【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1F 元 /平方米 人流較少，主要為一些小型餐飲便利店 周邊個(gè)案 內(nèi)環(huán)區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商鋪的新增供應(yīng)一直處于緊缺狀態(tài)，聚焦于項(xiàng)目周邊區(qū)域，實(shí)際 可銷售型的項(xiàng)目數(shù)量并不多，且根據(jù)其開盤及銷售進(jìn)度，真正對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅的開盤商鋪項(xiàng)目有限，下面針對(duì)目前市場(chǎng)上具有較強(qiáng)參考性的個(gè)案進(jìn)行詳細(xì)解析。 蒙特利名都城（一期） 項(xiàng)目位置：永興路 99 弄 所屬板塊：不夜城板塊 開發(fā)商：上海泰宇房地產(chǎn)有限公司 開盤日期： 2020 年 6 月 竣工日期： 2020 年 3 月 項(xiàng)目總面積： 20 萬平米 項(xiàng)目簡(jiǎn)述： 項(xiàng)目坐落于老北站區(qū)域，距離輕軌三號(hào)線、四號(hào)線寶山路站僅 5 分鐘路程，距離地鐵 8 號(hào)線約 800 米，與新都國際僅永興路一路之隔，是新都國際最具有參考性的項(xiàng)目。該項(xiàng)目為總建筑面積約 20 萬 平米的大型高檔住宅小區(qū)，分二期開發(fā)，目前出售商業(yè)部分為一期開發(fā)部分沿街商鋪。 商業(yè)面積： 7372 平米 商業(yè)形態(tài)： 1+2F 住宅底商 +1~3F 獨(dú)立式商業(yè) 商業(yè)分布：沿永興路、鴻興路、公興路、圍合式分布 面積分割：主力分割 150~250 平米 銷售價(jià)格： 06~07 年 1+2F 銷售均價(jià) 22000~23000 元 /平米，成交 3343 平米 07~08 年 1+2F 銷售均價(jià) 28000~30000 元 /平米，成交 1006 平米 09 年對(duì)外報(bào)價(jià) 38000~42000 元 /平米，但無實(shí)際成交 去化情況： 該項(xiàng)目自 06 年開盤以來， 至今僅 3 年時(shí)間，仍未完成整體清盤，期間隨著價(jià)格提升，銷售速度逐步放緩，截至目前，整體銷售率 %。該項(xiàng)目開發(fā)商對(duì)商業(yè)的資金回籠緊迫性不明顯，在銷售速度一再放慢的情況下，并未針對(duì)商業(yè)部分展開過具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性的營銷活動(dòng)及促銷措施，并且隨行就市的一再提高商業(yè)售價(jià)，不排除待周邊各大型住宅小區(qū)成形后，板塊成熟度達(dá)到一定水平后，剩余商業(yè)物業(yè)再待價(jià)而沽。 經(jīng)營管理方式：小業(yè)主自營，不進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理 經(jīng)營狀況：開業(yè)率不理想，且租金回報(bào)水平較低 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ? 內(nèi)環(huán)區(qū)域的稀缺產(chǎn)品 ? 距離輕軌三、四號(hào)線，地鐵八號(hào)線較近，具 有相當(dāng)?shù)慕煌ū憷? ? 周邊擁有多個(gè)新建住宅小區(qū)及老式居民區(qū)，具有商業(yè)消費(fèi)的一定人流基礎(chǔ)，但從該項(xiàng)目商業(yè)體量及產(chǎn)品類型來看，外向輻射功能并不強(qiáng)，通過地鐵、輕軌的人流的導(dǎo)入對(duì)商業(yè)的整體貢獻(xiàn)度有一定限制 ? 