【正文】 債權(quán) 評(píng)估 債權(quán)關(guān)系及對(duì)象 評(píng)估咨詢思路 單戶債權(quán)價(jià)值 =優(yōu)先償付額 + 一般償付額 +擔(dān)保償付額 打包債權(quán)價(jià)值 =∑ 單戶債權(quán)價(jià)值 評(píng)估方案實(shí)施 、報(bào)告 、報(bào)告 、報(bào)告 、報(bào)告 、報(bào)告 （不是一種獨(dú)立的方法）程序、報(bào)告 主債務(wù)企業(yè) 擔(dān)保企業(yè) 信用貸款 抵押貸款 其他企業(yè) 其他企業(yè) 債權(quán)對(duì)象 債權(quán)對(duì)象 評(píng)估公司接受委托后，根據(jù)資產(chǎn)管理公司提供的債務(wù)人情況和信貸檔案，對(duì) **等 ** 戶債務(wù)人的基本情況進(jìn)行初步分析，并根據(jù)實(shí)際情況將上述債務(wù)人分為三類： 1 、滿足以下四個(gè)條件的： ①債權(quán)人債務(wù)人經(jīng)過充分協(xié)商，擬對(duì)該項(xiàng)（筆）債權(quán)（務(wù)）進(jìn)行債權(quán)（務(wù)）重組，包括以低于帳面價(jià)值的現(xiàn)金資產(chǎn)或非現(xiàn)金資產(chǎn)償還債務(wù)。 ? 評(píng)估報(bào)告的基本內(nèi)容 （ 略 ） ? 評(píng)估報(bào)告的效用 評(píng)估報(bào)告是委托方作為物權(quán) 、 股權(quán)處置的重要依據(jù) ， 但不是唯一依據(jù) ， 金融資產(chǎn)管理公司應(yīng)采取招標(biāo) 、 拍賣等方式確定受讓人和受讓價(jià)格 。 股權(quán)退出時(shí)評(píng)估 物權(quán) 股權(quán) 評(píng)估報(bào)告 評(píng)估報(bào)告 ? 評(píng)估報(bào)告的基本概念和基本制度 概念 評(píng)估報(bào)告的基本制度 《 國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法 》 《 關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的規(guī)范意見 》 《 資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見 （ 試行 ）》 《 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定 》 。但需要用成本法驗(yàn)證。 股權(quán) 評(píng)估值＝重置成本成新率 被投資企業(yè)凈資產(chǎn) =∑ 各項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值 ∑ 各項(xiàng)負(fù)債評(píng)估值 委估股權(quán)價(jià)值 =被投資企業(yè)凈資產(chǎn)投資比例 適于虧損企業(yè)、非持續(xù)經(jīng)營企業(yè)。由于歷史原因未辦理房產(chǎn)證明的應(yīng)辦理房產(chǎn)證，不能及時(shí)辦理的應(yīng)說明原因并由有關(guān)單位出具有效的證明文件。 應(yīng)攤未攤的待攤費(fèi)用、遞延資產(chǎn)及其它潛虧掛帳或核算錯(cuò)誤，應(yīng)提請(qǐng)企業(yè)進(jìn)行調(diào)整，爾后再進(jìn)行評(píng)估。 企業(yè)實(shí)物類資產(chǎn) （ 包括存貨 ） ：對(duì)其真實(shí)性 、 可靠性作出判斷后確定評(píng)估值 。 資產(chǎn)管理公司審核報(bào)告 。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照賬冊清單對(duì)各類資產(chǎn)實(shí)物進(jìn)行核對(duì)，在資產(chǎn)清查時(shí)注意轉(zhuǎn)股企業(yè)擁有的一些特殊的無形資產(chǎn)，如特許經(jīng)營權(quán)、壟斷經(jīng)營權(quán)等是否進(jìn)入新公司，對(duì)于一般不應(yīng)進(jìn)入新公司的各種不良資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)是否進(jìn)入新公司，轉(zhuǎn)股企業(yè)是否擁有或有負(fù)債等。 ? 債轉(zhuǎn)股對(duì)評(píng)估工作的需求 客觀的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是確定各方出資額的主要依據(jù)。 ? 處置對(duì)象不明確 ， 要合理界定評(píng)估對(duì)象 。 物權(quán) 處置抵債資產(chǎn)評(píng)估 ? ? 擬處置房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)瑕疵的處理 ? 在處置房地產(chǎn)權(quán)證不完備情況下 ， 要使用合理的評(píng)估產(chǎn)權(quán)依據(jù) 。 