【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 極運(yùn)作。 但是海外投資機(jī)構(gòu)介入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式和投資行為，已從去年下半年開始發(fā)生了較大的變化。以股權(quán)收購(gòu)購(gòu)買寫字樓成熟物業(yè)或以股權(quán)方式介入房地產(chǎn)開發(fā)已漸漸成為海外投資機(jī)構(gòu)的主要投資行為方式。 造成這種改變的原因是多方面的。首先是海外投資者，原來對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中從土地取得到規(guī)劃、建設(shè)、竣工等過程中風(fēng)險(xiǎn)因素難以控制，但是這種情況現(xiàn)已初步改善，于是他們現(xiàn)在更傾向于需求國(guó)內(nèi)實(shí)力開發(fā)商的合作；再之是國(guó)內(nèi)對(duì)商品房銷售和經(jīng)營(yíng)過程中的稅制使得購(gòu)買行為成本過高；另外，出自投資風(fēng)險(xiǎn)組合、寫字樓等類型物業(yè)的上漲空間等因素也是促使海外投資機(jī)構(gòu)投資行為方式發(fā)生改變的重要原因。 價(jià)格：同比上漲 % 租售價(jià)穩(wěn)中看漲 根據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至 2021年 12月，北京寫字樓市場(chǎng)均價(jià) 16789元 /平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與 2021年相比上漲 %；平均租金 /平方米 月（建筑面積報(bào)價(jià)），與 2021年相比上漲%；空置率 %，與 2021年相比下降 %。 租金上升的主要原因是市場(chǎng)需求旺盛。新增的項(xiàng)目平均質(zhì)素較高，并以高于市場(chǎng)平均租金水平推向市場(chǎng)抬高了整體租金，另外，人民幣升值也是造成租金上漲的原因之一。 2021年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金走勢(shì)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。寫字樓租金價(jià)格在第三季度維持在較高的價(jià)位， 10月份，CBD區(qū)域的寫字樓租金價(jià)格為 /月 平方米 月，到第四季度末，優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金報(bào)價(jià)為每月每平方米 ，較去年底上升了 4％。 值得注意的是，與上月相比，租金下滑幅度為 %，而 10月份的入住率為 %，比 9月份的入住率上升了 %。 租金價(jià)格與入住率出現(xiàn)相背離的現(xiàn)象，這主要是因?yàn)槟壳昂芏嘀行】蛻暨x擇租金價(jià)位相對(duì)比較低的寫字樓；同時(shí)，調(diào)控政策對(duì)寫字樓租金價(jià)格的影響也逐漸減弱。一業(yè)內(nèi)人士指出，“住宅禁商”政策頒布之初，一些客戶開始加快入住寫字樓的步伐，在這種趨勢(shì)下，價(jià)格增幅超過入住率增幅，甚至出現(xiàn)入住率下降，而寫字樓租賃價(jià)格上漲的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象違背了市場(chǎng)規(guī)律， 10月份，入住率出現(xiàn)上升，而寫字樓租賃價(jià)格下降，則這時(shí)的寫字樓租賃價(jià)格是比較理性的，也能體現(xiàn)寫字樓在市場(chǎng)中的真正價(jià)值。預(yù)計(jì)未來寫字樓租賃價(jià)格在市場(chǎng)需求的作用下，將維持在目前的價(jià)位水平，波動(dòng)幅度不會(huì)太大。 CBD寫字樓目前平均租金報(bào)價(jià)為每月每平方米 ，較 2021年底上升了 3％，而中關(guān)村和金融街兩個(gè)商務(wù)區(qū)租金報(bào)價(jià)較 2021年底均上漲 6％。 