【文章內(nèi)容簡介】 同，約定乙銀行將于 2021年 10月 10日發(fā)放一筆貸款給甲公司，具體數(shù)額屆時確定，甲公司以其一棟房屋向乙銀行設(shè)定一般抵押權(quán)。如果雙方在 2021年 6月 1日到房屋登記機構(gòu)辦理一般抵押權(quán)設(shè)立登記的話，登記機構(gòu)不應予以登記。因為這個被擔保的主債權(quán)的約定是不明確的。 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 但是，如果 甲公司與乙銀行于 2021年 6月 1日簽訂的是一份最高額抵押借款合同，該合同約定：乙銀行于 2021年 9月 1日至 2021年 8月 31日這兩年時間內(nèi)將發(fā)放最高額度不超過2021萬元的貸款給甲公司。甲公司應以其一棟房屋設(shè)定最高額抵押權(quán)擔保。盡管，在合同簽訂時，乙銀行尚未發(fā)放任何一筆具體的貸款給甲公司，二者之間具體的債權(quán)數(shù)額如何并不清楚，但這卻并不妨礙房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立，登記機構(gòu)應當予以登記。 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? （ 2）最高額抵押權(quán)沒有處分上的從屬性。抵押權(quán)處分上的從屬性是指讓與上的從屬性，即抵押權(quán)不能單獨為處分而讓與他人，只能與所擔保的債權(quán)一同轉(zhuǎn)換，或者在主債權(quán)轉(zhuǎn)移時消滅。就是說，抵押權(quán)在處分上的從屬性是指抵押權(quán)與所擔保的債權(quán)不能異其主體，而不是指抵押權(quán)人不能處分抵押權(quán)。就最高額抵押權(quán)而言，它在處分上的從屬性的特殊性為：并不隨某一具體債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。因為，最高額抵押權(quán)并不從屬于某一特定的債權(quán)，因此該債權(quán) 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 即便被轉(zhuǎn)讓或者因第三人代位清償，也不導致最高額抵押權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓或為第三人代位取得。 ? 一般來說，最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓只是發(fā)生在以下兩種情形之一：其一，最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)已經(jīng)確定，此時最高額抵押權(quán)成為了一般抵押權(quán)，其當然因主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。 ? 其二，在最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)尚未確定之前，只有當導致一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系轉(zhuǎn)讓時，最高額抵押權(quán)才隨同轉(zhuǎn)讓。此種轉(zhuǎn)讓必須由基礎(chǔ)法律關(guān)系的當事人 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 以及受讓人簽訂三方協(xié)議。對此， 《 合同法 》 第 88條有明確的規(guī)定：“當事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人?！? ? 正因如此， 《 物權(quán)法 》 第 204條有明確的規(guī)定：“最高額抵押擔保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當事人另有約定的除外?！? 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? （ 3）最高額抵押權(quán)沒有消滅上的從屬性。抵押權(quán)消滅上的從屬性是指抵押權(quán)所擔保的債權(quán)如因清償、提存、抵銷、免除等而全部消滅時，抵押權(quán)亦隨之消滅。由于最高額抵押權(quán)并不因抵押權(quán)存續(xù)期間內(nèi)的某一具體債權(quán)的消滅而消滅，因此就具體的各個債權(quán)而言，最高額抵押權(quán)沒有消滅上的從屬性。某一具體債權(quán)的消滅，并不意味著最高額抵押權(quán)所擔保債權(quán)的全部消滅，因為此后還有發(fā)生其他債權(quán)的可能，因此最高額抵押權(quán)并不因此而消滅。 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 三、最高額抵押權(quán)的意義 ? 《 房屋登記辦法 》 之所以對最高額抵押權(quán)登記的問題做出詳細的規(guī)定，是因為最高額抵押權(quán)在社會經(jīng)濟生活中具有極為重要的意義。 ? 最高額抵押權(quán)是一種便捷高效的擔保方式 。 ? 最高額抵押權(quán)有利于加強對銀行等金融機構(gòu)的債權(quán)的擔保 。 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 四、房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記 ? 《 物權(quán)法 》 第 207條規(guī)定：“最高額抵押權(quán)除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)一般抵押權(quán)的規(guī)定?！币虼?，最高額抵押權(quán)與普通抵押權(quán)在設(shè)立的程序與設(shè)立的內(nèi)容上基本相同，下面對最高額抵押權(quán)的設(shè)立問題加以詳細論述。 ? 應當訂立書面的最高額抵押合同 ? 最高額抵押合同的內(nèi)容 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 與一般抵押合同相比，最高額抵押合同中有兩項比較特殊的條款： ? （ 1）最高債權(quán)額限度條款 ? （ 2）債權(quán)確定期間條款 ? 房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記 ? 《 物權(quán)法 》 第 187條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立?！? 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 《 房屋登記辦法 》 第 50條規(guī)定：“以房屋設(shè)定最高額抵押的，當事人應當申請最高額抵押權(quán)設(shè)立登記?！? ? 因此，以房屋或者正在建造的房屋設(shè)定最高額抵押權(quán)，應當辦理抵押登記，最高額抵押權(quán)自登記時設(shè)立。如果當事人僅僅訂立最高額抵押合同而沒有辦理登記，則房屋上并未成立最高額抵押權(quán)。 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 設(shè)立最高額抵押權(quán)登記時提交的材料 ? 