【文章內容簡介】 入 REITs 融資模式，通過市場機 制，盤活住宅存量，增加租賃住房供應。存量住房市場租金水平、空置率在公共租賃住房 REITs的投資帶動下能夠不斷趨于合理化，進一步有效控制住房市場的價格和數量。此外，目前房地產市場上還存有部分由于資金周轉問題而出現(xiàn)的“爛尾樓”，通過公租房 REITs 對其的投資，可將其轉為公共租賃住房出租，也可有效解決開發(fā)商資金問題。也為中低收人居民提供適宜的租賃住房，建設和諧社會，在一定程度上縮小貧富差距，體現(xiàn)社會公平。 （ 3）為了使房地產行業(yè)的競爭環(huán)境能夠更加合理，降低公共租賃住房建設進入門檻不失為一種好辦法。在公租房建設現(xiàn)有 的融資渠道中，政府財務支持為主要融資渠道，其他融資主要來自于銀行貸款和作為承建商的企業(yè)一部分自有資金。由于公共租賃住房本身具有福利性，在以往的這種政策性住房的承建項目中，政府在考核項目承建資格時，一般只有少數幾家大型房地產商壟斷了這類項目的承建資格，而對于中小房產商而言，只能對這些項目望而卻步。而 REITs 的特性就是通過發(fā)行憑證的形式將閑散的社會資本集中起來，這樣就可打破大型房產商壟斷承建的局面，中小型房地產商也可根據自身經濟實力參與這種政策性住房的承建項目中，有利于提高房產承建商之間的良性競爭，降低成本費 用。 （二） 洛陽市公租房建設引入 REITs 融資模式的可行性分析 洛陽市公租房建設引入 REITs 融資模式的條件可行性分析 （ 1）國內外 REITs 成功案例為洛陽市公共租賃住房 REITs 融資模式提供了經驗 REITs 在美國出現(xiàn)后，主要應用于商業(yè)房地產業(yè)，隨后 REITs 模式也引入了政策性住房，發(fā)展到現(xiàn)在，其運作模式、管理機制、法律條款等等已經相當完善，其他國家紛紛借鑒美國 REITs 的成功經驗，加拿大、荷蘭、澳大利亞、韓國、日本、新加坡等國根據本國國情先后引入 REITs融資模式，這些國家的 REITs 成功案例也為 洛陽市公共租賃住房REITs 融資模式提供了寶貴經驗。除了國外寶貴的經驗借鑒外，國內也在 2021年先后在香港推出了領匯和越秀兩支 REITs。 2021年北京、天津和上海也先后建立了 REITs，目前，資本規(guī)模相比上市之初有較大增長。 [1] 洛陽市統(tǒng)計局《洛陽市經濟情況統(tǒng)計 202 2021》 湖北大學本科畢業(yè)論文（設計） 9 （ 2）充足的資金來源為公共租賃住房建設 REITs融資模式提供了可能 近年來洛陽市民間資金日益充足，洛陽市統(tǒng)計局數據顯示，截止 2021 年 12 月末， 年末金融機構人民幣各項存款余額 ， 比年初增加 （洛陽市近五年金融機構儲蓄余額如表 ） 。 如此高額的資本處于閑置狀 態(tài)是一種極大的浪費和損失，將其投入公共租賃住房建設市場是完全可能的，這對于國家、銀行和投資者來說更是一種多贏的行為。該部分資金儲備若能順利引入公共租賃住房建設，足以彌補洛陽市新建公共租賃住房的資金缺口，并成為穩(wěn)定的資金來源。 表 洛陽市近五年金融機構儲蓄余額統(tǒng)計表 [1] 年份 2021 2021 2021 2021 2021 存款總余額 （億元） 企業(yè)存款余額 （億元） 居民存款余額 （億元） （ 3）政府保障為公共租賃住房 REITs提供了穩(wěn)定可靠的資金回收 之前章節(jié)已經分析過，公共租賃住房是一種具有一定社會福利性的準公共產品，對于這種政策性項目，雖然我們主張其融資模式引入市場機制，綜合各國各地區(qū)經驗來看，政府要給與一定的政策支持和保護，如稅收優(yōu)惠、財政補貼、制定配套法律等。政府的參與是公共租賃住房 REITs 融資模式能夠成功運行的重要保障。有了政府的擔保，廣大風險承受能力有限的個人投資者和中小機構就會 樂于參與；另一方面，從洛陽市目前所建的公租房項目的項目成本來看，政府提供的長期低息貸款擔保、稅費減免、無償提供土地都可降低項目成本。