【文章內(nèi)容簡介】 濃的地方 豐富的閱歷、 有敏銳的洞察力、較強的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時也注重生活品質(zhì)和舒適性。 [典型案例：純水岸 ] 重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細節(jié)、個人意識強、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的 新生活方式 [典型案例：十七英里 ] 思想守舊、頑固、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對價格有一些敏感 [典型案例：城市山谷 ] 責(zé)任感強、有不斷提升自身的強烈愿望、務(wù)實、對金錢在某種程度上保有“ 節(jié)儉 ” 精神、 對價格有一定的敏感度 小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時尚流行元素、 對價格有一定的敏感 [典型案例：萬科城 ] 城市山谷典型客戶 業(yè)主姓名： 韓先生 年齡： 45歲 籍貫： 英國籍 家庭結(jié)構(gòu)： 一家兩口 職業(yè)： 在香港、深圳都有公司，深圳西麗有廠 購買房號： 疊加 TH330平米， 350萬 交通工具： 沃爾沃 其他描述： 置業(yè)三次。心態(tài)顯然很年輕，穿戴樸實， 不張揚，生活缺乏太多的情調(diào)。 波托菲諾典型客戶 業(yè)主姓名： 馬先生 年齡： 38 家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家 職業(yè)： 中小型房地產(chǎn)公司老總，妻子全職在家?guī)Ш⒆? 學(xué)歷： 研究生 購買房號： 臨湖 TOHO280平方， 480萬 交通工具： 自駕車（家有兩輛車太太的自駕車為奔馳 320） 生活方式： 生活品味很高，文化層次比較高，屬于商人加 知識分子類型，主要看重環(huán)境。在依山居還有兩套別墅 熙圓典型客戶 姓名： 祁生 購買單位： 235平米 TH 年齡： 40歲 學(xué)歷： 大本 目前供職一家日本外資企業(yè)的經(jīng)理，工作忙碌， 很注重風(fēng)水，對孩子的教育及生活質(zhì)量也很注重； 比較重視物業(yè)所處的地段，交通以及社區(qū)配套 項目 客戶類型 客戶描述 波托菲諾別墅 企業(yè)老板、老總、 跨國公司高管 豐富的閱歷、獨立自我但不張揚、強烈的區(qū)隔感、豪華汽車、高級宴請、高爾夫或各種俱樂部會員證、瑞士名表 項目 客戶類型 客戶描述 城市山谷 私企老板（開廠居多） 外地公務(wù)員 務(wù)實、內(nèi)斂、開中檔車、高離婚率、對價格敏感、在朋友圈中從眾 項目 客戶類型 客戶描述 熙園 私企老板（潮州籍居多） 掙錢是生活主調(diào)、精明、信風(fēng)水、家庭觀念、高級宴請、名酒、麻將、朋友有較大影響力 項目 客戶類型 客戶描述 萬科城 四季花城及其它萬科項目老業(yè)主為主 老業(yè)主重視生活品質(zhì)、關(guān)注細節(jié)、個人意識強、圈子。 除了萬科，豪宅物業(yè)的制造商們都忽視了深圳主流客戶的形成和成長 總價區(qū)間 面積區(qū)間 1999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 50110m2 2035萬元 60160m2 2560萬元 70120m2 2650萬元 100230m2 4095萬元 120250m2 50100萬元 75180m2 50120萬元 四季花城和萬科城的成長路徑 ——他們優(yōu)越感和壓力感并存，同時工作壓力不斷掏空他的智慧和體力，晚睡，身心高度緊張； ——他們可能是純正白領(lǐng)，可能是金領(lǐng)，可能屬于創(chuàng)意階層；但他們必定是事業(yè)有成的上班族； ——他們追求時尚，有名牌觀念，不喜群居，酷愛旅游想周游世界； ——他們有文明的教養(yǎng)和冷靜的思辨能力。這個階層將成為未來十年整個市場的主要客戶群，他們具備成熟的人生經(jīng)驗； 他們神情光鮮，內(nèi)心優(yōu)越，卻仍然渴望被尊重和高度認同 ——他們有魅力，在業(yè)界資源眾多； ——他們標(biāo)榜創(chuàng)造、獨立、自由、個性等精神的完全張揚； ——他們被冠以很多標(biāo)簽： “ 知富階層 ” 、 “ 移民新貴 ” 、 “ 迅速崛起的中產(chǎn)階級 ” 、 “ 新銳 ” 、 “ BOBOS”，而他們將自己定義為具有中國特色的 “ 精英份子 ” ； ——他們不等同于 “ 飄一代 ” ，他們也不小資； ——他們不自覺地歸入某個共同趣味的圈子，以此展開社交； 在四季花城和萬科城，萬科人與他們所擁有的物業(yè)共同成長 一個階層的誕生：萬科層 ——在這個正在轉(zhuǎn)型的城市里，軌道交通和 SHOPPINGMALL正在改變?nèi)藗兊纳罘绞?