城市化背景下商業(yè)地產(chǎn)研究(編輯修改稿)
2025-02-02 00:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 情 況 1000美元 百貨商店興起 2021至 3000美元 超級(jí)市場(chǎng)興起 6000美元 便利店興起 8000美元 倉(cāng)儲(chǔ)式商店興起 12021美元 購(gòu)物中心大發(fā)展的時(shí)代 尺度一：經(jīng)濟(jì)水平 在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。 商業(yè)地產(chǎn)研究 尺度二：交通狀況 國(guó)外大型商業(yè)地產(chǎn)（ Shopping Mall）的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)一個(gè)社會(huì)進(jìn)入到汽車時(shí)代，才為 Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。從交通形式上來(lái)說(shuō)，所謂Shopping Mall，尤其是郊區(qū)的 Shopping Mall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費(fèi)者比較依賴汽車。只有當(dāng)一個(gè)城市 進(jìn)入了 汽車社會(huì)，或者說(shuō)開(kāi)始進(jìn)入 汽車社會(huì)，那么 Shopping Mall在一個(gè)城市的建設(shè)才能真正的發(fā)展起來(lái)，否則只能是城市型的購(gòu)物中心。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位 尺度 商業(yè)地產(chǎn)研究 尺度三： 依據(jù)城市化進(jìn)程的國(guó)際規(guī)律來(lái)為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做出定位 世界城市化過(guò)程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。 我們把城市的發(fā)展分為三個(gè)階段， 城市化初級(jí)階段：城市化率 30%以下； 城市化初級(jí)階段：城市化率 70%以下； 城市化高級(jí)階段：城市化率 70%以上。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位 尺度 商業(yè)地產(chǎn)研究 城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。從這個(gè)規(guī)律性來(lái)看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來(lái)發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位 初級(jí)階段 城市化率 30%以下 商業(yè)向城市的 幾何中心 聚集 零售行業(yè)的特征： －－ 向心聚集 中級(jí)階段 城市化率 70 %以下 零售行業(yè)的特征： －－ 離心分散 商業(yè)向城市的 幾何中心 發(fā)展 高級(jí)階段 城市化率 70%以上 零售行業(yè)的特征： －－ 離心聚集 商業(yè)離開(kāi)城市的幾何中心，向 郊區(qū)聚集 商業(yè)地產(chǎn)研究 零售商 ―― 商業(yè)開(kāi)發(fā)商 ―― 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ―― 由于居住開(kāi)發(fā)需要有商業(yè)配套設(shè)施，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被迫進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。 各種開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu) ―― 因?yàn)閾碛羞m合的商業(yè)用地而進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 其它類型的開(kāi)發(fā)商 ―― 包括其它行業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的類型 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)增加值對(duì) GDP的貢獻(xiàn)度 ? 商業(yè)便利指數(shù)比較 外來(lái)人口占城市購(gòu)買(mǎi)力的比重 商業(yè)集聚力 商業(yè)地產(chǎn)指標(biāo)體系的比較 商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇 購(gòu)物人口 交通易達(dá)性分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn) 區(qū)位分析 用地區(qū)位和交通人口狀況分析 商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇 用地形狀 高差變化 可進(jìn)入性 視覺(jué)可達(dá)性 用地物理狀況評(píng)估 商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇 比較恰當(dāng)?shù)姆椒ㄓ腥? ? 一是模仿巴黎城市的做法，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建在各線地鐵的終點(diǎn)或主要交通道口； ?二是在新建小區(qū)建立規(guī)模適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目； ?三是在傳統(tǒng)社區(qū)采取老網(wǎng)點(diǎn)重新整合的方法發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 地址的選擇 商業(yè)地產(chǎn)類型和規(guī)模 常見(jiàn)的類型有： ? 折扣型 ―― ? 專賣型 ―― ? 景觀型 ―― ? 娛樂(lè)型 ―― 生活型 ―― 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的類型和規(guī)模的確定 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)項(xiàng)目分級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 商業(yè)地產(chǎn)研究 超廣域 ？ 商業(yè)地產(chǎn)小知識(shí) 廣域 ？ 分 類 指 標(biāo) 設(shè)置地域 功能定位 服務(wù)對(duì)象 客流 量 服務(wù)人 口 基本商業(yè)面 積 基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種 配套行業(yè) 市中 心商 業(yè)區(qū) 城市規(guī)劃的中 心商業(yè)區(qū)； 歷 史形成的商業(yè) 集聚地 購(gòu)物、文化娛樂(lè)休 閑、旅游并與金 融、商務(wù)結(jié)合 國(guó)內(nèi)外及本市消 費(fèi)者 50萬(wàn) 30萬(wàn)平米 大型百貨店、專業(yè) 店、專賣店，文化 娛樂(lè)、餐飲 旅館、金融服 務(wù)、旅游服 務(wù)、展示、圖 書(shū)報(bào)刊、郵電 業(yè) 區(qū)域 商業(yè) 中心 居民聚居區(qū)、 商務(wù)集聚地、 公共交通集散 地周邊 購(gòu)物、文化娛樂(lè)、 休閑 該地區(qū)及外來(lái)消 費(fèi)者 25萬(wàn) 20萬(wàn) 10萬(wàn)平米 購(gòu)物中心、超市、 百貨店，文化娛 樂(lè)、餐飲 旅游、金融服 務(wù)、圖書(shū)報(bào) 刊、郵電業(yè) 居住 區(qū)商 業(yè) 人流集中，交 通便利的地段 保障該地居民的日 常生活，提供必要 的服務(wù) 當(dāng)?shù)鼐用? 5萬(wàn) 超市、便利店、醫(yī) 藥店，菜市場(chǎng)、餐 飲 生活服務(wù)、圖 書(shū)報(bào)刊郵電業(yè) 街坊 商業(yè) 街坊主要出入 口，居民主要 途徑地 提供日常必須商品 及便利服務(wù) 當(dāng)?shù)鼐用? 便利店、餐飲店， 生活服務(wù)業(yè) 專業(yè) 街 商業(yè)中心周 邊，交通便利 處 提供專門(mén)商品或?qū)? 業(yè)服務(wù) 購(gòu)買(mǎi)專門(mén)商品， 尋求專業(yè)服務(wù)的 消費(fèi)者 街長(zhǎng) 200米 以上，專業(yè) 店 30家以上 特色專業(yè)店、專賣 店 配套服務(wù) 新城 商業(yè) 中心 城市規(guī)劃的新 城中心商業(yè) 區(qū)； 人流集 中，交通便利 的地段 購(gòu)物、文化娛樂(lè)、 休閑、旅游并與金 融結(jié)合 新城居民，商圈
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