【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，綠化提前到位； ?看樓電平車 3輛 建議二 44 售樓處選擇建議 在原有銷售中心進(jìn)行部分整改 門口 通往銷售處的臺(tái)階 門口鋪上紅色地毯、銷售中心 門口擺上花盆 區(qū)域圖 區(qū)域展示圖，需要更換為整面燈箱噴繪 圖，增加立體感 模型 沙盤細(xì)節(jié)需要整改，如：整體效果、配套等 建議三 45 售樓處選擇建議 在原有銷售中心進(jìn)行部分整改 展示區(qū) 系列展板 （如：中央公園 10大優(yōu)勢(shì)介紹、物管 介紹、小區(qū)配套） 貴賓室 安裝電腦，配臵相應(yīng)設(shè)備 咖啡吧 引進(jìn)知名咖啡館（如：上島咖啡），向客戶提 供專業(yè)服務(wù) 洗手間 洗手內(nèi)安裝空調(diào)，并配備一名保結(jié)員 建議三 46 強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)展示區(qū)隔周邊形象 ?擴(kuò)大展示區(qū)范圍，強(qiáng)化中央公園符號(hào)，明顯區(qū)分周邊形象。 建議一 47 賣點(diǎn)強(qiáng)化建議 強(qiáng)化城市，三盛的主場(chǎng) ?過橋后沿線廣告，包裝形成統(tǒng)一標(biāo)識(shí)，先標(biāo)識(shí)區(qū)域，成為三盛的主場(chǎng)，同時(shí)弱化周邊環(huán)境，強(qiáng)化城市氛圍； ?希爾頓大酒店，在區(qū)域圖上標(biāo)識(shí) ?商業(yè)街提前包裝，感覺真實(shí)，強(qiáng)化城市概念； 建議二 48 銷售人員訪談反饋問題 ?三個(gè)月的守盤期很長(zhǎng)賺不到錢，心態(tài)有些疲憊 ?感覺公司不重視銷售線 ?營(yíng)銷方案執(zhí)行信息，不能及時(shí)通知銷售一線 ?沒有階段及實(shí)操性的培訓(xùn)，學(xué)不到東西 ?銷售團(tuán)隊(duì)激情不夠，銷售氛圍弱； ?銷售流程需要規(guī)范 ?銷售工具不全 ?開盤期人員不夠 團(tuán)隊(duì)反饋 團(tuán)隊(duì)問題 49 根據(jù)以上問題建議如下 ?調(diào)整現(xiàn)場(chǎng)管理，加強(qiáng)制度化、流程化，重新梳理及制訂現(xiàn)場(chǎng)管理流程，規(guī)范銷售工具； ?獎(jiǎng)罰制度，建立有效激勵(lì)方案，提高銷售代表的工作積極性 ?根據(jù)不同階段制訂培訓(xùn)方案，培訓(xùn)內(nèi)容： 實(shí)戰(zhàn)案例分享 銷售技巧 市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分享 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目跑盤分享 ?在保留現(xiàn)有銷售員的基礎(chǔ)上，在招聘 4名銷售員，新老銷售代表同時(shí)參與考核，進(jìn)行淘汰； ?招聘標(biāo)準(zhǔn)：有一定社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，有一定銷售經(jīng)驗(yàn)，形象較好，高素質(zhì)； ?銷售第一原則 ?策略銷售結(jié)合原則：向外發(fā)布通知及投放項(xiàng)目信息，以書面形式發(fā)放到銷售一線人，有必要在投放之前制訂統(tǒng)一說辭，有效建立對(duì)外整體形象 團(tuán)隊(duì)組建 流程梳理及制度建立 其他細(xì)節(jié)調(diào)整 50 基本思路 項(xiàng)目目標(biāo)解析 營(yíng)銷戰(zhàn)略思考 營(yíng)銷關(guān)鍵因素 地塊價(jià)值解析 營(yíng)銷診斷與營(yíng)銷方向 后續(xù)重要事項(xiàng)溝通 51 下階段工作安排 ?7月 27日“營(yíng)銷總綱報(bào)告”部門評(píng)審；進(jìn)行報(bào)告進(jìn)度信函溝通； ?8月 1日公司評(píng)審； ?8月 3日中央公園“營(yíng)銷總綱”匯報(bào)； ?過程中協(xié)助“三盛銷售團(tuán)隊(duì)”規(guī)范銷售工具及銷售流程； ?8月 5日“銷售 200問”公司修改溝通； ?8月 10日“銷售人員管理制度”修改溝通； ?8月 10日“現(xiàn)場(chǎng)包裝”溝通； ?7月 20日，展示區(qū)設(shè)計(jì)、施工 ?7月 20日，區(qū)域戶外廣告落實(shí) ?7月 25日，確定廣告公司溝通及廣告公司下階段提案溝通 52 END THANKS 53 附件一：宏觀基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 54 福州市概況 ? 福州是福建省省會(huì)城市，與臺(tái)灣一水相望，是我國(guó)首批對(duì)外開放的沿海港口城市 ? 福州現(xiàn)轄五區(qū)、六縣、兩個(gè)縣級(jí)市和一個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，全市土地總面積 11968平方公里， 2021年末市區(qū)內(nèi)建成區(qū)面積 ? 2021年末，全市常住人口為 660萬人，其中市區(qū)人口 243萬人 ? 2021年福州市生產(chǎn)總值達(dá) 元，財(cái)政收入 ? 與廈門、泉州相比，福州在經(jīng)濟(jì)總量、人口總量上并不占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)輻射力有限 55 福州市近年 GDP及固定資產(chǎn)投資額高速增長(zhǎng) ? 