【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 平的一倍蘭州交通大學(xué)博文學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 10 以上，說(shuō)明房?jī)r(jià) 2020 上漲較快，超出居民正常承受能力。從圖 看出，中高收入階層房?jī)r(jià)收入比在 8 倍以下，購(gòu)房壓力不是很大，中 低收入階層房?jī)r(jià)收入比在 13 倍以下，還可以接受。 圖 ： 20202020 蘭州房?jī)r(jià)收入比 圖 ： 2020 蘭州不同收入階層房?jī)r(jià)收入比 蘭州交通大學(xué)博文學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 11 從圖 可以看出 20202020 年，重慶房?jī)r(jià)收入比從 上漲到 ,在國(guó)際合理水平區(qū)間內(nèi)，說(shuō)明蘭州房?jī)r(jià)可以接受。 2020 年房?jī)r(jià)收入比為 ，為國(guó)際合理水平的一倍以上，說(shuō)明房?jī)r(jià) 2020 上漲較快，超出居民正常承受能力。從圖 看出，中高收入階層房?jī)r(jià)收入比在 9 倍以下，購(gòu)房壓力不是很大，中低收入階層房?jī)r(jià)收入比在 14 倍以下，還可以接受。 從以上五個(gè)城市可以得出， 我國(guó)房?jī)r(jià)收入比水平地區(qū)差異較大。由于我國(guó)各區(qū)域之間經(jīng)濟(jì)水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度差別較大，反映在房?jī)r(jià)收入比上亦存在較大差異?？傮w特征是經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、城市地位越重要，房?jī)r(jià)收入比越高，東、中、西部呈現(xiàn)明顯的梯度序列。在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東部，尤其是一線城市，如北京、上海、杭州等，房?jī)r(jià)收入比最高均超過(guò) 10，存在一定程度的房?jī)r(jià)泡沫；而中西部地區(qū)，尤其是西部地區(qū)，房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較低，房?jī)r(jià)泡沫雖已出現(xiàn)但不是特別的嚴(yán)重。 房屋空置率和出租比例 商品房空置率是反映某一時(shí)刻商品房空置程度的指標(biāo)， 計(jì)算時(shí)采用的是商品房控制 總量與近三年商品房竣工量之間的比率：即 %1003 ?? 年商品房竣工量近 商品房空置量商品房空置率 表 1： 19992020 年我國(guó)空置一年以上商品房面積和增長(zhǎng)速度一覽表 年份 1999 2020 2020 2020 2020 2020 空置面積（萬(wàn)平方米 ) 3850 4157 4602 5300 5425 6267 增長(zhǎng)率 資料來(lái)源：唐勇《中國(guó)房地產(chǎn) 市場(chǎng)高房?jī)r(jià)與高空置并存的“悖論”現(xiàn)象及其原因分析》。同濟(jì)大學(xué)， 2020. 由表可以看出從 1999 年開始，我國(guó)控制一年以上的商品房面積呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，近三年均超過(guò) 5000 萬(wàn)平方米，而同期我國(guó)商品房年銷售面積分別為 , 億平方米，比例分別為 1： 1: 1:6 左右，這個(gè)比例很高。 2020 年 有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：在北京、上海、深圳三地，很多樓盤空置率達(dá) 50%以上。蘭州交通大學(xué)博文學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 12 而按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在 5%~10%之間為合理區(qū)，空置率在 10%~20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)；空置率在 20%以上則 意味著商品房嚴(yán)重積壓。 國(guó)家電網(wǎng)公司的調(diào)查顯示，中國(guó) 660 多個(gè)城市現(xiàn)有連續(xù) 6 個(gè)月以上電表讀數(shù)為零的空置房 6540 萬(wàn)套，足夠 2 億人居住。而這僅是房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)交易了的居民持有的住房數(shù)據(jù)。如果加上房地產(chǎn)商已經(jīng)蓋好沒(méi)有交易出去的住房，當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房的空置率之高更是無(wú)可復(fù)加了 。 房屋租售比是指在相同時(shí)期內(nèi)同一類住房的租賃價(jià)格與出售價(jià)格之間的比例關(guān)系，反應(yīng)的是租房和購(gòu)房的相對(duì)成本。一般而言，“租售比”能夠表現(xiàn)出一個(gè)城市居民、從業(yè)人員更真實(shí)、最基本的住房需求，客觀反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。買房可能有投資投機(jī)的成分， 租房卻是一種實(shí)實(shí)在在的居住需要。 房地產(chǎn)屬于一種資產(chǎn)，按照資產(chǎn)價(jià)格理論，房地產(chǎn)價(jià)格由持有者房屋收益流的貼現(xiàn)值決定。