【文章內(nèi)容簡介】 增公寓項目 項目名稱 建筑面積（萬平） 項目名稱 總套數(shù)（套） 嘉和 花樣年華二期 萬和佳運公寓 600 泰辰 伊景華園 10 宅語園 1200 國際酒店 3 千甲盛世 200 寶發(fā)金鉆 海派優(yōu)座 400 中央公館 星海商城 2 區(qū)域 項目名稱 均價 銷售率 裝修標準 中山廣場 天津街 民主廣場中央商務(wù)區(qū) 休斯敦公寓 8500 90% 800元 /平裝修 中央公館 9500 85% 1200元 /平裝修 國際酒店 9700 清盤 2200元 /平裝修，增家電 三八廣場商務(wù)區(qū) 名仕財富中心 9100 清盤 精裝修 花樣年華二期 9600 80% 精裝修 西安路商業(yè)、商務(wù)區(qū) 寶發(fā)金鉆 9000 80% 精裝修 星海灣商務(wù)區(qū) 一品星海二期 11000 90% 清水 半島聽濤 12022 70% 清水 百年匯 11500 公寓部分清盤 2022元 /平裝修 新開路商務(wù)區(qū) 金宸國際 8500（尾盤 9000左右） 95% 精裝修 良玖國際 8000 80% 清水交房 區(qū)域公寓項目價格及銷售情況一覽表 主要公寓項目銷售周期表 項目名稱 地理位置 均價 建筑面積（萬㎡） 銷售率 休斯頓公寓 27 8500 10 90% 伊景華園 24 9000 10 80% 中央公館 16 9700 80% 國際酒店公寓 12 9500 3 98% 悅泰誠里 8 11000 5 100% 良玖國際 7 8000（清水） 85% 花樣年華Ⅱ 期 6 8000/9600 80% 香榭里街區(qū) 3 8400（清水） 40% 項目名稱 建筑面積（萬㎡） 銷售周期（月） 銷售率 休斯頓公寓 10 27 90% 伊景華園 10 24 80% 中央公館 16 80% 國際酒店公寓 3 12 98% 悅泰誠里 5 8 100% 良玖國際 7 85% 花樣年華 Ⅱ 期 6 80% 香榭里街區(qū) 3 40% 公寓項目車庫情況一覽表地下 2 層 100 0 個左右（包括商鋪部分）1344福佳 新天地廣場地下 1 、 2 層 1000 個（包括商鋪部分）836羅斯福 天興國際中心700 多個（包括商鋪部分）700城市廣場300 個地下立體車位800 左右休斯頓公寓約 200 個480名仕國際地下停車位 107 個432中山九號地上 14 個，地下 3 層共 396 個（包括新世界百貨部分）共 713 戶（公寓 603 ，寫字間 110 ）曼哈頓大廈1000 個左右（包括商業(yè)部分）2060經(jīng)典生活地下 2 、 3 層 400 多個（包括家樂福部分）712嘉和花樣年華車位數(shù)總戶數(shù)項目地下 層 個左右（包括商鋪部分）福佳 新天地廣場地下 、 層 個（包括商鋪部分）羅斯福 天興國際中心多個（包括商鋪部分）城市廣場個地下立體車位左右休斯頓公寓約 個名仕國際地下停車位 個中山九號地上 個，地下 層共 個（包括新世界百貨部分）共 戶（公寓 ，寫字間 ）曼哈頓大廈個左右（包括商業(yè)部分）經(jīng)典生活地下 、 層 多個（包括家樂福部分）嘉和花樣年華車位數(shù)總戶數(shù)項目1. 25000星海自由港1. 17000壹品星海星海灣區(qū)域1. 66500花樣年華三八廣場周邊1. 98200中山九號1. 