【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物權(quán) 投資類評(píng)估 ? 投資類資產(chǎn)的評(píng)估 投資類資產(chǎn)的分類 ：在金融不良資產(chǎn)評(píng)估中 ， 投資類資產(chǎn)主要指?jìng)鶆?wù)人擁有的債券 、 股票和其他投資等 投資類資產(chǎn)的評(píng)估方法及適用范圍 對(duì)于在證券市場(chǎng)上市交易的股票和債券一般采用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估 ， 對(duì)于非上市交易或不能采用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估的股票和債券采用收益法進(jìn)行評(píng)估 。 物權(quán) 投資類評(píng)估 債券 ：可上市流通債券：按評(píng)估基準(zhǔn)日收盤價(jià)確定評(píng)估值 。 非上市流通債券：距評(píng)估基準(zhǔn)日一年內(nèi)到期的 ， 以本金加持有期利息確定評(píng)估值 ,評(píng)估基準(zhǔn)日一年以上到期的 ， 以本利和現(xiàn)值確定評(píng)估值 。 股票 ：上市流通股票 ， 按評(píng)估基準(zhǔn)日收盤價(jià)確定評(píng)估值 ,非上市流通股票 ， 采用收益現(xiàn)值法評(píng)估 。 其他投資 ：對(duì)于控股長(zhǎng)期投資 ， 對(duì)被投資企業(yè)整體評(píng)估后 ， 根據(jù)收益法確定評(píng)估值；對(duì)于非控股長(zhǎng)期投資 ， 可取得被投資單位審計(jì)后報(bào)表 ， 根據(jù)權(quán)益法或成本法確定評(píng)估值 。 物權(quán) 處置抵債資產(chǎn)評(píng)估 處置抵債資產(chǎn)的評(píng)估 ? 價(jià)值類型：處置抵債資產(chǎn)時(shí)的評(píng)估通常適用于公開市場(chǎng)條件下的清算和強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值或殘余價(jià)值。 ? 評(píng)估方法 : 間 接 法 評(píng)估思路： 首先 ，假設(shè)評(píng)估對(duì)象可以實(shí)現(xiàn)其在用價(jià)值，采用市場(chǎng)比較法、成本法、收益法等評(píng)估方法得出委估資產(chǎn)在用條件下的評(píng)估值； 其次 ，對(duì)委估資產(chǎn)以強(qiáng)制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)利狀況進(jìn)行分析，找出其與公平市場(chǎng)交易條件的差異，并進(jìn)行量化，從而測(cè)算和評(píng)定委估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)； 最后 ，由在用條件下的評(píng)估值和還原系數(shù)計(jì)算得出委估資產(chǎn)的強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值。 物權(quán) 處置抵債資產(chǎn)評(píng)估 計(jì)算公式：強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值 =在用條件下的評(píng)估值 快速變現(xiàn)系數(shù) 快速變現(xiàn)系數(shù)的測(cè)算和評(píng)定：有限市場(chǎng)因素；處置時(shí)間因素；處置費(fèi)用因素；使用狀態(tài)因素；資產(chǎn)質(zhì)量因素；處置方式因素；買方心理因素；其他因素在因素選取運(yùn)用中 ， 應(yīng)針對(duì)不同評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況選取不同的影響因素 ， 并闡述每一因素確實(shí)存在的合理依據(jù)和理由 ， 因素的選取不能簡(jiǎn)單用一個(gè)綜合折扣率來(lái)確定變現(xiàn)價(jià)值 。 物權(quán) 處置抵債資產(chǎn)評(píng)估 直接法 評(píng)估思路： 強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值的評(píng)估可以采用市場(chǎng)比較法 ， 參照物為拍賣的可比資產(chǎn) 、 二手交易市場(chǎng)的可比資產(chǎn) 。 計(jì)算公式為：強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值 =參照物拍賣價(jià) 值 （ 或參照物售價(jià) ） 調(diào)整系數(shù) 或：強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值 =參照物拍賣價(jià) /參照物重置成本 評(píng)估對(duì)象的重置成本 調(diào)整系數(shù) 調(diào)整系數(shù)：在運(yùn)用直接法評(píng)估時(shí) ， 要充分考慮交易情況 、 交易日期 、 區(qū)域因素以及個(gè)別因素等對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響 。 