第二 ， 根據(jù)國家資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)政策以及不良資產(chǎn)處置的實(shí)際情況 ， 應(yīng)允許在證據(jù)較為充分的前提下考慮快速變現(xiàn)問題 ， 一般適用的價(jià)值類型應(yīng)為強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值 。 計(jì)算公式為：強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值 =參照物拍賣價(jià) 值 （ 或參照物售價(jià) ） 調(diào)整系數(shù) 或：強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值 =參照物拍賣價(jià) /參照物重置成本 評(píng)估對(duì)象的重置成本 調(diào)整系數(shù) 調(diào)整系數(shù)：在運(yùn)用直接法評(píng)估時(shí) ， 要充分考慮交易情況 、 交易日期 、 區(qū)域因素以及個(gè)別因素等對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響 。 物權(quán) 處置抵債資產(chǎn)評(píng)估 計(jì)算公式：強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值 =在用條件下的評(píng)估值 快速變現(xiàn)系數(shù) 快速變現(xiàn)系數(shù)的測算和評(píng)定：有限市場因素；處置時(shí)間因素；處置費(fèi)用因素；使用狀態(tài)因素；資產(chǎn)質(zhì)量因素；處置方式因素；買方心理因素；其他因素在因素選取運(yùn)用中 ， 應(yīng)針對(duì)不同評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況選取不同的影響因素 ， 并闡述每一因素確實(shí)存在的合理依據(jù)和理由 ， 因素的選取不能簡單用一個(gè)綜合折扣率來確定變現(xiàn)價(jià)值 。 物權(quán) 處置抵債資產(chǎn)評(píng)估 處置抵債資產(chǎn)的評(píng)估 ? 價(jià)值類型：處置抵債資產(chǎn)時(shí)的評(píng)估通常適用于公開市場條件下的清算和強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值或殘余價(jià)值。 股票 ：上市流通股票 ， 按評(píng)估基準(zhǔn)日收盤價(jià)確定評(píng)估值 ,非上市流通股票 ， 采用收益現(xiàn)值法評(píng)估 。 物權(quán) 投資類評(píng)估 債券 ：可上市流通債券：按評(píng)估基準(zhǔn)日收盤價(jià)確定評(píng)估值 。在金融不良資產(chǎn)評(píng)估中，抵債的無形資產(chǎn)主要為債務(wù)人擁有的專利權(quán)、非專利技術(shù)等，一般來說，商標(biāo)、商譽(yù)不宜作為抵債資產(chǎn)。 o 產(chǎn)成品 ：采用成本法和市場法確定評(píng)估值。 o 低值易耗品 ：采用成本法進(jìn)行評(píng)估 o 在產(chǎn)品 ：對(duì)生產(chǎn)周期較長，仍需繼續(xù)生產(chǎn)銷售并且有盈利的在制品，評(píng)估時(shí)按相關(guān)市場價(jià)格及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)重置同等級(jí)在制品及自制半成品所投入的合理料工費(fèi)計(jì)算評(píng)估值。 物權(quán) 動(dòng)產(chǎn)評(píng)估 適用范圍 對(duì)于實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)應(yīng)根據(jù)不同情況選擇相適應(yīng)的評(píng)估方法。 車輛的價(jià)格主要包括：車輛的購置價(jià) 、 購置附加費(fèi) 、 牌照及工本費(fèi) 。 實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)主要是指各類材料 、低值易耗品 、 產(chǎn)成品 、 在產(chǎn)品 、 包裝物等 。 物權(quán) 動(dòng)產(chǎn)評(píng)估 ? 動(dòng)產(chǎn)評(píng)估 動(dòng)產(chǎn)的分類 在金融不良資產(chǎn)評(píng)估中 ， 涉及動(dòng)產(chǎn)一般為機(jī)器設(shè)備 、 車輛以及實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn) 。也就是說，計(jì)算該宗土地處置價(jià)格要按全值減去應(yīng)交稅費(fèi) (包括土地出讓金、征地費(fèi)用等 ) 計(jì)算，在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)明確列示這些內(nèi)容。在評(píng)估國有劃撥土地時(shí)要考慮土地出讓金和其他稅金，其中土地出讓金按國家規(guī)定計(jì)算，并區(qū)分真破產(chǎn)和假設(shè)清算的含義。 