CBD及周邊地區(qū)是北京優(yōu)質(zhì)寫字樓最為集中的區(qū)域，占總供應(yīng)量 50％的寫字樓面積集中在該地區(qū)及周邊，市場(chǎng)供應(yīng)量大。同時(shí)，北京寫字樓投資及自用市場(chǎng)的需求也在增加，到2021年底，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均售價(jià)較去年同期上漲 %。 但北京甲級(jí)寫字樓價(jià)格水平一直處于平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，北京甲級(jí)寫字樓成交均價(jià)在今年 3季度突破 2萬(wàn)元 /平方米。到 2021年底，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均售價(jià)為每平方米 2710美元，較去年同期上漲 ％。 在資深分析師張化學(xué)看來，北京寫字樓價(jià)格的增長(zhǎng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京住宅價(jià)格的增長(zhǎng)，并且絕對(duì)值也是寫字樓價(jià)格低于住宅價(jià)格，這是一種不正常的現(xiàn)象。從價(jià)格來看北京寫字樓市場(chǎng)的價(jià)格還有比較大的增長(zhǎng)潛力。 均價(jià) 10000～ 20210元項(xiàng)目最暢銷 由于寫字樓的新增供應(yīng)逐步向邊緣集團(tuán)擴(kuò)散，導(dǎo)致北京地區(qū)寫字樓整體均價(jià)呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。但甲級(jí)寫字樓價(jià)格水平一直處于平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，成交均價(jià)已突破 20210元 /平方米。 據(jù) 《 樓市 》 市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，在不同價(jià)格的寫字樓成交數(shù)量來看， 2021年均價(jià)在 10000～ 20210元 /平方米的寫字樓最暢銷。單價(jià)在 20210元 /平方米以上的寫字樓銷售也不錯(cuò)，在 2021年銷量排行榜中占據(jù)五席。而單價(jià)在 10000元 /平方米以下的項(xiàng)目銷售與去年相比增加 4560套，同比增長(zhǎng) ％。這主要是由于住宅禁商的影響。 單價(jià)在 20210元 /平方米以上的優(yōu)質(zhì)寫字樓對(duì)周邊寫字樓的租售價(jià)格會(huì)產(chǎn)生巨大的影響，如國(guó)貿(mào)之于 CBD。 北京寫字樓市場(chǎng)涌現(xiàn)出自持經(jīng)營(yíng)的浪潮 金隅集團(tuán)開發(fā)的 50萬(wàn)平方米商務(wù)綜合體環(huán)球貿(mào)易中心自持租賃。金地集團(tuán)宣布金地中心將全部自持經(jīng)營(yíng)。中海地產(chǎn)透露位于 CBD的 20萬(wàn)平方米的中海廣場(chǎng)將不再對(duì)外發(fā)售，全部改為公司持有，對(duì)外出租。金融街控股也宣布持有 150萬(wàn)平方米的金融街中心廣場(chǎng) ,其中寫字樓部分為 20萬(wàn)平方米。 2021年年初浙大網(wǎng)新購(gòu)買中關(guān)村的北京國(guó)際 A座，第四季度，國(guó)內(nèi)的大型保險(xiǎn)公司開始積極地在北京尋找優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期的投資與經(jīng)營(yíng)，由北京金融街控股股份有限公司開發(fā)，位于金融街核心區(qū)內(nèi)的 F2－ B大廈于在 11月 16日進(jìn)行了預(yù)售登記，寫字樓總建筑面積 37913平方米，成交總價(jià) 79600萬(wàn)元，經(jīng)核實(shí)此項(xiàng)目的買家為國(guó)內(nèi)最大的保險(xiǎn)公司之一。 