房地產(chǎn)法律與實務(樓宇銷售篇)(編輯修改稿)
2024-11-15 18:49 本頁面
【文章內容簡介】 涉及合同約定面積與產(chǎn)權登記面積不符的差異，因此，在合同中需約定處理方式。如沒有約定，應按 《 商品房銷售管理辦法 》 中的規(guī)定辦理。（第 20條，舉例說明） （九）其他 規(guī)劃設計變更的通知義務及承擔責任。 銷售代理相關規(guī)定。 （十）示范合同文本簽定的注意事項及答疑 關于商品房法律問題的摘要（十八項） 序： 《 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 于 2021年 6月 1日起施行。該條文將近幾年房地產(chǎn)商品房問題中的幾個疑難問題以最高法院的解釋明確下來，從而在肯定了購房者的種種權利的同時就是也定性了開發(fā)商的種種責任。從此商品房問題真正進入維護百姓購房者權益的時代，百姓維權的勝利不再是空話，在開發(fā)商面前百姓也不再是弱勢群體 。 《 解釋 》 中與實際焦點問題聯(lián)系密切的現(xiàn)摘要如下十八條： 一 、 預售合同有效無效的標準是什么 —— 起訴前是否取得預售許可證 。 案例一： 2021年初，某房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有取得銷售許可證前，為了緩解資金壓力，便提前開盤。張某看中一套兩室兩廳躍層單元，便搶先簽訂了買賣合同。 2021年末銷售許可證下來，但張某卻因該樓盤施工緩慢達不到自己及時入住計劃，便以簽合同時開發(fā)商沒有銷售許可證為由提出退房；開發(fā)商則認為合同都簽訂了，晚交房幾天是常有的事，故予以拒絕。于是張某訴至法院解決此事。 二、商品房廣告或宣傳資料未兌現(xiàn)是否違約的標準是什么 —— 未兌現(xiàn)的內容是規(guī)劃范圍內（紅線）內的房屋及相關設施所做的說明和允諾，具體確定且對合同訂立及房屋價格的確定有重大影響。 例說：空中花園或屋頂花園 案例二： 2021年，王先生看到某高層樓盤中的售樓資料中設計有美麗的空中花園（即屋頂花園），雖然該樓盤價格不菲，但王先生因比較喜歡這一點就購買了 20層的一套房。入住后王先生常常俯視樓下，遲遲見不到當初開發(fā)商宣傳的空中花園建成，心中不悅，便要求開發(fā)商承擔違約責任。開發(fā)商以該項內容在合同中沒有約定為由予以拒絕。 三 、 定金是否退還的標準 —— 合同未簽訂或履行是否為不可歸責于當事人雙方的事由；一方原因未能訂合同 ， 按定金準則處理 。 案例三： 李女士在某花園小區(qū)開盤之際，欣然看上一套三室錯層單元，便在售樓處簽訂了一份認購書交納了壹萬元定金，認購書約定一周內李女士到售樓處簽訂了正式買賣合同。但李女士回家后考慮到家里有小孩錯層不便利孩子的安全，便要求退還定金不購買該房了，開發(fā)商拒絕，雙方訴至法院。 四 、 未辦理登記備案手續(xù)的合同生效的標準是什么 —— 看主要義務是否履行 案例四： S公司為美容化妝行業(yè)公司，預購某開發(fā)商正在開發(fā)的樓盤底商并簽訂了預售合同，合同中約定了生效條件為：簽訂合同后十日內到行政管理部門辦理登記備案手續(xù)。隨后 S公司支付樓款，開發(fā)商開具收據(jù)。底商建設中 S公司聽說該條街的底商多數(shù)用于 IT行業(yè)，美容化妝在此經(jīng)營不便利，考慮到此問題， S公司便以合同沒有備案生效為由，要求解除合同退還房款，開發(fā)商拒絕，雙方訴至法院。 五 、 一房兩賣或一房兩用的法律責任 —— 雙倍賠償： 一房兩賣是指訂立合同后 ， 又將房屋賣給第三人；一房兩用是指：訂立合同后又將房屋抵押給第三人 。 案例五： 一海外歸來人員劉博士回津后購買某開發(fā)商洋房一套，購房方式為首付 30萬元，余款 60萬元銀行按揭，首付款 30萬元交付后，劉博士因公出國兩月，回津后再到洋房時，別人已在裝修，劉博士見自己喜愛的房子在開發(fā)商沒有通知也沒有合同約定為依據(jù)的情況下就解除了合同，將房子賣給了別人，心中非常不悅，便訴至法院
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