【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 際上是客房、餐飲等服務(wù)收入而 不是租金 ，屬于自身的經(jīng)營(yíng)收入，因此不是投資性房地產(chǎn)，應(yīng)作為企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 2）將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠 單獨(dú)計(jì)量和出售 的，出租的部分可確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。例如飯店裙樓商業(yè)設(shè)施的出租，可能可作為投資性房地產(chǎn) 關(guān)注： 投資性房地產(chǎn)的劃分與企業(yè)的 經(jīng)營(yíng)性質(zhì) 無(wú)關(guān) 日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)－－主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 除主營(yíng)業(yè)務(wù)外的其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)－－其他業(yè)務(wù)收入 （五）后續(xù)計(jì)量模式的選擇 通常應(yīng)當(dāng) 采用成本模式進(jìn)行計(jì)量； 只有符合規(guī)定條件的， 可以 采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量（國(guó)際趨同的結(jié)果）； 注 :傾向于成本計(jì)量模式 同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。 成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，將轉(zhuǎn)換時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤(rùn)）。 已采用公允價(jià)值模式的，不得轉(zhuǎn)為成本模式。 因?yàn)椴捎霉蕛r(jià)值計(jì)量模式的前提就是公允價(jià)值能夠 持續(xù)、可靠 地取得，因此只要條件繼續(xù)得到滿(mǎn)足，就不存在轉(zhuǎn)換后續(xù)計(jì)量模式的問(wèn)題。 注意：限制條款，防止通過(guò)轉(zhuǎn)換操縱利潤(rùn)。 （六）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量 ：有 確鑿 證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠 持續(xù)可靠 取得的， 可以 對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。 ２）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)取得 同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn) 的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的 公允價(jià)值作出合理的估計(jì) 注：同類(lèi)或類(lèi)似的房地產(chǎn)，對(duì) 建筑物 而言，是指所處 地理位置 和 地理環(huán)境 相同 、 性質(zhì) 相同 、結(jié)構(gòu)類(lèi)型 相同或相近 、 新舊程度 相同或相近 、可使用狀況 相同或相近 的建筑物；對(duì)于 土地使用權(quán) 而言，是指 同一城區(qū) 、 同一位置區(qū)域 、 所處 地理環(huán)境 相同或相近 、 可使用狀況 相同或相近的土地。 一般情況下公允價(jià)值的確定 : ? 活躍市場(chǎng)中的市價(jià) ? 本身不存在活躍市場(chǎng) ,但同類(lèi)或類(lèi)似資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng)的 ,參考同類(lèi)或類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)適當(dāng)調(diào)整后確定 ? 采用適當(dāng)?shù)?估值技術(shù) 關(guān)注 :相對(duì)于一般資產(chǎn)公允價(jià)值的確定 ,投資性房地 產(chǎn)公允價(jià)值確定條件 更為嚴(yán)格 ? 根據(jù)證監(jiān)會(huì)發(fā)布的 《 關(guān)于做好與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息披露工作的通知 》 ，上市公司董事會(huì)應(yīng)就重要投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)計(jì)量模式的選擇等事項(xiàng)做出決議。 ? 如果選用公允價(jià)值計(jì)量模式，還應(yīng)對(duì)其公允價(jià)值的確定方法和確定過(guò)程進(jìn)行充分披露。由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求上市公司應(yīng)從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì) ，事實(shí)上不允許采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。 ? 結(jié)論及影響： ? 與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則相比，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求公司應(yīng)從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)，不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，上述規(guī)定對(duì)部分A+H公司可能造成財(cái)務(wù)報(bào)表差異。 ? ? 北辰實(shí)業(yè) A股報(bào)表用成本模式， H股報(bào)表用公允價(jià)值模式，北辰實(shí)業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式內(nèi)外有別。 ? 在公允價(jià)值計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)不提折舊或攤銷(xiāo)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 案例分析 ? 因此，兩種計(jì)量模式對(duì)凈利潤(rùn)的影響體現(xiàn)在兩塊：其一，是否計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。 ? 北辰實(shí)業(yè)境內(nèi)外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則差異調(diào)節(jié)表顯示，因?yàn)椴粚?duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，其 H股報(bào)表凈利潤(rùn)較 A股增加 。 ? 其二，是否將公允價(jià)值變動(dòng)部分計(jì)入損益。因?yàn)榇_認(rèn)了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益，北辰實(shí)業(yè) H股報(bào)表凈利潤(rùn)較 A股增加 1139萬(wàn)元。北辰實(shí)業(yè) A股報(bào)表凈利潤(rùn)為 46183萬(wàn)元，上述兩塊共增加 ，增幅不到 10%。 ? 公允價(jià)值如何取得？ ? 答：投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價(jià)格應(yīng)當(dāng)反映資產(chǎn)負(fù)債表日的市場(chǎng)狀況。 ? 確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)： ? ① 可以參照活躍市場(chǎng)上同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格（市場(chǎng)公開(kāi)報(bào)價(jià)）； ? ② 無(wú)法取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的，可以參照活躍市場(chǎng)上同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素； ?③ 也可以基于預(yù)計(jì)未來(lái)獲得的租金收益和相關(guān)現(xiàn)金流量予以計(jì)量。 ?④ 企業(yè)可以采用具有相關(guān)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的資產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。 二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 下的會(huì)計(jì)處理 不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo) ,以期末公允價(jià)值為基礎(chǔ) ,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益 . 借 :投資性房地產(chǎn) (公允價(jià)值變動(dòng) ) 貸 :公允價(jià)值變動(dòng)損益 注 : 減值作相反的分錄，國(guó)際傾向于公允價(jià)值。 注意兩點(diǎn)： 1）由于已經(jīng)采用公允價(jià)值計(jì)量并將公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入損益，所以不再進(jìn)行減值測(cè)試，不計(jì)提減值準(zhǔn)備。 2）由于公允價(jià)值計(jì)量模式與成本模式（只考慮減值）的結(jié)果和對(duì)損益、財(cái)務(wù)狀況的影響很不相同，且持有期間的公允價(jià)值變動(dòng)損益并無(wú)對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流，所以應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注計(jì)量結(jié)果的可靠性，防止利潤(rùn)操縱。 3）分析我國(guó)現(xiàn)狀作出自己的選擇。 ? 資料： ? 白云山 A是為數(shù)不多的幾家對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司之一。 ? 從白云山 A的 2022年年報(bào)可以看到，其2022年度產(chǎn)生了 ? 公允價(jià)值變動(dòng)收益 ? ，調(diào)增了 2022年度的損益。 ? 白云山 A年內(nèi)還將原作為固定資產(chǎn)核算的自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日有關(guān)房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于賬面價(jià)值 萬(wàn)元，但這一部分并不能計(jì)入損益，而只能計(jì)入資本公積。 ? ? 2022年內(nèi)，白云山 A的子公司廣州白云山僑光制藥有限公司向合營(yíng)企業(yè)廣州百特僑光醫(yī)療用品有限公司出租倉(cāng)庫(kù)及廠房，將這些原作為固定資產(chǎn)核算的自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日被設(shè)定為 5月 1日，當(dāng)日有關(guān)房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為 ，而經(jīng)評(píng)估后的價(jià)值為 ，兩者之間的差額作為資本公積，計(jì)入了股東權(quán)益。