【文章內(nèi)容簡介】 ； ?項目本身規(guī)模較小，在項目規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計上具有一定難度。 第三部分：物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)思考 在當(dāng)前地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢不甚明朗的局勢下，物業(yè)開發(fā)的目標(biāo)不僅是追求利潤價值的最大化，更重要的是： 在追求合理利潤的前提下，保證項目開發(fā)的安全性和開發(fā)周期的實效性！ 項目發(fā)展方向： 高檔定位 中檔定位 ?城市中心 ?罕有江景 ?產(chǎn)品規(guī)劃 ?價格支持 ?品牌創(chuàng)建 ?設(shè)計要求 ?市場需求 ?總價劣勢 ?客戶面小 ?市場環(huán)境 ?設(shè)計要求 ?價格優(yōu)勢 ?剛性需求 ?競爭避免 ?價格優(yōu)勢 定位依據(jù) 制約瓶頸 ?資源浪費 ?提價難度 ?品質(zhì)較低 ?客戶面小 項目發(fā)展的突破口 包容性 抗震性 唯一性 具有駕馭市場，適應(yīng) 市場變化的靈活性 客戶層面的多元性 與競爭項目的差異性 資源借勢上突出江景、宜居優(yōu)勢， 產(chǎn)品規(guī)劃上不同客群的需要 長沙首家高檔小戶型宜家江景樓盤 目標(biāo)客群鎖定 受宏觀調(diào)控政策影響，投資型客戶受到沉重打壓。但自住型客戶的剛性需求依然存在。本項目的主要目標(biāo)客群基本可由以下兩部份組成： 一、高端客群：劃分標(biāo)準(zhǔn)： 100㎡ 以上戶型買家 二、中端客群：劃分標(biāo)準(zhǔn)： 90㎡ 以下戶型買家 ? 年齡層次：在 35~55歲之間 ? 教育程度：以本科以上學(xué)歷為主 ? 范 圍：以長沙市區(qū)為主，還有部分省內(nèi)其他地市買家 ? 職業(yè)類型：行政機關(guān)高級官員、富有私營業(yè)主、成功經(jīng)商人士 ? 經(jīng)濟收入：家庭月收入超萬元 ,甚至幾萬元 ? 交通工具：中高檔小轎車 ? 家庭結(jié)構(gòu)：以 46位成員為主 高端客群 客群特征 A、追求事業(yè)的進一步發(fā)展 B、追求高尚的生活質(zhì)量 C、希望為子女提供良好的教育環(huán)境 D、非常注重社會的評價 F、渴望、追求主流文化價值體系的認(rèn)同 ?價值取向： A、關(guān)注樓盤的定位及其在社會上的名聲。 B、渴望與社會的上層接觸 C、希望可以融入主流社會體系 置業(yè)次數(shù)：二次或多次置業(yè) ?購房動機： A、彰顯自身的經(jīng)濟地位 B、要求高檔的生活氛圍 C、提升自身的社會地位 A、產(chǎn)品在地段、環(huán)境、戶型、配套、管理特別是知名度方面具有優(yōu)越性能表現(xiàn)。 B、對價錢不甚在意，要體現(xiàn)“與一般階層不同”，體現(xiàn)“高高在上”的消費需求。江景豪宅成為他們的投資本項目的主要動機。 ?理性需求： ?感性需求： 中檔客群： ? 年齡層次：在 27~60歲之間 ? 教育程度：起點較高，包括大專、本科或以上 ? 工作地帶：以市中心為主，周邊區(qū)域 ? 職業(yè)分布：行政機關(guān)中層公務(wù)員、中高層管理人員、專業(yè)人士、小老板 ? 經(jīng)濟收入：家庭月收入 6000元以上，部分達到 10000元以上 ? 交通工具：中檔小轎車、的士 ? 家庭結(jié)構(gòu)：以 4~5位成員為主 A、求事業(yè)的進一步發(fā)展 B、爭取社會名譽 C、關(guān)心兒女的學(xué)業(yè)，并支持其不斷向更高教育階段進修 D、非常注重自身與家人的身體健康 F、追求個人文化素質(zhì)修養(yǎng) A、擁有良好居住環(huán)境，舒適的生活方式為出發(fā)點的自住型。 B、居住質(zhì)素、生活方式升級的自住型 C、投資、保值型 ?價值取向： ?購房動機： A、產(chǎn)品在地段、環(huán)境、戶型、配套、管理方面具有優(yōu)越性能表現(xiàn)。 B、總價在 40萬～ 60萬（毛坯房）以上，以中高檔住宅為主；少量人群的可接受總價在 80萬以上。 C、對價錢相對比較敏感，對品質(zhì)也有要求，“性價比”高的產(chǎn)品是他們的選擇。 ?理性需求： A、彰顯自身的社會地位 B、要求同質(zhì)同群而居的生活氛圍 C、體現(xiàn)自身品位的文化內(nèi)涵 ?感性需求： 項目規(guī)劃布局 總體規(guī)劃主要由 3或 4座塔式住宅和 3棟板式小高層住宅組成，塔樓高 33層100米以下；建議逐級遞高以形成較好的天際線。整體布局采用半圍合式，主要面向西南方（因西北有金色屋頂阻擋江景）盡量提升品質(zhì)和價值。充分滿足樓間距的要求，同時盡可能保留更多的園林面積。 項目產(chǎn)品以 90平方米為主要產(chǎn)品；由一梯兩戶的板式小高層和兩梯四戶的塔式高層組成。 