【文章內(nèi)容簡介】 凈收益，村民有權參與分紅；若遭受自然災害由市、區(qū)政府進行適當補貼。葡萄園優(yōu)先雇用本村村民。 成都市龍泉驛區(qū)洪安村與蒲草村 “ 增減掛鉤 ” 做法。 4）村民收入來源 －從農(nóng)業(yè)公司得到的報酬和可能的分紅。 －在葡萄種植園內(nèi)的打工收入。 －從事第二三產(chǎn)業(yè)的打工收入，區(qū)、鎮(zhèn)政府組織技能培訓。 －安置小區(qū)內(nèi)的物業(yè)收入。 －成都市耕?；穑ɑ巨r(nóng)田 400元 /畝 .年，一般農(nóng)田 300元/畝 .年，用于養(yǎng)老保險） 天津 ——完全自上而下道路 ? 華明鎮(zhèn) “ 宅基地換房 ” 模式：通過宅基地換房，讓土地流動起來，使資源資本化，對于新農(nóng)村建設和城中村改造具有很大意義 。 ? 主要解決 “ 城 ” 的發(fā)展問題，是典型的自上而下道路的實踐，是小范圍、高成本的實踐，主要針對即將城市化地區(qū)。 華明鎮(zhèn)宅基地換商品房做法 (1)項目背景與概況 從 2022年下半年開始，天津市圍繞破解土地和資金雙重約束的難題，在廣泛征求農(nóng)民意愿和大量調(diào)研基礎上，推出以 “ 宅基地換房 ” 加快小城鎮(zhèn)建設的辦法，并在 “ 12鎮(zhèn) 5村 ” 開展試點，涉及津郊近 18萬農(nóng)民。至 2022年末，已經(jīng)有 10萬農(nóng)民告別鄉(xiāng)間老屋，住上有產(chǎn)權的商品房，過上進工廠上班拿工資、有社保醫(yī)保的 “ 城里人 ” 生活。 (2)主要做法 1）基本做法 天津華明鎮(zhèn)宅基地換房的做法是在充分調(diào)研的基礎上分階段有序進行：(1)房屋普查、建立檔案，自 2022年開始進行房屋認定和人員身份認定；(2)規(guī)劃建設，華明示范鎮(zhèn)選址在空港物流加工區(qū)對面，整體區(qū)域分為居民住宅區(qū)和商務開發(fā)區(qū)； (3)村民申請，由鎮(zhèn)政府制訂換房政策和標準，當一個村 90%以上的村民提交了申請之后，村委會和鎮(zhèn)政府簽訂合同；(4)實施換房，按照天津華明鎮(zhèn)以宅基地換房的政策內(nèi)容進行。 華明鎮(zhèn)宅基地換商品房做法 2）相關配套政策 天津 “ 宅基地換房 ” 做法不是單純的拆房 ——換房，而是一個城鎮(zhèn)化建設的系統(tǒng)工程，它包括農(nóng)民搬遷后土地復耕、解決就業(yè)、社會保險和社區(qū)管理等多項配套政策。 (a) 土地復耕配套措施：農(nóng)民宅基地換房后，原來的土地承包責任制并未改變，土地仍然發(fā)包給本村村民，農(nóng)民可以繼續(xù)耕種自己的土地。 (b) 解決就業(yè)途徑：宅基地換房之后，農(nóng)民逐漸轉型為居民，主要有三方面措施解決就業(yè)問題，一是面向全市企業(yè)推薦、輸送人才；二是在本區(qū)域企業(yè)安排物流、保安、保潔等就業(yè)崗位；三是設立新區(qū)居民培訓學校，提升農(nóng)民工技能和素質，以適應城鎮(zhèn)發(fā)展的需要。 (c) 各項保險政策：天津市政府為宅基地換房后的農(nóng)民按城鎮(zhèn)職工標準繳納養(yǎng)老保險。 (d) 社區(qū)管理模式：華明示范鎮(zhèn)居民實行社區(qū)化管理模式，行政機構設置為 “ 三委 ” 結構 —村支部、村委會、農(nóng)工商公司。 華明鎮(zhèn)宅基地換商品房做法 (3)經(jīng)驗與啟示 天津的 “ 宅基地換房 ” 模式實際上是通過宅基地換房，讓土地流動起來，使資源資本化。對于新農(nóng)村建設和城中村改造具有很大意義： 1) 可以解決大中城市城郊地區(qū)農(nóng)村建設散、亂、臟的難題，解決城郊地區(qū)規(guī)劃和治安混亂的問題。 2) “宅基地換房 ” 采取政府主導、市場運作，可以解決城鎮(zhèn)建設面臨的融資難題。 3) 可以整合城市周邊土地，既可保護耕地，又可提高城市土地利用率，加快城鎮(zhèn)化進程。 Company Logo ? 各種規(guī)劃的威信必須得到強化，嚴禁農(nóng)地違規(guī)轉用和非法建設。 ? 根據(jù)濟源的實際情況，實施以中心城區(qū)和三大組團為重點，提高以城帶鄉(xiāng)的能力。 ? 通過 “ 增減掛鉤 ” 政策推動 舊村改造和土地整理要充分尊重農(nóng)民意愿 。 ? “ 園中村 ” 改造要與園區(qū)商業(yè)網(wǎng)點和產(chǎn)業(yè)服務中心結合 。 ? 要關注農(nóng)村居民的長期收益如何保障的問 題。 ? 為了 加快 農(nóng)地的 流轉，政府 機構（或政府控股公司）的信托作用和財政 資金 的 激勵 作用很重要。 