【文章內(nèi)容簡介】 各城市組團(tuán)發(fā)展不夠均衡，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的速度和層次還不能適應(yīng)新城快速發(fā)展的要求，城市管理不夠精細(xì)。 四是 統(tǒng)籌發(fā)展任務(wù)仍然艱巨。由于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的長期性和復(fù)雜性，全區(qū)城鄉(xiāng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍不平衡，村鎮(zhèn)配套設(shè)施和環(huán)境建設(shè)比較滯后，今后城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的任務(wù)仍然艱巨。 20 第六章 土地及房地產(chǎn)市場分析研究 南京市土地市場 2020 年 ，南京土地市場成交共 74 宗，總面積達(dá) 公頃 ，其中含純住宅用途土地成交面積 公頃 ，占總成交量的 %；商業(yè)性質(zhì)用地全年成交面積達(dá) 公頃 ，占總成交量的 %。 2020 年，南京市區(qū)成交土地總成交金額為 億元 ，土地市場在總成交面積下滑 18%的情況下，總金額上漲 %。 2020 年土地出讓收入雖然在近 4 年來看仍處于高位，主要原因是下關(guān)濱江地王的 121 億元的單價抬高了 10 年的全年成交金額。 2020 年 成交量在近 4 年來首次下滑，并非土地市場萎縮，主要原因是南 京 國土局出讓計(jì)劃近年來首次縮減， 并且增加了保障性住房用地的面積，壓制了商品房用地的空間。 21 土地溢價方面，底價成交地塊仍占主流，大部分開發(fā)商圍繞優(yōu)質(zhì)地塊展開了多輪競拍。全年有 18 宗土地溢價 超過 20% 以上，有 2 宗地塊的溢價超過 100%。 從全年土地分板塊成交情況來看，江北板塊 （浦口和六合） 依舊延續(xù)了 2020 年強(qiáng)勁的供應(yīng)勢頭，全年成交土地占全市總成交面積的%。六合板塊的地塊目前仍 主打剛需產(chǎn)品，而浦口板塊在日漸成熟的政府規(guī)劃和居住氛圍的影響下， 商業(yè)性質(zhì)地塊成交量也顯著提升。 南京市房地產(chǎn)市場分 析 房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo) 2020 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 6050 萬平方米，比2020 年增長 %。其中住宅施工面積 4229 萬平方米，比 2020 年增長 %，增速較 2020 年回落 個百分點(diǎn)。 2020 年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積 1700 萬平方米，比 2020年增長 %，增速較 2020 年提高了 個百分點(diǎn)。 從上述房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)看， 2020 年房地產(chǎn)施工、竣工面積維持較快的增長速度，但施工面積的增速明顯放緩，竣工面積的增速大幅攀升。從這個細(xì)節(jié)可以看出，目前土地供應(yīng)量依然缺乏，但房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然看好南京市場，加大建設(shè)力度完成竣工。 房地產(chǎn) 市場整體表現(xiàn) 在經(jīng)歷了 2020 年樓市“不平穩(wěn)”的一年后， 09 年不少開發(fā)商22 成為樓市的大贏家，全年商品房成交量高達(dá) 1298 萬平米。隨著后期“國八條”、“限購、限貸”政策的相繼出臺，樓市成交量逐步走下坡路。 2020 年調(diào)控政策執(zhí)行兩年來，抑制投資方面效果顯著，剛性需求市場大量釋放，樓市 逐漸回暖 。 2020 年全市商品房上市量為 1027 萬平米，同比上漲 %，成交量為 900 萬平米。 從成交套數(shù)來看 ， 江寧和浦口兩板塊已經(jīng)占到全市總成交量 的 %。 全市 近期市場 2 月 20 日，在房市一片 “ 漲 ” 聲中，國五條應(yīng)聲而出； 3 月 1日，在眾人觀望的情緒中，國五條細(xì)則重磅出臺 ，其中包括對二手房成交增收差價的 20%個稅 ； 3 月底，各地細(xì)則紛紛壓哨 落地 ，南京也在三月底落實(shí)了國五條細(xì)則。 在這份《市政府關(guān)于公布南京市 2020 年度新建商品住房價格控制目標(biāo)的通知》中，明確規(guī)定 2020 年度該市新建商品住房價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅，但對于二手房 20%個稅卻未提及 。 “ 國五條 ” 國家細(xì)則自 3 月初發(fā)布以來，南京市二手房23 交易空前火爆。許多握有多 余房源的市民，都希望趕在 3月底的 “ 大限 ” 之前出手。 