物權(quán) 處置抵債資產(chǎn)評(píng)估 ? 評(píng)估時(shí)注意的問題 首先 ， 要索取抵債資料 ， 沒有抵債資料或沒有形成以資抵債事實(shí)的 ，不具備評(píng)估前提條件 。 第二 ， 根據(jù)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)政策以及不良資產(chǎn)處置的實(shí)際情況 ， 應(yīng)允許在證據(jù)較為充分的前提下考慮快速變現(xiàn)問題 ， 一般適用的價(jià)值類型應(yīng)為強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值 。 第三 ， 應(yīng)針對(duì)不同評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況選取不同的影響因素 ， 并闡述每一因素確實(shí)存在的合理依據(jù)和理由 ，對(duì)于市場(chǎng)法中已經(jīng)充分考慮的因素 ，不可進(jìn)行重復(fù)修正 。 物權(quán) 處置抵債資產(chǎn)評(píng)估 ? ? 擬處置房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)瑕疵的處理 ? 在處置房地產(chǎn)權(quán)證不完備情況下 ， 要使用合理的評(píng)估產(chǎn)權(quán)依據(jù) 。 ? 注意處置土地性質(zhì) ， 要合理運(yùn)用評(píng)估方法 。 ? 處置對(duì)象不明確 ， 要合理界定評(píng)估對(duì)象 。 股權(quán) 債轉(zhuǎn)股時(shí)評(píng)估 債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的評(píng)估 ? 債轉(zhuǎn)股的基本概念 債轉(zhuǎn)股 ，實(shí)質(zhì)是債權(quán)人將其對(duì)債務(wù)人所享有的債權(quán)依法轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)債務(wù)人的投資，變更債務(wù)人的注冊(cè)資本或債權(quán)人以債權(quán)出資與債務(wù)人設(shè)定新公司，并取得股權(quán)的投資行為。 ? 債轉(zhuǎn)股對(duì)評(píng)估工作的需求 客觀的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是確定各方出資額的主要依據(jù)。 股權(quán) 債轉(zhuǎn)股時(shí)評(píng)估 ? 主要評(píng)估程序： 對(duì)企業(yè)進(jìn)行整體清查，對(duì)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行剝離。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照賬冊(cè)清單對(duì)各類資產(chǎn)實(shí)物進(jìn)行核對(duì)，在資產(chǎn)清查時(shí)注意轉(zhuǎn)股企業(yè)擁有的一些特殊的無(wú)形資產(chǎn)，如特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、壟斷經(jīng)營(yíng)權(quán)等是否進(jìn)入新公司，對(duì)于一般不應(yīng)進(jìn)入新公司的各種不良資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)是否進(jìn)入新公司，轉(zhuǎn)股企業(yè)是否擁有或有負(fù)債等。 股權(quán) 債轉(zhuǎn)股時(shí)評(píng)估 對(duì)剝離后的債務(wù)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行整體評(píng)估 ， 確定評(píng)估后的凈資產(chǎn) 。 資產(chǎn)管理公司審核報(bào)告 。 ? 主要資產(chǎn) 、 負(fù)債的評(píng)估原則： 企業(yè)債權(quán)類資產(chǎn) ：綜合分析判斷回收的可能性 。 企業(yè)實(shí)物類資產(chǎn) （ 包括存貨 ） ：對(duì)其真實(shí)性 、 可靠性作出判斷后確定評(píng)估值 。 股權(quán) 債轉(zhuǎn)股時(shí)評(píng)估 長(zhǎng)期投資 ：評(píng)估時(shí)認(rèn)為所涉及的整體資產(chǎn)評(píng)估確有難度的項(xiàng)目，包括非控股的其他股權(quán)投資，較多的股權(quán)投資項(xiàng)目中被投資單位資產(chǎn)價(jià)值量較小、存在特殊情形等，征得資產(chǎn)管理公司同意后，按帳面值列示評(píng)估結(jié)果，涉及對(duì)上市公司的長(zhǎng)期投資，可按評(píng)估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)的上市公司凈資產(chǎn)值為基礎(chǔ)計(jì)算。 