報(bào)告(doc16)(編輯修改稿)
2025-02-04 19:20 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的商品房擱置一邊，去選擇單價(jià)便宜很多、戶型又比較小的政策房。眾多項(xiàng)目使選擇的余地比較大，所以對(duì)商品房的沖擊更加明顯。而且不僅表現(xiàn)在影響市區(qū)商品房上，對(duì)郊區(qū)也形成重大影響。當(dāng)市北區(qū)的政策房的價(jià)格與城陽(yáng)商品房的價(jià)格差不多的時(shí)候，大家的購(gòu)買心理會(huì)受到影響。在目前局勢(shì)不定、郊區(qū)供應(yīng)巨大而價(jià)格又比較高的情況下， 投資者選擇持幣待購(gòu)的決心要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過(guò)市區(qū)的自住者。所以郊區(qū)遇冷就很正常了。而 07 年地產(chǎn)上市地產(chǎn)企業(yè)的公告平均毛利接近 40%，更讓人覺(jué)得有降價(jià)的空間。 4 月郊區(qū)樓市從各區(qū)市排名來(lái)看，表現(xiàn)普遍不好，六個(gè)區(qū)市中只有黃島區(qū)比上月出現(xiàn)增長(zhǎng)，其他表現(xiàn)都是下滑。城陽(yáng)區(qū)矮子里選將，以僅僅 329 套就成為冠軍。黃島區(qū)成交量有所上升，以 306 套列第二，算是表現(xiàn)尚可。前幾個(gè)月一直表現(xiàn)較好的嶗山區(qū)本月只成交 280 套，差強(qiáng)人意。平度和萊西都以 200 套的成績(jī)并列第四，膠南依然排在最后，而且只有 143 套。整體來(lái)看，各個(gè)區(qū)域與市場(chǎng)供應(yīng)相比，都 給開發(fā)商以巨大銷售壓力。而且郊區(qū)土地出讓頻繁，未來(lái)的供應(yīng)將更大。 市場(chǎng)持幣待購(gòu)現(xiàn)象依然嚴(yán)重 小戶型出現(xiàn)熱銷 在整體的商品房銷售都出現(xiàn)冷清的時(shí)候，婚房等剛性需求就成為最能支撐市場(chǎng)的力量。 而當(dāng)樓盤單價(jià)越來(lái)越高讓購(gòu)房者難以承受的時(shí)候，總價(jià)較低的小戶型就成為年輕人的首選。所以我們看到，遵守 90/70 政策的樓盤都得到了好的結(jié)果。比如基本上全是 90 平以下戶型的百通馨苑 7 區(qū)本月奪得商品房冠軍，以 80 多平兩房為主的青建尚東區(qū)成為亞軍，就是城陽(yáng)剛開盤的林溪美地，也靠小戶型拿下區(qū)域冠軍。這些表現(xiàn)足以讓那些熱衷于大戶型的開發(fā) 商羨慕不已了，政府的硬性規(guī)定沒(méi)有起到作用，但現(xiàn)在市場(chǎng)這個(gè)看不見的手來(lái)發(fā)揮作用了！ 居了解，市區(qū)商品房將有更多的小戶型上市。比如本月定名的四方金色城品項(xiàng)目就是以 75 平的套二和 90 平的套三為主，開創(chuàng)市區(qū)高層小戶型的典范，相信秋天上市會(huì)受到市場(chǎng)熱捧。 市區(qū)土地出讓頻繁 買賣雙方繼續(xù)博弈 而本月最大的看點(diǎn)是土地出讓比較多，使得未來(lái)樓盤供應(yīng)巨大的情況也已經(jīng)開始顯現(xiàn)，本月完成招標(biāo)的的建筑面積 70 萬(wàn)平的文昌閣村改造、 120 萬(wàn)平的下王埠村改造、 24 萬(wàn)平的尤家村改造等 3 個(gè)城中村改造項(xiàng)目也已經(jīng)開始運(yùn)作，三個(gè)項(xiàng)目總建筑面積超 過(guò) 210 萬(wàn)平米。尤其是前兩者與百通馨苑、綠城理想之城等連成一片，造就了供應(yīng)總面積超過(guò) 500 萬(wàn)平的金水路板塊，使未來(lái)該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力大大增加。 本月 15 日的土地出讓還造就了臺(tái)灣路 6 號(hào)樓面地價(jià) 14300 元的新地王，與全國(guó)眾多地塊流拍的大局勢(shì)不同，可以看出，本地開發(fā)商對(duì)市區(qū)開發(fā)的未來(lái)前景信心比較足，尤其是沿海一線，也不斷傳來(lái)新高價(jià)樓盤要問(wèn)世的消息。但與此形勢(shì)不同的是，本月海邊幾個(gè)高端樓盤的價(jià)格均有較大下滑，下一步如何走還是難以判斷。 在這樣的情況下，很多原本計(jì)劃開盤的樓盤尤其是大盤繼續(xù)選擇延后開盤的策略，以免落入定 價(jià)陷阱。而更多的已經(jīng)在銷售中的開發(fā)商則是選擇了與市場(chǎng)僵持，目前雖然有個(gè)別樓盤有特價(jià)動(dòng)作，但還沒(méi)有形成大的價(jià)格變動(dòng)事件，整體延續(xù)了 3 月的僵持局面。 各區(qū)及項(xiàng)目交易量分析： 城陽(yáng)區(qū)林溪美地開盤熱 嶗山區(qū)青建尚東再稱雄 城陽(yáng)區(qū)自去年 7 月份住宅成交量開始出現(xiàn)井噴，一直到今年 1 月成交 629 套，都維持在每月 600 套以上，可謂持續(xù)火熱。 2 月只成交 183套，出現(xiàn)大幅度下滑。 3 月出現(xiàn)恢復(fù)跡象，成交 383 套，本月又出現(xiàn)下滑，只成交了 327 套。比上月下降 56 套，總銷售面積 35366 平米，環(huán)比下降 6354 平米。套均面積 平，與上月持平。 本月冠軍由 4 月剛剛開盤的位于城區(qū)北部學(xué)府板塊的新盤林溪美地奪得，成交 47 套，但也沒(méi)有超過(guò) 50 套。此盤最大的優(yōu)勢(shì)就
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