【文章內(nèi)容簡介】 的比例變化情況可以發(fā)現(xiàn)， 重慶市房地產(chǎn)投資比重一直維持在 25%左右，重慶房地產(chǎn)投資比重遠低于深圳、上海等一線城市 。 以 2020 年為例，投資比例比深圳和上海分別低了 %、 %個百分點 ； 到 2020 年，比深圳和上海分別低了 %、 %個百分點，和深圳、上海相比越來越接近，投資比重逐步增加。 結(jié)論：重慶市房地產(chǎn)投資額度穩(wěn)步上升，與全社會固定資產(chǎn)投資的比例一直穩(wěn)定在 1/4 的水平，重慶市房地產(chǎn)行業(yè)運行平 穩(wěn)，發(fā)展比較健康，發(fā)展態(tài)勢良好。但是，重慶房地產(chǎn)投資比重遠低于深圳、上海等一線城市，在重慶從事房地產(chǎn)開發(fā)存在較大的空間。 重慶市宏觀經(jīng)濟呈現(xiàn)良好的運行態(tài)勢，雖然整體宏觀經(jīng)濟指標與沿海發(fā)達城市相比，存在一定的差距，但是在經(jīng)濟增長速度方面已經(jīng)逐漸縮短與它們的距離，部分宏觀經(jīng)濟指標甚至已經(jīng)超過發(fā)達城市的指標。從以上幾個方面的數(shù)據(jù)表明，重慶市宏觀經(jīng)濟形勢一直在健康快速地發(fā)展。 重慶市宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢 根據(jù) 2020 年重慶市政府工作報告，到 2020 年人均地區(qū)生產(chǎn)總值邁上 4000 美元臺階， 2018 年邁上 8000 美元臺階。重慶市宏觀經(jīng)濟形勢的健康發(fā)展，對于推動工業(yè)經(jīng)濟、房地產(chǎn)行業(yè)、旅游行業(yè)的增長起到了關(guān)鍵作用，有利于三大行業(yè)良好運行。到 2020 年城市居民人均可支配收入達到 15000 元，農(nóng)村居民人均純收入達到 4100 元。隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高，消費結(jié)構(gòu)將會趨于多樣化，消費支出的比例擴大，消費者將會將消費焦點轉(zhuǎn)向汽車、旅游、房地產(chǎn)、娛樂等高檔消費。到2020 年，社會消費品零售總額翻一番以上，達到 3500 億元，比 2020年增長 112％。這表明社會消費潛力較大，居民有較強的消費愿望。 2020年將完成全社會固定資產(chǎn)投資 3600 億元，增長 15%，到 2020 年全社會固定資產(chǎn)投資翻一番，達到 6500 億元。隨著固定資產(chǎn)投資額度的逐年增加，基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資的比例也在不斷提高，房地產(chǎn)投資增長的趨勢加強。 3． 重慶市的區(qū)位優(yōu)勢 重慶市 區(qū)位 認識 重慶是將東部發(fā)達地區(qū)和西部資源富集地區(qū)聯(lián)結(jié)起來的重要交通通道和獨具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟軸線。如今成渝已成為繼珠三角、長三角和 環(huán)渤海經(jīng)濟圈之后的中國經(jīng)濟第四增長極。 按照中國經(jīng)濟社會發(fā)展布局的 “ 弓箭理論 ” ，沿海是弓，長江是箭，上海是箭頭，重慶是箭尾，西部是弦 。成渝經(jīng)濟帶中的重慶是中國大西部經(jīng)濟騰 飛的真正發(fā)力點。 胡總書記在“ 314”總體部署中，把重慶定位為“ 西部地區(qū)重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市。 ”凸顯了重慶在中國大西部發(fā)展中重要的政治和經(jīng)濟地位，同時將為重慶區(qū)域內(nèi)各行業(yè)帶來千載難逢的發(fā)展機遇。 重慶交通發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃 位于中國腹地的重慶，擁有西部唯一的內(nèi)陸港口，和長江黃金水道。