【文章內容簡介】 平米出租 ,以 35 平 /人 .床計算 ,約能滿足 350位老人養(yǎng)老需求。以每年 6 個月出租時間、 3000?5000 元 /月 .人計算 ,年租金收入在 1000 萬左右 ,同時還有 100200 萬 /年的服務配套營業(yè)收入。整個項目在投入運營后 5 年收回全部投資。以后且能收取 1000 萬 /年的養(yǎng)老養(yǎng)生租金收益和100200 萬 /年的服務配套營業(yè)收入。 在風險方面 ,由于老年人問題已經成為了中國迫切需要解決的現(xiàn)實問題 ,同時 ,此項目還會為什邡市養(yǎng)老養(yǎng)生首選地形象的提升 ,什邡市經濟的增長提供助力 ,因此 ,無論中央政府還是地方政府都將會大力扶持 ,可以預見 ,如果拿到建設 用地指標 ,政策方面的風險基本為零。另外 ,由于土地費用相對較低 ,前期土地租賃每畝 萬元。待拿到建設用地指標后 ,土地會有一定幅度增值。唯一的風險就是不能拿到建設用地指標 ,公司所租賃的土地不能變性 ,為土地開發(fā)建設的合法性帶來法律風險。 第二章 養(yǎng)老產業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 一、世界養(yǎng)老產業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報告 ,在世界各國中 ,60 歲以上老年人在總人口中所占比例以意大利為最高 ,達 23%,其次為希臘的 %和日本的 22%,再次是德國的 %和瑞 典的 %。不過該組織預測 ,盡管以老人在全國總人口中所占比例為標準統(tǒng)計出的幾個“老人大國”都是發(fā)達國家 ,但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國家。 根據(jù)聯(lián)合國提供的最新統(tǒng)計數(shù)字 ,2020 年全世界 60 歲以上的老人為 億 ,占世界人口總數(shù)的 10%。到 2050年 ,老人人數(shù)將猛增到 億人 ,占世界總人口的 21%,平均每年增長 9000 萬。其中 ,世界經濟發(fā)達地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的 ,占該地區(qū)總人口的比例將由目前的 20%增加到 33%,經濟欠發(fā)達地區(qū)將由目前的 億人猛增到 ,占總人口的比例將由目前的 8%增加到 19%,屆時人口老齡化問題最嚴重的 3 個國家是西班牙、意大利和日本。 表一 世界 60 歲以上人口占總人口的比率增長情況 年 份 1950 1960 1970 1980 1990 2020 2020 全世界 發(fā)達地區(qū) 發(fā)展中國家 中 國 資料來源 :中國老齡科學研究中心 二、中國養(yǎng)老產業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 國內老年住宅市場的現(xiàn)狀分析 中國的養(yǎng)老設施傳統(tǒng)上是民政機構社會福利的一部分 ,最初以為三無老人服務的社會救濟為主 ,近年來逐步走向了社會化 ,但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革 ,相當?shù)闹攸c放在原有社會福利機構走向自負盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境 ,養(yǎng)老設施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。 據(jù)統(tǒng)計 ,1995 年我國共有家庭32208 萬戶 ,其中 60 歲以上老年人口的戶數(shù)為 9051 萬戶。民政部等 14 個部委提出 ,到本世紀末社區(qū)服務設施要發(fā)展到 26 萬個 ,85%的街道都要有一所老年公寓。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經不相適應 ,如果沒有新的舉措 ,仍采取對現(xiàn)有房地產開發(fā)商的貸款條件 :自有 30%項目資金、貸款周期 3 年 ,養(yǎng)老設施的建設不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展 ,那么在未來的 510 年中 ,養(yǎng)老設施供需的矛盾會隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。 我國老年人口的發(fā)展狀況 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一 ,1999 年成為老年型的國家。進入 21世紀以來 ,60歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長 ,更為突出的是 ,80歲以上高齡老人已高達 1100萬 ,并以年均 5%的速度遞增。本世紀中葉 ,60歲以上的老年人口將達到 ,約占亞洲老年人口總數(shù)的 36%,占世界老年人口總數(shù)的 %。中國老年人口規(guī)模之大 ,老齡化速度之快 ,高齡人口之多 ,都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 從老齡化的過程來看 ,發(fā)達國家是自然老齡化 ,而我國則是政策性老齡化 ,人口老齡化發(fā)展大體上分為三個階段 : 第一階段 :過渡階段 1982 年 — 2020 年 60 歲以上老年人 口由 7664 萬增長到 億 ,占總人口的比重由 %增長到 %。 