根據(jù) GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，可以看出房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期； ? 資料來源： 《 福州市統(tǒng)計(jì)年鑒 》 福州全市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 —— GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 4%5% 5%8% 大于 8% 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 省會(huì)城市 成都 西安 廣州 南京 福州 人均 GDP（元） 21282 15553 47900 30009 23443 較上年增速 13% % % % % 9 3 2 . 11 0 0 3 . 2 71 0 7 4 . 2 31 1 6 0 . 5 31 3 4 7 . 6 81 5 4 8 . 4 6261 238 2613034 2 5 . 7 25 2 6 . 6 37 . 9 % 7 . 6 % 7 . 1 % 8 . 0 %1 4 . 5 0 % 9 . 0 %9 . 8 %1 6 . 1 %4 0 . 6 %2 3 . 7 0 %1 6 . 1 %2 . 1 %0200400600800100012001400160018001999 2021 2021 2021 2021 2021億元 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50%G D P 固定資產(chǎn)投資年增長(zhǎng)率 年增長(zhǎng)率56 福州市宏觀經(jīng)濟(jì) —— 經(jīng)濟(jì)總量處同級(jí)城市中下游水平，無強(qiáng)勢(shì)的支柱產(chǎn)業(yè)，市區(qū)人口 247萬 ?除 2021年外， 1999－ 2021年福州市 GDP保持持續(xù)增長(zhǎng)，其中， 03年和 04年高達(dá) 16%和 15％ ，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展推動(dòng)房地產(chǎn)的快速發(fā)展； ?福州市 GDP總量及人均 GDP與同級(jí)省會(huì)城市相比，處于中下游水平，與泉州、廈門兩個(gè)福建城市相比，亦不具備明顯優(yōu)勢(shì)； ?福州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)； ?目前福州已初步形成電子信息、汽車及配套、紡織、冶金、塑膠等一批初具規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群，但無支柱產(chǎn)業(yè)； ?福州市區(qū)（五區(qū)）常住人口僅占全市常住總?cè)丝诘?37％，其余大部分人口分散在八縣（市）。 福州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比 0%20%40%60%80%100%2021 2021 2021 2021 2021 2021第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)1 4 8 2 . 0 61 5 4 8 . 4 61 3 4 7 . 6 81 1 6 0 . 5 31 0 7 4 . 2 31 0 0 3 . 29 3 2 . 1 4 . 2 9 %1 4 . 9 0 %1 6 . 1 3 %8%7 . 0 8 %7 . 6 3 %0200400600800100012001400160018001999 2021 2021 2021 2021 2021 20211 0 . 0 0 %5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P （億元） 增長(zhǎng)率2021－ 2021年福州市GDP 全市常住總?cè)丝? 666萬 全市戶籍總?cè)丝? 市區(qū)常住總?cè)丝? 247萬 家庭戶均人口 2021年福州市人口狀況 廣州 南京 成都 西安 福州 泉州 廈門 GDP （億元） 2413 人均 GDP（元） 68162 40919 21319 15925 22388 21427 45758 2021年各城市 GDP對(duì)比分析 57 福州市居民生活水平 —— 城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)， 05年人均可支配收入達(dá) 12661元 ?除 05年有輕微下降以外，福州市人均 GDP持續(xù)增長(zhǎng)； ?近年來，福州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)， 05年達(dá) 12661元，人均收入的增長(zhǎng)有利于推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展； ?統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，福州市區(qū)與多個(gè)縣（市）的消費(fèi)性支出相仿，購(gòu)買力相當(dāng)，長(zhǎng)樂的居住消費(fèi)支出略高于市區(qū)； ?城市與縣城的居民消費(fèi)支出性結(jié)構(gòu)區(qū)別不大； ?