【文章內容簡介】 性建筑物。 而從經濟的角度來看：大型商業(yè)銷售風險較大（無論是銷售或自持都存在這個問題）。因此我們要合理規(guī)劃。 公建規(guī)劃設想 （ 1） 大賣場 建議規(guī)劃一個集超市、百貨、娛樂、餐飲為一體的綜合型賣場。 （ 2） 會館 可規(guī)劃為一個集商務、休閑、娛樂、會議、客房為一體的綜合性配套會館，不僅可以滿足華新集團辦公、會議等需求，同時可以作為對外經營的酒店型自持物業(yè)。（如恒通商務會館） 銷售及經營建議：建議采用整層銷售或者租賃的形式，由華新集團籌建或選擇物業(yè)公司統(tǒng)一經營。 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 規(guī)劃建議設想細化 — 高檔休閑健身場所 為誰做？ 全面囊括張家口中高端客戶群體。區(qū)縣生意主，政府機關中高級公務員都在這一群體中。 對高爾夫運動有所向往，體現(xiàn)自己身份地位及品味。 為什么要做？ 但凡提到果嶺、高爾夫等名詞無不是與高端、國際化及身份地位掛鉤，可很大程度提高本樓盤的檔次。是為本項目一個很好的推廣賣點。 且高爾夫場地迄今為止在張家口絕對屬于市場空白。本案若做，就能凸顯唯一性、權威性和排他性。 做什么？ （ 2） 小型推桿練習場 怎么做？ 以高爾夫為中心，在后期樓盤推售上布局花園洋房、觀景高層等，用好用足高爾夫的景觀功能。形成強勢帶動 同時高爾夫不僅僅是景觀，更是可以經營的資產，要用經營的眼光看待高爾夫。 具體操作辦法可參考國內成功案例 若無法形成則考慮建造康體健身中心，可囊括健身房、網球場地、乒乓球、羽毛球場地等。 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 315畝的未來生活 從 315畝規(guī)劃中，我們已經看到了小白山全自然生活區(qū)的雛形： 小白山要倡導一種生活方式，用一種對家的全新演繹來吸引消費者的投入。 小白山憑借其超越的自然環(huán)境優(yōu)勢，多元化的建筑類型，完善的配套。這些綜合因素只有一個目的。 即：建筑 新的生活領域，讓消費者在這里體驗家新的意義，改變原有的讓人枯燥、厭煩的生活。 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 315畝不僅是我們的目標，同樣也是廣大張家口人民的一個夢，作為城郊結合部的本案，成功的開發(fā)完成必將拓展城市的邊線，創(chuàng)造一種新的生活方式，創(chuàng)造一座新城。 我們要創(chuàng)造它，需要我們就要走好每一步。 那我們不禁要問： 我們第一步怎么走？ 100畝地是一個開始 ……. 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） 山，張家口人民難以割舍的地理文字。 打造小白山自然生活區(qū)，就要依山而造，造的不僅是建筑，更是生活。 100畝規(guī)劃關鍵字： 1. 山，永遠的自然景觀 2. 生活氛圍與生活意境的融合 3. 滿足高品質生活的建筑形態(tài) 依托自然資源開發(fā)山景社區(qū) 創(chuàng)造社區(qū)景觀與生活的融合 在張家口人心里，多層住宅就是不變的高品質生活 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） 鍋爐房 會所 中心景觀 整個小區(qū)依山而建。 我們不僅要使生活區(qū)景觀與小白山融為一體，更要依托自然景觀與自身景觀特點創(chuàng)造出屋屋有景觀，戶戶有特點的純天然、低密度、高品質生活社區(qū) 張家口 生活舒適的住宅，美麗幸福的夢想 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） ? 項目規(guī)模：約 100畝 ? 用地性質：住宅、商業(yè) ? 技術經濟指標： ? 容積率： ≈ ? 總建筑面積： ≥112723平方米 ? 綠化率： ≥40％ ? 建筑層數(shù)： ≤ 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） 規(guī)劃依據(jù)： ? 