【正文】 2022 年注冊資產(chǎn)評估師后教育 金融不良資產(chǎn)評估 ： ； :； ： 今 天 授 講 的 內(nèi) 容 ?處置金融不良資產(chǎn)對評估咨詢業(yè)務(wù)的需求 ?金融不良資產(chǎn)處置的特性要求區(qū)分（定義）評估價(jià)值類型和采取不同的評估形式 ?不同的評估形式應(yīng)采取不同的評估方法 ： ； :； ： ?處置金融不良資產(chǎn)對評估咨 詢業(yè)務(wù)的需求 金融不良資產(chǎn)的涵義 ? 四級分類：呆滯、呆賬 ? 五級分類：次級、可疑、損失 ? 四家資產(chǎn)公司持有： ? 四家國有商業(yè)銀行（ 2022 年底） ? 工行 % ? 農(nóng)行 30% ? 中行 % ? 建行 % ? 所有金融機(jī)構(gòu)平均： % 機(jī)器設(shè)備 土地使用權(quán) 1. 物權(quán) 債權(quán) 物權(quán) 房 地 產(chǎn) 其 他 股權(quán) 說明：債權(quán)打包出售是基于各債權(quán)之間的整體價(jià)值及受讓人的綜合考慮。 單戶債權(quán) 多戶 打包 債權(quán) 處置對象 法人股 房屋／建筑物 經(jīng)營權(quán) 出具土地 /房地產(chǎn) /資產(chǎn)評估報(bào)告。 其他 需要評估咨詢 2 訴 訟 5 實(shí) 物 資 產(chǎn) 抵 債 1 收本收息 7 債務(wù)重組現(xiàn)金折讓 3 破 產(chǎn) 清 算 6 商業(yè)性債轉(zhuǎn)股 4 債權(quán)轉(zhuǎn)讓 債權(quán)處置方式 不良資產(chǎn)評估的含義 不良資產(chǎn)評估 是指依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和資產(chǎn)管理公司的實(shí)際情況 ， 以某一時(shí)點(diǎn)為評估基準(zhǔn)日 ， 對不良資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評定 、 估算和分析判斷的行為。 包括物權(quán)和股權(quán)類的土地估價(jià) 、 房地產(chǎn)估價(jià)及相關(guān)資產(chǎn)評估 ， 債權(quán)類的償債能力評估 、 債權(quán)價(jià)值分析以及其他評估咨詢等 。 評估結(jié)果是進(jìn)行不良資產(chǎn)處置的重要參考依據(jù) 。 ?金融不良資產(chǎn)處置的特性要求區(qū)分（定義）評估價(jià)值類型和采取不同的評估形式 金融不良資產(chǎn)處置的特點(diǎn) ? 時(shí)間 ? 市場 ? 區(qū)域 ? 信息 價(jià)值類型的涵義 價(jià)格 ：交易雙方協(xié)議的出售者所索取的或 已支付的某項(xiàng)商品或某項(xiàng)服務(wù)的金額。 價(jià)值 ：是能夠用貨幣表現(xiàn)的所購置商品或所征求的服務(wù)與購銷者之間的聯(lián)系。 公開市場價(jià)值 ：是指在了解行情的、精明的且無外界脅迫的買方和賣方的參與之下，資產(chǎn)經(jīng)充分的交易活動(dòng)之后，于評估基準(zhǔn)日交易時(shí)的評估價(jià)值，此價(jià)值應(yīng)是在無特殊關(guān)系的自愿購買者和自愿的出售者之間形成的價(jià)值。 非公開市場價(jià)值 (Nonmarket Value） :是與市場價(jià)值既相區(qū)別又相聯(lián)系的一個(gè)概念 ,包括但不限于： 在用價(jià)值（ Value in Use） 有限制市場價(jià)值（ Limited Market Value） 投資價(jià)值（ Investment Value or Worth）、 持續(xù)經(jīng)營價(jià)值（ GoingConcern Value） 清算和強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值（ Liquidation or Forced Sale Value ） 殘余價(jià)值（ Salvage Value） 等 金融不良資產(chǎn)評估的價(jià)值屬性 ? 評估對象先天不足 ? 是一種限制性評估 ? 評估結(jié)果不加定義無法使用 ? 更多適用強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值 針對金融不良資產(chǎn)評估主體的現(xiàn)狀要求采取不同的評估形式 債務(wù)人有實(shí)物資產(chǎn)，經(jīng)過協(xié)商或裁決，債權(quán)轉(zhuǎn)成物權(quán)（股權(quán)），可以開展資產(chǎn)評估。 債權(quán)人存在、且有財(cái)務(wù)資料，經(jīng)過協(xié)商，以低于賬面?zhèn)鶛?quán)貨幣資金償還債務(wù)，可以開展償債能力評估。 債務(wù)人存在或不存在，財(cái)務(wù)資料不齊全，不配合評估；債權(quán)人有債權(quán)資料，擬轉(zhuǎn)讓債權(quán)，可以開展債權(quán)價(jià)值分析。 債務(wù)人不存在，金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)或事實(shí)上列為損失類的債權(quán)，無法進(jìn)行價(jià)值評估，但處置時(shí)仍需要履行內(nèi)部評估程序。 根據(jù)評估對象不同出具不同類型的評估報(bào)告 ,物權(quán)、股權(quán)類評估屬土地估價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)、資產(chǎn)評估范疇，應(yīng)依據(jù)《土地估價(jià)操作規(guī)程》、 《 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —無形資產(chǎn)》分別出具土地估價(jià)報(bào)告、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告、資產(chǎn)評估報(bào)告；債權(quán)類資產(chǎn)依據(jù)《 **資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)操作規(guī)范》出具償債能力評估咨詢報(bào)告（資料齊備）或債權(quán)價(jià)值分析咨詢報(bào)告（無法獲取債務(wù)企業(yè)近期資料）。