【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。改革開放以來的實(shí)踐證明 ,在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)積極推進(jìn)城市化 ,不僅不會(huì)帶來嚴(yán)重的社會(huì)問題 ,反而會(huì)給經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展帶來巨大的能量和發(fā)展空間。如果說工業(yè)化是城市化的動(dòng)力源泉 ,那么在以知識(shí)和信息為主要特征的 21 世紀(jì) ,城市已經(jīng)成 為工業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的倍增器。 2．從城市化進(jìn)程看 ,勞動(dòng)力職業(yè)的轉(zhuǎn)化快于地域的集中 城市化的進(jìn)程 ,特別是改革開放 30 年來的城市化進(jìn)程主要表現(xiàn)為農(nóng)村的城市化或城鎮(zhèn)化 ,尤其是農(nóng)村小城鎮(zhèn)的迅速發(fā)展 ,其原因是城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的分割和政策上的限制。工業(yè)化的進(jìn)程充分地體現(xiàn)在農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展和集貿(mào)市場(chǎng)的興起上 ,這加速了農(nóng)村小城鎮(zhèn)發(fā)展的步伐。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展吸納了大量農(nóng)業(yè)富余勞動(dòng)力 ,但其身份仍是農(nóng)民 ,戶口仍在農(nóng)村 ,因此職業(yè)轉(zhuǎn)移很難帶動(dòng)人口在地域上的遷移和集中。應(yīng)引起注意的是 ,分散的農(nóng)村工業(yè)化使得中國(guó)城市化被迫選擇農(nóng)村城鎮(zhèn)化而非典型城市化的道路 ,其結(jié)果是農(nóng)業(yè)富余勞動(dòng)力成為農(nóng)村富余勞動(dòng)力 ,在農(nóng)村就地“非農(nóng)化”而不能城市化 ,這會(huì)加劇中國(guó)城市化與工業(yè)化不同步的矛盾。 1978 年 ,中國(guó)第二、三產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力就業(yè)份額占全部就業(yè)的 29 5%,比同期城鎮(zhèn)人口比重高 11 6 百分點(diǎn) 。 2021 年該份額為 50%,比后者高 14 百分點(diǎn) 。 2021年該份額為 59 2%,仍然比后者高 14 3 百分點(diǎn)。這說明 ,一方面 ,就全國(guó)而言城市化水平提高了 ,另一方面 ,農(nóng)村就業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換與人口地區(qū)結(jié)構(gòu)的反差依然沒有解決 ,城市化速度滯 后于“非農(nóng)化”速度。 3．從推動(dòng)城市化的機(jī)制看 ,政策效應(yīng)大于市場(chǎng)效應(yīng) 縱觀中國(guó)城市化的進(jìn)程 ,無論是正常發(fā)展 ,還是劇烈波動(dòng) ,其速度、規(guī)模、形式、質(zhì)量 ,無不受政府政策的直接支配 ,即使改革開放以來 ,在建立并逐步完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的條件下 ,城市化仍與政府政策有著直接的關(guān)系。在改革開放之前 ,由于實(shí)行嚴(yán)格的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式 ,城市的級(jí)別、規(guī)格以及城市的建設(shè)和產(chǎn)業(yè)布局 ,都在政府的嚴(yán)格控制之下。同時(shí) ,嚴(yán)格的戶籍管理制度自 1958 年以來一直延續(xù)下來 ,普通農(nóng)民要獲得一份城市戶口絕非易事。而在世界城市化進(jìn)程中 ,大多數(shù)國(guó)家都以市場(chǎng)機(jī)制為主導(dǎo) ,其城市化進(jìn)程表現(xiàn)為一種自然的漸進(jìn)過程 ,都是由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的 ,人為干擾城市化而取得成功的范例少之又少。實(shí)際上 ,這是一個(gè)是否尊重客觀規(guī)律的問題 ,建國(guó)以來的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)足以證明這一點(diǎn)。 4．從城市化空間進(jìn)程看 ,地區(qū)間城市化水平不均衡 ,差異較大 改革開放以來 ,中國(guó)東部沿海地區(qū)發(fā)展較快 ,而西部地區(qū)發(fā)展相對(duì)較慢 ,這種差距還有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。中國(guó)東部地區(qū)和中西部地區(qū)由于發(fā)展速度的差異 ,經(jīng)上海理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 6 濟(jì)總量和人均指標(biāo)也都表現(xiàn)出差異 ,其影響因素除自然、人文等條件和改革開放程度外 ,同城市化程度有密切關(guān)系。當(dāng)前 ,中國(guó)東部地區(qū)城市化水平一般已趨近50%,有的甚至趨近 60%,而西部地區(qū)城市化水平只有約 30%,有的甚至還不到 30%。全國(guó)百萬以上人口的城市約 80%集中在東、中部地區(qū) ,西部地區(qū)占國(guó)土面積的 70%,人口占全國(guó)的近 30%,但百萬以上人口的城市僅占約 20%。這種狀況不僅是城市化水平不均衡的表現(xiàn) ,也是經(jīng)濟(jì)非均衡發(fā)展的表現(xiàn)。實(shí)際上 ,沒有中西部特別是西部城市化水平的大幅度提高 ,就沒有全國(guó)的城市化 ,就沒有全民族的現(xiàn)代化 5．