本項目建設用地規(guī)劃條件通知書 ? 張家口市總體規(guī)劃 ? 國家有關的規(guī)劃設計規(guī)范及省、市有關規(guī)劃設計規(guī)定 產品類型： ? 居住區(qū)住宅為多層（高度不宜超過 ）為主，在滿足日照、標桿示范性環(huán)境景觀要求的前提下，居住區(qū)建筑容積率達到。 ? 商業(yè)區(qū)以沿平門路商業(yè)為主，輔以少量為區(qū)內配套的社區(qū)鄰里商業(yè)，社區(qū)鄰里商業(yè)面積控制在 1500平米左右。 ? 商業(yè)區(qū)內商業(yè)建筑以不超過二層為宜，商業(yè)區(qū)內的容積率可根據(jù)實際情況確定。 ? 居住區(qū)內需配建幼兒園一所，面積約 1500平米。幼兒園的位置須考慮面向城市開放而不影響小區(qū)。 ? 社區(qū)會所面積約 2022平米。 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） 建議類型及分布百分比： ? 小高層（數(shù)量控制在 20%以下） ? 多層（占總量的 70%左右） ? 花園洋房（占 10%左右） 讓每一個人都擁有一個 完美的居住夢想 ….. 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 綠樹青山，鳥語花香，讓每一個家，都居住在自然里，讓每一個人，一出門就能呼吸到清新的空氣，擁有舒暢的心情，每一個孩子都會有一個美麗的童年。 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 地形地脈及 SWOT分析 1 市場分析 2 規(guī)劃建議 3 定位分析 4 開發(fā)分期 5 發(fā)售策略 6 財務分析 7 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 定位分析 我們根據(jù)張家口的本土情況，根據(jù)我們的經驗，參照我們地塊的特點，我們來討論怎樣的產品才能適應本地市場，怎樣的價格才能使本地塊顯現(xiàn)出優(yōu)勢，哪些客戶群才是我們的目標客戶。 產品 價格 客戶群 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 定位分析 ?產品 ? 產品的好壞直接影響了客戶的購買，我們來定位產品，要參考張家口市民的習慣，并且根據(jù)自身地塊特點來對產品進行定位。 張家口市場產品特點總結 張家口房地產項目戶型設計多以兩房、三房為主，熱銷的面積主要以 85～ 130㎡ 為主，主力戶型為兩、三房，在面積的配比方面 120㎡ 建筑面積以下占據(jù)了整個項目的 70%～ 80%，頂樓復式結構去化速度較慢，頂樓單價通常比一樓的低；一層住宅通常架高 50CM左右； 戶型結構主以板式結構為主，少量為塔式結構，但銷售情況慘淡。全明設計，結構方正，布局緊湊，浪費空間少，但整體戶型設計較為單一，缺乏創(chuàng)新，如入戶花園、景觀退臺、陽光房、八角餐廳、錯層、等新穎設計在張家口屬罕見； 建筑形態(tài)多以多層不帶電梯為主，多層房屋的結構多以磚混結構為主，小高層在未來一年中將成為主流業(yè)態(tài)并且競爭激烈。 整體缺乏真正的“類別墅”的情景洋房或花園洋房等高端產品 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 定位分析 ?產品 離市區(qū)較遠 地塊南高北低 景觀優(yōu)勢明顯 ，首期產品的售價過高會帶來很大的銷售抗性。所以我們產品開發(fā)就要注意要控制成本。同時在價格上采取低開高走的原則，促進銷售，漸漸樹立開發(fā)商在市民心中的良好口碑(價格 ) ，嚴重影響光照程度，開發(fā)大量的小高層產品會造成產品不能被接受。而高層產品不予考慮。 （組合） ，是我們項目的優(yōu)勢，在不提高成本的前提下，把景觀利用好，成為項目的亮點。 （主題） 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 定位分析 ?產品 現(xiàn)在市場上面住宅產品分類： ? 多層 ? 小高層 ? 高層 ? 超高層 ? 別墅 ? 情景洋房 ? 