【文章內(nèi)容簡介】 120 業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人 未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改 變房屋 結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋 面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品， 但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵害他人 的正當(dāng)權(quán)益。 違反上述第三十八條規(guī)定的， 市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改 正，恢復(fù)原狀，可以并處 1000 元以上 5000 元以下的罰款。 121 業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人違反住宅區(qū)內(nèi)禁止 踐踏、占用綠化地；占 用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而 影 響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損 毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn) 的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政 府規(guī)定禁止的其他行為的， 市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處 100 元以上 2020 元以下的罰款。 122 寫字樓、商住樓及工業(yè)廠房等物業(yè) 可參照本“條例”執(zhí)行。 123 物業(yè)管理公司 必須按照 所持有的“物業(yè)管理資質(zhì)”從事相應(yīng)的物業(yè)管理工作 。 124 資質(zhì) 證書分為 甲級、乙級、丙級 3種。 125 物業(yè)管理公司按持有的不同資質(zhì)證書，進(jìn)行物業(yè)管理工作。 持有甲級資質(zhì)證書的 單位，可以管理各類物業(yè)并按甲級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費；持有乙級資質(zhì)證書的單 位，可以管理 30層以下的各類物業(yè)并按乙級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費；持有丙級資質(zhì) 證書的單位，可以管理 9層以下的各類物業(yè)（涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)除外）并按 丙級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費。 126 業(yè)主委員會是否有權(quán)委托會計師事務(wù)所對物業(yè)管理公司進(jìn)行審計？ 業(yè)主委員會和 物業(yè)管理公司可以共同委托會計師事務(wù)所對住宅（本體）維修基金和管理服務(wù)費 的使用明 細(xì)表和收支明細(xì)帳目進(jìn)行審計。 127 對物業(yè)公司審計的費用 從管理費中支付。 128 業(yè)主委員委托會計師事務(wù)所會對物業(yè)管理公司進(jìn)行審計的前提條件是 在業(yè)主委員 會與該物業(yè)管理公司之間的委托管理合同依法終止時。 129 住宅區(qū)管理服務(wù)費總收入的主要來源有 ； 、設(shè)備 和公共場所（地）的經(jīng)營收入； ； 合法 收入。 130 住宅區(qū)管理服務(wù)費的基本開支有 、設(shè)備和公共場所（地）的日 常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費用（包括材料費、公用水電費、設(shè)備損 耗費、垃圾清運(yùn)費、 綠化養(yǎng)護(hù)費等）； 、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經(jīng)營 費用； ； 用設(shè) 施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費； 。 131 管理服務(wù)費 不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人 的人身保險、財產(chǎn)保管保險費用。 132 收取管理服務(wù)費項目和標(biāo)準(zhǔn)以及每年基本開支的項目和標(biāo)準(zhǔn) 由業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書等級以及業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的實際需求，參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導(dǎo)收費標(biāo)準(zhǔn)審議確定后，報業(yè) 主大會批準(zhǔn)執(zhí)行。 133 住宅區(qū)管理服務(wù)費的收支帳目 由業(yè)主委員會主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋 公章后每三個月至少張榜公布一次；年度帳目公布應(yīng)由業(yè)主委員會主任和物業(yè)管 理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。 134 住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的所有權(quán) 屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會。 135 住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的主管部門 市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門。 136 住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的開發(fā)建設(shè)單位總投資 含公用設(shè)施配套費、建造成 本。 137 住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項目的范圍 是：區(qū)內(nèi)的非市政道路 、路 燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂體育場所、停車場、 連廊、自行車房（棚）。（不包括產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)）。 138 住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項目的標(biāo)準(zhǔn) 是：區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴(yán) 重?fù)p壞，造成無法通行的；路燈線路需要改造或重新敷設(shè)的；溝、渠、池、井、 井壁（面）出現(xiàn)嚴(yán)重斷裂或破損的；園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設(shè)施 需重新造植或更新改造的；文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎(chǔ)傾斜 造成裂縫或因結(jié)構(gòu)等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴(yán)重?fù)p壞的；停車場、連廊、 自行車房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。 