未來重慶將投入 2265 億元打造西部交通樞紐。 2020 年，重慶劃定 寸灘碼頭附近 6 平方公里的區(qū)域打造中國 內(nèi)陸 唯一保稅區(qū) 。 航空港也正緊鑼密鼓地進行 3 期的建設(shè)，將形成西部最大的客運和貨運中 心。近幾年重慶的路橋也得到了迅猛的發(fā)展，成為了中國聞名遐邇的橋都。未來 5 年內(nèi) ,重慶用于輕軌、地鐵建設(shè)的投資將達到 450 億元 ,比原計劃增加 170億元。目前重慶規(guī)劃了 9 條輕軌線，總長度 513 公里。 重慶高速公路“兩環(huán)十射” 圖 航空： 重慶正在建第 2 條跑道，重慶未來將建設(shè) 4 條跑道，即便是現(xiàn)在異常繁忙的首都機場也只有 2 條跑道； 港口： 重慶港是長江上游最大的港口，將成為內(nèi)陸唯一一個保稅港，目前國內(nèi)只有 3 大港口被批準為保稅港； 高速公路： 直轄前，重慶高速公路通車里程僅 100 公里，經(jīng)過10年的發(fā)展 通車里程達到 800 多公里，規(guī)劃到 2020 年將建成“兩環(huán)十射多聯(lián)線”高速公路網(wǎng)基本骨架； 重慶 也 提出 要建設(shè)“ 1 小時主城”，“ 4小時都市區(qū)至市域各區(qū)縣”； 重慶鐵路交通規(guī)劃 鐵路： 重慶現(xiàn)有鐵路里程 1209 公里，至 2020 年，通車里程將達到 2267 公里，成為我國繼北京、上海、廣州、武漢之后的第五大鐵路樞紐 。 橋梁： 現(xiàn)狀和規(guī)劃跨長江的道路橋梁共 14 座，為了滿足遠景交通發(fā)展的需求， 遠景 規(guī)劃 了 4 座大橋橋位及朝天門越江隧道（渝中－南岸）。已建成的地維大橋也屬于跨長江大橋 。目前 和規(guī)劃跨嘉陵江的道路橋梁共 15 座，為了滿足 遠景城市交通出行的需求，規(guī)劃控制大竹林、蔡家、禮嘉 3 座 規(guī)劃 大橋橋位及朝天門過江隧道 。重慶是中國實實在在的“橋都”。 結(jié)論：從以上可以看出，重慶在西部地區(qū)的區(qū)域和經(jīng)濟增長極地位都十分明顯，重慶憑借其得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和國家政策傾斜 及財力支持 ，一定會迅速崛起。中國的深圳、美國西部的水陸空交通樞紐芝加哥、汽車城底特律都是類似發(fā)展趨勢的最好例證。 二 ． 項目相關(guān)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及 發(fā)展 趨勢 及發(fā)展 趨勢 重慶房地產(chǎn)無泡沫，運行健康發(fā)展空間大 根據(jù)國家發(fā)改委 公布 的 2020 年 11 月份 全國 36個大中 城市商品房集中成交平均價格 看， 重慶（主城區(qū)均價）排在倒數(shù)第三位 ，僅高于呼和浩特和蘭州。重慶房價不但只有沿海城市的幾分之一，也大大低于周邊省會城市： 010002020300040005000600070008000　重慶 　長沙 　成都 　貴陽 　昆明07年11月商品房均價07年11月商品房均價 重慶市房管局公布， 2020年主城商品房建面成交均價為 3155元 /m2（套內(nèi)每平方米 3800 元） 。 同時， 重慶成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，外地到重慶 主城 購房 客戶 日益增多 ： 2020 年 8 月重慶 主城以外客戶 購房比例 只占到 %， 11 月就達到 %（其中重慶遠 郊區(qū)縣45%，重慶市外 %），呈現(xiàn)井噴式的增長趨勢。并且，外來客戶購買高端樓盤較多， 購房成交均價比主城居民要高 396 元。 結(jié)論： 重慶房價在全國大城市中歷來 就 屬于著名的價值盆地，雖然 2020年經(jīng)過了一輪價值回歸的上漲，依然屬于沒有泡沫風險 、 發(fā)展空間巨大的地區(qū)。外地客戶的大量增加為重慶房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)單位：元 /平方米 展裝上了發(fā)動機。 