南京 市正常月份二手房成交在 8000 套左右，而剛剛過去的 3 月份成交則猛增到 2 萬多套。 從新商品房成交情況來看， 南京新房 3 月共成交 8447 套，同比去年 3 月成交量上漲 25%，環(huán)比今年 2 月成交數(shù)據(jù)翻番 ，創(chuàng)下今年來南京新房銷量新高。另外值得一提的是，受新政細(xì)則的影響以及年后購房需求 的增加 ， 2020年 3月南京新房成交量僅次于 2020年 7月 8528套，位列限購以來單月成交量第二。 2020 年前三個月全市成交均價有所起伏，主要由于 2 月份中海鳳凰熙岸、金基尚書里超過 3 萬 /平米 的住宅熱銷拉高了均價， 3 月份的成交價格相對平穩(wěn)。 2020 年 13 月份南京 住宅 成交情況 區(qū)域土地市場分析 2020 年起，浦口新城陸續(xù)推出商辦用地、體育用地以及住宅用地，主要集中在總部大道綜合商務(wù)軸范圍內(nèi)。東方置地和新城金融大廈的商業(yè)用地由于出讓時間較早，成交樓面價較低，不到 2020 元 /平米。雅居樂和世紀(jì)金源 2020 年摘得七里河西側(cè)三幅居住用地地塊，24 總占地面積 633 畝，建筑面積 106 萬平米。其中，雅居樂兩幅居住用地經(jīng)過 350 輪競價，溢價 572%，最終成交的樓面地價高達(dá) 74007800元 /平米， 世紀(jì)金源居住用地的樓面地價 6592元 /平米。 25 近年浦口區(qū)土地成交信息表 土地編號 畝 容積率 用地性質(zhì) 成交價格 (萬元 ) 土地價格 (萬元 /畝） 樓面地價 （元 /平米） 成交時間 競得公司 ≤ 5 商務(wù)金融用地 35400 400 1199 江北新城投資有限公司 01 地塊≤ ；02 地塊≤ 二類居住用地；商住混合用地 69500 — 新城萬嘉 ≤ 二類居住用地 210500 1235 7411 雅居樂 ≤ 二類居住用地 363000 1302 7813 雅居樂 26 ≤ 二類居住用地 203000 1099 6592 世紀(jì)金源 ≤ 二類居住用地 63000 397 2708 新城萬嘉 二類居住用地 26200 476 4202 江蘇通宇投資有限公司 二類居住用地 135000 572 4010 南京海潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（中海） 二類居住用地 37000 515 4288 南京宏爵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二類居住用地 33000 353 3311 南京萬東置業(yè)有限公司 (萬科） 商業(yè)用地 34300 380 1628 江蘇常發(fā)地產(chǎn)有限公司 二類居住用地 32020 295 4025 南京浦口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 27 二類居住用地 26000 279 2533 南京浦口國有資產(chǎn)投資有限公司 二類居住用 地 53000 305 2859 南京浦口國有資產(chǎn)投資有限公司 二類居住用地 73000 301 2826 南京誠久房地產(chǎn) 二類居住用地 18000 293 2750 南京誠久房地產(chǎn) 商業(yè)混合用地 13200 332 1990 南京市江浦泉城工貿(mào)總公司 3 商業(yè)混合用地 7900 372 1815 南京東瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3 商業(yè)金融業(yè)用地 30100 371 1854 紅星美凱龍 商業(yè)金融業(yè)用 36600 430 993 明發(fā)集團(tuán) 28 地 5 旅館業(yè)用地 33000 472 1415 天一置業(yè) 二類居住用地 30000 336 4583 江蘇通宇投資有限公司 二類居住用地 39000 328 3283 江蘇通宇投資有限公司 1 旅館業(yè)用地 7055 90 1357 江蘇省房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)業(yè)有限公司 商業(yè)用地 7721 111 1383 江蘇省房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)業(yè)有限公司 5 商業(yè)用地 12020 452 1357 AllGreen Holding Limited 二類居住用 47500 535 3249 江蘇城投建設(shè) 29 地； 商業(yè)用地；金融業(yè)用地 二類居住用地 23000 479 3988 連云港美麟房地產(chǎn) 2 商業(yè)用地；金融業(yè)用 地 13000 276 2066 南京老山開發(fā)建設(shè) 二類居住用地 23000 468 3897 中北地產(chǎn) 二類居住用地 10200 791 3953 南京建浦建設(shè) 二類居住用地； 