2021年，越來越多的開發(fā)商開始放棄銷售，轉(zhuǎn)向自持經(jīng)營(yíng)。 原因有四點(diǎn)，第一是銷售壓力，第二是良好的租金回報(bào)和穩(wěn)健的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，第三是上市公司在資本市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定表現(xiàn)預(yù)期。業(yè)權(quán)統(tǒng)一的寫字樓在租賃市場(chǎng)的出色表現(xiàn)，也是促使開發(fā)商們做出自持的重要原因。 供應(yīng)：新增 6804套 增長(zhǎng) 71％ 供應(yīng)接近前兩年總和 2021年，北京寫字樓供應(yīng)量是 185萬(wàn)平方米，僅比 2021年增加了 37萬(wàn)平方米，而 2021年，寫字樓供應(yīng)量猛增到 341萬(wàn)平方米，接近前兩年總和。而且從新盤供應(yīng)分布地區(qū)來看，包括 CBD、中關(guān)村、建國(guó)門在內(nèi)的“著名”寫字樓商圈增量并不大，七大傳統(tǒng)商圈的供應(yīng)量加起來只有 115萬(wàn)平方米，僅占年度供應(yīng)總量的 37％，大量新增寫字樓分布在非主力商圈之外，包括各個(gè)邊緣集團(tuán)。 據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)， 2021年北京寫字樓市場(chǎng)需求非常旺盛，總空置率僅為 14%左右。受到加入 WTO后的金融改革帶動(dòng)影響，銀行金融業(yè)成為 2021年吸納辦公物業(yè)最大的行業(yè)之一。第四季度空置率同比下降 %，凈吸納量預(yù)計(jì)將超過 27萬(wàn)平方米，此數(shù)字約占甲級(jí)寫字樓新竣工總面積的 80%。 整棟租售產(chǎn)品增加 從 2021年開始，整棟交易儼然已經(jīng)成為京城寫字樓市場(chǎng)的主流。包括摩根斯坦利購(gòu)買富力雙子座北樓、新加坡嘉德置地購(gòu)買中環(huán)世貿(mào)中心 AB棟、揚(yáng)子基金和匯富金融集團(tuán)購(gòu)買遠(yuǎn)洋新干線、瑞海物業(yè)購(gòu)買光彩國(guó)際中心、高盛購(gòu)買京匯大廈等，已掀起了北京寫字樓市場(chǎng)的整棟交易風(fēng)潮。涉及金額最高的交易是日本私募基金 Re－ plus年初斥資 26億人民幣，購(gòu)買了位于西大望路的華貿(mào)中心兩棟寫字樓，面積 12萬(wàn)平方米。而高盛則從新加坡政府投資公司手中購(gòu)買了位于大北窯的京匯大廈。 而在外資機(jī)構(gòu)的帶領(lǐng)下，今年更多新興的國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)也加入到這個(gè)行列，如中物理想購(gòu)買中國(guó)電子大廈、安聯(lián)投資購(gòu)買北京國(guó)際中心 3號(hào)樓、中鋼集團(tuán)購(gòu)買中關(guān)村金融中心等。再加上今年以來大型國(guó)有企業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，對(duì)整棟自用需求的增加，更是成為今年京城寫字樓整棟銷售面積持續(xù)攀升的原因。 與此同時(shí)，由于越來越多的開發(fā)商根據(jù)整棟交易的需求特征來設(shè)計(jì)、開發(fā)產(chǎn)品，如華遠(yuǎn) 首府、鳳凰置地廣場(chǎng)、硅谷亮城，使得整棟銷售的市場(chǎng)供應(yīng)也在不斷增加，吸引了更多的國(guó)內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)選擇整棟交易。 2021年 7月國(guó)家出臺(tái)的限制外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的政策，在一段時(shí)間內(nèi)給外資整購(gòu)京城寫字樓帶來了影響。但事實(shí)證明，經(jīng)過幾個(gè)月的市場(chǎng)消化期，目前這一影響正在逐步減弱。