長(zhǎng)沙坡子街招商建議書(編輯修改稿)
2024-11-12 04:55 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 司內(nèi)部培訓(xùn)、租戶營(yíng)業(yè)人員培訓(xùn) ** *** *** *** ** * * * * * *** ** Marketing Promotion 媒體、宣傳推廣、市場(chǎng)運(yùn)作 ** ** *** *** ** * * * * ** *** *** Line of Own Bisuness 自營(yíng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng) ** ** *** *** ** * * * * ** *** *** Page18 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 招商支持部門的配合要求 Who 開業(yè) 95%招商率 80%入駐率 市場(chǎng) 工程 公關(guān) 主題炒作 媒體推廣 SP主題活動(dòng) 工期按時(shí)完成 物管介入 工商、環(huán)衛(wèi)、消防等部門配合 統(tǒng)一周邊建筑 政府支持 銷售 設(shè)施配套完善 業(yè)主自營(yíng) 租金回報(bào)率 回租保證 紅線標(biāo)注的表示招商工作完成過(guò)程中不易控制因素 在招商階段各部門應(yīng)以招商部門為中心而結(jié)合成互相協(xié)助及支撐的整體，以提高效率 Page19 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 決策部門的職責(zé)及審核的內(nèi)容 Who 部門 職責(zé)內(nèi)容 審核內(nèi)容 審核流程 招商部 ?租戶綜合考察 ?商業(yè)條件談判 ?品牌影響力 ?視覺形象 ?租戶實(shí)力及已開業(yè)店鋪 ?消費(fèi)吸引力 ?商業(yè)條件 初步判斷 提交審核 招商顧問(wèn) ?租戶形象考察 ?商業(yè)規(guī)劃考察 ?上述招商部?jī)?nèi)容的判斷 ?是否符合商業(yè)規(guī)劃 再次審核 項(xiàng)目決策層 ?協(xié)調(diào)各部門建議 ?租戶最終認(rèn)定 ?上述部門的審核內(nèi)容 ?商業(yè)條件的綜合考量 最終審核批準(zhǔn) 工程部 ?租戶工程考察 ?提出工程建議 ?消防要求 ?是否能滿足租戶要求 ?租戶能否滿足工程要求 輔助審核 Page20 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目錄 Chapter 1：建議書標(biāo)的 Chapter 2：招商對(duì)象 Chapter 3：構(gòu)建團(tuán)隊(duì) Chapter 4：產(chǎn)品價(jià)格 Chapter 5：招商階段 Chapter 6：招商方法 Chapter 7：影響招商的因素 Page21 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 招商定價(jià) What 租金定價(jià)策略 常態(tài)平均保底與抽成 具體定價(jià)的參考因素 租金收益方式 保證金及管理費(fèi) 備注 : 保底租金與營(yíng)業(yè)額抽成兩者取高作為租金收益 Page22 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 業(yè)態(tài) 長(zhǎng)沙均 得房率 租賃單價(jià)（建面） 樓層 計(jì)劃得 房率 坡子街租金保底 (建面） 建議 扣率（ %） 零售 專賣 65% 225 11 33 14 50% 180 1530 餐飲店 80% 54 70% 45 715 娛樂(lè) 休閑 70% 40 80% 15 515 租金定價(jià)策略 常態(tài)平均保底與抽成 What 租金的定價(jià)依據(jù)在業(yè)態(tài)規(guī)劃報(bào)告中已有闡述，建議扣率為市場(chǎng)上各業(yè)態(tài)一般采用的扣率范圍，須根據(jù)不同產(chǎn)品、不同招商對(duì)象級(jí)別以及談判需要作調(diào)整。 Page23 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 租金定價(jià)策略 具體定價(jià)的參考因素 What ?一般 MALL招商報(bào)價(jià)原則為按區(qū)塊位置與產(chǎn)業(yè)類型 均值報(bào)價(jià) ，但將因以下各因素交叉影響而形成 “一鋪一價(jià)”的實(shí)際成交價(jià) 結(jié)局。 ?特此建議主管人員招商前根據(jù)實(shí)際建筑設(shè)計(jì)與鋪位劃分圖紙，結(jié)合以下因素為各商鋪 預(yù)設(shè)品牌 并 設(shè)定談判妥協(xié)底價(jià) 。 ?樓層 ?人流入口 ?電梯、扶梯、臺(tái)階距離 ?臨近街面 ?接主動(dòng)線、輔動(dòng)線 ?臨活動(dòng)場(chǎng)所 ?衛(wèi)生設(shè)施距離 消費(fèi)流量 店鋪形象與曝光率 商鋪硬件 ?店招尺寸 ?有無(wú)臨街外招 ?內(nèi)招可見度 ?有無(wú)櫥窗 ?鋪外視覺遮擋 ?鋪內(nèi)視外景觀 ?距主力店相對(duì)位置 ?面積大小 ?店面開口數(shù)量 ?門幅 /進(jìn)深比 ?房型整齊 ?內(nèi)柱及消防設(shè)施 ?吊頂高度 ?設(shè)備噪音系數(shù) ?水電煤訊配備 Page24 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 租金收益方式 What 業(yè)態(tài) 租戶等級(jí) 租金收益方式 備注 零售 A、 B類 預(yù)收保底租金 +營(yíng)業(yè)額提成（兩者取高） ?以較低的商業(yè)條件吸引主力店具有帶動(dòng)作用 ?主力店?duì)I業(yè)額高，收取浮動(dòng)租金更符合財(cái)務(wù)效益 C類 固定租金 餐飲 A類 預(yù)收保底租金 +營(yíng)業(yè)額提成（兩者取高） 或只收取營(yíng)業(yè)額提成 B、 C類 固定租金 娛樂(lè) A、 B類 預(yù)收保底租金 +營(yíng)業(yè)額提成（兩者取高） 或只收取營(yíng)業(yè)額提成 ?大型娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)固定租金的承受能力低 C類 固定租金 Page25 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 保證金及管理費(fèi) What ? 建議常態(tài)情況下收取相當(dāng)于三個(gè)月固定租金的保證金，以保護(hù)自身權(quán)益； ? 個(gè)別主力店或大型店鋪以個(gè)案形式靈活協(xié)商確定，但不低于相當(dāng)于一個(gè)月固定租金 ? 管理費(fèi)參考上海同類定價(jià)范圍為 1535元 /平方米 /月，需根據(jù)地區(qū)物價(jià)差異并衡量預(yù)期物業(yè)管理支出做最終確定 ? 個(gè)別大面積店鋪可以個(gè)案形式協(xié)商確定 保證金 管理費(fèi) Page26 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目錄 Chapter 1：建議書標(biāo)的 Chapter 2：招商對(duì)象 C
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