啟示 匯報提綱 第一部分 背景和現(xiàn)狀分析 1 2 3 4 5 第二部分 城鄉(xiāng)一體化的理論和實踐 第三部分 城鄉(xiāng)一體化發(fā)展戰(zhàn)略 第四部分 新加坡規(guī)劃理念與借鑒 第五部分 市域城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃 6 7 第六部分 核心區(qū)空間規(guī)劃 第七部分 后續(xù)工作安排 城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略 城鄉(xiāng)一體化模式 城鄉(xiāng)一體化突破口 城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃實施保障措施 內(nèi) 容 濟源城鄉(xiāng)一體化發(fā)展戰(zhàn)略 ? “ 兩大板塊，區(qū)別對待 ” 平原區(qū)：工業(yè)化、城市化發(fā)展重點地區(qū)。 山嶺區(qū)：集生產(chǎn)、生活（休閑度假觀光功能）、生態(tài)功能于一體的“三生”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展重點地區(qū)，限制工業(yè)開發(fā)。 ? 經(jīng)驗學習：增城 建設三大主體功能區(qū)，實施全區(qū)域公園化 增城市 2022年以來，根據(jù)自身的地理條件和經(jīng)濟發(fā)展情況，通過“政府主導、規(guī)劃先行、生態(tài)補償、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)” 打造“三大經(jīng)濟圈”形成“三大主體功能區(qū)”的總體發(fā)展戰(zhàn)略： ? 北部打造都市農(nóng)業(yè)與生態(tài)旅游圈，形成限制工業(yè)發(fā)展的都市農(nóng)業(yè)與生態(tài)旅游區(qū)，在生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游方面取得很大成就。 ? 中部打造都市生活圈，形成優(yōu)化開發(fā)的文化產(chǎn)業(yè)區(qū)； ? 南部打造先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)圈，形成重點開發(fā)的新型工業(yè)化區(qū)。 ? “ 兩路結合，四化并行 ” ? “ 自下而上 ” 道路： 著力點在農(nóng)村。通過推動農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營、改善農(nóng)村基礎設施和公共服務設施、“增減掛鉤”、“兩分兩換”（宅基地和承包地分開、居住搬遷與土地流轉分開，在依法自愿的基礎上，以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)、以土地承包經(jīng)營權置換社會保障 ），推動一部分農(nóng)村居民進城居住，提高專職從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營的農(nóng)戶收入，改善農(nóng)村居民生活質量 。 ? “ 自上而下 ” 道路 ：著力點在城鎮(zhèn)。通過工業(yè)化和服務業(yè)（特別是商貿(mào)批發(fā)業(yè)，可以為進城農(nóng)民創(chuàng)造一個門檻較低的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機會，同時還能增強濟源的區(qū)域影響力）的發(fā)展拉動農(nóng)村居民進入城鎮(zhèn)，提高城市化水平。 濟源作為一個幅員面積小，增量可建設用地潛力少的城市，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的主要著力點還是在城鎮(zhèn)，即主要走 “ 自上而下 ” 的道路。 濟源市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的路徑 ? “ 三產(chǎn)聯(lián)動，三生融合 ” ? 以“一三聯(lián)動”的思路發(fā)展集“三生”功能于一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、林業(yè)項目，打造一系列農(nóng)業(yè)觀光小鎮(zhèn)、林業(yè)觀光小鎮(zhèn)、生態(tài)養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)、體育運動小鎮(zhèn)、文化旅游小鎮(zhèn)。通過第三產(chǎn)業(yè)與第一產(chǎn)業(yè)的融合獲取農(nóng)業(yè)和林業(yè)的外部效益。通過專業(yè)化、規(guī)?；姆N植使?jié)闯蔀橹匾?菜園、果園、花園和藥園，最后 成為具有休閑度假觀光旅游功能的 公園 。 ? 以“一二互動”的思路提高農(nóng)產(chǎn)品的加工水平。 ? 