公租房引入 REITs 融資后，政府會制定更多的配套優(yōu)惠政策，對投資者來說，建設公共租賃住房的成本會進一步降低；另外，從公共租賃住房 REITs收益看：洛陽市在城市化過程中帶來的大量城鎮(zhèn)拆遷、舊城改造人口，對住宅租賃市場的需求也隨之增加，未來洛陽市需要更大的公共租賃住房供給量，公共租賃住房需求也會持續(xù)穩(wěn)定，這些也會保障投資者的資金回收。在公共租賃住房投入使用后，其收益大部分來自租戶的 租金和政府的財政補貼，資金的連續(xù)性和穩(wěn)定性可以得到保證。 （ 4）專業(yè)的管理團隊為公共租賃住房 REITs融資模式提供了風險保障 所有權和經營權分離是公共租賃住房 REITs與其他投融資模式最大的不同，這也為專業(yè)化管理與經營提供了前提條件。將 REITs資金交由從事資金管理行業(yè)的從業(yè)專家進行專業(yè)化的管理和運作，有利于確定最優(yōu)的投資方案，吸引投資，提高收益水平，同時降低非專業(yè)性帶來的投資風險。 洛陽市公租房建設引入 REITs 融資模式的經濟可行性分析 本節(jié)將從經濟方面入手分析洛陽市引入 REITs 的可行性，所采用數據 以 2021年為例。 （ 1） 2021 年洛陽市公共租賃住房投資估算 2021 年洛陽市公租房計劃開工 萬套，按每套平均 70 平方米計算總建筑面積約為： [1] 洛陽市統(tǒng)計局《洛陽市統(tǒng)計年鑒 2021— 2021》 湖北大學本科畢業(yè)論文（設計） 10 14700*70=1029000 平方米 洛陽市公租房所需土地一般由政府劃撥供應，除去土地費用中高層建筑每平米均價為1000 元左右，考慮到公共租賃住房的政策性按每平米 950元計算。這樣資金總需求為： 1029000*950= 億元 （ 2） 2021 年洛陽市公共租賃住房建設融資規(guī)模 2021 年中央政府專項資金補助政策具體細則還沒批復，根據 2021年洛陽市所得的專項補助和 2021 年中央專項資金的總規(guī)模，業(yè)內普遍預計洛陽市今年可能會得到 3~4億元的補助，此處取其平均值約 。則今年洛陽市公租房建設融資規(guī)模為： — = 億元 金融機構除去存款準備金以及貸出資金的余額為（以 2021年為準計算）： — *20%=2322 億元 2322— = 億元 2021 年洛陽市公租房建設融資 ： 即僅需社會閑散資金的 %就可滿足 2021年洛陽市公租 房建設的需要。比例相當小，這也可說明，只要投資公租房 REITs 有利可圖，從目前洛陽市市居民儲蓄現(xiàn)狀來看是有充足的資金作為投資保障的，從公租房 REITs資金募集的角度來看該融資模式是可行的。 （ 3）投資 REITs收益分析 根據國家公共租賃住房管理指導意見以及洛陽市公共租賃住房管理實施辦法，洛陽市公租房租賃價格為同等級商品房租賃價格的 60%左右。洛陽市市區(qū)精裝房屋租金一般為每平米每月 20 元左右，普通房屋為 15元左右每平米每月，由此得出公租房租賃價格按普通房屋標準計算為 9元每平米每月?？鄢诘貐^(qū)位因素以下計算方 法按每平米每月 8 元計算。則 2021 年洛陽市公共租賃住房建成后一年租金收入為： 1029000*8*12=98784000 元 采用 REITs 籌集資金，則基金管理會發(fā)生年基金管理費。依據《基金法》規(guī)定，基金管理費是以基金資產凈值的 %年費率計提。則 REITs 年基金管理費為： *%=9420210 元 這筆費用主要是用于基金管理公司的相關管理費用。 公租房 REITs 所募集的資金都是交由金融機構進行托管，金融機構在托管過程中要收取一定費用。依據《基金法》規(guī)定，基金托管費是以基金資產凈值的 %年 費率計提。則該公共租賃住房 REITs年基金托管費為： *%=1570000 元 通過以上計算，我們可以測算出公租房 REITs 年收益為年租金收入 — 年基金管理費 —年基金托管費 =98784000— 9420210— 1570000=87794000 元。按規(guī)定將 90%收益分配給投資者即投資者的收益為： 87794000*=79014600 則投資者的年收益率為： 湖北大學本科畢業(yè)論文（設計） 11 萬元 /62800 萬元 =% 因此，洛陽市采用 REITs在經濟方面是完全可行的，在初期實際收益率可能沒有這么高，但政府 可以作為主導力量，引導民間閑散資本進入該領域，相信以政府的信譽為擔保，這樣的投資對民間的吸引力還是很大的。 