根據(jù)我國(guó)數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)，人均居住面積超過 20m2，房地產(chǎn)發(fā)展速度將呈平穩(wěn)趨勢(shì)，增速減小。 2238823400205201938718034169904 . 3 2 %1 4 . 0 4 %5 . 8 4 %7 . 5 0 %6 . 1 4 %05000100001500020210250002021 2021 2021 2021 2021 20211 0 . 0 0 %5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %福州市人均 G D P （元） 增長(zhǎng)率2021－ 2021年福州市人均GDP 福州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 1266111436101239147867579441 0 . 7 1 %1 2 . 9 7 %11%5 . 4 4 %9 . 2 0 %020214000600080001000012021140002021 2021 2021 2021 2021 20210 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 增長(zhǎng)率人均 GDP 城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入 城鎮(zhèn)在崗職工 人均工資 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 城市居民人均居住面積 22388元 12661元 18314元 8382元 ％ 2021年福州市城市居民生活狀況 福州市區(qū)及八縣（市）人均消費(fèi)性支出 0100020213000400050006000700080009000市區(qū) 福清 長(zhǎng)樂 閩侯 連江 羅源 閩清 永泰 平潭人均年度消費(fèi)性支出 居住消費(fèi)支出福州市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 58 福州市 2021年其他宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 數(shù)值 同比增長(zhǎng) 人均可支配收入（元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資 （萬元） 3011836 商品房屋 (住宅）施工面積（萬平米） 商品房屋（住宅）竣工面積（萬平米） 人均可支配收入增長(zhǎng)快，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng) 房地產(chǎn)投資開發(fā)同比快速增長(zhǎng)，進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng) 住宅施工增長(zhǎng)，竣工同比下降，在市場(chǎng)需求擴(kuò)大情況下，更將刺激市場(chǎng)的活躍程度 小結(jié) 59 福州城市發(fā)展戰(zhàn)略 —— 城市“東擴(kuò)南進(jìn)西拓”戰(zhàn)略 東 主要開發(fā)沿閩江兩岸經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶 南 西南 全面開發(fā)南臺(tái)島，加快形成沿福廈高速公路沿線的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶 拓展至閩侯的荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)和甘蔗鎮(zhèn)等 北岸是鼓山新區(qū)、快安新區(qū)、馬尾、長(zhǎng)安至閩江口的潭頭鎮(zhèn)、 瑯岐經(jīng)濟(jì)區(qū)； 南岸沿峽南一帶向長(zhǎng)樂市區(qū)、長(zhǎng)樂國(guó)際航空港、松下港拓展； ? 市區(qū)總體規(guī)劃 布局 以閩江為發(fā)展軸線 ， 以中心城為依托 ， 以海港 、 機(jī)場(chǎng)為導(dǎo)向 ，東擴(kuò)南進(jìn) ， 兩岸呼應(yīng) ， 依山傍海 ，以優(yōu)良綠色空間分隔 ， 以快速便捷交通相聯(lián)系的帶狀組團(tuán)城市 ，形成 “ 一城 ” （ 中心城 ） “ 三組團(tuán) ” （ 馬尾 、 長(zhǎng)安 、 瑯岐 ） 沿江發(fā)展的空間布局 。 ? 城市 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ” 發(fā)展戰(zhàn)略 “東擴(kuò)南進(jìn)西拓”戰(zhàn)略是福州城市化發(fā)展的重點(diǎn)。總體目標(biāo)是將閩侯、連江、長(zhǎng)樂等縣、市的一些地域以及瑯岐經(jīng)濟(jì)區(qū)全部納入中心城市規(guī)劃區(qū)。 60 福州城市發(fā)展方向 —— 福州發(fā)展“跨江面海 ” ?至 2020年，福州 將發(fā)展到總面積 350平方公里，市 區(qū)人口 325萬 。 ?至 2020年，福州 市區(qū)將由主城區(qū) 和大學(xué)城、閩侯 荊溪、南通、青 口和長(zhǎng)樂、馬尾 、長(zhǎng)安 — 官頭、 瑯歧七個(gè)組團(tuán)構(gòu) 成。 2021— 2021 完成閩江時(shí)代 從三山時(shí)代到閩江時(shí)代的延伸，從城市老城區(qū)到江濱沿線的開發(fā) 2021— 2021 開始烏龍江時(shí)代 從閩江時(shí)代到烏龍江時(shí)代的飛躍，