設(shè) p 為每平方米的房?jī)r(jià)， R 為每平方米的年租金， d 為房租中房產(chǎn)稅、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等其他費(fèi)用所占的比重， i 為長(zhǎng)期定期存款利率， n 為住房壽命年限，用公式表示為： 整理得 : ]1)1[()1()1(]1)1[()1()1(????????????????nnnnidiiPRiidRiP 由以上公式可知，房屋的租售比的函數(shù)式有三個(gè)變量，根據(jù)這個(gè)公式，在已知利率水平、相關(guān)稅費(fèi)比重、住房壽命年限的情況下，可以根據(jù)合理的租售比對(duì)確定房?jī)r(jià)水平下的房租或者確定房租水 平下的房?jī)r(jià)進(jìn)行推導(dǎo)。 上述公式同時(shí)表明，在合理租售比的情況下，房?jī)r(jià)與房租應(yīng)該按一定比例同方向變化。如果房?jī)r(jià)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)上漲超過(guò)房租的上漲，即出現(xiàn)房屋租售比的持續(xù)下降，說(shuō)明房?jī)r(jià)存在著過(guò)高現(xiàn)象。 根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般規(guī)律，正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一般而言，租售比 1:200 到 1:250 之間意味著區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行良好；而超過(guò) 1:300 的租售比警戒線，就意味著房?jī)r(jià)偏離房產(chǎn)價(jià)值，隨之而來(lái)的是投資價(jià)值變小和投資風(fēng)險(xiǎn)加大。 12月 4 日，中國(guó)指數(shù)研究院的一份報(bào)告顯示，北京、上海、深圳、杭州等一線城市的房屋租售比已經(jīng)超過(guò) 1:300 的國(guó)際警戒線。房屋租售比是國(guó)際上用以判斷房產(chǎn)是否具有投資價(jià)值和存在泡沫的普遍標(biāo)準(zhǔn)，是反映樓市健康與否的晴雨表。 通過(guò)以上三個(gè)指標(biāo)的衡量，相對(duì)于絕大多數(shù)普通百姓的收入水平和承受能力來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在我國(guó)的房?jī)r(jià)確實(shí)過(guò)高，同時(shí)存在一定程度的泡沫。 蘭州交通大學(xué)博文學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 13 促成我國(guó)高房?jī)r(jià)的因素 人口是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，一個(gè)國(guó)家的住宅需求量是根據(jù)這個(gè)國(guó)家的人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和家庭分裂速度決定的；而辦公與商業(yè)則是根據(jù)第一、第二產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人員向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度決定的。 房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù) 量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需 求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲 。而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)下降。 在城市，特別是隨著外來(lái)人口、流動(dòng)人口的增加，對(duì)房地產(chǎn)的需求必然增加，從而會(huì)引起城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。人口數(shù)量還可以分為常住人口、暫住人口和流動(dòng)人口，以及日間人口和夜間人口等的數(shù)量，來(lái)分析它們對(duì)不同類型房地產(chǎn)的價(jià)格影響。另外，在人口數(shù)量因素中，反映人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)是人口密度。人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價(jià)格：一方面，人口高密度地區(qū)一般地說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)的求多于供，供給相對(duì)缺乏，因而價(jià)格趨高 ，人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)價(jià)格 。另一方面，人口密度過(guò)高，特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下，會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。 房地產(chǎn)的最終屬性是居住 ,與人口密不可分 ,人口存量結(jié)構(gòu)中的房地產(chǎn)購(gòu)買力人口 ,人口的遷移和變動(dòng)、以及住房自有率和居住條件的變化都會(huì)影響房地產(chǎn)。首先 ,國(guó)際人口的遷移影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。美國(guó)在 90 年代初出現(xiàn)的移民潮推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮 ,帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。其次 ,人口內(nèi)部的流動(dòng) ,提升房地產(chǎn)的住房需求。突出表現(xiàn)為農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移 ,城鎮(zhèn)化率 的提高。