2020 年比 1982 年老年人口幾乎翻了一番。這期間 ,老年人口以%的速度遞增 ,大大快于總人口年均增長 %的速度。 第二階段 :發(fā)展階段 2020 — 2025 年 60 歲以上老年人口由 億增長到 億 ,比重由%增長到 %。從 1982 到 2025 年的 43 年中 ,老年人口凈增了二億多 ,翻了兩番半多。 第三個階段 :高峰階段 2025 年 — 2055 年 60 歲以上的老年人口由 億增長到 億 ,比重由 %增長到 30%,比 2020 年翻了兩番。 從區(qū)域來看 ,我國目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型 ,其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū) 65 歲以上的老年人口已超過其總人口的 7%,遼寧、河南、安徽、福建等省 65 歲以上的人口接近 7%。 表二 : 中國人口年齡構成及發(fā)展預測 % 年 份 1953 1964 1982 1990 2020 2020 2040 2050 014 歲 1559 歲 ≥ 60 歲 國內老年住宅的現(xiàn)狀 據(jù)有關部門的調查表明 ,與目前超過 的 60 歲以上的老年人相比較 ,我國只有 42020 多所的養(yǎng)老機構 ,所擁有的床位還不到 400 萬張 ,只能為 2%( 億 )的老年人解決住房問題。據(jù)估計 ,目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費 大約有 8000 億元 ,借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總人口數(shù)的 4%?5%的數(shù)據(jù) ,全國要為 700 萬到 900 萬的老人修建老年住宅 ,投資總額在 700 億到 900 億元 (人均 1 萬元計算 )。 當前國內老年設施狀況 項目 居住對象 自理程度 護理方式 功能組成 老年 公寓 在一定幫助下能獨立生活的健康老人 自理 最低幫助 管理、醫(yī)護、公共空間 (門廳、餐廳、娛樂、健身 )服務用房 福利院 無親戚、子女贍養(yǎng)及無生活來源的老人 自理或 辦自理 最低幫助半護理 管理、醫(yī)護、公共空間 (門廳、餐廳、娛樂、健身 )服務用房、醫(yī)療保健 托老 所 白天家中無人照顧 ,而生活又不能自理的老人 半自理或不能自理 半護理 居住單元 (臥室、活動室、衛(wèi)生間、盥洗室 )、醫(yī)護、餐廳、管理、接待、活動及服務用房 護理院 生活不能自理、需要半護理或全護理的老人 半自理或不能自理 半護理 全護理 護理單元 (老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動空間、標準層設集中廚房 )、醫(yī)療、護理、康復、管理以及服務用房等 老年設施綜合體 各種類型均包括 綜合 國內老年人的居住模式 A、購買房屋居住 2020 年人口普查資料顯示 ,我國老年家庭戶中 ,購買商品房的占 %,購買經濟適用房的占 %,購買原公有住房的占 %。其中 ,市、縣購買商品房的家庭占 %和 %,購買經濟適用房 %和 %,購買原公有住房的戶分別為 %和 %。可以看出 ,目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速 ,己經有 4 成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。 B、自行建房居住 個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。 2020 年人口普查資料顯示 ,我國老年家庭戶中 ,自建住房的占 %其中市、縣自建住房 的占 %和 %,而鎮(zhèn)鄉(xiāng)自建住房高 %。說明自建住房是目前我國居民尤其是農民家庭住房來源的主要途徑。 C、租房居住 這是住宅消費者支付一定的房屋租金 ,取得房屋居住使用權的一種住房消費形式。 2020 年人口普查資料顯示 ,我國老年家庭戶中 ,租房居住的占 %,其中 ,租用公有住房的為 %,租用商品房的占 %,如果分城鄉(xiāng)看 ,在市、鎮(zhèn)老年家庭中 ,有 %和 %的家庭租用公有住房 ,租用商品房的均為 %。居住在農村地區(qū)的老年家庭戶 ,僅有 %的戶租住公有住房或經濟適用房。 目前國內老人住宅的銷售情況 老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始 ,雖然市場上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子 ,但從住宅設計的本質上來說 ,能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。而從規(guī)模上來說 ,純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內有兩個 ,一個是廣州的頤年園 ??中國第一個規(guī)模最大的長者社區(qū) ,另外一個是北京的東方太陽城 ??目前國內最大的退休社區(qū)。 頤年園的產品有別墅、多層洋房 (不帶電梯 )、帶電梯的小高層 ,銷售價格在 2500?5000 元 /平方米 ,到 2020年 6 月一期銷售率達到 %,到 2020 年一期基本售罄。 東方太陽城的產品構成為低層的老年公寓 (四層以上帶電梯 )、聯(lián)排別墅 ,一期銷售均價為 32