[經(jīng)管營銷]案例培訓一(編輯修改稿)
2025-11-15 03:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)商與物業(yè)管理公司同一家廣告公司達成了協(xié)議，在該公司所在樓的樓頂上豎立廣告牌，樓頂使用費由廣告公司支付。對此，該公司提出抗議，認為自己購買了頂層的寫字間，相應的樓頂使用權應由自己行使。 DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd. 16 ?針對此案例，我們提出以下問題： ? 寫字樓或住宅樓樓頂所有權應該歸誰所有？ ? 某開發(fā)商在出售頂層房屋時，合同中規(guī)定屋頂花園的所有權歸頂層業(yè)主所有和使用，這個規(guī)定有效嗎？ ? 誰有權決定在樓頂搭建廣告牌？ ? 設立廣告牌收益歸誰？ DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd. 17 ?評析： ? 寫字樓或住宅樓樓頂所有權的歸屬問題。 ? 屋頂產(chǎn)權應該歸這座樓宇的各個房屋產(chǎn)權人所共有。 DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd. 18 ?原因： 購房者購買的商品樓宇，其價格構成中不僅包含了建筑本身的面積，還包括了相應土地使用權和公共配套設施的面積。這些面積的土地使用權既在樓房之下，也在樓房四周，更在樓房頂部。開發(fā)商在銷售此樓房時，已相應地把此套房的土地使用權也同時轉讓給了每一位購房者，所以，樓宇屋頂?shù)漠a(chǎn)權只能為此樓宇地每一位購房者所共有。 DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd. 19 ? 開發(fā)商的售房合同的有效性。 ? 開發(fā)商在出售頂層房屋時，合同中規(guī)定屋頂花園的所有權歸頂層業(yè)主所有和使用，這個規(guī)定是無效的。 ? 原因：國家有關條例規(guī)定： “ 所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面等，應共同合理使用并承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。 ” DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd. 20 ? 誰有權決定在樓頂搭建廣告牌？ ? 產(chǎn)權是物業(yè)最根本的東西，擁有了產(chǎn)權，也就擁有了物業(yè)的相應權利，包括收益權、處置權和經(jīng)營管理權。 ? 因此，在經(jīng)得工商、市容等部門批準的情況下，關鍵看誰是樓頂?shù)乃袡嗳?，誰就有權決定在樓頂搭建廣告牌。 DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd. 21 ?對此，有這樣兩種情況： ? （ 1）樓宇還未售出 50％時，因為開發(fā)商是擁有 50％以上產(chǎn)權的大業(yè)主，這個決定權在開發(fā)商； ? （ 2）樓宇售出 50％以上時，應由此樓宇業(yè)主組成的業(yè)主委員會作出決定，并委托物業(yè)管理公司具體操作。 DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd. 22 ? 設立廣告牌收益的歸屬問題。 ? 由于廣告牌的使用收益屬于此樓宇共有人共同財產(chǎn)產(chǎn)生的收益，應當屬于此樓房全體共有人所有，其他任何人不能多占、獨占。當然，將收益按份額分配給業(yè)主較為困難，所以，在實踐中可以將此收益納入物業(yè)維修基金或是用于為共有人開展的公益服務。 DTZ Debenham Tie L
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