評(píng)估方法： （ 1 ） 土地取得成本 ① 征用農(nóng)地取得：農(nóng)地征用費(fèi) +出讓金 ② 城鎮(zhèn)拆遷取得：拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) +出讓金 ③ 市場購買取得：購買價(jià)款 +買方稅費(fèi) （ 如交易手續(xù)費(fèi) 、 契稅 ） （ 2 ） 開發(fā)成本： ① 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) ， ② 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ， ③ 建筑安裝工程費(fèi) ， ④ 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ， ⑤開發(fā)過程中的稅費(fèi) （ 3 ） 管理費(fèi) （ 4 ） 投資利息 （ 5 ） 銷售稅費(fèi) （ 6 ） 開發(fā)利潤 物權(quán) 房地產(chǎn)估價(jià) 物權(quán) 房地產(chǎn)估價(jià) ? 房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)注意的特別事項(xiàng)： 房地產(chǎn)權(quán)證不完備情況下，要使用合理的評(píng)估產(chǎn)權(quán)依據(jù)如果債務(wù)人事實(shí)上擁有擬進(jìn)行抵債的房地產(chǎn)的支配權(quán)和控制權(quán)，那么，由債務(wù)人出具承諾函，評(píng)估機(jī)構(gòu)按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，對(duì)債務(wù)人擁有或控制的 “ 無證 ” 房地產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)在評(píng)估實(shí)踐中予以確認(rèn)，其評(píng)估前提是合理假設(shè)債務(wù)人能夠辦理合法的產(chǎn)權(quán)證明，同時(shí)，在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，作為重大事項(xiàng)提請(qǐng)資產(chǎn)管理公司予以關(guān)注。 物權(quán) 土地估價(jià) （ 1 ）判斷待估土地是否適用成本逼近法 （ 2 ）收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及增值收益資料 （ 3 ）通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤 （ 4 ）確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價(jià)值增加額 （ 5 ）求取待估土地的土地價(jià)格 土地價(jià)格 =土地取得費(fèi) + 土地開發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) + 利息 +利潤 + 土地增值 （ 6 ）對(duì)地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價(jià)格 個(gè)別因素修正、年期修正 土地取得費(fèi)：征地費(fèi)（農(nóng)村）、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)（農(nóng)村）、拆遷安置費(fèi)（城鎮(zhèn)） 土地開發(fā)費(fèi)：紅線外 —— 道路費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公用設(shè)施配套費(fèi)、小區(qū)開發(fā)費(fèi)；紅線內(nèi) —— 如三通一平、小設(shè)施配套費(fèi) 稅費(fèi)：征地 —— 耕地占用稅、征地管理費(fèi)、新菜地開發(fā)基金等；拆遷 —— 拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)、其他稅費(fèi) 該方法主要適用于新開發(fā)土地或土地市場欠發(fā)育、交易實(shí)例少的地區(qū)的土地估價(jià) 物權(quán) 土地估價(jià) （剩余法） （ 1 ） 調(diào)查待估宗地的基本情況 （ 2 ）確定待估宗地的最有效利用方式 （ 3 ）估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排 （ 4 ）估算開發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值 （ 5 ）估算開發(fā)成本和開發(fā)商合理利潤 （ 6 ）確定待估土地的土地價(jià)格 土地價(jià)格 =開發(fā)完成后的土地總價(jià)或房地產(chǎn)總價(jià) 開發(fā)成本 開發(fā) 商合理利潤 或 地價(jià) =預(yù)期樓價(jià) 建筑費(fèi) 專業(yè)費(fèi) 銷售費(fèi) 利息 稅費(fèi) 利潤 式中：利息 =（地價(jià) +建筑費(fèi) +專業(yè)費(fèi)） 利息率 利潤 =（地價(jià) +建筑費(fèi) +專業(yè)費(fèi)） 利潤率 該方法主要適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)。100)()(100100)()(10039。 物權(quán) 土地估價(jià)