產(chǎn)品自身的類型相對(duì)豐富，底商及獨(dú)立式商業(yè)，對(duì)各類業(yè)態(tài)的適應(yīng)性較強(qiáng) 項(xiàng)目劣勢(shì)： ? 雖坐落于內(nèi)環(huán)區(qū)域，但板塊原為棚戶集中區(qū)域，目前尚在改造升級(jí)過程中，周邊環(huán)境仍顯得魚龍混雜，相對(duì)低檔 ? 除新建住宅小區(qū)為，區(qū)域大部分原住戶為棚戶及老式公房，商業(yè)消費(fèi)能力尚未達(dá)到一定水平 ? 項(xiàng)目鄰近公興路汽車站及臨山路居民菜場(chǎng)，汽車站及菜場(chǎng)的混 雜人流一定程度影響項(xiàng)目品質(zhì)及入駐商業(yè)的品味檔次，難以拔高品質(zhì)獲得較好的租金回報(bào)水平，支撐價(jià)格 駿豐財(cái)富廣場(chǎng) 項(xiàng)目位置：大連路 1599 號(hào) 所屬板塊：大連路板塊 開發(fā)商： 上海駿豐置業(yè)發(fā)展有限公司 開盤日期： 2020 年 9 月 竣工日期： 2020 年 8 月 項(xiàng)目總面積： 52000 平米 項(xiàng)目簡(jiǎn)述： 項(xiàng)目位于大連路、四平路，為地鐵十號(hào)線與十三號(hào)線的雙地鐵上蓋商辦綜合項(xiàng)目， 定位為 5A 甲級(jí)涉外寫字樓和以餐飲、休閑、娛樂、購物為主題的商業(yè)中心。項(xiàng)目總建筑面積約 52000 平方米，地下三層，地上 24 層，地下三層為停車庫，地下 二 層至 地上三層 及部分四層 為商業(yè)，四層以上為辦公。 商業(yè)面積： 15000平米 商業(yè)形態(tài)：辦公裙房底商 商業(yè)分布：商場(chǎng)式，內(nèi)部分割 面積分割：主力分割 100~200 平米， 200~300 平米 租售模式： ? ① B2\F1\F2\F3（ F3 為部分商鋪）為 5 年返租，合計(jì)返租 34%，前 2 年返租的 10%從首付中扣除，剩余 24%分五年，即 33666 返還； ? ② B1 層因整體租借給百思買，因此為帶租約銷售， 10 年返租，合計(jì)返租62%，前 4 年 20%從首付中扣除，剩余部分分 10 年，即 3333555555 返 還； ? ③ F3\F4（ F3 為部分商鋪）為 8 年返租，合計(jì)返租 50%，前三年返租 15%從首付中扣除，后 5 年分 8 年返還，即 33355556 返還。 方式①允許自營，但價(jià)格按照抵租前單價(jià)出售，不做任何折扣讓步。目前從銷售情況來看，客戶均選擇返租方式。方式②③不允許自營。 價(jià)格信息： 報(bào)價(jià)：一層沿街鋪面 8 萬元 /平米，內(nèi)鋪 56000 元 /平米；二層均價(jià) 42000 元/平米；三層均價(jià) 40000 萬元 /平米；地下一層 36000 元 /平米；地下二層（直接與地鐵相通） 38000 元 /平米 實(shí)際成交：目前該案實(shí)際成交一樓成交均價(jià)約 35000~45000 元 /平米，具體視房源位置及面積而定，小面積商鋪沖出高價(jià)，一層 19 平米小面積商鋪達(dá)到 萬元 /平米單價(jià)。二層成交價(jià)格 20000~35000 元 /平米不等，報(bào)價(jià)與實(shí)際成交差距較大。 （注：該成交價(jià)格為扣除首付中抵扣的返租后的實(shí)際合同價(jià)格，但不扣除剩余年限的返租部分） 去化情況： 該項(xiàng)目自 08 年開盤以來，開發(fā)商為快速回籠資金，采取了頻繁的營銷活動(dòng)及靈活的價(jià)格策略，基本上每周都會(huì)推出一系列的促銷活動(dòng)，主要為買房那個(gè)送禮活動(dòng)（變相打折），高峰論壇，投資說 明會(huì)等聚集人氣活動(dòng)，該系列的營銷活動(dòng)較好的促進(jìn)了銷售的進(jìn)行，截至目前，該案的銷售率 %。 