某地產(chǎn)第五園實踐策劃報告sl(編輯修改稿)
2025-01-22 23:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 35萬元60160m22560萬元70120m22650萬元100230m24095萬元120250m250100萬元75180m250120萬元四季花城和萬科城的成長路徑—— 他們優(yōu)越感和壓力感并存，同時工作壓力不斷掏空他的智慧和體力，晚睡，身心高度緊張；—— 他們可能是純正白領(lǐng)，可能是金領(lǐng)，可能屬于創(chuàng)意階層；但他們必定是事業(yè)有成的上班族；—— 他們追求時尚，有名牌觀念，不喜群居，酷愛旅游想周游世界；—— 他們有文明的教養(yǎng)和冷靜的思辨能力。這個階層將成為未來十年整個市場的主要客戶群，他們具備成熟的人生經(jīng)驗；他們神情光鮮，內(nèi)心優(yōu)越，卻仍然渴望被尊重和高度認同—— 他們有魅力，在業(yè)界資源眾多；—— 他們標榜創(chuàng)造、獨立、自由、個性等精神的完全張揚；—— 他們被冠以很多標簽： “ 知富階層 ” 、 “ 移民新貴 ” 、 “ 迅速崛起的中產(chǎn)階級 ” 、 “ 新銳 ” 、 “BOBOS” ，而他們將自己定義為具有中國特色的 “ 精英份子 ” ；—— 他們不等同于 “ 飄一代 ” ，他們也不小資；—— 他們不自覺地歸入某個共同趣味的圈子，以此展開社交；在四季花城和萬科城，萬科人與他們所擁有的物業(yè)共同成長一個階層的誕生：萬科層—— 在這個正在轉(zhuǎn)型的城市里，軌道交通和 SHOPPINGMALL正在改變?nèi)藗兊纳罘绞?，深圳速度更替?“ 文化立市 ” ，他們渴望一個標志著自我轉(zhuǎn)型的載體 —— 一個物業(yè)，一個標簽，最好是一尊具有標簽意義的物業(yè)；—— 他們是城市的中堅力量，他們崇尚自然，又迷戀城里的月光；具有中國特色的現(xiàn)代住宅建筑形式的萬科第五園能否成為萬科層追捧的標簽物業(yè)？我們需要實實在在的理由。?位于坂雪崗片區(qū)南部，東鄰坂雪崗大道，北與雅園路相接，南側(cè)是環(huán)城南路?占地面積 22萬平方米，建筑面積 25萬平方米，容積率 ，總戶數(shù)約 2500戶。? 計劃分 3期 2年開發(fā)，先期開發(fā) 142072平方米 (含 4000平方米商業(yè)面積 )，容積率 ?一期 2023年 10月動工 ,預(yù)計 2023年 5月開始銷售深圳步入軸向連綿發(fā)展的離心增長階段，龍坂片區(qū)是未來 5年內(nèi)最具潛力的發(fā)展片區(qū)；未來想象空間巨大中部生活服務(wù)發(fā)展軸：特區(qū)居住、生活配套和第三產(chǎn)業(yè)功能的拓展區(qū)第二圈層中部，是深圳城市空間軸向發(fā)展后轉(zhuǎn)入梯度同步建設(shè)的起步區(qū)域地理中心：與深圳市區(qū)各個方位的間距都比較合適，天然的中央?yún)^(qū)位有利于幅射面的擴展高新園區(qū)及物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了高素質(zhì)、大批量的白領(lǐng)階層。梅龍路、福龍路、南坪快速路等多條主要交通干道預(yù)計三年內(nèi)全面通車。 福田與關(guān)外接壤 15號檢查站已規(guī)劃，隨著新干道的開通啟用，將在三年內(nèi)徹底解決梅林關(guān)交通瓶頸問題地鐵 4號線、輕軌 11號線的規(guī)劃建設(shè)，將實質(zhì)性拉近與關(guān)內(nèi)的距離。