渝北區(qū)是重慶房地產(chǎn)市場的制高點 即便在火熱的重慶主城各區(qū)中比較，渝北區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展速度也非常突出：從 2020 年到 2020 年商品房銷售額有成倍的增長，在重慶市商品房銷售面積和金額中占 有的比例也一再攀升，發(fā)展趨勢顯而易見。下圖是 重慶市和渝北區(qū) 20202020 年商品房銷售情況 ： 01002003004005006002020年 2020年 2020年 2020年渝北區(qū)商品房實際銷售額(單位:億元)重慶市商品房實際銷售額(單位:億元)05001000150020202500300035002020年 2020年 2020年 2020年渝北區(qū)成交均價(元/平米)重慶成交均價(元/ 平米) 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒（ 2020年）、重慶統(tǒng)計局網(wǎng)站。 渝北區(qū)不但是重慶本地最大的房企龍湖、金科賴以起家的大本營，也是外來巨頭搶灘重慶的首選區(qū)域。 結(jié)論：渝北區(qū)房地產(chǎn)市場需求旺盛、項目品質(zhì)高、市場競爭激烈，渝 北區(qū)是重慶房地產(chǎn)市場的制高點和風向標。 空港片區(qū)是主城區(qū)最后價值被低估的區(qū)域 渝北空港片區(qū)和北部新區(qū)目前主要樓盤均價 渝北空港片區(qū)和北部新區(qū)目前主要樓盤均價 表 項目 套內(nèi)均價（元） 業(yè)態(tài)定位 所在區(qū)域 渝北空港片區(qū) 金鞍香海驛 4150 小高 層電梯 洋 房 空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 金易星辰 3300 1 14層小高層 兩路工業(yè)園區(qū) 匯祥好來塢 3800 33層高層 兩路工業(yè)園區(qū) 金香林 4500 9+ 7+1多層 兩路工業(yè)園區(qū) 琉璃陽光 3300 多層、小高層 兩路工 業(yè)園區(qū) 東橫濱城 4200 高層 科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 圣湖天域 3800 高層 科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 香山美筑 3300 1 19層 科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 北部新區(qū)棕櫚泉國際花園 7000 小高層 北部新區(qū) 17000 別墅 龍湖江與城 800012020 花園洋房，躍層和平層價差較大 北部新區(qū) 龍湖藍湖郡 15000 別墅 北部新區(qū) 金科十年城 800011000 花園洋房，根據(jù)贈送露臺面積 北部新區(qū) 片區(qū) 和花園面積，地下室面積單價有所差異 保利高爾夫別墅 18000 別墅 北部新區(qū) 金科東方雅郡 8000 高層精裝房 北部新區(qū) 奧林匹克花園 6300 小高層 北部新區(qū) 奧林匹克花園 5600 高層（最高價 6500） 北部新區(qū) 融科蔚城 6000 高層 北部新區(qū) 復地上城 6000 高層 北部新區(qū) 綠地翠谷 10000 聯(lián)排別墅 北部新區(qū) 數(shù)據(jù)來源：重慶搜房網(wǎng) +實地考察 北部新區(qū)和渝北空港片區(qū)主要樓盤位置圖 空港片區(qū)（含兩路園區(qū)和科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）項目均價不到北部新區(qū)大盤的 50%。兩個地理位置緊鄰 、條件類似的片區(qū)，房價卻有如此巨大的落差，除了樓盤定位和品質(zhì)不同，最重要的原因是重慶本土和外來有實力的開發(fā)商尚未入駐空港片區(qū)。 結(jié)論：空港新城是重慶主城最后一片價值被低估、潛力巨大的區(qū)域 。 