美國(guó)和日本的情況表明 ,隨著城鎮(zhèn)人口的增加 ,新建住宅銷售及房屋新開工面積都會(huì)相應(yīng)提高。最后 ,存量人口間的組合 ,表現(xiàn)為家庭數(shù)的變化 ,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也會(huì)產(chǎn)生影響。 隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，一些沿海城市得到了迅速發(fā)展與崛起， 人口 也 向一線城市的快速涌入，造成 了 一線城市資源需求的增加，作為生產(chǎn)生活的最為重要的房地產(chǎn)資源需求日益旺盛，需求的增加勢(shì)必導(dǎo)致價(jià)格的上升，也就是說(shuō)，人口向一線城市的快速涌入勢(shì)必推高一線城市的以房地產(chǎn)占比最大的生活成本， 隨著城市化進(jìn)程的深入，一部分人會(huì)傾向想城市化較為發(fā)達(dá)，城市設(shè)施 相對(duì)完善的大城市遷徙，一個(gè)城市的人口負(fù)荷越來(lái)越重，必然會(huì)導(dǎo)致資源的緊張與物價(jià)的攀升。如果不對(duì)人口流動(dòng)采取措施，任由人口大規(guī)模的向一線城市遷徙，城市化進(jìn)程的發(fā)展與合理的房?jī)r(jià)就難以得到實(shí)現(xiàn)。以上海為例，作為一個(gè)國(guó)際化的大都市， 目前在 上海 生活和工作的千萬(wàn)以上人口， 已經(jīng)蘭州交通大學(xué)博文學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 14 趨于飽和，上海也是中國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市之一，這與一個(gè)以“城市，讓生活更美好”作為口號(hào)，立志要給居民帶來(lái)更舒適的生活的城市是格格不入的。而現(xiàn)有社會(huì)的解決措施，如限購(gòu)令，也只能暫時(shí)的使房?jī)r(jià)急劇攀升趨勢(shì)稍作緩解，并不能有效的解決人口與房?jī)r(jià)之間的矛盾。 房地產(chǎn)制度政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價(jià)格政策。 目前，中國(guó)房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅絕大部分為私人所有，而且可以買賣 。但土地所有權(quán)屬于國(guó)家或者農(nóng)民集體，不能買賣，僅能通過(guò)征收方式由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲?guó)家所有這種單向流動(dòng)。因此，土地仍然沒(méi)有所有權(quán)價(jià)格，所謂的土地價(jià)格均是土地使用權(quán)價(jià)格。如果同時(shí)存在著所有權(quán)價(jià)格和使用權(quán)價(jià)格，則使用權(quán)價(jià)格一般會(huì)低于所有權(quán)價(jià)格。另外，土地使用權(quán)是有限期的，因此土地及房地產(chǎn)價(jià)格的高低又與土地使用期 限的長(zhǎng)短有關(guān)。一般情況下，土地使用期限越長(zhǎng)，土地及房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)越高，反之會(huì)越低。中國(guó)的城市建設(shè)用地還是政府壟斷供應(yīng)的，供地政策 (包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等 )的變化會(huì)引起土地及房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。 在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也很大。房地產(chǎn) 價(jià)格政策是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格高低與漲落的態(tài)度及采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方式、措施等，包括對(duì)房地產(chǎn)是實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)還是政府定價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格政策抽象來(lái)看可分為兩類，一類是高價(jià)格政策，另一類是低價(jià)格政策。所謂高價(jià)格政策，一般是指政府 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格放任不管，或者有意通過(guò)某些措施來(lái)抬高房地產(chǎn)價(jià)格 。低價(jià)格政策，一般是指政府采取種種措施來(lái)抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此，高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下降。但值得注意的是，低價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平低下 。同理，高價(jià)格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平 將很高。 國(guó)家鼓勵(lì)東部地區(qū)率先發(fā)展、實(shí)施西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)老工業(yè)基地、促進(jìn)中部地區(qū)崛起等重大決策，以及設(shè)立沿海開放城市、建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)、設(shè)立開發(fā)區(qū) , 相應(yīng)實(shí)行特殊的政策、特殊的體制機(jī)制、特殊的對(duì)外開放措施 、國(guó)家給予必要的支持等等，往往會(huì)提高這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。