福龍公路南坪快速路機荷高速梅觀高速龍大公路龍觀快速路地鐵 4號線輕軌 11號線片區(qū) 3年內(nèi)大交通的改善為置業(yè)第五園提供充足的理由大勢：房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展競爭：本項目將與萬科城產(chǎn)生競爭品牌：第五園將強化區(qū)域主導(dǎo)，并依靠產(chǎn)品創(chuàng)新提升區(qū)域價值3個前提 2個必須回答的關(guān)鍵問題客戶：迅速成長的 “萬科層 ”項目的核心競爭力 1：區(qū)域共榮泰華天驕世家： 21萬 m2，容積率 ，寶安首席生態(tài)社區(qū)泰華明珠： 6萬 m2 ，容積率 ，寶安第一高樓冠城世家： 19萬 m2，容積率 ，寶安地王產(chǎn)品差異檔次差異自然價差老帶新企業(yè)品牌利用品牌增值泰華地產(chǎn)在寶安的實踐與本案有明顯差異，在此不作詳細介紹母品牌子品牌 A子品牌 D子品牌 C子品牌 B隱性互助隱性互助隱形互助 隱形互助“惠澤模式 ”華僑城天鵝堡二期 1區(qū) ： m2 ，容積率 ，小高層波托菲諾： 108萬 m2，平均容積率 ，意大利小鎮(zhèn)錦繡花園： 30萬 m2，平均容積率 ，世界的錦繡花園天鵝堡二期 3區(qū) ：多層天鵝堡二期 2 區(qū) ： 11萬 m2 ，容積率 ，高層產(chǎn)品同質(zhì)檔次相當“粘客 ”田忌賽馬集體博弈母品牌子品牌 A子品牌 C 子品牌 D子品牌 B顯性互助顯性互助顯性互助 顯性互助華僑城項目與條件與本案較為類似“系統(tǒng)互動模式 ”錦繡花園與波托菲諾在存在內(nèi)部競爭的情況下進行互動，共同打造華僑城現(xiàn)象，提升片區(qū)及品牌價值產(chǎn)品相似容積率相近檔次相當可享受資源類似同一批客戶 華僑城現(xiàn)象華僑城營銷第一站 ——錦繡三期營銷線高層、多層TH—— 完整的高端產(chǎn)品組合產(chǎn)品線中國旅游地產(chǎn)論壇活動線客戶信息、資源共享 客戶線從競爭到互動華僑城品牌升值的動線39%57%總價 150200萬的區(qū)間是錦繡花園與波托菲諾的交鋒區(qū)，二者采取錯期推售策略，避免直面競爭150200萬元是雙方交鋒的主要區(qū)域，且套數(shù)均為 200多套；采取分期推售 互動 和錯位推出 互助 相結(jié)合的方式；抑旺揚滯純水岸提價促進錦繡三和天鵝堡的銷售價格組合互動互助以旺帶滯純水岸多層價格標桿，錦繡、天鵝堡剩余單位升值價格線高層 多層 TH錦繡花園與波托菲諾在價格上采取互動、互助策略，對單價進行跟蹤控制，通過以旺帶滯、抑旺揚滯實現(xiàn)最高整體價值對于天鵝堡二期 3區(qū)之間的競爭，利用田忌賽馬策略安排推售順序，實現(xiàn)整體高價天鵝堡二期 13區(qū)的描述分區(qū) 1區(qū) 2區(qū) 3區(qū)物業(yè)素質(zhì) 中 低 高物業(yè)類型 小高層 高層 多層價格策略 價格較快走高980012023價格平穩(wěn)走高9800 10000價格達到最高15000左右推出時機 先 中 后“粘客 ”：前推期的 VIP卡可用于后續(xù)各期年份 19992023 20232023 2023 2023 2023取得地塊萬科 華 宇 項 目： G033161（2） G0360925 萬科城地 塊 ：G034041萬科城新地 塊規(guī) 模 土地面 積 53600m2， 總 建筑面 積 53600m2；土地面 積58358m2 ， 總 建筑面 積土地面 積 m2，總 建面 43767 0m2容 積 率 占地面 積 71210平米建筑面 積 92500平米容 積 率 推出 項目四季花城 15期四季花城 67期 萬科城一期、二期 萬科城 2期、 3期萬科第五園一期規(guī) 模 建筑面 積 萬 m2，容 積率在 間建筑面 積 m2，容 積 率在 一期：建筑面 積約為 m2， 713戶二期： 約 m2口,800戶總 建筑面 積 25萬平米先期開 發(fā) 中式 現(xiàn) 代院落式 TH群客 戶 白 領(lǐng) 白 領(lǐng) 、部分中 產(chǎn) 白 領(lǐng) 、中 產(chǎn) 中產(chǎn)人群的放大萬科的號召有一個美麗的地方美一方水土美一方人 萬科在造
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