66800修竹廣場 1 座中山廣場 天津街租金（元 / 平 / 天）均 價（元 / 平）項目名稱區(qū) 域星海自由港壹品星海星海灣區(qū)域花樣年華名仕國際三八廣場周邊中山九號修竹廣場曼哈頓大廈 座中山廣場 天津街租金（元 平 天）均 價（元 平）項目名稱區(qū) 域區(qū)域租賃情況分析項目名稱 裝修情況 曼哈頓大廈 廚衛(wèi)裝修，后期贈送 800元 /平全屋裝修 名仕國際 約 800元 /平精裝修 嘉和花樣年華 約 600元 /平裝修 國際酒店 2200元 /平裝修，贈送家電 中央公館 1200元 /平裝修 典型項目裝修情況 項目名稱 曼哈頓大廈 中山九號 友好大廈 外墻 高級大理石配噴涂 一層及以下理石，二層及以上高級藝術(shù)噴涂 干掛花崗巖 大堂 主材為云石及木飾，配以造型石膏板吊頂連燈飾。 地面（進口理石）墻面（進口理石）天花（精裝修吊頂、配華麗水晶吊燈） 星級酒店標準 公共走廊 石膏板天花，墻身高級微晶石配瓷片，地面為高級地毯 地面（高級地磚）墻面及天花（高級地磚及乳膠漆）燈飾（特色壁燈） 星級酒店標準 供電系統(tǒng) 裝配高級供電設(shè)備及雙回路高壓電源互為備用，每層均裝設(shè)獨立電表。設(shè)有后備發(fā)電機組予消防設(shè)施及事故照明、變電所予樓內(nèi)以供緊急應(yīng)用 一室： 8千瓦；二室及以上 10千瓦變電亭供電） 兩路獨立 10KV電源供電，可自動切換，重要設(shè)備配有 UPS電源，保證 24小時電力供應(yīng) 消防報警 英國科藝防火設(shè)備及警報系統(tǒng)，由中央控制室負責(zé)監(jiān)控 停車場及會所為自動噴灑、自動煙感報警、防排煙及消火栓系統(tǒng)、其它部分為消火栓系統(tǒng) 實現(xiàn)聲光報警、自動撲救和安全疏散的智能功能，并和自動噴灑系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)建立完備的防火體系 廣播系統(tǒng) 主機為日本 TOA，揚聲器為國產(chǎn)旗勝 每戶二條外線、所有衛(wèi)生間配備通訊系統(tǒng)端口 —— 空調(diào) 制冷主機 —日本開利；風(fēng)機盤管 —上海開利 分體冷暖型空調(diào) 15層裙樓為中央空調(diào)， 6層以上采用日本大金變頻 VRV空調(diào) 電梯 廣州日立豪華客用電梯；時速 —150米／分；均設(shè)有金融信息顯示屏；載重 — 富士達；載重 6部三菱高速電梯（ ） 智能化系統(tǒng) 提供寬帶網(wǎng)（以太網(wǎng)接入）；電話線為 3類線 智能 “ IC一卡通 ” 系統(tǒng) 背景音樂系統(tǒng)（公共區(qū)）寬帶系統(tǒng)（百兆進樓） 停車場采用自動化車輛管理系統(tǒng)，非接觸 IC卡方式與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)；樓內(nèi)使用光纖網(wǎng)絡(luò)主干，水平超五類線至用戶 保安監(jiān)控 系統(tǒng) 具有保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)施；巡更系統(tǒng)標準為國家標準及大連市地方技防標準 周邊紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 保安巡更、防盜監(jiān)視、遠程控制監(jiān)視 大連公寓市場近期發(fā)展趨勢 開發(fā)集中在繁華區(qū)域，近期向次中心區(qū)域擴展 價格的區(qū)域差別明顯，次中心形成低價格競爭分流 配套和物業(yè)服務(wù)是有效支撐 戶型整體布局的結(jié)構(gòu)變化傾向豐富 層高設(shè)計一挑再挑 錯躍結(jié)構(gòu)尋求突破 周邊典型在售公寓項目 項目名稱 建筑面積（萬㎡） 開盤時間 戶型面積 （㎡） 主力面積（㎡） 均價 物業(yè)費 銷售率 休斯頓公寓 10 2022． 9 30220 3070 8500 90% 伊景華園 10 2022． 