就業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)不協(xié)調(diào) 城市人口占總?cè)丝诒壤母叩褪呛饬砍鞘谢降闹饕笜?biāo) ,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)則是衡量 一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志 ,而就業(yè)結(jié)構(gòu) (即一、二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)份額由低到高的構(gòu)成情況 )也是衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的重要標(biāo)志。特別是就業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)程度 ,更能表明一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的合理性和協(xié)調(diào)性。目前 ,發(fā)達(dá)國(guó)家這兩個(gè)結(jié)構(gòu)基本一致 ,而發(fā)展中國(guó)家多數(shù)存在著第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)份額偏大 (較之其產(chǎn)業(yè)份額 )的現(xiàn)象。 2021 年 ,中國(guó)三次產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值結(jié)構(gòu)是 ∶ ∶ ,而就業(yè)結(jié)構(gòu)卻為 ∶ ∶ 。這不僅說明第一產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率低、剩余勞動(dòng)量大 ,而且說明中國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家仍有較大差距。這與中國(guó)城市化水平滯后有極大關(guān)系。 而中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀亦是不容樂觀。概括來說有以下幾點(diǎn)現(xiàn)狀及特點(diǎn)： 。 在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡 ,而且合同期攤銷交易成本低 ,這是泡沫載體所具有的一個(gè)條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫 ,是泡沫的主要載體之一。 。 土地的自然供給是固定不變的 ,城市面積在城市化過程中可以不斷擴(kuò)大但是土地資源是稀缺有限的 ,我國(guó)的土地資源相對(duì)匱乏 ,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ,人口的增加 ,人們對(duì)稀缺的土地需求有無限擴(kuò)大的趨勢(shì)。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對(duì)土地獲利的需求 ,在土地獲利需求的驅(qū)使下 ,把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。因此 ,土地的稀缺性及其虛擬資本使地價(jià)運(yùn)動(dòng)可脫離土地利用實(shí)績(jī)而產(chǎn)生泡沫。 。 地價(jià)的虛構(gòu)性是由于土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性價(jià)格的不一致現(xiàn)象。也就是說 ,由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià) (市場(chǎng)地價(jià)等于未來土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和 ,如果人們的預(yù)期地價(jià)是合理的 ,現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)就等于未來無限年期的土 地利用收益的貼現(xiàn)值之和 )之間總存在事實(shí)上的偏差。這種偏差越大 ,說明現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)中虛構(gòu)部分越多或者說泡沫成分越多 ,反之越少。綜觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無不與發(fā)財(cái)致富的欲望與從眾行為有關(guān)。 。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的四個(gè)條件 (信息充分 。商品品質(zhì) 。買賣者自由出入 。交易雙方數(shù)量眾多 ,因而任何一方不會(huì)出現(xiàn)壟斷局面 )相差甚遠(yuǎn) ,所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)準(zhǔn)市場(chǎng)。由于買者信息缺乏和信息的不對(duì)稱 ,許多房地產(chǎn)交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的 ,這種成交價(jià)往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。 。 由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及其保值增值性 ,銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款 ,在宏觀經(jīng)濟(jì)一片看好的情況下 ,政府也鼓勵(lì)投資 ,銀行利率就比較低。據(jù)統(tǒng)計(jì) ,在19921993 年 ,海南房地產(chǎn)開發(fā)的資金占社會(huì)固定投資的三分之一。