【文章內(nèi)容簡介】 所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體也就是指區(qū)分所有權(quán)的標(biāo)的。如前所述，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由共有和單獨所有構(gòu)成的。因此區(qū)分所有權(quán)客體也包括兩個方面：即單獨所有部分和共有部分。單獨所有部分主要是指通過一定方式而對建筑物加以區(qū)分，由此所分割出的兼具建筑構(gòu)造上的獨立性和使用上獨立性的部分房屋。共有部分包括共用部分 及附屬物、共用設(shè)施等，它們都是區(qū)分所有權(quán)的客體。 （三）客體的條件 在區(qū)分所有情況下，單獨部分經(jīng)分割以后成為區(qū)分所有權(quán)的客體，必須要具備如下幾個條件： 第一，必須具有構(gòu)造上的獨立性。 。 第三，通過登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨立性。 （四）建筑物區(qū)分所有的內(nèi)容 專有部分。所謂專有部分，是指具有構(gòu)造上及使用上的獨立性，并能夠成為分別所有權(quán)客體的部分。專有部分通常是在將建筑物分割為各個不同部分的基礎(chǔ)上形成的，專有部分是各個區(qū)分所有人所單獨享有的所有權(quán)的客體，此項單獨所有權(quán)與一般的單獨所有權(quán)并無本質(zhì)區(qū)分，所以，權(quán)利人可以行使完全的占有、使用、收益 共有部分。所謂共有部分，是指區(qū)分所有人所擁有的單獨所有部分以外的建筑物其他部分，對共有部分享有的權(quán)利稱為共有權(quán)。共有部分的范圍主要包括建筑物的基本構(gòu)造部分（如支柱、屋頂、外墻或地下室等），建筑物的共用部分及附屬物（如樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔 、自來水管等），僅為部分區(qū)分所有人所共有的部分。 第四節(jié) 相鄰關(guān)系 一 、 概念 相鄰關(guān)系是指兩個或兩個以上相互毗鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人 ， 在行使占有 、使用 、 收益 、 處分權(quán)利時發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系 。 二、不動產(chǎn)相鄰關(guān)系具有以下特征： 第一 ， 相鄰關(guān)系發(fā)生在兩個或兩個以上的不動產(chǎn)相互毗鄰的所有人或使用人之間 。 第二 ， 相鄰關(guān)系的客體并不是財產(chǎn)本身 ， 而是由行使所有權(quán)或使用權(quán)時所引起的和鄰人有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益和其他利益對于財產(chǎn)本身并不發(fā)生爭議 。 第三 ， 相鄰關(guān)系的發(fā)生常與不動產(chǎn)的自然條件有關(guān) ， 即兩個或兩個以上所有人或使用人的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是相互毗鄰的 。 三、處理相鄰關(guān)系的原則 （ 1）有利生產(chǎn)，方便生活 （ 2）團(tuán)結(jié)互助 （ 3）公平合理 第五節(jié) 所有權(quán)的特別取得方法 一 、 善意取得 原物由占有人轉(zhuǎn)讓給善意第三人時 ， 善意第三人一般可取得原物的所有權(quán) ， 所有權(quán)人不得請求善意第三人返還原物 。 善意取得亦稱即時取得 。 動產(chǎn)善意取得 不動產(chǎn)善意取得 ? （一）不動產(chǎn)善意取得概述 不動產(chǎn)善意取得，是指無處分權(quán)人將其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人， 并依照法律規(guī)定進(jìn)行了登記， 受讓人取得該不動產(chǎn)時出于善意，則受讓人將依法取得不動產(chǎn)的物權(quán)。 不動產(chǎn)善意取得是適應(yīng)商品交換的需要而產(chǎn)生的一項法律制度。 ? 《 物權(quán)法 》 第 106條 規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓 。（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失，當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。 （二）不動產(chǎn)的善意取得的構(gòu)成要件 。 。 。 讓與人 受讓人 無處分權(quán)人 所有權(quán)人 交 換 登記過戶 善意第三人 （三）不動產(chǎn)善意取得的法律后果 。不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移。 。 。 無處分權(quán)人 受讓人 原 所有人 請求賠償損失 交 換 返還財產(chǎn) 登記過戶 善意第三人 案例： ? 李強(qiáng)與趙燕婚后購得一兩居室商品房，房產(chǎn)登記在李強(qiáng)名下。李強(qiáng)因起訴離婚被駁回，遂通過一房屋中介機(jī)構(gòu)以 24萬元將該房賣給劉明。房產(chǎn)部門為劉明辦理了房屋過戶手續(xù)并頒發(fā)了房產(chǎn)證。后趙燕以該房屬于夫妻共有財產(chǎn)，自己不同意賣房為由拒絕交房。并以李強(qiáng)為被告要求確認(rèn)李強(qiáng)與劉明的買賣行為無效，劉明返還房屋。 分析 : 李 強(qiáng) 趙 燕 李 強(qiáng) 劉 明 趙 燕 ? 