例如，深圳變?yōu)榻?jīng)濟(jì)特區(qū)，海南島成為海南省并享受特區(qū)政策，中央決定開發(fā)開放上海浦東，重慶市升格為直轄市，都使這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有較大上漲。 蘭州交通大學(xué)博文學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 15 政府的規(guī)劃和計(jì)劃是重要的公共政策。影響房地產(chǎn)價(jià)格的規(guī)劃和計(jì)劃很多 ,如國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土整治規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃、住房建設(shè)規(guī)劃。特別是其中的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì) 劃，它們的編制、調(diào)整和修訂，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。 城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地和空間資源，協(xié)調(diào)城市各項(xiàng)用地和空間布局以及對(duì)城市各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很大，例如，如果城市規(guī)劃將某個(gè)地區(qū)列為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，則這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格一般會(huì)上漲。 土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和 當(dāng)?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，對(duì)土地的開發(fā)、利用、治理、保護(hù)在空間上、時(shí) 間上所作的總體安排。土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)是指在劃撥或出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)使用的指標(biāo)。土地利用總 體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃 中確定的建設(shè)用地總量、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量以及國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、空間布局等，決定了房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)狀況，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價(jià)格有很大的影響。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量減少時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價(jià)格會(huì)上升。 資源因素 資源因素與房地產(chǎn)的開發(fā)是息息相關(guān)的，由于房地產(chǎn)開發(fā)要涉及到一系列的資源問(wèn)題其中包括：人力資源、物力資源、土地資源等等，而部分資源 師是不可再生資源，例如土地資源等，因此資源問(wèn)題是制約房地產(chǎn)開發(fā)的重要因素，也是促成高房?jī)r(jià)的重要因素。 我國(guó)國(guó)土遼闊，土地資源總量豐富，而且土地利用類型齊全，這為我國(guó) 因地制宜 全面發(fā)展農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)生產(chǎn)提供了有利條件，但是我國(guó)人均土地資源占有量小，而且各類土地所占的比例不盡合理，主要是耕地、林地少、難利用土地多， 后備土地資源 不足，特別是人與耕地的矛盾尤為突出。 蘭州交通大學(xué)博文學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 16 圖 重點(diǎn)城市平均地價(jià)增長(zhǎng)率 資料來(lái)源：中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部 由圖 ， 20202020年，我國(guó)商業(yè)、工業(yè)及居住用土地平均增長(zhǎng)率幾乎沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)負(fù)增長(zhǎng)情況，土地資源的稀缺已經(jīng)是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一直高燒不退的重要原因。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示， 2020年一季度，全國(guó) 120座城市共成交土地 4372宗，同比增加 13%；成 交土地面積 19891萬(wàn)平方米，同比增加 2%。其中，住宅類用地成交 1473宗，環(huán)比減少 26%，同比增加 2%；成交土地面積 8349萬(wàn)平方米，環(huán)比減少 36%，同比減少 18%。供應(yīng)方面，一季度，全國(guó) 120座城市共推出土地 5267宗，同比增加 9%；推出土地積 23488萬(wàn)平方米，同比減少 6%。其中，推出住宅類用地 1718宗，環(huán)比減少 28%，同比減少 5%；推出住宅用地面積 9661萬(wàn)平方米，環(huán)比減少 37%，同比減少 23%。 120座城市成交土地的平均樓面地價(jià) 1225元 /平方米，環(huán)比下跌