經(jīng)營管理方式：統(tǒng)一經(jīng)營管理 經(jīng)營狀況：目前未正式開業(yè)，已經(jīng)招租百思買、黔香閣等商家 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ? 內(nèi)環(huán)區(qū)域的稀缺產(chǎn)品 ? 雙地鐵上蓋物業(yè)，具有絕佳的交通優(yōu)勢(shì)條件 ? 大連路板塊具有一定的商務(wù)辦公氛圍，有利于后期商業(yè)的運(yùn)營 ? 開發(fā)商對(duì)商業(yè)部分進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，保證日后商業(yè)運(yùn)營的一致性及整體方向的把握，給予購買業(yè)主一定的信心保證 項(xiàng)目劣勢(shì)： ? 200~300 平米的大面積產(chǎn)品比例較高，總價(jià)過高給銷售后期帶來一定的壓力 嘉杰國 際廣場(chǎng) 項(xiàng)目位置：四川北路 1685 號(hào) 所屬板塊：四川北路板塊 開發(fā)商：上海捷盛置業(yè)有限公司 開盤日期： 2020 年 6 月 竣工日期： 2020 年 6 月 項(xiàng)目總面積： 20 萬平米 項(xiàng)目簡(jiǎn)述： 項(xiàng)目 是一個(gè)集商、住、辦公于一體的綜合性項(xiàng)目 。 毗鄰軌道交通 3 號(hào)線東寶興路站，地塊東至四川北路商業(yè)街、西鄰輕軌規(guī)劃路、南到東寶興路、北靠天然河道俞涇浦 ， 沿天然河道俞涇浦河岸 。 商業(yè)部分沿 東寶興路、四川北路形成 2~4 層商業(yè)裙房及相關(guān)景觀休閑活動(dòng)空間（建筑面積合計(jì)約 31420 平方米） ，其中： ? 項(xiàng)目北側(cè)俞涇浦河道沿岸的 2 層商業(yè)裙房，建筑面積 合計(jì)約 7321 平方米 （對(duì)外銷售） ? 項(xiàng)目南側(cè)東寶興路沿線的 2 層商業(yè)裙房，建筑面積合計(jì)約 5212 平方米 （對(duì)外銷售） ? 四川北路寫字樓的大型底商商場(chǎng)約 18000 平米（不對(duì)外銷售） 商業(yè)面積： 12533 平米（對(duì)外可售面積） 商業(yè)形態(tài)： 1+2F 底商 商業(yè)分布：沿東寶興路、俞涇浦河岸 面積分割：主力分割 191~472 平米 銷售價(jià)格： ? 1F： 41,00049,000 元／平方米、 2F:25,00029,000 元／平方米 ， 2F 包租 6 年，年均投資回報(bào)率為 7％ ? 靠近寶源路（ 3 號(hào)線東寶興路站）售價(jià)較高， 1F 為 49,000 元 /平 方米，2F 為 29,000 元／平方米 。近四川北路段尚未打通，售價(jià)較低 ? 較早完成強(qiáng)銷的情況下，該案針對(duì)房型及位置較差的商鋪在價(jià)格策略上做了少許調(diào)整，在原一樓不設(shè)有投資回報(bào)的銷售方案基礎(chǔ)上做了修改，一層房源中 2 套位置較差的商鋪增設(shè) 6 年投資回報(bào)，年回報(bào)率 7%，某種程度上作為變相折扣的一種方案，該商鋪?zhàn)罱K成交價(jià)格僅 24000 元 /平米 去化情況： 該項(xiàng)目無論從入市價(jià)格還是租售手段方面都采取了較為積極的市場(chǎng)策略，作為傳統(tǒng)商業(yè)街的四川北路沿街商鋪，項(xiàng)目低價(jià)入市，售后返組，靈活調(diào)整策略，都給銷售帶來了較大的促進(jìn)作用，因此該 項(xiàng)目在 08 年上半年基本完成強(qiáng)銷，隨后對(duì)難去化尾盤進(jìn)行策略調(diào)整后，于 08 年年底整案商業(yè)部分清盤。 