塔式高層的設(shè)計上有兩個方向，江景面要盡量寬或者面江的戶數(shù)盡量多；面江戶數(shù)8戶但其江景面較寬，可以布置 4棟（詳見 A戶型圖 1） 規(guī)劃方案一 躍層式小戶型拼接和 A＋ B式戶型拼接以實現(xiàn) 90/80指標(biāo)下的大戶型設(shè)計和銷售。面江戶數(shù) 10戶以上，但江景面不夠開闊（如果戶型稍做修改可以布置 4棟，詳見 A戶型圖2）。 規(guī)劃方案二 外立面建議 ?外立面具有強烈的視覺沖擊力，強調(diào)昭示效果。 ?點式高層結(jié)構(gòu)，采取抽條方式，最大限度滿足戶型的方正和通透性。 以上圖片均為參考圖例 戶型 戶型價值點建議 公寓 體現(xiàn)可變性（上下、前后左右空間可任意組合，滿足不同功能需要）和多功能性（設(shè)置商務(wù)會議中心、休閑酒吧、立體綠化、架空花園） 兩房一廳 開間要求 ；雙陽臺（景觀陽臺、小工作陽臺）；戶型方正、緊湊；帶落地凸窗或轉(zhuǎn)角落地凸窗； 三房兩廳 開間要求 ；雙陽臺（大景觀陽臺、小工作陽臺）；戶型方正、緊湊；帶落地凸窗或轉(zhuǎn)角落地凸窗；入戶花園；客廳通透 三房兩廳 +多功能房 帶入戶花園或小躍式結(jié)構(gòu)；開間 ；大面積落地凸窗或轉(zhuǎn)角凸窗；戶型方正、通透、結(jié)構(gòu)緊湊；洗手間帶凸窗；帶多功能房 +窗；雙陽臺（挑高大景觀陽臺、小工作陽臺）；空中庭院；客廳通透；主臥盡可能通透 四房兩廳 +工人套間 帶入戶花園（或空中庭院）；開間要求 ；超大主人房（主臥 +多功能房）；次臥套間設(shè)計；客廳、主臥南北通透；雙面采光；三陽臺設(shè)計（挑高大景觀陽臺、主臥連陽臺、小工作陽臺）；工人套間（洗手間 +窗）； 住宅產(chǎn)品價值功略 —— 戶型建議 ? 板式小高層的戶型主要是考慮填補此類產(chǎn)品的在項目所在位置的市場空缺；也是項目開發(fā)的安全保證。 ? 小高層的戶型以 90平方米的兩房和三房為主；盡量增加產(chǎn)品的競爭力，比如設(shè)計上實現(xiàn)贈送空間，可以兩房或三房的基礎(chǔ)上增加一房而房價基本不變，這樣就可以最大限度的拓 戶型創(chuàng)新思路 展目標(biāo)客戶群。（詳見三房變四房戶型圖）其他方面的產(chǎn)品特色還有錯層入戶（ C戶型參考圖），電梯直接入戶（ B戶型參考圖 2） A戶型賞析 B戶型參考 C戶型參考圖 三房變四房戶型參考圖 躍式錯層 提供一種空間上的變化，強調(diào)戶內(nèi)公共區(qū)域與私密空間的區(qū)分，提供給住戶一種更富趣味的居住情景和尊貴感。 躍式戶型 錯層空間 （送面積或打造空中 TH的復(fù)式空間） 產(chǎn)品價值功略 —— 戶型建議 以上圖片均為參考圖例 戶型“增值元素”（１） 入戶花園、結(jié)構(gòu)面積 頂層送大露臺，而且業(yè)主可將部分隔成室內(nèi)空間 送結(jié)構(gòu)面積，即設(shè)計死角形成的公攤的面積，可以用作衛(wèi)生間或儲物間 縮小陽臺面積，拿出部分面積做陽光房或空中四合院，以功能細(xì)分提升價值 送屋頂花園 以上圖片均為參考圖例 入戶花園提供了一個可以過渡的空間，具備會客、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了業(yè)主的生活 送入戶花園 以上圖片均為參考圖例 戶型“增值元素”（２） —— 送夾層 生活空間 工作空間 以上圖片均為參考圖例 戶型“增值元素”（３） 充分挖掘凸窗價值 弧 形 窗 窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過焦距調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，具有很大的使用價值。 以上圖片均為參考圖例 產(chǎn)品價值功略 ——園林建議 ?運用運動、健身或其他特色打造主題空中園林，能體現(xiàn)尊貴感的歐式園林，注意軸線和對稱布局的運用 ?注意園林的細(xì)節(jié)處理，以反映人文的藝術(shù)體現(xiàn)和品質(zhì)感 ?注意通過園林綠化來進行組團區(qū)隔、公共半公共空間的劃分，來體現(xiàn)其尊貴性和領(lǐng)域感 園林景觀 中心水景園林 康體運動區(qū) 迷你生態(tài)園 主入口景觀 次入口景觀 品質(zhì)服務(wù)功略 ——人性化細(xì)節(jié)設(shè)計 ?住宅入口、電梯、社區(qū)道路等的無障礙設(shè)計 ?社區(qū)內(nèi)清晰的標(biāo)識系統(tǒng) ?自然生態(tài)型的地下車庫入口 以上圖片均為參考圖例 構(gòu)成要素 交樓標(biāo)準(zhǔn) 公共部分裝修 立面采用高級涂料 /入戶大堂及電梯廳精裝修 /高級電梯 內(nèi) 部 裝 修 廳房墻身 噴涂白色高檔乳膠漆 天花 噴涂白色高檔乳膠漆 地面 選擇高級實木地板或者瓷磚（可備選二、三種顏色） 窗戶 高級鋁合金窗配綠玻 門 入戶大門選用高級實心木門配防盜眼、防盜鏈、高級門鎖