大量資金涌上海理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 7 向房地產(chǎn)業(yè) ,信貸的盲目擴(kuò)張及大量吸引短期外資 ,給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。 。 1993 年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱 ,有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機(jī)構(gòu) ,其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等 ,加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松 低價(jià)批地?？梢?,政府部門的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為也是助長(zhǎng)泡沫形成的原因之一。 城市化與 房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問題 從以上 現(xiàn)狀 特點(diǎn)來看，我們可以歸結(jié)出中國(guó)的城市化進(jìn)程存在以下的問題： 這是制約城市化發(fā)展的主要因素之一，中國(guó)城市化背負(fù)著十三億人口的巨大包袱，這在世界上是罕見的。人口的自然增長(zhǎng)對(duì)城市化進(jìn)程有直接影響，通過影響社會(huì)剩余農(nóng)產(chǎn)品的數(shù)量、社會(huì)可用于擴(kuò)大再生產(chǎn)的能力和資源、城市就業(yè)崗位的數(shù)量這三個(gè)途徑制約著城市化進(jìn)程。 ，城市化進(jìn)程相對(duì)滯后 1990～ 2021我國(guó)城市人口年均增長(zhǎng)率 (3%～ 4%)明顯低于一些發(fā)展中國(guó)家在經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)時(shí)期的城市人口增長(zhǎng)率 (5%～ 6%)。盡管中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)顯著地快于這些國(guó)家，和國(guó)際上比較一下，可以看出 ,中國(guó)城市化率盡管現(xiàn)在達(dá)到 40%以上，但是還是低于世界平均水平，也低于中低收入國(guó)家的平均水平。 、基礎(chǔ)設(shè)施水平和城市資源利用率較低 中國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況表明規(guī)模較大的城市，生產(chǎn)效率比較高，對(duì)資源利用也比較好。但是，中國(guó)和世界相比，大城市的比重卻是偏小的。城市資源利用效率和城市基礎(chǔ)設(shè)施水平低，主要表現(xiàn)在：大城市交通擁擠、居民居 住條件差、環(huán)境和噪聲污染嚴(yán)重、水資源短缺等；中小城市自來水、天然氣普及率和硬化道路比重低，污水、廢物處理設(shè)施缺乏等。同時(shí)，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平在地區(qū)之間也發(fā)展不平衡。 首先是戶籍管理制度?，F(xiàn)行的二元制戶籍管理制度人為的造成城鄉(xiāng)之間的對(duì)立，已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，成為緩城市化進(jìn)程的重要因素。其次是就業(yè)制度。第一，低估了失業(yè)率，不符合中國(guó)的實(shí)際情況。第二，失業(yè)的定義太窄 ,絕大多數(shù)失業(yè)人口得不到失業(yè)保險(xiǎn)保障。第三，政府的管理成本增加 ,支持就業(yè)的財(cái)力分散。再次是社會(huì)保障制度。我國(guó)現(xiàn)行的社會(huì)保障制度還很不完善，沒有很好發(fā)揮其調(diào)節(jié)收入差距、維護(hù)社會(huì)公平的職能。此外是城市管理制度。中國(guó)長(zhǎng)期以來未能建立起高效的城市化管理體制。中國(guó)的城鎮(zhèn)規(guī)劃往往只注重規(guī)劃的過程，忽略了更為重要的管理體制的建立，造成城鎮(zhèn)管理體制不順，關(guān)系不清，職責(zé)不明。 至于房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì) 我們 通常所理解的可能影響房地產(chǎn)的價(jià)格因素而言，往往都有很大的誤差， 真正影響房地產(chǎn)的因素恰恰是 上節(jié)中 幾個(gè)我們經(jīng)常忽略的 因素 。在今天為何房地產(chǎn)的價(jià)格一直居高不下，通過上述的因素也許我們可以進(jìn)一步做分析 。房地產(chǎn)居高不下的起因可以這樣來解釋： 1．在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，隨著社會(huì)總需求的增長(zhǎng)，供給彈性越小的要素價(jià)格將增長(zhǎng)得越快。 在所有生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作為稀缺資源，房地產(chǎn)的價(jià)格必然會(huì)比較高。人們估計(jì)到房地產(chǎn)價(jià)格要上升，為了賺取土地價(jià)格上漲的資本所得，紛紛將大量資金投入房地產(chǎn)，加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。當(dāng)大家看到房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌，就大膽地以購(gòu)買到的房地產(chǎn)上海理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 8 為抵押向銀行借款來進(jìn)行房地產(chǎn)投資。 2．房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門。 