劉 明 李 強(qiáng) 劉 明 趙 燕 請求賠償損失 交 換 返還財產(chǎn) 登記過戶 （ 四）不動產(chǎn)善意取得制度評價 善意取得是近代民法物權(quán)制度的一項重要內(nèi)容，是一種以犧牲財產(chǎn)的靜態(tài)安全為代價而保護(hù)財產(chǎn)的動態(tài)安全的制度。 真實利益人 之利益 原所有人 之利益善意第三人 之利益 二、拾得遺失物 遺失物 ， 是所有人遺忘于某處 ， 不為任何人占有的物 。 對于遺失物 、 漂流物及失散的飼養(yǎng)動物 ， 《 民法通則 》 規(guī)定拾得人應(yīng)當(dāng)將其歸還失主 。 三、發(fā)現(xiàn)理藏物 《 民法通則 》 第 79條的規(guī)定 ， 所有人不明的埋藏物 、 隱藏物歸國家所有后 ， 接收單位應(yīng)當(dāng)對上繳單位或者個人 ， 給予表揚或物質(zhì)獎勵 。 四、添附 它是指數(shù)個不同所有人的物結(jié)合成一物 (合成物 、 混合物 )， 或由所有人以外的人加工而成新物 (加工物 )。 (一 )附合 附合是指兩個或兩個以上不同所有人的物結(jié)合在一起而不能分離 ， 若分離會毀損該物或者花費較大 。 附合有兩種情況： (1) 動產(chǎn)與動產(chǎn)的附合 。 動產(chǎn)與動產(chǎn)的附合應(yīng)當(dāng)由原所有人按照其動產(chǎn)的價值 ， 共有合成物 。 (2) 動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合 。 動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合 ， 由不動產(chǎn)所有人取得合成物的所有權(quán) ，但應(yīng)當(dāng)給原動產(chǎn)所有人以補(bǔ)償 。 (二 )混合 混合是兩個或兩個以上不同所有人的動產(chǎn)互相混雜 ， 合并 ， 不能識別 。 (三 )加工 加工 ， 是指在他人之物上附加自己的有價值的勞動 ， 使之成為新的財產(chǎn) 。 五、時效取得 時效取得 ， 是指依取得時效的規(guī)定取得所有權(quán) 。 取得時效是時效的一種 ， 它是指當(dāng)事人因占有他人財產(chǎn)的事實狀態(tài)經(jīng)過一定時間而取得該財產(chǎn)所有權(quán)的法律制度 。 第十三章 共有 一、共有的概念和特征 共有是兩個或兩個以上的人 (公民或法人 )對同一項財產(chǎn)享有所有權(quán) 。 共有的法律特征是： 第一 ， 共有的主體不是單一的 ， 而是兩個或兩個以上的公民 、 法人或公民和法人 。 第二 ， 共有的客體也是特定的獨立物 。 第三 ， 共有人對共有物或者按照各自的份額 ， 或者平等地享有權(quán)利 。 二、按份共有 按份共有 ， 亦稱分別共有 ， 是指兩個或兩個以上的人對同一項財產(chǎn)按照份額享有所有權(quán) 。 （ 一 ） 按份共有的概念與特征 按份共有是共有的一種 ， 具有與共同共有不同的法律特征： 第一 ， 各個共有人對于共有物按照份額享有所有權(quán) 。 第二 ， 各個共有人按照各自的份額對共有物分享權(quán)利 、 分擔(dān)義務(wù) 。 第三 ， 各個共有人雖然擁有一定的份額 ， 但共有人的權(quán)利并不僅限于共有物的某一部分上 ， 而是及于共有物的全部 。 （二）按份共有的內(nèi)部關(guān)系 共有物的占有、使用、收益 各共有人依其份額對共有物進(jìn)行占有 、 使用 、收益 ， 這種權(quán)利的行使及于共有物的全部 。 根據(jù)共有物的性質(zhì) ， 全體共有人不能同時對共有物進(jìn)行占有 、 使用 、 收益時 ， 應(yīng)由共有人對占有 、 使用 、 收益的方法進(jìn)行協(xié)商 ， 并按協(xié)商一致的方法處理 。 在意見不一致時 ， 按照擁有共有份額一半以上的共有人的意見辦理 ， 但不得損害其他共有人的利益 。 共有物的處分 在按份共有中 ， 共有人對共有物的處分包括兩種：一是對其享有的份額的處分 ， 二是對整個共有物的處分 。 按份共有人有權(quán)處分其份額 。 共有人對其份額只能進(jìn)行法律上的處分 ， 即將其份額分出或轉(zhuǎn)讓 。 按份共有人的處分權(quán)還包括對共有物的處分 ，包括：事實上的處分 ， 如改變物的形狀 、 毀壞；法律上的處分 ， 如將物轉(zhuǎn)讓 (出賣 、 互易 、 贈與 )他人 ，這種處分及于共有物的全部 ， 涉及到全體共有人的利益 ， 因此 ， 必須得到全體共有人的同意 ， 不能由某一共有人或某部分共有人擅自為之 。 如果共有人對處分共有物不能達(dá)成一致協(xié)議時 ， 可以按擁有共有份額一半以上的共有人的意見辦理 ， 但不得損害其他共有人的利益 ， 否則權(quán)益受到侵害的共有人有權(quán)要求其承擔(dān)民事責(zé)任 。 共有物的管理及費用負(fù)擔(dān) 外國立法例和根據(jù)我國實踐 ， 除了共有人之間有特別約定外 ， 對共有物的管理 ， 應(yīng)由全體共有人共同進(jìn)行 。但有兩項例外 ： (1) 保存行為 。 這是指保全共有物物質(zhì)上或權(quán)利上利益的行為 ， 如共有物的修繕 。 共有人可以單獨進(jìn)行 。 (2) 改良行為 。 這是指在不改變共有物性質(zhì)的前提下 ， 對共有物進(jìn)行的加工 、 修理等行為 ， 以增加共有物的效用或價值 。 共有物的管理費用 ， 包括保存費用和改良費用 ， 以及共有物的其他費用 ， 應(yīng)當(dāng)由全體共有人按其份額比例分擔(dān) 。 三、共同共有 共同共有是指兩個或兩個以上的人基于共同關(guān)系 ， 共同享有一物的所有權(quán) 。 （ 一 ） 共同共有的概念和特征 共同共有具有以下特征：