《 房屋登記辦法 》 第 51條規(guī)定：“申請最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，應當提交下列文件：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書；（四）最高額抵押合同；（五）一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料；（六）其他必要材料?！? 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 將已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債權(quán)范圍時應提交的材料 ? 《 房屋登記辦法 》 第 52條規(guī)定： “ 當事人將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債權(quán)范圍 ， 申請登記的 ， 應當提交下列材料： （ 一 ） 已存在債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料； （ 二 ） 抵押人與抵押權(quán)人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔保范圍的書面材料 。 ” 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 最高額抵押權(quán)設(shè)立登記時登記簿上應當記載的事項 ? 《 房屋登記辦法 》 第 53條規(guī)定：“對符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，除本辦法第四十四條所列事項外，登記機構(gòu)還應當將最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間記載于房屋登記簿，并明確記載其為最高額抵押權(quán)?！? 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 《 房屋登記辦法 》 第 44條規(guī)定：“ 對符合規(guī)定條件的抵押權(quán)設(shè)立登記，房屋登記機構(gòu)應當將下列事項記載于房屋登記簿：（一）抵押當事人、債務(wù)人的名稱或者姓名；（二）被擔保債權(quán)的數(shù)額；（三）登記時間?！? 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 五、房屋最高額抵押權(quán)的變更登記 ? 房屋最高額抵押權(quán)的變更情形 ? 《 房屋登記辦法 》 第 54條規(guī)定：“變更最高額抵押權(quán)登記事項或者發(fā)生法律、法規(guī)規(guī)定變更最高額抵押權(quán)的其他情形，當事人應當申請最高額抵押權(quán)變更登記?！? ? 該條明確規(guī)定了以下兩種變更最高額抵押權(quán)的情形： 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? （ 1）變更最高額抵押權(quán)登記事項 ? 所謂變更最高額抵押權(quán)登記事項中的“最高額抵押權(quán)登記事項”包括兩大類： ? 其一，最高額抵押權(quán)的一般登記事項。 ? 《 物權(quán)法 》 第 207條規(guī)定：“最高額抵押權(quán)除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)一般抵押權(quán)的規(guī)定?！币虼?，登記機構(gòu)在房屋登記簿上記載的最高額抵押權(quán)的一般登記事項包括：（ 1）抵押當事人、債務(wù)人的名稱或者姓名；（ 2）被擔保債權(quán)的數(shù)額；（ 3）登記時間。 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 《 物權(quán)法 》 第 194條規(guī)定，抵押權(quán)人與抵押人變更被擔保的債權(quán)數(shù)額時，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。此外，依據(jù) 《 物權(quán)法 》 第 205條，在最高額抵押擔保的債權(quán)確定前，如果抵押權(quán)人與抵押人通過協(xié)議變更債權(quán)范圍的，該變更的內(nèi)容不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。據(jù)此， 《 房屋登記辦法 》 第 46條第3款規(guī)定：“因被擔保債權(quán)的數(shù)額發(fā)生變更申請抵押權(quán)變更登記的，還應當提交其他抵押權(quán)人的書面同意文件?！痹撘?guī)定同樣適用于最高額抵押權(quán)的變更登記。 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 其二，最高額抵押權(quán)的特殊登記事項。 ? 由于最高額抵押權(quán)具有不同于一般抵押權(quán)的特殊之處，因此在登記事項中除前述一般抵登記事項之外，還應當包括以下兩項特殊的登記事項：（ 1）最高債權(quán)額；（ 2）確定債權(quán)的期間。故此， 《 房屋登記辦法 》 第 53條規(guī)定：“對符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，除本辦法第四十四條所列事項外，登記機構(gòu)還應當將最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間記載于房屋登記簿，并明確記載其為最高額抵押權(quán)。 ” 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 由于當事人變更最高債權(quán)額或確定債權(quán)的期間，可能會對同一抵押財產(chǎn)上的其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響，所以 《 物權(quán)法 》 第 205條規(guī)定：“最高額抵押擔保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。”正因如此， 《 房屋登記辦法 》 第 55條第 2款規(guī)定：“因最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間發(fā)生變更而申請變更登記的，還應當提交其他抵押權(quán)人的書面同意文件?！? 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? （ 2）發(fā)生法律、法規(guī)規(guī)定的變更最高額抵押權(quán)的其他情形 ? 這主要是指依據(jù) 《 物權(quán)法 》 第 194條第 1款的規(guī)定，最高額抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議變更抵押權(quán)順位的情形。依據(jù) 《 物權(quán)法 》 這一規(guī)定，抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位，但是此種抵押權(quán)順位的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。當然，變更的其他情形還包括抵押人、抵押權(quán)人的姓名或名稱改變、抵押房屋的坐落等的變化。 