，深圳速度更替?“ 文化立市 ” ，他們渴望一個標(biāo)志著自我轉(zhuǎn)型的載體 ——一個物業(yè)，一個標(biāo)簽，最好是一尊具有標(biāo)簽意義的物業(yè)； ——他們是城市的中堅力量，他們崇尚自然，又迷戀城里的月光； 具有中國特色的現(xiàn)代住宅建筑形式的萬科第五園能否成為萬科層追捧的標(biāo)簽物業(yè)？我們需要事實在在的理由。 ?位于坂雪崗片區(qū)南部，東鄰坂雪崗大道，北與雅園路相接，南側(cè)是環(huán)城南路 ?占地面積 22萬平方米，建筑面積 25萬平方米，容積率 ，總戶數(shù)約 2500戶。 ? 計劃分 3期 2年開發(fā)，先期開發(fā) 142072平方米 (含 4000平方米商業(yè)面積 )，容積率 ?一期 2021年 10月動工 ,預(yù)計 2021年 5月開始銷售 深圳步入軸向連綿發(fā)展的離心增長階段，龍坂片區(qū)是未來 5年內(nèi)最具潛力的發(fā)展片區(qū)；未來想象空間巨大 中部生活服務(wù)發(fā)展軸：特區(qū)居住、生活配套和第三產(chǎn)業(yè)功能的拓展區(qū) 第二圈層中部，是深圳城市空間軸向發(fā)展后轉(zhuǎn)入梯度同步建設(shè)的起步區(qū)域 地理中心：與深圳市區(qū)各個方位的間距都比較合適，天然的中央?yún)^(qū)位有利于幅射面的擴展 高新園區(qū)及物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了高素質(zhì)、大批量的白領(lǐng)階層。 梅龍路、福龍路、南坪快速路等多條主要交通干道預(yù)計三年內(nèi)全面通車。 福田與關(guān)外接壤 15號檢查站已規(guī)劃，隨著新干道的開通啟用，將在三年內(nèi)徹底解決梅林關(guān)交通瓶頸問題 地鐵 4號線、輕軌 11號線的規(guī)劃建設(shè)，將實質(zhì)性拉近與關(guān)內(nèi)的距離。 福龍公路 南坪快速路 機荷高速 梅觀高速 龍大公路 龍觀快速路 地鐵 4號線 輕軌 11號線 片區(qū) 3年內(nèi)大交通的改善為置業(yè)第五園提供充足的理由 大勢：房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展 競爭：本項目將與萬科城產(chǎn)生競爭 品牌：第五園將強化區(qū)域主導(dǎo)，并依靠產(chǎn)品創(chuàng)新提升區(qū)域價值 3個前提 2個必須回答的關(guān)鍵問題 客戶：迅速成長的“萬科層” 項目的核心競爭力 1：區(qū)域共榮 泰華 天驕?zhǔn)兰遥?21萬 m2，容積率 ，寶安首席生態(tài)社區(qū) 泰華明珠： 6萬 m2 ，容積率 ，寶安第一高樓 冠城世家： 19萬 m2，容積率 ，寶安地王 產(chǎn)品差異 檔次差異 自然價差 老帶新 企業(yè)品牌利用 品牌增值 泰華地產(chǎn)在寶安的實踐與本案有明顯差異，在此不作詳細介紹 母品牌 子品牌 A 子品牌 D 子品牌 C 子品牌 B 隱性互助 隱性互助 隱形互助 隱形互助 “惠澤模式” 華僑城 天鵝堡二期 1區(qū) ： m2 ，容積率 ，小高層 波托菲諾： 108萬 m2，平均容積率 ，意大利小鎮(zhèn) 錦繡花園： 30萬 m2，平均容積率 ，世界的錦繡花園 天鵝堡二期 3區(qū) ：多層 天鵝堡二期 2 區(qū) ： 11萬 m2 ，容積率 ，高層 產(chǎn)品同質(zhì) 檔次相當(dāng) “粘客” 田忌賽馬 集體博弈 母品牌 子品牌 A 子品牌 C 子品牌 D 子品牌 B 顯性互助 顯性互助 顯性互助 顯性互助 華僑城項目與條件與本案較為類似 “系統(tǒng)互動模式” 2021 2021 2021 2021 2021 8000 9000 10000 11000 12021 13000 20210 均價（元 /平方米） 時間（年） 天鵝堡一期啟動 A、 B、 C棟推出8500元入市 天鵝堡一期 D、 E棟推出 8800元入市 純水岸一期TH啟動 16000入市 純水岸一期多層啟動9300入市 天鵝堡二期1區(qū)啟動 9800元入市 純水岸別墅 計劃啟動 30000入市 天鵝堡二期 2區(qū)計劃啟動 9500元入市 各期項目價格變化及銷售周期 項目整體價格變化 片區(qū)價格趨勢變化 華僑城－波托菲諾多項目共享區(qū)域客戶 錦繡花園與波托菲諾在存在內(nèi)部競爭的情況下進行互動，共同打造華僑城現(xiàn)象，提升片區(qū)及品牌價值 產(chǎn)品相似 容積率相近 檔次相當(dāng) 可享受資源類似 同一批客戶 華僑城現(xiàn)象 華僑城營銷 第一站 —— 錦繡三期 營銷線 高層、多層 TH—— 完整的 高端產(chǎn)品組合 產(chǎn)品線 中國旅游地產(chǎn) 論壇 活動線 客戶信息、 資源共享 客戶線 從競爭到互動 華僑城品牌升值的動線 錦繡三期總價套數(shù)分布（總524套）32982053