經(jīng)驗學習：成都市溫江區(qū)通過 “ 一三聯(lián)動 ” 、 “ 增減掛鉤 ”推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展 科技產(chǎn)業(yè)園 國際 體育小鎮(zhèn) 國際 醫(yī)學小鎮(zhèn) 職業(yè)教育小鎮(zhèn) 國際鄉(xiāng)村度 假小鎮(zhèn) 文化 產(chǎn)業(yè)園 山嶺區(qū)： “ 龍頭公司＋基地＋農(nóng)戶 ” 相對分散的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)組織方式； 平原區(qū)： “ 龍頭公司＋農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司（或合作社）＋農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)工人 ” 相對集中的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)組織方式。 優(yōu)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)組織方式 —— 農(nóng)地資本化，生產(chǎn)規(guī)?；? 工資性收入分散自耕狀態(tài)農(nóng) 地農(nóng) 民經(jīng)營性收入規(guī)模流轉狀態(tài)農(nóng) 地農(nóng) 民財產(chǎn)性收入 工資性收入分散自耕狀態(tài)農(nóng) 地農(nóng) 民經(jīng)營性收入規(guī)模流轉狀態(tài)農(nóng) 地規(guī)模流轉狀態(tài)農(nóng) 地農(nóng) 民財產(chǎn)性收入隨著農(nóng)地從分散經(jīng)營向規(guī)模經(jīng)營轉變，土地收益形態(tài)發(fā)生改變 ? “ 一城三星，園城合一 ” 以“園城合一”、做園區(qū)就是做城市的理念推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)（產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)）的功能復合發(fā)展，使園區(qū)成為一個生產(chǎn)、生活、生態(tài)功能協(xié)調(diào)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新城或復合型城市組團；園區(qū)發(fā)展中要統(tǒng)籌考慮“三農(nóng)”問題的全面解決，推動園區(qū)的城市化發(fā)展。 ?制度創(chuàng)新，先行先試 濟源作為河南省城鄉(xiāng)一體化試點城市，要在農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、土地流轉、 “ 增減掛鉤 ” 、農(nóng)村集體以土地權利參與工業(yè)化和城市化、農(nóng)村居民進城落戶、城中村改造等方面敢于先行先試。推出一些對省內(nèi)其他城市有學習借鑒意義的城鄉(xiāng)一體化模式。 濟源城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的四種模式 ? 城中村、城邊村 ： 土地換物業(yè)模式 發(fā)揮土地價值較高的優(yōu)勢，以宅基地融資實行村莊全面改造，村集體獲得經(jīng)營性物業(yè)，后者產(chǎn)生的租金收入維持經(jīng)濟發(fā)展。 ? 園中村 ： 園區(qū)城市化模式 政府投資，拆除舊村，建設新社區(qū)，新社區(qū)與園區(qū)商業(yè)網(wǎng)點結合，村民獲得商業(yè)物業(yè)并轉換職業(yè)，到二產(chǎn)、三產(chǎn)工作。 ? 平原農(nóng)業(yè)地區(qū) ： 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)工人模式 實施 “ 增減掛鉤 ” ＋農(nóng)地大規(guī)模流轉＋村民進入城鎮(zhèn)或新社區(qū)居中＋農(nóng)村居民成為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)工人。 ? 山區(qū) ： 移民加整治模式 一部分農(nóng)民移民到城鎮(zhèn)＋農(nóng)業(yè)結構調(diào)整＋鄉(xiāng)村旅游發(fā)展＋村容村貌整治＋基礎設施和基本公共服務設施改善。 濟源城鄉(xiāng)一體化發(fā)展突破口 ? 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化 農(nóng)村居民的收入由家庭經(jīng)營性收入、工資性收入、財產(chǎn)性收入、和轉移性收入構成。工資性收入依靠城市工業(yè)化和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，應該說是比較容易實現(xiàn)的；財產(chǎn)性收入主要針對的是城中村、城邊村和園中村的村民而言，這些村莊的村民農(nóng)地正在大幅減少或已基本沒有農(nóng)地，但由于區(qū)位好，征地過程中的留用地和私有房屋的價值正在體現(xiàn)，所以提高這些村民的收入主要靠土地的盤活及舊村的改造；轉移性收入是政府通過財政的轉移支付實現(xiàn)的，這取決于政府的財力和態(tài)度。