上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。 139 高層住宅區(qū)專用基金的使用比例 30%用于本體外公用設(shè)施；其余用于本體共用設(shè) 施的重大維修工程項目。 140 專用基金 不屬于 業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司的經(jīng)營收入。 141 專用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護(hù)工程項目時， 只能使用基金的增值部 分。如增值部分不足，從管理費積累中墊支或由業(yè)主分?jǐn)偂? 142 物業(yè)管理公司需要使用專用基金時，應(yīng)向業(yè)主委員會提供 法定代表人簽字蓋章的 使用申 請；該項目有關(guān)圖紙、預(yù)算資料；施工承接單位或人員資質(zhì)資料。 143 業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司使用專用基金的審批程序是 ：業(yè)主委員會在接到物業(yè) 管理公司使用專用基金的申請后 14日內(nèi)召集業(yè)主大會審議；同意后，向區(qū)住宅管 理部門報送有業(yè)主委員會主任及物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區(qū)公 用設(shè)施專用基金使用申請表》；區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請表后 14 日內(nèi)完成審 批并將款項撥到物業(yè)管理公司帳戶。 144 房屋（本體）維修基金 屬各類物業(yè)業(yè)主的共有資產(chǎn)，以每個單體物業(yè)為單位，由 該單體物業(yè)的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建 筑面積分擔(dān)和享用。 145 房屋（本體）維修基金的主管部門 是市住宅主管部門；各區(qū)住宅主管部門對轄區(qū) 內(nèi)各類物業(yè)的本體基金的使用和管理指導(dǎo)和監(jiān)督。 146 業(yè)主繳交房屋（本體）維修基金規(guī)定 ：業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后 的第一個月起，按月繳交本體維修基金；業(yè)主發(fā)生變更時原業(yè)主所交的本體基金 不予退還。因開發(fā)單位的原因造成空置的房屋，其本體基金由開發(fā)單位繳交。 147 房屋（本體）維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行市物業(yè)主管部門頒布的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。指導(dǎo)標(biāo) 準(zhǔn)每兩年制訂和發(fā)布一次。各業(yè)主委員會可根據(jù)房屋的使用狀況和本體 基金積累 狀況，經(jīng)與物業(yè)管理公司協(xié)商后，對本體基金繳交標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整。 148 房屋（本體）維修基金的使用原則 是 ： 按照取之于民，用之于民的原則，用于房 屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。 149 房屋（本體）維修基金的使用范圍 是 ： 共用部位的維修養(yǎng)護(hù)由管理處組織實施， 其費用從本體基金中支出。共用部位是結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、 設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）， 抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公 共屋面、本體共用排煙道（管） 、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本 體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。 150 房屋（本體）維修基金的使用比例 ：本體基金的 30％用于房屋本體共用部位的日 常維修和零星小修，其余的 70％用于房屋本體共用部位中修以上維護(hù)工程（含新 增和改造工程，下同）；用于中修以上維護(hù)工程時，須經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%以 上業(yè)主書面同意。 151 房屋（本體）維修基金維修標(biāo)準(zhǔn) ：房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國家建 設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 152 房屋（本體）維修基金不夠支出時 ，經(jīng)業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主分?jǐn)?；單? 房屋本體基金不夠使用時，經(jīng)業(yè)主委員會或該棟 50％以上業(yè)主書面同意，由該棟 各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂? 153 物業(yè)管理公司之管理處對每年房屋（本體）維修基金的使用 應(yīng)于每年 12月31日 前提出下年度使用本體基金的計劃及預(yù)算，提交業(yè)主委員會審議通過。業(yè)主委員 會應(yīng)在收到管理處的計劃及預(yù)算后 15 日內(nèi)作出答復(fù)，逾期視為同意；急修工程應(yīng) 在 7 日內(nèi)答復(fù)，逾期視為同意。 154 如業(yè)主委員會或該棟房屋部分業(yè)主不同意管理處使用本體基金進(jìn)行中修以上維修工程計劃時， 管理處認(rèn)為有充足理由使用，或該項目實施與否涉及國家或特區(qū)城市管理、房屋管理 、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的，可由物業(yè)管理公司申請，經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)后實施。 155 房屋（本體）維修基金使用之后的手續(xù) ：日常維護(hù)和零星小修由管理處主任簽字， 作為本體基金支出記帳憑證；中修以上工程應(yīng)出具“施工項目清單”，由委員會主 任或該棟樓長（或 20％以上業(yè)主）、管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑 證。 156 房屋（本體）維修基金的帳務(wù) 以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專（記）帳管理，并設(shè) 立專用帳號存儲本物業(yè)的本體基金。 157 房屋（本體）維修基金的監(jiān)督辦法 ：本體基金的收支項目，由管理處每 三個月在 各棟房屋的顯著位置公布一次?