廣州房地產(chǎn)高端住宅市場(chǎng)透析分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-12-23 17:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 新光城市花園、金山谷 ? 海珠 占 13％ ，成交板塊分散， 濱江板塊 的 珠江帝景苑 和 信達(dá)麗水華庭 成交最大 ? 越秀 占 11％ ， 上譽(yù)花園 和 中環(huán)廣場(chǎng) 成交最大 ? 花都 占 9％ ， 玖瓏湖 一支獨(dú)秀 ? 荔灣 占 5％ ， 逸翠灣 一支獨(dú)秀 ? 白云 占 3％ ，成交分散 ? 增城、蘿崗、從化、花都 等外圍區(qū)域成交幾乎全部是 別墅 ? 黃埔、南沙 暫時(shí)未錄得成交 09 年高端住宅市場(chǎng)透析200300萬洋房最熱銷，千萬豪宅均價(jià)最高 ? 廣州 200萬以上高端住宅成交總價(jià)段分布： ? 總價(jià) 200300萬洋房 比例最大，達(dá) 38％ ，其中 1000萬以上成交11套 ? 總價(jià) 200萬以上別墅占 24％ ，其中 1000萬以上成交 40套，幾乎全部來自玖瓏湖 ? 廣州 200萬以上高端住宅成交總價(jià)段每方均價(jià)： ? 無論洋房、別墅，總價(jià)越高，單價(jià)越高，反映客戶承受力越強(qiáng) ? 總價(jià) 200300萬別墅 成交均價(jià)僅7892元 /平米 ? 總價(jià) 1000萬以上洋房 成交均價(jià)最高，達(dá) 25566元 /平米 2021 年 1 5 月廣州市高端住宅——成交總價(jià)段分布（ 200 萬以上）（面積占比）1%7%7%38%7%27%4%10%200~300萬別墅 200~300萬洋房 300~500萬別墅 300~500萬洋房500~1000萬別墅 500~1000萬洋房 1000萬以上別墅 1000萬以上洋房合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部2021 年 1 5 月廣州市高端住宅——成交總價(jià)段每方均價(jià)（ 200 萬以上）（元 / 平米）255662113521144173471279515111789215179200~300萬別墅200~300萬洋房300~500萬別墅300~500萬洋房500~1000萬別墅500~1000萬洋房1000萬以上別墅1000萬以上洋房合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部28 及原因剖析 、近期市場(chǎng)狀況 、回暖剖析 09 年高端住宅市場(chǎng)透析中國(guó)經(jīng)濟(jì)初顯谷底回穩(wěn) ? 今年前三個(gè)月的 PMI指數(shù)表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)從低谷逐步回升的態(tài)勢(shì)正在形成。5月中國(guó)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù) (PMI)為%，這是該指數(shù)連續(xù)第三個(gè)月升至反映經(jīng)濟(jì)總體擴(kuò)張的 “ 牛熊分界線 ” 50%之上。 ? 從發(fā)電量情況分析， 2021年 12月，我國(guó)發(fā)電量同比下滑 ％，至 5月份發(fā)電量同比下降 %， 15月份發(fā)電量同比下降 %。下滑幅度雖然有所收斂，但也表明 中國(guó)經(jīng)濟(jì)回升難度較大 。 09 年高端住宅市場(chǎng)透析未來經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大，私營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境未有大改善 ? 從 PMI和發(fā)電量數(shù)據(jù)來看未來 經(jīng)濟(jì)走向仍充滿不確定性 。 ? 另外，央行 5月 27日發(fā)布的 《 2021年中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告 》 指出， 2021年是實(shí)施 “ 十一五 ” 規(guī)劃的關(guān)鍵之年，國(guó)際金融危機(jī)繼續(xù)發(fā)展和蔓延，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響還在加深，雖然我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了一些積極的變化，但基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大。 ? 4萬億投資主要投向基礎(chǔ)設(shè)施以及國(guó)有大中型企業(yè)，私營(yíng)企業(yè)受惠有限， 外貿(mào)出口仍處于大幅的負(fù)增長(zhǎng) ，總體來說，私營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境未有大改善，私營(yíng)企業(yè)投資的意欲仍較低，部分資金轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)市場(chǎng)。 09 年高端住宅市場(chǎng)透析一季度信貸爆炸式增長(zhǎng)，流動(dòng)性充足 ? 央行數(shù)據(jù)顯示， 1— 4月份人民幣各項(xiàng)貸款增加 ，這已經(jīng)超過了年初制定的全年新增貸款 5萬億的計(jì)劃。 金融體系里的 M1， M2也出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。 09 年高端住宅市場(chǎng)透析M1同比增速比 CPI早 3－ 6個(gè)月，未來存在通脹壓力 ? 從 M1與 CPI的歷史數(shù)據(jù)看，兩者表現(xiàn)出很好的相關(guān)性，一般 M1提前 3－ 6個(gè)月預(yù)示 CPI同比增長(zhǎng)。 ? M1今年 1月份達(dá)到低點(diǎn) ％以來已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月高速增長(zhǎng)，因此 CPI可能在未來 3個(gè)月之內(nèi)見底。 09 年高端住宅市場(chǎng)透析通脹預(yù)期是高端住宅回暖的重要誘因 ? 經(jīng)濟(jì)前景的不確定性讓居民和企業(yè)不敢對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)追加投資。 ? 同時(shí)，短期大量的信貸投放引發(fā)人們對(duì)未來通貨膨脹的擔(dān)憂，從而將投資目光轉(zhuǎn)向資產(chǎn)上，這也是股市火爆和房市回暖，尤其是高端市場(chǎng)顯著回暖的重要原因。 通脹預(yù)期是這一輪高端市場(chǎng)回暖的重要誘因 有關(guān)專家根據(jù) CPI指數(shù)模型測(cè)算，我國(guó) CPI在今年 7月份將進(jìn)入上行
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