不同報(bào)告由于分析依據(jù)不同 ,分析結(jié)果屬性不同，其對處置的參考價(jià)值也不同，資產(chǎn)評估報(bào)告是處置的重要依據(jù)；償債能力評估報(bào)告是債務(wù)重組的參考依據(jù)；債權(quán)價(jià)值分析報(bào)告是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的咨詢意見 ? 不同的評估形式應(yīng)采取不同的評估方法 ? 以資抵債的前提條件 ? 抵債非現(xiàn)金資產(chǎn)的評估 ? 處置抵債資產(chǎn)的評估 ? 債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的評估 ? 評估報(bào)告 物權(quán) 抵債資產(chǎn) 債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)評估 物權(quán) 抵債資產(chǎn) 債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)評估 以資抵債的前提條件 以資抵債的概念 ：指債權(quán)人按照其與債務(wù)方達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決，同意債務(wù)企業(yè)、擔(dān)保人或責(zé)任第三方以其依法所有或擁有處置權(quán)的非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償債務(wù)，即債務(wù)人轉(zhuǎn)讓其非現(xiàn)金資產(chǎn)給債權(quán)人以清償債務(wù)。 物權(quán) 抵債資產(chǎn) 債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)評估 非現(xiàn)金資產(chǎn)抵債的途徑 ： ?債權(quán)人、債務(wù)人雙方協(xié)商，簽定 以資抵債協(xié)議； ?債務(wù)人或擔(dān)保人提供的抵押物（質(zhì)押物）暫時(shí)無法變現(xiàn)用于清償債務(wù)，債權(quán)人經(jīng)與抵押人（質(zhì)押人）協(xié)商后取得抵押物（質(zhì)押物）的所有權(quán)或處置權(quán)； ?通過訴訟和仲裁等方式主張債權(quán)，經(jīng)法院裁決、調(diào)解或仲裁機(jī)構(gòu)裁決取得的抵債資產(chǎn)所有權(quán)或處置權(quán)； ?債務(wù)企業(yè)、擔(dān)保人因資不抵債或其他原因倒閉或破產(chǎn)，經(jīng)合法清算后取得的抵債資產(chǎn)所有權(quán)或處置權(quán)； ?其他合法的抵債途徑。 物權(quán) 抵債資產(chǎn) 債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)評估 非現(xiàn)金資產(chǎn)抵債方式： 終結(jié)債務(wù)方式：債權(quán)人在受償?shù)謧Y產(chǎn)后，不再對剩余債權(quán)保留追償權(quán)，債權(quán)人和債務(wù)企業(yè)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系終結(jié)； 不終結(jié)債務(wù)方式：債權(quán)人在受償?shù)謧Y產(chǎn)的價(jià)值不足以補(bǔ)償全部債權(quán)的情況下，對剩余債權(quán)保留追償權(quán)。 不宜作為抵債資產(chǎn)的范圍： 存在產(chǎn)權(quán)歸屬問題的資產(chǎn)；不宜作為抵債的動(dòng)產(chǎn)；不宜作為抵債的不動(dòng)產(chǎn)；不宜作為抵債的無形資產(chǎn)；不宜作為抵債的投資類資產(chǎn)。 物權(quán) 抵債資產(chǎn) 債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)評估 資產(chǎn)管理公司對抵債資產(chǎn)的評估需求 ： 首先，是評估債務(wù)方依法所有或擁有處置權(quán)的非現(xiàn)金資產(chǎn)，為資產(chǎn)管理公司與債務(wù)方達(dá)成抵債協(xié)議而進(jìn)行的評估，即“ 抵債時(shí)評估 ” ； 其次，是評估金融資產(chǎn)管理公司依法取得的抵債非現(xiàn)金資產(chǎn)，為資產(chǎn)管理公司處置抵債資產(chǎn)時(shí)而進(jìn)行的評估，即 “ 處置時(shí)評估 ” 。 物權(quán) 抵債資產(chǎn) 債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)評估 抵債非現(xiàn)金資產(chǎn)的評估 ? 價(jià)值類型 選用的價(jià)值類型應(yīng)為在用價(jià)值或持續(xù)經(jīng)營價(jià)值。 ?土地價(jià)格的形成：包括地租、征地拆遷 安置費(fèi)、城市土地開發(fā)費(fèi)。評估方法： （ 1 ）搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料 （ 2 ）查出估價(jià)對象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià) （ 3 ）進(jìn)行交易日期修正 （ 4 ）進(jìn)行區(qū)域因素修正 （ 5 ）進(jìn)行個(gè)別因素修正 （ 6 ）求出估價(jià)對象宗地的價(jià)格 如：北京：宗地樓面熟地價(jià) =適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）期 日修正系數(shù)年期修正系數(shù)容積率