思源精品-鑫泰新雙流項目營銷策劃ppt(編輯修改稿)
2025-02-01 01:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 一期二批次：２００ 8 年 10月－2022年 2月 一期三批次：2022 年 3月－2022年 5月， 其銷售排期示意如下： 項目尾盤 ６月 7月 8月 9月 10月 1月 2月 4月 5月 排號與內(nèi)部認購 １批次開盤 １批次開盤強銷期 蓄水期 １批次持續(xù)期 ２批次蓄水 ２批次開盤強銷期 ２批次持 續(xù)期 ３批次 強銷期 ３批次持續(xù)期 ２批次開盤 ３批次開盤 11月 12月 3月 3批次蓄水 項目銷售排期的制定 項目營銷銷控體系 各級產(chǎn)品 |組合出臺 |戶型搭配 |各取所需 階段蓄勢，限量供應(yīng)制造稀缺，形成階段性熱銷局面 …… 階段性集中簽約，形成熱銷局面 …… 銷控原則： 產(chǎn)品調(diào)控，借勢布局 銷售控制原則 動態(tài)競爭優(yōu)勢 節(jié)點型銷售鏈把控 銷售控制原則 動態(tài)競爭優(yōu)勢 產(chǎn)品形態(tài) 配套 策略 區(qū)域環(huán)境 銷售控制原則 節(jié)點型銷售鏈把控 工程外立面 工程景觀 交房 展會 節(jié)慶 SP活動 開盤 項目營銷銷控體系之產(chǎn)品銷控 從項目戰(zhàn)略營銷慢快相濟的立場出發(fā)，本案按照 “ 擇優(yōu)入市、水漲船高、順水推舟 ” 的導(dǎo)向推售， 順利完成項目的產(chǎn)品推售，其產(chǎn)品策略示意如下： 注 :此處我司按項目分三批次進行推售，每期具體推售量將在項目運營過程中，按照蓄客量進行合理安排 項目尾盤 ６月 7月 8月 9月 10月 1月 2月 4月 5月 排號與內(nèi)部認購 １批次開盤 １批次開盤強銷期 蓄水期 １批次持續(xù)期 ２批次蓄水 ２批次開盤強銷期 ２批次持續(xù)期 ３批次 強銷期 ３批次持續(xù)期 ２批次開盤 ３批次開盤 11月 12月 3月 3批次蓄水 推出約 200戶，約20637㎡ ，占一期的% 推出約 250戶，約㎡ ，占一期的 % 推出約 149戶，約㎡ ，占一期的 25% 蓄水 2022個目標客戶 蓄水 2500個目標客戶 蓄水 1500個目標客戶 項目營銷銷控體系之價格銷控 項目價格變遷策略， 以 4300元／平方米的低于市場平均水平的低價來打破市場觀望，后比附市場價格，整體銷售均價保持在 4500元／平方米 。以項目價格策略優(yōu)勢來促進銷售，降低項目市場風險。 低開穩(wěn)走的推盤策略 低于市場水平 低中見漲 略高于市場價格 低于市場均價 4300元／平方米 4500元／平方米 4700元／平方米 4500元／平方米 項目營銷銷控體系之銷售進度控制 時 間 銷售面積（㎡） 比 例 銷售額 銷售額占比例 08年 6月－ 7月 一批次的 65％ 一期的 95％ 8月－ 9月中旬 一批次的 30％ 9月下旬－ 11月 二批次的 70％ 二期的 90％，一期的 5％ 12月－ 09年 2月中旬 二批次的 20％ 一批次的 5％ 2月下旬－ 4月中旬 三批次的 70％ 三期的 95％，二批次的10％ 4月下旬－ 5月 三批次的 25％ 二批次的 10％ 合計 一期總體量的 95％ 一期銷售額的 95％以上 單位：萬元 在營銷戰(zhàn)略指導(dǎo)下，制定營銷執(zhí)行細案：之三 重塑項目價值 制定合理營銷節(jié)奏 差異化推廣策略 完善項目營銷平臺 銷售執(zhí)行體系的強化 項 目 營 銷 執(zhí) 行 細 案 項目差異化推廣的原則制定 脈動式推廣 策略 媒體投放的指向性 活動營銷的維護 差異化營銷推 廣策略 價值體系提升 客戶營銷 – 項目品牌 – 開發(fā)商品牌 – 土地價值 – 產(chǎn)品模型 – 老帶新 – 促銷方式 – 賣場加強 – 活動營銷 樹立項目整體形象？ 