經(jīng)營管理方式： 有統(tǒng)一經(jīng)營管理的銷售說辭，但從目前現(xiàn)場(chǎng)布置及商家經(jīng)營情況來看，開發(fā)商實(shí)際未對(duì)商業(yè)部分進(jìn)行較大力度的商業(yè)經(jīng)營管理，早期的售后返租經(jīng)營管理方案實(shí)質(zhì)為變相降低價(jià)格，促進(jìn)銷售的手段之一。 經(jīng)營狀況： 該案商業(yè)部分均已交房，從目前的交房使用情況看，租賃率偏低，實(shí)際租金水平僅能達(dá)到 4~5 元 /平米 /天，而購買客戶根據(jù)購買價(jià)格的心理租金則達(dá)到 10~12 元 /平米 /天，較大的落差也促成了目前租賃遇冷的局面，而開發(fā) 商對(duì)部分房源承諾的統(tǒng)一經(jīng)營管理，因采取該類方案的房源有限，較難依靠該部分房源帶動(dòng)項(xiàng)目整體的成熟運(yùn)營，從而獲得租金的提升回報(bào) 。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ? 內(nèi)環(huán)區(qū)域的稀缺產(chǎn)品，且坐落于傳統(tǒng)的四川北路商業(yè)街沿街位置，商業(yè)價(jià)值凸顯無疑 ? 距離輕軌三號(hào)線東寶興路站，具有相當(dāng)?shù)慕煌ū憷? ? 具有較好的商業(yè)基礎(chǔ)和人流基礎(chǔ)，對(duì)未來商業(yè)經(jīng)營奠定較好條件 項(xiàng)目劣勢(shì)： ? 底商部分沿東寶興路及俞涇浦河畔，未真正沿四川北路一側(cè)，商業(yè)價(jià)值有所降低，且俞涇浦河畔一側(cè)因道路尚未打通，商業(yè)價(jià)值進(jìn)一步收到了限制 ? 開發(fā)商號(hào)稱的統(tǒng)一經(jīng)營管理并未對(duì)商業(yè)的運(yùn)營帶來實(shí) 質(zhì)性的促進(jìn)作用 新梅共和城 項(xiàng)目位置：共和新路 2400， 2440 號(hào) 所屬板塊：大寧板塊 開發(fā)商：上海新梅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤日期： 2020 年 3 月 竣工日期： 2020 年年底 項(xiàng)目總面積： 32 萬平米 項(xiàng)目簡(jiǎn)述： 新梅共和城坐落于廣中西路以北、靈石路以南、共和新路以西，分二期實(shí)施。該小區(qū)緊鄰南北高架、地鐵一號(hào)線延伸段 馬戲城站 ,出行便利。 住宅物業(yè)以開發(fā)交房使用多年，開發(fā)商在小區(qū)入駐基本成熟后， 08 年開建沿共和新路側(cè)的社區(qū)配套商業(yè)。 商業(yè)面積： 4374 平米 商業(yè)形態(tài)：沿街 1+2F 獨(dú)立式商業(yè) 商業(yè)分布：沿共和 新路側(cè) 面積分割：主力分割 70 平米以下， 100~200 平米 銷售價(jià)格： 1F： 40000 元 /平米 2F： 19000~20000 元 /平米 去化情況： 一層房源 70 平米以下基本售罄，剩余 2F 房源及 150 平米大面積房源較多，整體銷售率 %。 經(jīng)營管理方式：小業(yè)主自營，不進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理 經(jīng)營狀況：開業(yè)率不理想，入駐商家有限 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ? 鄰近地鐵一號(hào)線馬戲城站出口 ? 大寧板塊社區(qū)成熟度較高，新梅共和城、寶華現(xiàn)代城、慧芝湖花園等新建大型住宅小區(qū)的建設(shè)成熟，區(qū)域具有一定基礎(chǔ)的消費(fèi)能力