所以，總的說來，農(nóng)村居民工資性收入、財產(chǎn)性收入和轉移性收入的提高并不是一項很復雜的工作，某種程度上是隨著地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展和城市的擴張，會 “ 自然 ” 實現(xiàn)的 ―― 只要地方政府愿意給予政策支持（比如在舊村改造和留用地的盤活中）和財政支持。 濟源城鄉(xiāng)一體化發(fā)展突破口 反之，與提高工資性收入、財產(chǎn)性收入和轉移性收入比較起來，提高農(nóng)村居民來自土地的經(jīng)營性收入或者通過土地的規(guī)模化流轉轉化為財產(chǎn)性收入（即土地的租金收益）和工資性收入（即農(nóng)民轉為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)工人后的薪酬）是一項艱巨、復雜的工作，即使是在珠三角核心區(qū)，工業(yè)化和城市化的推進也沒有伴隨農(nóng)業(yè)現(xiàn)代水平的同步提高，這是值得我們深思的。 工資性收入分散自耕狀態(tài)農(nóng) 地農(nóng) 民經(jīng)營性收入規(guī)模流轉狀態(tài)農(nóng) 地農(nóng) 民財產(chǎn)性收入 工資性收入分散自耕狀態(tài)農(nóng) 地農(nóng) 民經(jīng)營性收入規(guī)模流轉狀態(tài)農(nóng) 地規(guī)模流轉狀態(tài)農(nóng) 地農(nóng) 民財產(chǎn)性收入隨著農(nóng)地從分散經(jīng)營向規(guī)模經(jīng)營轉變，土地收益形態(tài)發(fā)生改變 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈 保障城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃實施的機制與措施： （ 1）建立 “ 工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，城市支持農(nóng)村 ” 的長效機制 1）地方財政直補基本農(nóng)田。 2）建立科學的政績考核體制。 3）以政府機構或控股企業(yè)作為信托，建立 “ 多個水管進，一個龍頭出 ”“ 蓄水池 ” 式農(nóng)地流轉秩序。降低流轉成本，提高流轉速度。 4）使用財政資金鼓勵農(nóng)地向規(guī)模種植大戶流轉。 城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃實施機制與措施 （ 2）暢通農(nóng)民城市化路徑 1）適度發(fā)展就業(yè)容量較大的產(chǎn)業(yè)，特別是勞動密集型工業(yè)和商貿(mào)批發(fā)業(yè)，創(chuàng)造更多的創(chuàng)業(yè)和就業(yè)崗位。 2）科學確權。為實現(xiàn)權益與實物分離奠定基礎。 3）建立 “ 農(nóng)民城市化保障性住房 ” 制度，為進城農(nóng)民提供廉價住房。 4）加強對進城農(nóng)民的就業(yè)技能免費培訓。 城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃實施機制與措施 （ 3）出臺政策，激勵村集體參與 “ 增減掛鉤 ” 建立 “ 舊村改造與宅基地復墾 ” 激勵與保障機制。對 “ 增減掛鉤 ” 騰出來的建設用地的收益返還一部分給村集體。 （ 4）嚴格禁止農(nóng)地的非法轉用和違規(guī)建設 （ 5）依據(jù)規(guī)劃，對各類村莊進行差別化（分級分類）的公共服務與設施投入，通過政府引導市場，促進城鄉(xiāng)聚落體系結構優(yōu)化 （ 6）循序漸進引導村鎮(zhèn)工業(yè)用地集中 （ 7）對城市擴張中遇到的村莊，要拋棄傳統(tǒng)的“ 躲、拆、圍 ”處理方式，采取更積極的“ 融、調(diào)、撤與并 ”方式。 經(jīng)驗學習：河源高新區(qū)在園區(qū)發(fā)展過程中，遇到村莊不是采取傳統(tǒng)的 “ 躲 ” 、 “ 圍 ”方式（導致最后會留下不少 “ 園中村 ” ）。而是拆除舊村，并在園區(qū)內(nèi)以行政村為單位結合園區(qū)商業(yè)中心（鄰里中心）的布局 建設農(nóng)民公寓 ， 實行集中安置。另外，還確保被征地農(nóng)民每戶有一個商鋪 。 匯報提綱 第一部分 背景和現(xiàn)狀分析 1 2 3 4 5 第二部分 城鄉(xiāng)一體化的理論和實踐 第三部分 城鄉(xiāng)一體化發(fā)展戰(zhàn)略 第四部分 新加坡規(guī)劃理念與借鑒 第五部分 市域城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃 6 7 第六部分 核心區(qū)空間規(guī)劃 第七部分 后續(xù)工作安排 內(nèi)容 1. 新加坡的城市建設成就 2. 新加坡城市發(fā)展戰(zhàn)略、總體規(guī)劃 3. 新加坡規(guī)劃建設管理的制度、架構 4. 花園城市建設經(jīng)驗 5. 新加坡建設的經(jīng)驗借鑒 – 堅持可持續(xù)發(fā)展，科學配置土地