廣州某三舊改造項(xiàng)目策劃報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 第二階段 思路形成 2021/12/10 2021/12/15 第二階段 市場(chǎng)調(diào)研 2021/12/31 研究?jī)?nèi)容 成果 ?一力集團(tuán)白云商業(yè)項(xiàng)目定位中稿 項(xiàng)目全程服務(wù)工作階段劃分 主要內(nèi)容 1 報(bào)告思路 2 開發(fā)目標(biāo)解讀 開發(fā)模式初步判定 3 4 開發(fā)模式可行性分析 方案設(shè)計(jì)優(yōu)化 5 報(bào)告回顧與結(jié)論 第一部分 首次匯報(bào)回顧及目標(biāo)解讀 ? 由于廣州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展、居民消費(fèi)能力和生活水平的持續(xù)改善，因此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展空間巨大 ? 項(xiàng)目以打造區(qū)域中心的商業(yè)綜合體為立意起點(diǎn)，重點(diǎn)打造商業(yè)廣場(chǎng)，并以星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、 SOHO寫字樓作為豐富整體物業(yè)功能的組合； ? 采用分期開發(fā)、整體運(yùn)營(yíng)的基本思路，“立足嘉禾、定位白云、輻射廣州甚至華南區(qū)域”，結(jié)合商業(yè)與商務(wù)功能，挖掘項(xiàng)目最大價(jià)值，達(dá)到投資回報(bào)目標(biāo) ? 本項(xiàng)目在 物態(tài)組合 定位上，什么樣 的開發(fā)模式 才能匹配它的價(jià)值 ？ ? 本項(xiàng)目面對(duì)的消費(fèi)市場(chǎng) 是什么樣的客戶群體 ？ ? 在現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境基礎(chǔ)上，什么樣的產(chǎn)品組合才能最大限度降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)快速“銷售”，達(dá)到資金快速回籠和利益最大化目標(biāo)？ 首次匯報(bào)回顧 ?快速回收資金 —— 收益 ?打造一力集團(tuán)總部 —— 形象 ?產(chǎn)品持續(xù)升值 —— 前景 客戶目標(biāo) ?場(chǎng)地租金已開始計(jì)收，時(shí)間成本消耗； ?項(xiàng)目地塊只有四十年使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)； ?區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟； 限制條件 銷售 星級(jí)物業(yè) 自持經(jīng)營(yíng) ？ 開發(fā)目標(biāo)解讀 ?“出售使用權(quán)”； ? SOHO（辦公式公寓） —— 快速回籠資金； ? 區(qū)域領(lǐng)航商業(yè) —— 后期增值； ? 挖掘“三舊改造”政策空間，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化！ 開發(fā)策略 研究核心問題： ?風(fēng)險(xiǎn)最小化、價(jià)值最大化； ?兼顧快速回現(xiàn)和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)揮，前期以快速回現(xiàn)為第一要?jiǎng)?wù)，滿足公司資金需求；后期逐漸走高，追求項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。 關(guān)鍵詞：面積較小，總價(jià)較低，可商可住，升值快速 居住 +辦公 = SOHO/辦公式公寓 SOHO辦公式公寓 ?2021年第三季度，多輪住宅調(diào)控政策繼續(xù)影響廣州住宅市場(chǎng)，住宅銷售成交繼續(xù)下跌。 商務(wù)需求增加，白云區(qū)工商企業(yè)及私營(yíng)企業(yè)數(shù)位居廣州第四，存在較大商務(wù)需求 廣州與白云區(qū)新建寫字樓價(jià)格變化822496351170828134407118120300060009000120212021年 2021年 2021年元/ 平方米廣州 白云區(qū)2 0 0 6 年各區(qū)工商企業(yè)及私營(yíng)企業(yè)數(shù)對(duì)比319622785020374123851140858774558371711752040508000160002400032021天河 越秀 海珠 白云 番禺 荔灣 花都 黃埔 蘿崗 南沙個(gè)各區(qū)工商企業(yè)及私營(yíng)企業(yè)總數(shù) ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將本項(xiàng)目帶來一批 中高端商務(wù)客戶； ?周邊成熟住宅區(qū)為本項(xiàng)目提供中高端常住客戶 近 10萬人 ； ?就市場(chǎng)需求現(xiàn)狀而言，本項(xiàng)目還將吸納 一部分追求生活品質(zhì)的剛性需求型客戶； ?就目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)及項(xiàng)目本身規(guī)模而言，銷售壓力不大。 ?通過綜合分析比較，預(yù)計(jì)本案 SOHO辦公式公寓初期售價(jià)約為： 10000元 /M2；商業(yè)物業(yè)平均租價(jià)為： 135元 /M2； ?收益方面，通過出售 SOHO公寓使用權(quán)，可獲得近 2億收入，不僅收回了前期開發(fā)成本、為二期商業(yè)開發(fā)提供足夠資金支持，收益樂觀； ?參考案例奧園廣場(chǎng)的成功側(cè)面證明模式二的開發(fā)思路是正確可行的。 ?項(xiàng)目地塊查勘 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究 ?城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究 ?市場(chǎng)調(diào)研 ?項(xiàng)目屬性研判與界定 ?問題結(jié)構(gòu)化分析 ?區(qū)域環(huán)境分析 ?市場(chǎng)容量預(yù)測(cè) ?項(xiàng)目定位導(dǎo)出 2021/11/20 第二階段 項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 第二階段 思路形成 2021/12/10 2021/12/15 第二階段 市場(chǎng)調(diào)研 2021/12/31 研究?jī)?nèi)容 成果 ?一力集團(tuán)白云商業(yè)項(xiàng)目定位中稿 下一步工作 THE END. THANK
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