特定目的稅及其會計處理(編輯修改稿)
2025-02-04 18:39 本頁面
【文章內容簡介】 ②納稅人以預售方式轉讓房地產的，對在辦理結算和 轉交手續(xù)前就取得的收入，稅務機關也可以預征土地增值 稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當 地情況制定。 凡采用預征方法征收土地增值稅的，在該項目全部竣 工辦理清算時，都需要對土地增值稅進行清算，根據應征 稅額和已征稅額進行結算，多退少補。 土地增值稅稅制要素 2）納稅期限 納稅人應于轉讓房地產合同簽訂之日起 7日內到房地產 所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房 屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓和房產買賣 合同、房地產評估報告以及其他與轉讓房地產有關的資 料。 3）納稅地點 土地增值稅的納稅地點為房地產所在地 (即房地產坐落地 )主管稅務機關。如果納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或 兩個以上地區(qū)的，應按房地產所在地分別申報納稅。 土地增值稅會計處理 ? 土地增值稅的計算 ?土地增值稅 的會計處理 土地增值稅會計處理 ?土地增值稅的計算 1）計稅依據的確定 土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所得的增值 額 ， 即納稅人轉讓房地產的收入額減除稅法規(guī)定的扣除項 目金額后的余額 。 （ 1） 收入額的確定 納稅人轉讓房地產所取得的收入 ， 是指包括貨幣收入 、 實 物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益 ， 不 允許從中減除任何成本費用 。 土地增值稅會計處理 （ 2）扣除項目及金額 在確定房地產轉讓的增值額和計算繳納土地增值稅 時，允許從房地產轉讓收入總額中扣除的項目及其金 額，包括：取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成 本、房地產開發(fā)費用、與轉讓房地產有關的稅金、其他扣 除項目、舊房及建筑物的評估價格。 2）土地增值額和應納土地增值稅的計算 土地增值額 =轉讓房地產的總收入一扣除項目金額 應納土地增值稅 =土地增值額 適用稅率 土地增值稅會計處理 由于土地增值稅實行超率累進稅率，若土地增值額超 過扣除項目金額 50％以上時，同時適用兩檔或兩檔以上稅 率，就需要分檔計算。因此，只有先計算出增值率，即增 值額占扣除項目金額的比例后，才能確定適用稅率、計算 應納稅額，計算公式如下： 增值率 =（增值額 247。 扣除項目金額） 100% 應納稅額 =∑( 每級距的土地增值額 適用稅率 ) 土地增值稅會計處理 上述方法要分段計算、匯總合計，比較繁瑣；因此， 在實際工作中，一般采用速算扣除法計算。根據速算 扣除率，計算公式如下： 應納稅額 =土地增值額 適用稅率－扣除項目金額 速算扣除系數 下面以舉例來說明土地增值稅應納稅額的計算。 【 例題 】 2022年 4月 30日，某房地產開發(fā)公司轉讓寫字 樓一幢，共取得轉讓收入 5 000萬元，公司即按稅法規(guī) 定繳納了有關稅金 (營業(yè)稅稅率 5％，城建稅等其他稅 金 25萬元 )。 已知該公司為取得土地使用權而支付的地 土地增值稅會計處理 價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用為 500萬元；投入 房地產開發(fā)成本為 1 500萬元；房地產開發(fā)費用中的利息 支出為 120萬元 (能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金 融機構證明 )，比按銀行同類同期貸款利率計算的利息多 出 10萬元。另知寫字樓所在地政府規(guī)定的其他房地產開發(fā) 費用的計算扣除比例為 5％，則該公司轉讓此樓應納的土 地增值稅稅額的計算如下： ? 方法一：采用基本計算方法 (1)確定轉讓房地產的收入：轉讓收入為 5 000萬元。 土地增值稅會計處理 (2)確定轉讓房地產的扣除項目金額：①取得土地使用權 所支付的金額為 500萬元；②房地產開發(fā)成本為 1 500萬 元；③房地產開發(fā)費用為： (12010)+(500+1 500) 5％ =110+100=210(萬元 )；④與轉讓房地產有關的稅金為： 5000 5％ +25=250+25=275(萬元 )；⑤從事房地產開 發(fā)的加計扣除為： (500+1 500) 20％ =400(萬元 )；⑥轉 讓房地產的扣除項目金額合計為： 500+1500+210+275+400=2 885(萬元 )。 (3)計算轉讓房地產的增值額為： 5 0002 885=2 115(萬元 )。 土地增值稅會計處理 (4)計算增值額與扣除項目金額的比率為： 2 115247。 2 885 100％ =％。 (5)計算應納土地增值稅稅額： ①增值額未超過扣除項目金額 50％的部分，其稅額為 2 885 50％ 30％ =(萬元 )； ②增值額超過扣除項目金額 5
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