廣州某三舊改造項目策劃報告(編輯修改稿)
2024-12-23 17:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 一力集團總部 14880 自用物業(yè) SOHO 19620 均價按 10000元 /M2計 按“出售使用權(quán)”計 3 年經(jīng)營收入 4千萬 + 4 長租收入 按“出售使用權(quán)”計 總收入 2 總成本 未計土地及裝修成本 5 回收年限 項目建成后當(dāng)年內(nèi)回收成本，商業(yè)經(jīng)營部分收入為持續(xù)增值收入 開發(fā)模式二分期開發(fā)及成本投資 項目名稱 規(guī)模指標㎡ 一力集團辦公總部 14880 SOHO辦公式公寓 19620 商業(yè)裙樓 10000 地下車庫（一層） 3000 開發(fā)量 47500 投資成本 9000萬 一力集團辦公總部 SOHO辦公式公寓 商業(yè) 商業(yè) 一期建設(shè)內(nèi)容 項目名稱 規(guī)模指標㎡ 商業(yè)裙樓 17600 地下車庫（一層） 7400 開發(fā)量 25000 投資成本 4800萬 1層地下室 1層地下室 二期建設(shè)內(nèi)容 1層地下室 1層地下室 一力集團辦公總部 SOHO辦公式公寓 商業(yè) 商業(yè) 總面積 14880 收益預(yù)測 此部分物業(yè)自用， 不產(chǎn)生收益 一期建設(shè)內(nèi)容 二期建設(shè)內(nèi)容 開發(fā)模式二分期開發(fā)及收益 SOHO 19620 收益預(yù)測 商業(yè)裙樓 17600 收益預(yù)測 4000萬元 /年 9000萬作為成本回收 5200萬作為凈收益 持續(xù)升值 開發(fā)模式三經(jīng)濟測算 序號 項目名稱 規(guī)模指標㎡ 價格指標 年平均收入（元） 備注 1 地上建筑面積 27635 商業(yè) 16580 均價按 135元 /M2計 1800萬 除去一力集團自用部分 2 總成本 7000萬 未計土地及裝修成本 3 經(jīng)營收入 1800萬 按 70%出租率計 4 銷售收入 5 回收年限 ?按區(qū)域高端商業(yè)定位定價，且按平均出租率 70%計，理論上需要四年收回成本； ?但由于實際商業(yè)體量小，難以形成集聚氣候，故起始租價和出租率將更低； ?實際回收年限將超過四年。 開發(fā)模式二 開發(fā)模式三 資金回收貢獻 大 小 項目形象展示 好 微弱 增值空間 大 不大 回收周期 1年 4年以上 經(jīng)濟測算 總投入 7000萬 年收入 1800萬 與客戶目標匹配度 符合 不符合 ?首先推薦的開發(fā)模式： 1棟 SOHO辦公式公寓 +一力集團總部 +5層商業(yè)； ?公寓采用“出售使用權(quán)”的開發(fā)模式，先期入市，快速銷售，實現(xiàn)資金快速回籠； ?將銷售公寓回收資金開發(fā)商業(yè)，采用“自持經(jīng)營”的模式，實現(xiàn)價值持續(xù)增長； 三個方向分析 客戶目標解讀 確定項目發(fā)展方向 既滿足一力集 團開發(fā)目標， 又能夠兼顧集 團整體利益 第二部分 可行性分析 第二種開發(fā)模式要解決的核心問題 ?核心問題 1：如何實現(xiàn)快速銷售，以滿足快速回現(xiàn)的要求 ?核心問題 2：同時后期還能持續(xù)走高，實現(xiàn)項目增值 ?全面增值 —— 以 3萬商業(yè)集聚人氣，持續(xù)升值 ?快速回現(xiàn) — 出售 SOHO辦公式公寓使用權(quán)，突出賣點 輕松住家、商務(wù)辦公，生活無限愜意 產(chǎn)品屬性 華南快速 +地鐵三號線 +白云國際新機場 區(qū)域?qū)傩? 低于區(qū)域商品房價格的 40%獲得四十年使用權(quán)， 真正實現(xiàn)生活、財富雙豐收！ 投資屬性 核心價值：強化項目唯一價值，激發(fā)買家購買欲望 怎么售？ 開發(fā)節(jié)奏確定原則： ?從開發(fā)節(jié)奏上有利于解決項目的核心問題：前期快速回現(xiàn)，后期持續(xù)走高實現(xiàn)項目增值 ?開發(fā)節(jié)奏要貫徹項目的整體戰(zhàn)略 開發(fā)節(jié)奏：“把握時局 〃 緊扣要點” 快速回現(xiàn) 收益 持續(xù)升值 首先開發(fā) SOHO辦公式公寓 商業(yè)開發(fā) 收益 主要物業(yè)價格預(yù)測 市場客戶基礎(chǔ) 參考案例 市場解析 主要物業(yè)價格分析 商住公寓，根據(jù)不同的形態(tài)又可以細分為 SOHO， BOHO， STUDIO等形式，是一種即可居住又可辦公的高檔物業(yè)。 關(guān)鍵詞：面積較小，總價較低，可商可住，升值快速 居住 +辦公 = SOHO/辦公式公寓 SOHO辦公式公寓 ?2021年第三季度，多輪住宅調(diào)控政策繼續(xù)影響廣州住宅市場，住宅銷售成交繼續(xù)下跌。據(jù)房管局統(tǒng)計， 2021年 第三季度廣州 住宅市場 成交量較上季度下降 %， 主要成交區(qū)域 集中在周邊 白云 、番禺以及南沙、花都等區(qū)域； ?辦公式公寓 方面，第二季度廣州市沒有新
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