；饚つ苛忻骰饝?yīng)用的項目、部位、費用支出 及證明人、基金余額（單體和全部），并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。 158 業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的， 管理處可按法規(guī)政策規(guī)定或委托管理合同、業(yè)主公約 規(guī)定采取相應(yīng)催繳措施。 159 物業(yè)管理公司及其管理處在使用房屋（本體）維修基金有下列不規(guī)范行為之一的， 市、區(qū)住宅主管部門可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰： 費標(biāo) 準(zhǔn)； ，挪作它用的； 支帳 目的； 接受業(yè)主委員會或業(yè)主查詢的。 160 物業(yè)管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的， 業(yè)主可以拒繳本體基金。 161 對房屋（本體）維修基金用于日常小修并超出規(guī)定的本體基金比例的， 經(jīng)業(yè)主委 員會或所維修養(yǎng)護(hù)單棟房屋 50％以上業(yè)主同意，日常小修可以超出規(guī)定的本體基 金比例，超出部分可在下年度本體基金的小修費里沖抵，或經(jīng)業(yè)主委員會決定提 高本體基金收取標(biāo)準(zhǔn)彌補(bǔ)。 162 房屋（本體）維修基金征收的具體標(biāo)準(zhǔn)是 ：本體基金征收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的使用 年限及新舊程度，維修養(yǎng)護(hù)實際需要，并考慮群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力等因素制定。 本體基金可按如下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主征收（注：房屋保修期內(nèi)不得征收）：多層住宅（不 帶電梯）每月每平方米建筑面積 元，高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層 住宅）每月每平方米建筑面積 元。其他房屋（含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等） 的本體基金標(biāo)準(zhǔn)，參照上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但經(jīng)業(yè)主委員會或多數(shù)業(yè)主同意，征 收標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 50％。 163 房屋（本體）維修基金使用的權(quán)限規(guī)定 ：動用本體基金，應(yīng)履行規(guī)定的程序和手 續(xù)，其中：日常維護(hù)和零星小修金額在 1000 元以下的，由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人和 本 棟房屋樓長共同簽字后支付；用于中修以上維護(hù)工程或維修金額 1001 元以上的， 須經(jīng)本棟房屋占 60％以上業(yè)主同意后方可使用。本體基金確實不夠支出時，經(jīng) 占 60％以上的業(yè)主同意，可由該棟房屋的業(yè)主分?jǐn)偂? 164 在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、 設(shè)備、公共場地的管理服務(wù)的單位， 應(yīng)遵守《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦 法》。 165 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)遵守 社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則，保持物業(yè)與城市環(huán)境的整 潔優(yōu)美，保障物業(yè)的安全使用，維護(hù)業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權(quán)益。 166 何種物業(yè)可以不采用招標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)？ 物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位自用 的；在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物 業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平 方米的。前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由市主管部門會同有關(guān)部門劃定。 167 物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)，可以采取 公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)的形式。 168 物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括 ：物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程及各項管理 規(guī)章制度；管理服務(wù)人員配備方案；管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案；管 理服務(wù) 費用收支預(yù)算方案；管理服務(wù)分項標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾；社區(qū)文化服務(wù)方案； 管理服務(wù)模式設(shè)想等。 169 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循 國家有關(guān)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；沒有國家強(qiáng) 制性標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用國外 先進(jìn)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提高管理服務(wù)水平。 170 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施物業(yè)管理的傭金是 不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。 171 物業(yè)管理公司派出機(jī)構(gòu)物業(yè)管理處 下列項目支出列入物業(yè)管理成本，但不得重復(fù) 計算： 、福利； ； ； 4.公用 配套設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)費； ； 資產(chǎn) 折舊及經(jīng)營、辦公費用； ； ； 9.中央空 調(diào)費。 172 對物業(yè)管理企業(yè)在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取的管理服務(wù)費用及按規(guī)定用于管理服務(wù)的經(jīng)營性收入 實行獨立核算。除去管理服務(wù)的成本開支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法