首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不 動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券 (包括股票、債券 )僅僅是收益權(quán)利證書相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門，它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。這樣的地位促使了政府助推了房地產(chǎn)的價(jià)格只升不降。 3．土地價(jià)格因素。 土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無限性的拉動(dòng)作用，及其土 地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格居高不下。一方面，房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)居高不下與地價(jià)居高不下相關(guān)；另一方面，開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成房?jī)r(jià)的居高不下 。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過市場(chǎng)需求，形成大量空置。目前上海等大城市的商品房空置率已經(jīng)高達(dá) 60%，如此高的空置率同樣為房?jī)r(jià)的居高不下起了推波助瀾的作用。 國(guó)外城市化發(fā)展進(jìn)程借鑒 由于各個(gè)國(guó)家自然資源條件、歷史文化傳統(tǒng)、在世界經(jīng)濟(jì)體系中所處的地位不同以及實(shí)行的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和政治體制上的差異，導(dǎo)致其城市化呈現(xiàn)出多種發(fā)展模式，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用效果也很不一樣。 即使如此，許多發(fā)達(dá)國(guó)家乃至和我國(guó)發(fā)展進(jìn)程處于相當(dāng)水平的發(fā)展中國(guó)家的城市化進(jìn)程依舊有很多地方值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。 西方發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家 —— 歐洲各國(guó) 表 21 中國(guó)與歐洲各國(guó)城市化數(shù)據(jù)對(duì)照表 國(guó)家 人口密度 （人 / 平方公里） 人均土地 （畝） 人均農(nóng)業(yè)用地 （人 /畝） 城市化率 （ %） 英國(guó) 240 荷蘭 381 法國(guó) 106 中國(guó) 資料來源： 黃柯可．英美法德俄城市化特點(diǎn)以及出現(xiàn)的問題 [J].蘭州學(xué)刊 .2021 歐洲列國(guó)是早期就發(fā)展起來的資本主義國(guó)家。其完善的社會(huì)制度，發(fā)達(dá)的科技水平，良好的城市設(shè)施，規(guī)范的建設(shè)流程等等都在其他國(guó)家擁有良好的口碑。在高樓林立的城市之中，歐洲的城市化還保有其特殊的文化內(nèi)涵，濃郁的文化氣息讓人在工作生活的同時(shí)心情舒暢。同時(shí)，其先進(jìn)的技術(shù)使得城市化的進(jìn)程并沒上海理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 9 有發(fā)生壞境的破壞。與之相反的是，歐洲各國(guó)的環(huán)境保護(hù)措施都非常良好。他們的城市化的經(jīng)驗(yàn)非常值得我們學(xué)習(xí)和參考。那么，歐洲各國(guó)究竟有何特點(diǎn)呢？ 第一， 他們成功的實(shí)現(xiàn)了新城開發(fā)和舊城改造的統(tǒng)一。 歐洲具有悠久的歷史，每一座古城內(nèi)都有大量文物、古跡和各個(gè)時(shí)期的建筑。他們特有的文化另世界各國(guó)游客為之陶醉，在城市化的進(jìn)程中，為了保護(hù)這些文物的歷史文貌，堅(jiān)持舊城區(qū)的改造的必須符合當(dāng)?shù)氐奈幕厣?，禁止建設(shè)和之前建筑特點(diǎn)相違反的高樓大廈。老建筑只能對(duì)其內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行改造，而建筑的外形和結(jié)構(gòu)則必須保持原貌。無論城市化進(jìn)程到何種程 度，保持原先建筑本身的文化底蘊(yùn)作為第一原則，必須成功實(shí)現(xiàn)舊城改造與城市現(xiàn)代化建設(shè)的有機(jī)結(jié)合，將城市化的進(jìn)程和國(guó)家本身所具有的文化底蘊(yùn)完美有效的結(jié)合?？梢姵鞘谢M(jìn)程并不是無腦的追求高樓鱗次櫛比和先進(jìn)的城市施舍，將歷史文化和城市建設(shè)相結(jié)合也尤為重要。 第二，實(shí)行嚴(yán)格的城市規(guī)劃管理。 歐洲各國(guó)在城市規(guī)劃管理方面為我們提供了許多可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)。他們擁有許多世界上高度城市化的城市，他們城市發(fā)展始終遵循一條規(guī)則：既要考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原則，也要顧及社會(huì)公共利益的需要。其城市規(guī)劃主要特點(diǎn)是： 統(tǒng)一籌劃，協(xié)調(diào)發(fā)展。城市布局相對(duì)合理，城市化進(jìn)程中大中小城市并行發(fā)展，大城市為龍頭，小城鎮(zhèn)遍地開花，遍布全國(guó)各地。在城鄉(xiāng)建設(shè)上一方面嚴(yán)格管理土地、環(huán)境等重要問題；同時(shí)在可允許的范圍內(nèi)發(fā)揮想象力，使得各個(gè)城市的發(fā)展有其自主性和特殊性。有效地避免了單調(diào)空