聯(lián)排（ TOWN HOUSE） ? 花園洋房 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 是聯(lián)排還是花園洋房？ 根據(jù)我們之前的分析，一期紅線范圍內為 多層及小高層產品 ，無須過多討論，但在我們的最高地，產品開發(fā)選擇是別墅還是洋房呢？我們不禁深思。 ？ ？ 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 客觀事實論證產品表現(xiàn)： 目前張家口市場在售別墅產品有兩個樓盤： 山水文苑別墅區(qū)： 銷售至今，銷售情況慘淡 桃源名仕別墅區(qū)： 從 06年至今，基本是以頂工程款形式出售 因此 東方鑫業(yè)認為，本項目是否開發(fā)別墅產品應慎重考慮。 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 那么花園洋房是否應該融入我們的社區(qū)呢？ 我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有市場居住類產品放量中，尚沒有花園洋房產品，而花園洋房作為高品質的生活居住產品價格上比別墅類產品更有競爭力，受眾人群更廣泛，既然我們要打造高品質社區(qū)，就有必要把一些居住舒適度高的產品融入我們的整體規(guī)劃中來，并且我們的產品要保證能夠被市場所接受。 東方鑫業(yè)建議：因地制宜， 加入適量四層花園洋房類產品，能夠提高社區(qū)居住品質的同時，提高我們的利潤，降低購買抗性 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 定位分析 ?產品 總述： 多層產品仍然是張家口人心目中理想建筑類型，通過近年來我們對張家口市場的了解，多層產品遠遠比其他產品好賣。 但是我們的地塊屬于南高北低，如果全部開發(fā)多層產品，在保證光照的前提下，樓間距將變得很大，浪費了面積，降低了我們的盈利能力，所以，我們得結合其他一些產品，彌補有可能浪費的面積，提高利潤，并且，多產品組合也可以給小區(qū)景觀帶來一種提升。 最高地 中間高度地區(qū) 沿平門路地區(qū) 聯(lián)排或花園洋房（ 15%） 多層板樓（ 70%） 小高層板樓和商業(yè)（ 15%） 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 定位分析 ?張家口有這樣一群人 ? 群體一：張家口地區(qū)中、高端人群 .項目處于張家口的門戶位臵，與繁華接壤又不失寧靜，輕松接觸繁華而又能安靜舒適的生活。這正與這些人的生活需求不謀而合。 ? 群體二：投資者或長期投資客。 本項目周邊臨近學府較多，如果我們的房子戶型設計種類多樣化，小兩房或小三房形式齊全。那投資這樣的房子出租，總價較低，投資回報高，客群穩(wěn)定。 我們暫且用逆向思維，與張家口的市場完成心與心的碰撞，以客戶群定位倒退出產品面積區(qū)間： 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 心與心的碰撞 — 目標客戶群洞察 ?他們對家的要求： 舒適的、輕松的內外環(huán)境 滿足他們的 價值取向 的要求 即 “ 熱鬧 ” 又 “ 安靜 ” 的地方 即 不是很 “ 城市 ” 又 不是很 “ 鄉(xiāng)村 ” 的地方 多樣性、獨特性 在離他們日常繁忙的活動空間 不太遠卻又僻靜 的地方 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 目標客戶群心理特征寫真 目標消費者的基本需求 夢想一種 受到尊敬和認可的生活方式 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 目標客戶群購房需求習慣分析 ? 物業(yè)品質優(yōu)良 ? 物業(yè)外觀體現(xiàn)一定身份 ? 生活配套齊全 ? 物業(yè)管理收費合理 ? 居住環(huán)境寧靜幽雅 ? 安全防護設施 北京東方鑫業(yè)房產經紀公司 目標客戶群購房考慮因素分析 ? 全新的生活方式？（生活空間的文化品味和藝術氣息） ? 地理位