房屋登記相關(guān)法律知識——登記官培訓(xùn)(編輯修改稿)
2024-11-03 20:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 不是商品房買賣合同生效的必備條件 ? （ 2）未取得預(yù)售證，訂立的預(yù)售合同無效 ? （ 3）違約金限制：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失 30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少 ? （ 4）預(yù)售合同糾紛：因欺詐產(chǎn)生的“一房二賣”、隱瞞抵押情況再售、隱瞞銷售情況再抵押。 ? 鏈接八：商品房買賣合同司法解釋 .doc ? （ 5）預(yù)售合同的禁止規(guī)定： ? 禁止無證預(yù)售、售后包租、分割拆零銷售 ? ? 下列關(guān)于商品房買賣合同的表述，正確的有（ CE） ? 立商品房買賣合同的，后訂立的合同無效 ? ，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人轉(zhuǎn)讓房屋所訂立的合同無效 ? 同生效的條件 ? ，未經(jīng)承租人同意出租人轉(zhuǎn)讓房屋訂立的合同無效 ? ? ? 《 商品房屋租賃管理辦法 》 2020年 2月 1日實施，取代建設(shè)部 1995年 《 城市房屋租賃管理辦法 》 （建設(shè)部令第 42號）。 ? （ 1）合同形式及要求 ? ①應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同： 6個月以上應(yīng)訂立書面合同，租賃期限不得超過 20年，超過部分無效。 ? ②不得擅自轉(zhuǎn)租（經(jīng)出租人同意可）； ? （ 2）不得出租 ? 不得出租：①屬于違法建筑的；②不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；③違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；④法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形 ? （ 3）承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 ? （ 4）“買賣不破租賃”；出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)提前 3個月通知承租人內(nèi)通知承租人，承租人在 15日內(nèi)未明確表示購買的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。 ? （ 5） 租賃備案 ? 房屋租賃合同訂立后 30日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃 登記備案 。 ? 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，按（ B ）順序首先確定履行合同的承租人： ? 房屋租賃合同訂立后 30日內(nèi)房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理房屋租賃（ C ）。 ? ? ? 按照司法解釋的規(guī)定，下列情形中承租人主張房屋優(yōu)先購買權(quán)，人民法院不予支持的有（ BCDE）。 ? ? ? ? ，承租人在 15日內(nèi)未明確表示購買的 ? ? ? （ 1）委托合同是諾成合同、不要式合同，一般為無償合同 ? （ 2）委托人可以特別委托受托人處理一項或者數(shù)項事務(wù)，也可以概括委托受托人處理一切事務(wù)。 ? 受托人應(yīng)當(dāng)親自處理委托事務(wù)。經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托。 ? 【 注意 】 ：委托與代理的區(qū)別 ? 委托是產(chǎn)生代理的基礎(chǔ)，代理權(quán)限基于委托授權(quán)產(chǎn)生 ? 委托雙方法律關(guān)系，代理是三方關(guān)系 ? 代理并非僅依據(jù)委托而產(chǎn)生，代理還包括法定代理、指定代理。 Ⅲ 婚姻法 【 約定財產(chǎn)優(yōu)先于法定財產(chǎn) 】 ： ? 第十一條 :一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。 ? 夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 鏈接九：夫妻財產(chǎn) .doc ? 下列關(guān)于夫妻財產(chǎn)的表述正確的有（ ABCD） ? 有 ? ? 產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有 ? ? ，雙方要求將配偶增加為共有人，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)辦理變更登記 ? 第七條：婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。 ? 由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。 ? 第十條：夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。 ? 依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。 ? 下列婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，依我國婚姻法應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)的有（ BCDE）。 、住房公積金 、住房公積金 E. 男女雙方的破產(chǎn)安置補(bǔ)償費 ? 下列關(guān)于婚姻關(guān)系終止的表述，正確的有（ ABC） ? ? ，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)解 ? ，當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以不制作調(diào)解書 ，因父母離婚而消除 ? ，不得提起離婚訴訟 ? Ⅳ .繼承法 ? ? ； ? 繼承人只能是自然人； ? 遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)； ? 繼承開始后遺產(chǎn)分割前處于共有狀態(tài)； ? ，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。 ? 、受遺囑權(quán)。 ? 鏈接十：繼承的一般規(guī)定 .doc ? 下列關(guān)于繼承的表述，錯誤的有（ CD） ? ，法定繼承人未明確表述放棄繼承的，視為接受繼承 ? ，放棄的是所有權(quán)而非繼承權(quán) ? 2個月內(nèi)，作出表示，到期沒有表示視為接受遺贈 ? 的稅款和債務(wù)，遺產(chǎn)價值不足以清償?shù)牟糠?，由繼承人償還 ? ，對被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)可以不負(fù)償還責(zé)任 ? ? （ 1）順位與份額 ： ? 第一順序：配偶、子女、父母 ? 喪偶兒媳對公、婆，喪偶女婿對岳父、岳母，盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的，作為第一順序繼承人。 ? 第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母 ? （子女，
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