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 申請房屋最高額抵押權(quán)變更登記應提交的材料 ? 《 房屋登記辦法 》 第 55條第 1款規(guī)定： “ 申請最高額抵押權(quán)變更登記 ， 應當提交下列材料： （ 一 ） 登記申請書； （二 ） 申請人的身份證明； （ 三 ） 房屋他項權(quán)證書； （ 四 ）最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)尚未確定的證明材料； （ 五 ） 最高額抵押權(quán)發(fā)生變更的證明材料； （ 六 ） 其他必要材料 。 ” 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 六、房屋最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記 ? 最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的特點 ? 盡管最高額抵押權(quán)是一種比較特殊的抵押權(quán)，但其仍然具有擔保物權(quán)的從屬性。因此 《 物權(quán)法 》 第 192條也適用于最高額抵押權(quán)。依據(jù) 《 物權(quán)法 》 第 192條的規(guī)定，“抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。” 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 《 房屋登記辦法 》 第 56條第 2款第 1句也規(guī)定：“最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，除當事人另有約定外，房屋登記機構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 ” ? 但是，與一般抵押權(quán)隨債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移所不同的，最高額抵押權(quán)隨債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移有其特殊之處，主要表現(xiàn)在以下幾點： 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? （ 1）最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)沒有確定。 ? 如果最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)已經(jīng)確定，則該抵押權(quán)已經(jīng)不是最高額抵押權(quán)而是一般抵押權(quán)，所以不能辦理最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，而應當辦理一般抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記 。 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? （ 2）最高額抵押權(quán)并不因部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，只有當基礎(chǔ)關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，最高額抵押權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)讓。 ? 所謂基礎(chǔ)關(guān)系就是指導致“一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)”的基礎(chǔ)法律關(guān)系。最高額抵押權(quán)雖然也具有從屬性，但是其并不從屬于一定期間內(nèi)發(fā)生的某個特定債權(quán)，而是從屬于產(chǎn)生這個特定債權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系。由此可知， 《 房屋登記辦法 》 第 56條第 1款中的“最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明材料”就是指證明基礎(chǔ)關(guān)系已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的證明材料。 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? （ 3）如果當事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的，此時由于當事人的約定，導致最高額抵押權(quán)擔保的已不再是“一定期間內(nèi)將要發(fā)生的債權(quán)”，而是特定的債權(quán)即“被轉(zhuǎn)讓的部分債權(quán)”，這實際上就意味著新的債權(quán)已經(jīng)不可能再發(fā)生，符合 《 物權(quán)法 》 第 206條第 3項規(guī)定的，最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)的確定事由，所以 《 房屋登記辦法 》 第 56條第 2款第 2句規(guī)定：“當事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，應當在辦理最高額抵押權(quán)確定登記之后，依據(jù)本辦法第四十七條的規(guī)定辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記”。 ? 但這并不排除當事人另行約定的情形。 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記時應當提交的材料 ? 《 房屋登記辦法 》 第 56條第 1款規(guī)定：“最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)確定前，最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋他項權(quán)證書；（四）最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)尚未確定的證明材料；（五）最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明材料；（六）其他必要材料?！? 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 七、房屋最高額抵押權(quán)的確定登記 ? 最高額抵押權(quán)確定登記的涵義 ? 所謂最高額抵押權(quán)確定登記是指，當發(fā)生法定的或約定的事由導致最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)被確定，從而使最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橐话愕盅簷?quán)時，當事人向登記機關(guān)設(shè)定的登記。 第一部分 最高額抵押權(quán)登記 ? 確定最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)的意義 ? 最高額抵押權(quán)設(shè)有確定制度的主要有兩方面的理由： ? （ 1）優(yōu)先受