重慶和渝北區(qū)土地交易情況分析 2020 年，重慶市共成交土地 208 宗 。 除去工業(yè)用地、加油站用地等 20 宗， 2020 年重慶市用于地產(chǎn)開發(fā)的用地總面積為 1287 萬平米，成交金額 360 億，成交均價約 186 萬 /畝，允許建筑規(guī)模約 3067 萬平方米，平均容積率 ，平均樓面地價 1175 元 /平方米。 2020－ 2020 年重慶主城區(qū)土地成交均價一覽表（單位：萬元 /畝） 2020－ 2020 年重慶主城區(qū)土地成交均價一覽表（單位：萬元 /畝） 年份 渝中區(qū) 渝北區(qū) 江北區(qū) 北部新區(qū) 南岸 九龍坡區(qū) 沙坪壩區(qū) 2020 259 41 163 47 33 85 64 2020 159 80 124 87 62 80 86 2020 215 61 158 101 49 85 89 2020 238 75 87 86 65 56 55 2020 578 92 365 230 186 107 120 2020 到 2020 年重慶主城各區(qū)土地成交均價圖（單位：萬元 /畝） 2020－ 2020 年主城區(qū)土地成交面積一覽表（單位：畝） 2020到 2020 年重慶主城各區(qū)土地成交均價圖（單位：萬元 /畝） 年份 渝中區(qū) 渝北區(qū) 江北區(qū) 北部新區(qū) 南岸 九龍坡區(qū) 沙坪壩區(qū) 01002003004005006002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年渝中區(qū)渝北區(qū)江北區(qū)北部新區(qū)南岸九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū) 2020 191 47 26 4126 434 40 156 2020 653 4320 2332 2526 1589 555 1481 2020 860 1190 846 2425 4162 154 535 2020 548 467 2446 5068 5382 706 6713 2020 413 3644 2104 1439 6384 1009 700 總計 2665 9668 7754 15584 17951 2464 9585 20202020 年重慶主城各區(qū)土地成交總面積比例圖 渝中區(qū)4%渝北區(qū)15%江北區(qū)12%北部新區(qū)24%南岸26%九龍坡區(qū)4%沙坪壩區(qū)15% 渝中區(qū)渝北區(qū)江北區(qū)北部新區(qū)南岸九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū) 數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn) 從上面的圖表可以清晰地看到近幾年 主城區(qū)土地交易情況 的走勢。從均價來看，渝北、江北和北部新區(qū)在 2020 年 土地成本還相差無幾， 2020 年因為江北區(qū)和北部新區(qū)幾塊高價商住用地（集中在江北城、人和、鴛鴦片區(qū)），兩區(qū)的地價發(fā)生了躍變。 從供地量來看， 2020 到 2020 年三北地區(qū)總供地面積占重慶主城總供地面積的 51%，遙遙領(lǐng)先其他片區(qū)。加上 2020 年江北區(qū)和北部新區(qū)的土地成交均價位居重慶各區(qū)的第二、第三位，城市向北的方向一覽無余。 結(jié)論：目前渝北區(qū)土地價格正處在飆升的前夜。在開發(fā)熱點不斷北移的今天，江北區(qū)的今天就是渝北區(qū)的明天。 城市向北 —— 政策導向強力推動渝北區(qū)地產(chǎn)發(fā)展 前面已經(jīng)提到，渝北空港片區(qū)享受北部新區(qū) 同樣的政策，是重慶僅有的四個國家級開發(fā)區(qū)之一。 如果說重慶因西部大開發(fā)、三峽工程 、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū) 而成為中國的政策特區(qū)，那 渝北片區(qū) 則是這片政策特區(qū)中