[經(jīng)管營(yíng)銷]案例培訓(xùn)一(編輯修改稿)
2024-11-15 03:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)商與物業(yè)管理公司同一家廣告公司達(dá)成了協(xié)議，在該公司所在樓的樓頂上豎立廣告牌，樓頂使用費(fèi)由廣告公司支付。對(duì)此，該公司提出抗議，認(rèn)為自己購(gòu)買了頂層的寫字間，相應(yīng)的樓頂使用權(quán)應(yīng)由自己行使。 DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd. 16 ?針對(duì)此案例，我們提出以下問題： ? 寫字樓或住宅樓樓頂所有權(quán)應(yīng)該歸誰所有？ ? 某開發(fā)商在出售頂層房屋時(shí)，合同中規(guī)定屋頂花園的所有權(quán)歸頂層業(yè)主所有和使用，這個(gè)規(guī)定有效嗎？ ? 誰有權(quán)決定在樓頂搭建廣告牌？ ? 設(shè)立廣告牌收益歸誰？ DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd. 17 ?評(píng)析： ? 寫字樓或住宅樓樓頂所有權(quán)的歸屬問題。 ? 屋頂產(chǎn)權(quán)應(yīng)該歸這座樓宇的各個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)人所共有。 DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd. 18 ?原因： 購(gòu)房者購(gòu)買的商品樓宇，其價(jià)格構(gòu)成中不僅包含了建筑本身的面積，還包括了相應(yīng)土地使用權(quán)和公共配套設(shè)施的面積。這些面積的土地使用權(quán)既在樓房之下，也在樓房四周，更在樓房頂部。開發(fā)商在銷售此樓房時(shí)，已相應(yīng)地把此套房的土地使用權(quán)也同時(shí)轉(zhuǎn)讓給了每一位購(gòu)房者，所以，樓宇屋頂?shù)漠a(chǎn)權(quán)只能為此樓宇地每一位購(gòu)房者所共有。 DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd. 19 ? 開發(fā)商的售房合同的有效性。 ? 開發(fā)商在出售頂層房屋時(shí)，合同中規(guī)定屋頂花園的所有權(quán)歸頂層業(yè)主所有和使用，這個(gè)規(guī)定是無效的。 ? 原因：國(guó)家有關(guān)條例規(guī)定： “ 所有人和使用人對(duì)共有、共用的門廳、陽臺(tái)、屋面等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占。 ” DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd. 20 ? 誰有權(quán)決定在樓頂搭建廣告牌？ ? 產(chǎn)權(quán)是物業(yè)最根本的東西，擁有了產(chǎn)權(quán)，也就擁有了物業(yè)的相應(yīng)權(quán)利，包括收益權(quán)、處置權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。 ? 因此，在經(jīng)得工商、市容等部門批準(zhǔn)的情況下，關(guān)鍵看誰是樓頂?shù)乃袡?quán)人，誰就有權(quán)決定在樓頂搭建廣告牌。 DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd. 21 ?對(duì)此，有這樣兩種情況： ? （ 1）樓宇還未售出 50％時(shí)，因?yàn)殚_發(fā)商是擁有 50％以上產(chǎn)權(quán)的大業(yè)主，這個(gè)決定權(quán)在開發(fā)商； ? （ 2）樓宇售出 50％以上時(shí)，應(yīng)由此樓宇業(yè)主組成的業(yè)主委員會(huì)作出決定，并委托物業(yè)管理公司具體操作。 DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd. 22 ? 設(shè)立廣告牌收益的歸屬問題。 ? 由于廣告牌的使用收益屬于此樓宇共有人共同財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)屬于此樓房全體共有人所有，其他任何人不能多占、獨(dú)占。當(dāng)然，將收益按份額分配給業(yè)主較為困難，所以，在實(shí)踐中可以將此收益納入物業(yè)維修基金或是用于為共有人開展的公益服務(wù)。 DTZ Debenham Tie L
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