而另一方面，根據(jù)一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自 2021年以來，北京寫字樓市場(chǎng)共成交約 57宗大單銷售交易案例，總成交面積約 230萬(wàn)平方米。其中，外資投資機(jī)構(gòu)僅占了 11宗交易，即占不到 1/5的市場(chǎng)份額，僅排在總交易量的第二位。排在第一位的是國(guó)有企業(yè)，共成交了 19宗大單，占到了市場(chǎng) 1/3的份額。 由此可見，雖然近年來外資投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為了北京寫字樓整棟交易市場(chǎng)的重要客戶群，但卻仍不足以左右北京寫字樓整棟交易市場(chǎng)的走勢(shì)。北京寫字樓整售的市場(chǎng)主力仍然是以國(guó)有企業(yè)、國(guó)有金融機(jī)構(gòu)和其他中資機(jī)構(gòu)為帶頭的國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)。這也再次證明了，“限外資政策”對(duì)于縮減整售交易量并沒有太多的影響。 但值得關(guān)注的是，在成交面積的統(tǒng)計(jì)上，外資投資機(jī)構(gòu)卻占據(jù)了市場(chǎng)整購(gòu)總成交面積排位的第一位，以 2021年的數(shù)字來看，去年全年外資投資機(jī)構(gòu)通過整購(gòu)共吸納了約 ；而國(guó)有企業(yè)的成交面積則退居第二位，共吸納了 平方米。 產(chǎn)品創(chuàng)新提速 今年新增寫字樓項(xiàng)目的一大特點(diǎn)是一些項(xiàng)目以文化創(chuàng)意為賣點(diǎn)。 開發(fā)商紛紛推出與創(chuàng)意文化相關(guān)的主題寫字樓，較為知名的項(xiàng)目有大成創(chuàng)意大廈、西海 48文化創(chuàng)意中心、北京創(chuàng)意大廈等，這些項(xiàng)目均取得較好的銷售業(yè)績(jī)。 近兩年內(nèi)，京城寫字樓以整棟方式交易的案例不斷增多，也使得越來越多的開發(fā)商以及業(yè)內(nèi)專家開始關(guān)注整棟成交中的客戶需求特點(diǎn)。目前，部分業(yè)內(nèi)人士從客戶購(gòu)買物業(yè)使用目的的角度，將客戶群劃分了兩大類，即自用型和投資型。其中，前者多以壟斷行業(yè)中的大中型企業(yè)為主，在購(gòu)買時(shí)會(huì)密切關(guān)注區(qū)域的行業(yè)聚集性，強(qiáng)調(diào)使用功能和形象，對(duì)寫字樓的價(jià)格選擇會(huì)有一定范圍；同時(shí)，一般情況下，此類型企業(yè)購(gòu)買的面積往往大于實(shí)際需求的面積。如某國(guó)有集團(tuán)在今年初購(gòu)買望京鑫佳鴻大廈時(shí)，就強(qiáng)調(diào)獨(dú)立性、交通便利性；并將購(gòu)買的面積一半自用，一半出租。 而后者則主要以獲取回報(bào)和收益為主要目的，因此會(huì)選擇熱點(diǎn)商圈中的高端寫字樓；同時(shí)，對(duì)所購(gòu)寫字樓的租賃情況和現(xiàn)金收益也會(huì)提出要求。如法國(guó)雅高酒店集團(tuán)整購(gòu)鳳凰置地兩棟公建，看中的就是項(xiàng)目?jī)r(jià)值以及地區(qū)良好的商務(wù)環(huán)境。 整棟購(gòu)買客群的關(guān)注因素，也大大促使了意圖整棟出售的開發(fā)商向客戶需求的方向開發(fā)產(chǎn)品。 從未來整棟購(gòu)買的趨勢(shì)來看，主要客戶集中在國(guó)際型客戶、配套型客戶以及產(chǎn)業(yè)型客戶這 3個(gè)領(lǐng)域。因此，未來適合整售的寫字樓產(chǎn)品至少應(yīng)該包含兩個(gè)趨勢(shì)，首先是建筑一定是節(jié)能環(huán)保的；二是要培育周邊的環(huán)境，為整購(gòu)產(chǎn)品的客戶預(yù)留雙贏的發(fā)展空間。 需求：成交 11598套 同比增長(zhǎng) ％ 海外基金大單入侵 2021年是北京寫字樓投資成交較活躍的一年，多個(gè)外資機(jī)構(gòu)在京購(gòu)買寫字樓?