商業(yè)用地 19100 755 3775 南京民康房地產(chǎn) 30 萬科金色半山，占地 畝，容積率 ， 二類居住用地 ,353萬元 /畝， 3311元 /平米， 世紀(jì)金源，占地 畝，容積率 ，二類居住用地 ,1099 萬元 /畝， 6592 元 /平米， 雅居樂，占地 畝，容積率 ，二類居住用地 ,1276 萬元 /畝， 7661 元 /平米， 新城金融大廈，占地 畝，容積率 5，商業(yè)金融 ,400 萬元 /畝， 1199 元 /平米， 中海萬錦熙岸，占地 236 畝，容積率 ，二類居住用地， 572 萬元 /畝， 4010 元 /平米， 通宇投資， 占地 畝，容積率 ，二類居住用地， 328 萬元 /畝， 3283 元 /平米， 紅星美凱龍，占地 畝，容積率 3，商業(yè)金融用地， 371 萬 /畝， 1854 元 /平米， 連云港美麟房地產(chǎn) ，占地 畝，容積率 ，二類居住用地， 468 萬元 /畝， 3988 元 /平米， 通宇投資 ，占地 畝，容積率 ，二類居住用地， 468 萬元 /畝， 3897 元 /平米， 南京老山開發(fā)建設(shè) ，占地 畝，容積率 2，商業(yè)金融， 275 萬元 /畝， 2066 元 /平米， 南京建浦建設(shè) ，占地 畝，容積率 3，二類居住用地， 791 萬 /畝， 3953 元 /平米， 南京民康房地產(chǎn) ，占地 畝，容積率 3，住宅混合用地， 755 萬元 /畝， 3775 元 /平米， 通宇投資 ，占地 畝，容積率 二類居住用地， 336 萬 /畝， 4583 元 /平米， 31 2020 年 10 月 24 日，浦口新城掛牌四幅地塊?？偛看蟮? 和 商業(yè)用地，總占地面積 200 畝，建筑面積約 40 萬平米，掛牌底價分別為 370 萬 /畝和 430 萬 /畝。另外兩幅緊鄰雅居樂和世紀(jì)金源居住用地 和 ，掛牌價分別為 500 萬 /畝和 730萬 /畝，樓面地價 4300 元 /平米左右。僅就目前相比較看來，這兩塊地的起拍價為雅居樂當(dāng)初拿地成交價的一半 ，但 11 月底由于規(guī)劃方案 調(diào)整 ，該兩幅地塊暫停出讓 。 2020 年浦口區(qū) 已 成功出讓 7 幅地塊，其中 五 幅是居住用地，成交樓面價 3200 4000 元 /平米 。 隨著 區(qū)域規(guī)劃方案的推進(jìn)， 浦口區(qū) 特別是浦口新城 的價值被越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)可 。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 浦口房地產(chǎn)市場 2020 年， 浦口 板塊由于剛性需求的釋放以及江浦區(qū)位價值的提升，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)非常突出。 浦口板塊住宅市場共認(rèn)購商品住宅14634 套，同比上升 %；成交套數(shù)為 18495 套，同比上升 98%； 成交面積為 萬平米，同比上升了 117%。 整個浦口板塊不但有威尼斯水城、天潤城這樣的元老級大盤，還有萬科、中海等近年開盤的項(xiàng)目，另外包括騁望、通宇等 2020年底拿地的項(xiàng)目也預(yù)計(jì)將在 2020 年開盤銷售。 浦口板塊樓市于 2020 下半年度整體回暖，成交量的大幅增長以及土地供應(yīng)節(jié)奏加快 ，推動了房價的穩(wěn)定上漲。目前，橋北片區(qū)銷售32 報(bào)價基本突破 8500，江浦片區(qū)銷售報(bào)價已突破 10000。 浦口區(qū)近期市場 國家國五條細(xì)則頒布的 3 月份，浦口區(qū)新商品房上市量和成交量出現(xiàn)了雙量上漲，其中成交量占全市當(dāng)月的 26%，成交價格比較平穩(wěn)。一個月之內(nèi)， 17 家樓盤開盤，去化也很給力。大部分樓盤可以保證去化五成以上，而像旭日上城、天潤城、中海萬錦熙 岸、江佑鉑庭等盤，幾乎每次開盤都能制造去化 8 成以上的“熱銷”。 2020 年 13 月份浦口 住宅 成交情況 浦口新城 房地產(chǎn)市場 浦口新城的發(fā)展帶動了老浦口的積極轉(zhuǎn)型。中海、萬科、融僑、東方置地等品牌房企率先示范進(jìn)入老浦口，積極提升了區(qū)域的影響力，也加快帶動了區(qū)域的發(fā)展速度。目前在浦口新城的房地產(chǎn)開發(fā)市場上，建筑產(chǎn)品涵蓋了高層、洋房、別墅、商業(yè)、寫字樓等多種物業(yè)類型 ； 浦口區(qū)中心醫(yī)院、浦口新城醫(yī)療中心、青奧體育公園、中央公園以及各大中小學(xué)校都已動工或已經(jīng)投入運(yùn)營 ； 在區(qū)域的商業(yè)配套上，已經(jīng)有東方萬匯城、新城總部大廈、常發(fā)廣場、紅星美凱龍?jiān)诳偛看蟮纼膳源蛟齑笮蜕虡I(yè)綜合體；北京喬波冰雪世界開發(fā)有限公司打33 造的大型室內(nèi)滑雪場也將在青奧會前建成并投入使用。 由于各項(xiàng)市政配套的完善、交通利好的