精品資料-2008年聚龍巢湖車站項(xiàng)目策劃書最終稿(編輯修改稿)
2025-02-04 03:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建筑規(guī)模 容積率 25萬平方 建筑類型 多層精裝洋房、別墅 配套設(shè)施 商業(yè)廣場(chǎng)、星級(jí)酒店 主力戶型 70500平方米 價(jià)格（元 /㎡ ） 均價(jià)： 2600元 /平 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 沿用碧桂園一貫的低價(jià)入市策略，以 2600元 /平精裝洋房 ,別墅 3000元 /平 ,借助其全國(guó)性的影響力 ,目前在巢湖及合肥區(qū)域掀起一陣碧桂園熱潮 . 巢 湖 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 在售項(xiàng)目分析 ? 以上在售項(xiàng)目中，金科世家、嘉和花園在火車站前區(qū)域內(nèi)，后期產(chǎn)品與我項(xiàng)目存在一定的競(jìng)爭(zhēng)。從整體房市銷售情況可以看出，前一階段巢湖以 三房 為絕對(duì) 主力戶型 ，面積區(qū)域從 100— 120㎡ 之間，比例占絕對(duì)的大份額。 暢銷房型面積分析 ? 從了解的銷售情況來看，火車站區(qū)域內(nèi)最好銷售的當(dāng)數(shù) 小三房 ，而對(duì)于頂層復(fù)式由于戶型較大且開發(fā)商對(duì)頂層缺乏規(guī)劃，大多形成滯銷。此一情況不僅是本區(qū)域，在巢湖其他區(qū)域皆是如此。通過各家樓盤銷售情況來看 巢湖消費(fèi)者真正需要的是面積適中、戶型內(nèi)部布局緊湊合理、使用率較高的戶型。 在售項(xiàng)目總結(jié)： 價(jià)格分析 ?目前區(qū)域總體 均價(jià)為 2600元 /平米。樓盤價(jià)格大體呈離市區(qū)越近價(jià)格越高的走勢(shì)。 巢湖價(jià)格比例圖（單位：元）15%50%25%10% 0%2 6 0 0 以下 2 6 0 0 －2 8 0 0 2 8 0 0 －3 0 0 0 3 0 0 0 以上巢 湖 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 在售物業(yè)類型分析 ?從物業(yè)類型來看： 住宅開發(fā)主要以多層和小高層為主 ，多層是巢湖房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕對(duì)主力。 ?巢湖房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來住宅物業(yè)投放量大，占所有新開項(xiàng)目的 90%以上。 圖一：巢湖物業(yè)類型趨勢(shì)圖10%20%70%0%20%40%60%80%高層 小高層 多層巢 湖 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 在售物業(yè)客群分析 巢湖市在售項(xiàng)目客群分布巢湖70%無為20%其它縣鎮(zhèn)10%巢湖無為其它縣鎮(zhèn)巢 湖 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 從在售樓盤來看，巢湖房地產(chǎn)客戶群體基本以自住剛性需求為主，以巢湖當(dāng)?shù)鼐用裾冀^對(duì)主力； 下屬縣區(qū)當(dāng)中，因無為房?jī)r(jià)要高過巢湖，因此吸引了一批無為居民來巢湖市區(qū)置業(yè)； 雖然巢湖房?jī)r(jià)處于價(jià)格洼地，但因其房屋租金也處于相對(duì)較低的水平，且城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)，因而投資者少有將目光聚集于此。這也是巢湖幾年來房地產(chǎn)市場(chǎng)波瀾不驚的主要原因。 我是誰 ？ —— 認(rèn)識(shí)自我 我們的處境如何 ？ —— 市場(chǎng)環(huán)境分析 推廣建議 其它建議 我們路在何方 ？ —— 項(xiàng)目定位 建議 思路 創(chuàng)新 根據(jù)我們的市場(chǎng)摸底調(diào)查，靈銳認(rèn)為： 目前在巢湖房地產(chǎn)開發(fā)上，還處于較為初級(jí)的階段，以磚混結(jié)構(gòu)多層為主，以三房為主力戶型 ,較為單一，產(chǎn)品形態(tài)不豐富，購(gòu)房者可選擇范圍小。值得注意的是 ,目前碧桂園以巢湖為突破口 ,拉開了在安徽攻城掠地的擴(kuò)張戰(zhàn)略 ,其項(xiàng)目的成功開發(fā)必會(huì)帶來巢湖房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪 r的升級(jí)換代 ,帶來市場(chǎng)繁榮的同時(shí)也會(huì)帶來一定的市場(chǎng)沖擊 . 因此在我項(xiàng)目的開發(fā)過程中 ,一定要進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新 ,營(yíng)銷創(chuàng)新 ,才能達(dá)成公司的開發(fā)目標(biāo) . 項(xiàng) 目 定 位 一 巢湖站前區(qū) 酒店式公寓 —— 訴求 優(yōu)越的交通區(qū)位 以及 產(chǎn)品特性 。 項(xiàng)目物業(yè)創(chuàng)新 銷售模式：服務(wù)住宅概念產(chǎn)品 采取出售方式，可以盡快收回投資，取得回報(bào)，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一般在營(yíng)銷推廣上主打服務(wù)式或者酒店式住宅概念，概念的支撐包括酒店式空間裝飾、關(guān)鍵是服務(wù)配套概念。 酒店式公寓的開發(fā)條件 絕對(duì)位置優(yōu)越性，位于交通樞紐中心區(qū)，出則繁華，入則寧?kù)o； 交通便捷度高、周邊配套齊全； 具有優(yōu)越的發(fā)展前景，高投資價(jià)值； 為小高層建筑，具有一定的區(qū)域標(biāo)志性作用。 項(xiàng)目物業(yè)創(chuàng)新 項(xiàng) 目 定 位 二 巢湖站前區(qū) 疊加洋房 疊加洋房產(chǎn)生于上世紀(jì) 90年代后期，源于英國(guó)諾丁漢，風(fēng)行于美國(guó)、澳大利亞。該房型 67層 ,每戶面積約 89130平米， 23層的立體空間，多陽臺(tái)設(shè)計(jì)，底層花園入戶，頂層最高 ，具有別墅的所有要素：下單元住戶擁有小花園，上單元住戶擁有面積較大的露臺(tái)；每戶有入戶花園或陽臺(tái)花園；架空層避免了潮濕和視野不開闊；相比別墅具有價(jià)格低的優(yōu)勢(shì)。 目前巢湖市場(chǎng)上的樓盤絕大多數(shù)為多層，產(chǎn)品單一 ,隨著 80后一代進(jìn)入房市，時(shí)尚、現(xiàn)代的生活方式將成為主流，抓住客戶群的需求，細(xì)分市場(chǎng)，在滿足低總價(jià)小戶型消費(fèi)的基礎(chǔ)上，打造現(xiàn)代的疊加式洋房可豐富項(xiàng)目業(yè)態(tài)，擴(kuò)大客群覆蓋范圍，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售價(jià)值最大化。 疊加洋房的開發(fā)條件
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