媒體組成方案？ 如何得到有效的來電來訪 ？ 營銷推廣解決之道 持續(xù)推廣 推廣強度 加大 創(chuàng)新傳播 – 聯(lián)合營銷 – 公關(guān)事件 – 體驗式 鑒于項目推廣需以迅速建立其與客戶的溝通，讓其接受我們項目的咨詢，提高項目的來訪量，故本案所采取的推廣 節(jié)奏應(yīng)以脈動式推廣方式為導(dǎo)向，輔以集中型推廣模式。 脈動式推廣策略： 為保持項目在市場信息流轉(zhuǎn)中的合理新鮮度， 以 ” 脈搏 “ 跳動規(guī)律的形成進行項目信息傳播 ，適合項目的長期宣傳與美譽度的形成。 集中型推廣模式： 用于短時間內(nèi)形成項目信息的達到量，提高項目的知名度。其節(jié)奏示意為： 項目推廣節(jié)奏制定 項目尾盤 ６月 7月 8月 9月 10月 1月 2月 4月 5月 排號與內(nèi)部認購 １批次開盤 １批次開盤強銷期 蓄水期 １批次持續(xù)期 ２批次蓄水 ２批次開盤強銷期 ２批次持續(xù)期 ３批次 強銷期 ３批次 持續(xù)期 ２批次開盤 ３批次開盤 11月 12月 3月 3批次蓄水 328萬，占項目一期營銷費用的４ 0％ 287萬，占項目一期 營銷費用的３０％ 205萬，占項目一期營銷費用的２５％ 依據(jù)項目推廣節(jié)奏的制定，項目推廣費用按照項目銷售總額的 ％計算（由于市場疲軟，建議在傳統(tǒng)營銷費用比上增加 %），合計 820萬。項目的推廣費用在項目一期分三批次推售中，按照 40％： 35％： 25％的費用比例進行分布，其中： 一期推廣費用： 328萬；二期推廣費用： 287萬；三期推廣費用： 205萬 項目尾盤 ６月 7月 8月 9月 10月 09年 1月 2月 4月 5月 排號與內(nèi)部認購 １批次開盤 １批次開盤強銷期 蓄水期 １批次持續(xù)期 ２批次蓄水 ２批次開盤強銷期 ２批次持續(xù)期 ３批次 強銷期 ３批次持續(xù)期 ２批次開盤 ３批次開盤 11月 12月 3月 3批次 蓄水 項目推廣費用分布 項目推廣賣點分布 鑒于本案采取 “ 小步快走，步步為贏 ” 的營銷戰(zhàn)略，我們將根據(jù)不同的營銷關(guān)鍵節(jié)點，采取多批次優(yōu)化序列組合推盤策略，圍繞項目核心價值點，分期強勢詮釋各個附加賣點，大致可以作如下細分： 項目一批次：賣點以塑造項目區(qū)域價值、提升項目品牌為營銷目標，力求在借勢營銷的基礎(chǔ)上 提升區(qū)域的、項目的知名度，提高項目到達率，進而提高項目成交率； 項目二批次：以宣傳項目品牌、與項目生活服務(wù)等來配合項目客戶關(guān)系營銷與整合營銷一并形 成項目的美譽度，提升項目無形價值； 項目三批次：在項目二度的樹立基礎(chǔ)上，強調(diào)項目增值潛力與區(qū)域生活成熟度等，以實
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