3 42276 4269 9000 未定 80% 中央公館 2022． 11 29340 4060 9700 80% 國際酒店公寓 3 2022． 4 3892 38 9500 4 98% 悅泰誠里 5 2022． 4 3333 33（（復(fù)式） 11000 清盤 良玖國際 2022． 10 38109 3850 8000（清水） 85% 花樣年華 Ⅱ 期 2022． 10 3060 3050 8000/9600 80% 香榭里街區(qū) 2022． 1 3865 3865 8400（清水） 未定 40% 周邊已立項公寓及土地供應(yīng) 統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)顯示，本項目周邊已立項公寓超過 100萬平米，近期周邊已出讓 的土地供應(yīng)還有： 開發(fā)商 建筑面積（萬㎡） 地理位置 大連良運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中山區(qū)魯迅路、三八廣場北側(cè) 大連一方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 魯迅路與同興街交匯處 香港新世界集團投資建設(shè) 21 人民路富麗華酒店對面 大連盛益建設(shè)集團有限公司 世紀街東、魯迅路北 明信投資有限公司 中山路與友好街交匯處 大連嘉和房地產(chǎn)集團有限公司 魯迅路與明澤街交匯處 本項目周邊區(qū)域公寓市場特征 同質(zhì)化產(chǎn)品區(qū)域存在一定競爭風(fēng)險 產(chǎn)品以小戶型為主 客群需求以商住為主 宣傳推廣注重地理位置優(yōu)勢、投資回報性和身份地位的渲染 —— 開發(fā)參考背景 現(xiàn)存高端公寓市場同質(zhì)化嚴重，競爭激烈 現(xiàn)存高端公寓市場未能體現(xiàn)高端及契合性 多數(shù)入市使用公寓與項目初期宣傳背離，市場信心缺失 升級換代或良好性價比的產(chǎn)品，方能有效突破市場 公寓供給市場核心結(jié)論 跳出市場同質(zhì)化且偏高檔次產(chǎn)品 商務(wù)性氛圍濃重且保障商務(wù)性使用的功能 配套齊全、生態(tài)型強、規(guī)模較大的產(chǎn)品 中心地域、富發(fā)展?jié)摿椖? —— 符合市場發(fā)展趨勢的公寓產(chǎn)品特征 公寓供給市場核心結(jié)論 公寓市場需求狀況 公寓目標客群分析 目標客群 購買客群 終端使用客戶 投 資 客 承 租 者 自 用 客 公寓的目標客群，購買者并非是終端使用者，產(chǎn)品的開發(fā)不僅要考慮購買者，更要考慮終端使用者，高端公寓的目標客群，更具備明顯的特征，指導(dǎo)本項目定位運作。 購買自用客戶特征分析 區(qū)域 多在項目地域輻射范圍 職業(yè) 企業(yè)中高層、中小私營企業(yè)主、外地駐連工作人士、商務(wù)性居住人士、公司行為購買 客群特征 經(jīng)濟基礎(chǔ)穩(wěn)固、文化素養(yǎng)較高、發(fā)展軌跡相似、 需求心理 因工作或生活原因必須在區(qū)域附近居住 就近原則，便利性居住習(xí)慣；辦公用途 目標客群分析 購買投資客戶特征分析 區(qū)域 項目周邊區(qū)域、大連市乃至異地投資客 職業(yè) 企業(yè)中高層、政府官員、職業(yè)投資客 客群特征 經(jīng)濟基礎(chǔ)穩(wěn)固投資意識強烈、市場嗅覺敏銳、對區(qū)域未來發(fā)展態(tài)勢比較認可、對承租客源的質(zhì)量與數(shù)量有信心 需求心理 置業(yè)、保值、養(yǎng)老 短期炒作、變現(xiàn)、牟利 主要考慮投資風(fēng)險與回報率 終端使用客戶（