但在日后處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入股東權(quán)益的部分將轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益。 ? 資料： ? 津?yàn)I發(fā)展上市公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，該公司發(fā)布的半年報(bào)顯示，其逾 12億元的投資性房地產(chǎn)市價(jià)變動(dòng)甚微，公允價(jià)值增加帶來(lái)的收益只有 216萬(wàn)元，僅占上半年 3510萬(wàn)元凈利潤(rùn)的 6%。 ? 在關(guān)注投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益的同時(shí)，新的計(jì)量模式不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，這一變化對(duì)業(yè)績(jī)的影響也不應(yīng)忽視。津?yàn)I發(fā)展根據(jù)新準(zhǔn)則對(duì)其 2022年 1至 6月利潤(rùn)表的調(diào)整表明，假設(shè)去年上半年就已執(zhí)行新準(zhǔn)則，該公司投資性房地產(chǎn)將不用進(jìn)行攤銷(xiāo)，涉及金額 1133萬(wàn)元，這意味著該公司成本減少 1133萬(wàn)元，利潤(rùn)相應(yīng)增加 1133萬(wàn)元。兩項(xiàng)合計(jì)影響占上半年 3510萬(wàn)元凈利潤(rùn)的 % 2022年年報(bào)分析 ? 1570家上市公司中 ， 存在投資性房地產(chǎn)的有630家上市公司 ， 占 1570家的 %。 這些公司絕大多數(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用了成本計(jì)量模式 。 ? 僅 18家上市公司 （ 占有此類(lèi)業(yè)務(wù)公司數(shù)的%） 采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 。 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)凈收益為 ， 占有此類(lèi)業(yè)務(wù) 18家公司凈利潤(rùn)的 %， 占 1570家上市公司凈利潤(rùn)的 %。 ? ? 根據(jù)上述 18家公司披露的年報(bào) ， 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的方法主要有房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（ 10家上市公司 ） 、 第三方調(diào)查報(bào)告 （ 2家上市公司 ） 、 與擬購(gòu)買(mǎi)方初步商定的談判價(jià)下限（ 1家上市公司 ） 及參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格 （ 2家上市公司 ） 等 。 這些公允價(jià)值的運(yùn)用尚需進(jìn)一步研究 。 另有 3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體確定方法 。 問(wèn)題 ? 問(wèn)：已經(jīng)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的某企業(yè)，有證據(jù)表明一項(xiàng)房地產(chǎn)在完成建造后首次成為投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，怎樣處理？ ? 答：企業(yè)選擇公允價(jià)值模式就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 ? 在極少數(shù)情況下，已經(jīng)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明某項(xiàng)房地產(chǎn)在完成建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)后或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量 直至處置，并且假設(shè)無(wú)殘值。 ? （ 七 ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的操作問(wèn)題； ? 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)出于某些特殊考慮 ， 而不打算在較長(zhǎng)期間內(nèi)出售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn) ， 而是準(zhǔn)備將其對(duì)外進(jìn)行出租 ， 在上述情況下 ， 公司應(yīng)至少提供以下資料以證明其符合投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn)條件： ? 提供上述房產(chǎn)或地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明 ， 以證明其符合投資性房地產(chǎn)的定義； ? 公司董事會(huì)提供擬將上述房產(chǎn)和地產(chǎn)長(zhǎng)期對(duì)外出租的書(shū)面材料； ? 提供上述房地產(chǎn)的長(zhǎng)期租賃合同以證明上述房地產(chǎn)對(duì)外出租； ? 注意：作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) ， 對(duì)于銷(xiāo)售狀態(tài)不佳 ， 按照能售則售 、 能租則租的態(tài)度暫時(shí)用于出租的房地產(chǎn) ， 公司的最終目的為通常為出售上述房地產(chǎn) ， 因此 ，公司通常應(yīng)將其認(rèn)定為存貨； ? （ 八 ） 投資性房地產(chǎn) ， 母公司租賃給子公司房屋 ， 在母公司報(bào)表上按投資性房地產(chǎn)核算并擬按公允價(jià)值計(jì)量 ， 在編制合并報(bào)表時(shí) ， 是仍按投資性房地產(chǎn)列示 ，還是調(diào)整為固定資產(chǎn) ， 并調(diào)整公允價(jià)值及其累計(jì)折舊金額 ？ ? 答：母公司租賃給子公司房屋 ， 公司在母公司個(gè)別報(bào)表中按投資性房地產(chǎn)核算并擬按公允價(jià)值計(jì)量 ， 在編制合并報(bào)表時(shí) ， 公司應(yīng)視該項(xiàng)房地產(chǎn)的實(shí)際情況而決定如何對(duì)其進(jìn)行合并調(diào)整 。 ? （ 1） 如果該項(xiàng)房地產(chǎn)全部租賃給子公司 ， 則公司應(yīng)將該項(xiàng)房地產(chǎn)由公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)調(diào)整為自用房地產(chǎn) ， 并相應(yīng)調(diào)整公允價(jià)值變動(dòng)損益和其他相關(guān)資產(chǎn) 、 負(fù)債項(xiàng)目 。 ? （ 2） 如果母公司該項(xiàng)房地產(chǎn)的部分房屋租賃給子公司 ， 其他房屋租賃給合并范圍之外的公司 ， 則公司應(yīng)將對(duì)子公司租賃部分調(diào)整為自用房地產(chǎn)；如租賃給合并范圍之外的公司的其他房屋可以單獨(dú)計(jì)量和出售的 、 用于賺取租金或資本增值 ， 公司可將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)并視其情況選擇成本模式或公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 。 ? （ 九 ） 母公司無(wú)償提供給子公司使用的房產(chǎn) ， 母公司與子公司未就房產(chǎn)使用達(dá)成過(guò)書(shū)面協(xié)議 ， 也沒(méi)有要求子公司交納過(guò)租金 ，則該等房地產(chǎn)屬于出租還是出借 ， 這種情況下母公司應(yīng)將其列報(bào)為投資性房地產(chǎn)還是固定資產(chǎn) ？ ? 答：對(duì)于母公司無(wú)償提供給子公司使用的房產(chǎn)，由于母公司無(wú)法從上述交易中賺取租金或資本增值，因此，母公司不應(yīng)將上述房產(chǎn)在個(gè)別報(bào)表中認(rèn)定為投資性房地產(chǎn)，而是將其作為固定資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。 問(wèn)題 ?問(wèn)：企業(yè)如有持有待售的 投資性房地產(chǎn) 如何進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告？ ? ? 答： ? 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 4號(hào) 固定資產(chǎn) 》 第二十二條規(guī)定，企業(yè)對(duì)于持有待售的固定資產(chǎn) ,應(yīng)當(dāng)調(diào)整該項(xiàng)固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值，使該固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值反映其公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的金額，但不得超過(guò)符合持有待售條件時(shí)該項(xiàng)固定資產(chǎn)的原賬面價(jià)值，原賬面價(jià)值高于調(diào)整后預(yù)計(jì)凈殘值的差額，應(yīng)作為資產(chǎn)減值損失計(jì)入當(dāng)期損益。 ? ? 同時(shí)滿(mǎn)足下列條件的非流動(dòng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)劃分為持有待售： ? 一是企業(yè)已經(jīng)就處置該非流動(dòng)資產(chǎn)作出決議； ? 二是企業(yè)已經(jīng)與受讓方簽訂了不可撤銷(xiāo)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議； ? 三是該項(xiàng)轉(zhuǎn)讓將在一年內(nèi)完成。 ? ? 【 例 】 某設(shè)備固定資產(chǎn)原值 80萬(wàn)元，已提折舊 30萬(wàn)元，固定資產(chǎn)凈值 50萬(wàn)元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備?，F(xiàn)準(zhǔn)備將其出售，不再計(jì)提折舊和減值測(cè)試。假設(shè)該設(shè)備公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的金額為 55萬(wàn)元，則不調(diào)賬；如果該設(shè)備的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的金額為 48萬(wàn)元，則計(jì)提 2萬(wàn)元的減值損失： ? 【 答案 】 ? 借：資產(chǎn)減值損失 2 ? 貸：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 2 ? 所以固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值為 48萬(wàn)元，也就是凈殘值 48萬(wàn)元。 ? 在編制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí) ,企業(yè)可將持有待售的固定資產(chǎn)與其他固定資產(chǎn)一起合并列示在 ? 固定資產(chǎn) ? 項(xiàng)目中 ,但需在報(bào)表附注中披露持有待售的固定資產(chǎn)名稱(chēng)、賬面價(jià)值、公允價(jià)值、預(yù)計(jì)處置費(fèi)用和預(yù)計(jì)處置時(shí)間等。 ? 符合持有待售條件的