特定目的稅及其會(huì)計(jì)處理(編輯修改稿)
2025-02-04 18:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ②納稅人以預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)在辦理結(jié)算和 轉(zhuǎn)交手續(xù)前就取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以預(yù)征土地增值 稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng) 地情況制定。 凡采用預(yù)征方法征收土地增值稅的，在該項(xiàng)目全部竣 工辦理清算時(shí)，都需要對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，根據(jù)應(yīng)征 稅額和已征稅額進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ)。 土地增值稅稅制要素 2）納稅期限 納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7日內(nèi)到房地產(chǎn) 所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房 屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)買賣 合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告以及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資 料。 3）納稅地點(diǎn) 土地增值稅的納稅地點(diǎn)為房地產(chǎn)所在地 (即房地產(chǎn)坐落地 )主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。如果納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或 兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。 土地增值稅會(huì)計(jì)處理 ? 土地增值稅的計(jì)算 ?土地增值稅 的會(huì)計(jì)處理 土地增值稅會(huì)計(jì)處理 ?土地增值稅的計(jì)算 1）計(jì)稅依據(jù)的確定 土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值 額 ， 即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng) 目金額后的余額 。 （ 1） 收入額的確定 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 ， 是指包括貨幣收入 、 實(shí) 物收入和其他收入在內(nèi)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益 ， 不 允許從中減除任何成本費(fèi)用 。 土地增值稅會(huì)計(jì)處理 （ 2）扣除項(xiàng)目及金額 在確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額和計(jì)算繳納土地增值稅 時(shí)，允許從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入總額中扣除的項(xiàng)目及其金 額，包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成 本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、其他扣 除項(xiàng)目、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。 2）土地增值額和應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算 土地增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入一扣除項(xiàng)目金額 應(yīng)納土地增值稅 =土地增值額 適用稅率 土地增值稅會(huì)計(jì)處理 由于土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，若土地增值額超 過扣除項(xiàng)目金額 50％以上時(shí)，同時(shí)適用兩檔或兩檔以上稅 率，就需要分檔計(jì)算。因此，只有先計(jì)算出增值率，即增 值額占扣除項(xiàng)目金額的比例后，才能確定適用稅率、計(jì)算 應(yīng)納稅額，計(jì)算公式如下： 增值率 =（增值額 247。 扣除項(xiàng)目金額） 100% 應(yīng)納稅額 =∑( 每級(jí)距的土地增值額 適用稅率 ) 土地增值稅會(huì)計(jì)處理 上述方法要分段計(jì)算、匯總合計(jì)，比較繁瑣；因此， 在實(shí)際工作中，一般采用速算扣除法計(jì)算。根據(jù)速算 扣除率，計(jì)算公式如下： 應(yīng)納稅額 =土地增值額 適用稅率－扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù) 下面以舉例來說明土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算。 【 例題 】 2022年 4月 30日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫字 樓一幢，共取得轉(zhuǎn)讓收入 5 000萬元，公司即按稅法規(guī) 定繳納了有關(guān)稅金 (營業(yè)稅稅率 5％，城建稅等其他稅 金 25萬元 )。 已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地 土地增值稅會(huì)計(jì)處理 價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為 500萬元；投入 房地產(chǎn)開發(fā)成本為 1 500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息 支出為 120萬元 (能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙? 融機(jī)構(gòu)證明 )，比按銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息多 出 10萬元。另知寫字樓所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā) 費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為 5％，則該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土 地增值稅稅額的計(jì)算如下： ? 方法一：采用基本計(jì)算方法 (1)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入：轉(zhuǎn)讓收入為 5 000萬元。 土地增值稅會(huì)計(jì)處理 (2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：①取得土地使用權(quán) 所支付的金額為 500萬元；②房地產(chǎn)開發(fā)成本為 1 500萬 元；③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為： (12010)+(500+1 500) 5％ =110+100=210(萬元 )；④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為： 5000 5％ +25=250+25=275(萬元 )；⑤從事房地產(chǎn)開 發(fā)的加計(jì)扣除為： (500+1 500) 20％ =400(萬元 )；⑥轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為： 500+1500+210+275+400=2 885(萬元 )。 (3)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為： 5 0002 885=2 115(萬元 )。 土地增值稅會(huì)計(jì)處理 (4)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率為： 2 115247。 2 885 100％ =％。 (5)計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額： ①增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50％的部分，其稅額為 2 885 50％ 30％ =(萬元 )； ②增值額超過扣除項(xiàng)目金額 5
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