；ㄆ煦y行以 7億元的價(jià)格收購(gòu)了位于北京西直門區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑 —— 西環(huán)廣場(chǎng)南北側(cè) T T3兩棟整體寫字樓。而包括摩根斯坦利購(gòu)買富力雙子座北樓、新加坡嘉德置地購(gòu)買中環(huán)世貿(mào)中心 AB棟、揚(yáng)子基金和匯富金融集團(tuán)購(gòu)買遠(yuǎn)洋新干線、瑞海物業(yè)購(gòu)買光彩國(guó)際中心、高盛購(gòu)買京匯大廈等海外資金投資內(nèi)地寫字樓風(fēng)潮不期而至。 CBD、燕莎區(qū)域作為海外基金整棟購(gòu)買項(xiàng)目租賃的主要區(qū)域 ，將會(huì)在一定程度上影響到這兩個(gè)區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)，因?yàn)榻衲杲?50%的新增項(xiàng)目都出自這兩個(gè)區(qū)域。 整棟的熱銷與大單交易的頻繁出現(xiàn) ,說明開發(fā)商有意識(shí)的根據(jù)整棟交易的需求特征來設(shè)計(jì)、開發(fā)產(chǎn)品 ,像鳳凰置地廣場(chǎng)、硅谷亮城 ,同時(shí) ,海外基金風(fēng)向明確的劍指寫字樓市場(chǎng) ,說明北京寫字樓產(chǎn)品化已經(jīng)進(jìn)入到另一個(gè)階段 ,寫字樓市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)也予以投資基金良好的信心與期貨影響力。 限外新政將會(huì)起到淘汰規(guī)模較小的企業(yè)和短期投資者的作用，但對(duì)外國(guó)投資企業(yè)在中國(guó)進(jìn)行較為長(zhǎng)期的房地產(chǎn)投資還是鼓勵(lì)的，因此已經(jīng)在中國(guó)注冊(cè)并積累了大量現(xiàn)金儲(chǔ)備的外資企業(yè)受到新政的影響很小。 經(jīng)歷多年洗禮的海外資金對(duì)進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)仍舊興趣濃厚 ,雖然以個(gè)人身份購(gòu)買散售型寫字樓的外資大受打擊 ,但在海外基金的帶動(dòng)下 ,2021年年前三季度 ,北京寫字樓整棟大單成交面積已經(jīng)達(dá)到了約 95萬(wàn)平方米 ,超過了 2021年全年整棟購(gòu)買的交易總量?？梢灶A(yù)期 2021年海外機(jī)構(gòu)投資者對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)仍將加重投資。 外資公司對(duì)東部寫字樓情有獨(dú)鐘 ，特別是 CBD及周邊仍是其關(guān)注的重點(diǎn)，金融保險(xiǎn)、咨詢顧問、大型制造類外資公司對(duì)該區(qū)域需求旺盛。 寶馬在佳程廣場(chǎng)租賃 12021平方米，瑞銀在雙子座租賃 3000平方米。蓋洛普、艾森哲也均在 CBD租賃大面積寫字樓。一直以中資機(jī)構(gòu)用戶為主，缺少國(guó)際性公司的金融街地區(qū)，在 2021年發(fā)生變化，由于業(yè)務(wù)拓展等需要，多家外資金融機(jī)構(gòu)于本年度在該地區(qū)租賃大面積寫字樓，使得金融街開始具有國(guó)際性特征。而中關(guān)村則依然是高科技公司的首選，高科技企業(yè)聚集程度在 2021年更加突出。 低端寫字樓魅力難擋 “住宅禁商”的同時(shí)也促使部分投資者從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)低端寫字樓市場(chǎng)。鏈家房產(chǎn)中介一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，新政頒布一個(gè)月后，北京各大中介公司寫字樓的咨詢量顯著提高，租賃市場(chǎng)出現(xiàn)火暴現(xiàn)象，而相比之下，住宅租賃則出現(xiàn)明顯下滑。 從目前的市場(chǎng)來看，