應(yīng)攤未攤的待攤費(fèi)用、遞延資產(chǎn)及其它潛虧掛帳或核算錯(cuò)誤，應(yīng)提請(qǐng)企業(yè)進(jìn)行調(diào)整，爾后再進(jìn)行評(píng)估。 股權(quán) 債轉(zhuǎn)股時(shí)評(píng)估 在評(píng)估過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的企業(yè)巨額潛虧掛帳等資產(chǎn)損失，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照實(shí)際情況評(píng)估，并作為特別事項(xiàng)在評(píng)估報(bào)告中充分披露。由于歷史原因未辦理房產(chǎn)證明的應(yīng)辦理房產(chǎn)證，不能及時(shí)辦理的應(yīng)說(shuō)明原因并由有關(guān)單位出具有效的證明文件。對(duì)已出售住房周轉(zhuǎn)金余額，依據(jù)財(cái)政部《關(guān)于企業(yè)住房制度改革有關(guān)財(cái)務(wù)處理問題的通知》處理。 股權(quán) 評(píng)估值＝重置成本成新率 被投資企業(yè)凈資產(chǎn) =∑ 各項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值 ∑ 各項(xiàng)負(fù)債評(píng)估值 委估股權(quán)價(jià)值 =被投資企業(yè)凈資產(chǎn)投資比例 適于虧損企業(yè)、非持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。 a為企業(yè)年凈收益； i 為行業(yè)基準(zhǔn)收益率； n 企業(yè)獲利年限 委估股權(quán)價(jià)值 =被投資企業(yè)凈資產(chǎn)投資比例 適于盈利企業(yè)、持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。但需要用成本法驗(yàn)證。 如：流通股一般按照評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)并考慮流通盤大小、市場(chǎng)活躍程度以及被評(píng)估股權(quán)量的大小。 股權(quán)退出時(shí)評(píng)估 物權(quán) 股權(quán) 評(píng)估報(bào)告 評(píng)估報(bào)告 ? 評(píng)估報(bào)告的基本概念和基本制度 概念 評(píng)估報(bào)告的基本制度 《 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法 》 《 關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的規(guī)范意見 》 《 資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見 （ 試行 ）》 《 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定 》 。 ? 評(píng)估報(bào)告的屬性 抵債資產(chǎn)和債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的評(píng)估歸屬于資產(chǎn)評(píng)估范疇 ， 應(yīng)按照行業(yè)規(guī)范要求出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 ， 評(píng)估結(jié)果具有咨詢作用 。 ? 評(píng)估報(bào)告的基本內(nèi)容 （ 略 ） ? 評(píng)估報(bào)告的效用 評(píng)估報(bào)告是委托方作為物權(quán) 、 股權(quán)處置的重要依據(jù) ， 但不是唯一依據(jù) ， 金融資產(chǎn)管理公司應(yīng)采取招標(biāo) 、 拍賣等方式確定受讓人和受讓價(jià)格 。 評(píng)估報(bào)告也是履行委托協(xié)議和支付評(píng)估費(fèi)用的依據(jù) 。 債權(quán) 評(píng)估 債權(quán)關(guān)系及對(duì)象 評(píng)估咨詢思路 單戶債權(quán)價(jià)值 =優(yōu)先償付額 + 一般償付額 +擔(dān)保償付額 打包債權(quán)價(jià)值 =∑ 單戶債權(quán)價(jià)值 評(píng)估方案實(shí)施 、報(bào)告 、報(bào)告 、報(bào)告 、報(bào)告 、報(bào)告 （不是一種獨(dú)立的方法）程序、報(bào)告 主債務(wù)企業(yè) 擔(dān)保企業(yè) 信用貸款 抵押貸款 其他企業(yè) 其他企業(yè) 債權(quán)對(duì)象 債權(quán)對(duì)象 評(píng)估公司接受委托后，根據(jù)資產(chǎn)管理公司提供的債務(wù)人情況和信貸檔案，對(duì) **等 ** 戶債務(wù)人的基本情況進(jìn)行初步分析，并根據(jù)實(shí)際情況將上述債務(wù)人分