綜上所述，洛陽市采用 REITs融資模式不管是內外部條件還是經濟方面都具備可行性。 四、洛陽市公租房建設引入 REITs 融資模式的運行設計及政策建議 （一） 洛陽市公租房建設引入 REITs 融資模式設計 公租房 REITs 設立形式 在第二章我們就目前運行的 REITs的類型進行了簡單介紹。根據 REITs的投資類型，可以將它們分為三大類，主要是資產類、房地產貸款類、混合類。就目前洛陽市發(fā)展公共租賃住房 REITs的條件而言，從其資金投向來看，在發(fā)展 REITs 的初始階段，建議先從資產類 REITs 開始，該形式主要是投資并擁有公共租賃住房，主要收入來源為公共租賃住房的租金（這也符合上文分析的公租房主要收益來源）。房地產貸款類 REITs和混合類 REITs受利率的影響更大，因此而產生的收益分配不如資產型 REITs穩(wěn)定。另外，根據美國、日本、新加坡等地的歷史經驗在初期應用較多的也是資產類 REITs。 公租房 REITs 運行框架 資產類 REITs 具體運行模式如下圖所示： 圖 ： 資產類 REITs 模式圖 首先，由政府確定公共租賃住房項目的基本情況，包括戶型、面積和租金收益水平，然后公開招標房地產企業(yè)進行建設；同時，政府劃撥土地按照預先設定的標準進行建設并用募得的資金建設公租房項目并給予房地產企業(yè)一定的收益。為吸引投資政府可制定相應公共租賃住房 資金 REITs 投資者 投資收益 投資 租金收益 資金管理公司 政府 amp。房企 資產管理人 （信托公司）司） 發(fā)行 建設 資金存放放 湖北大學本科畢業(yè)論文（設計） 12 的稅收優(yōu)惠政策，在確定收益率的問題上，可參照同時間的出租物業(yè)的收益率，但最好高于同時間段的銀行存貸款利率，這樣就能夠吸引到足夠的各大社會投資機構和廣大的社會公眾投資者。 其次，由基金管理公司組合投資于各大公租房項目，以分散減小風險獲取 收益的最大化，并公開發(fā)行公共租賃住房投資基金產品，進入證券交易所交易或者柜臺交易。在資金募集方式上，通過定向募集的方式優(yōu)先引入大型投資機構及社?；鸬壬鐣Y金，輔以一定比例的社會公開募資，并以財政專項資金為保障，進行公租房項目的開發(fā)建設。但洛陽市地區(qū)在募集資金方面也應注重中小投資者，因為本地區(qū)商貿較發(fā)達，個體散戶數量龐大，是不可小視的一個融資來源。 最后，公共租賃住房項目建成后將出租給滿足條件的社會中低收入者，他們向公租房項目繳納一定的租金，作為基本的投資收益分配給投資者。同時，政府和房地產企業(yè)以及物業(yè)管理 公司應注意相關配套設施的建設，提高公租房住戶的生活水平，增強公租房項目的盈利能力，為以后的 REITs融資吸引更多的投資者。 （二） 洛陽市公租房建設引入 REITs 融資模式運行主體分析 洛陽市公共租賃住房應主要采取資產類 REITs 模式，在上文的資產類運行模式圖中可以清楚的看到該模式中主要有五大主體：政府、房地產企業(yè)、投資者、資金管理公司、資產管理人。（ 1）公共租賃住房的政策性及福利性決定了政府在公租房 REITs融資模式中的主導地位。政府不僅僅是個中間人的作用，應該在融資全過程中發(fā)揮主導作用，監(jiān)督各方合理合法完 成任務，保障各方利益；（ 2）房地產企業(yè)要在政府的引導下，利用 REITs所得的資金，保質保量的完成公租房的建設任務，并從中獲取一定的利潤。同時，房地產企業(yè)也可以直接投資 REITs 獲得收益；（ 3）投資者可以是個人也可是其他投資團體或法人，他們是 REITs 融資模式的基礎，也是 REITs 的受益人，；（ 4）資金管理公司是 REITs 融資過程的 “關鍵先生”，它主要是研究并確定 REITs發(fā)行方式，要確保所采用的發(fā)行方式能夠募集到充足的資金，因此， REITs融資能否成功，資金管理公司的發(fā)行方式、宣傳策劃的方法以及他們的管理 方法很關鍵；（ 5）資產管理人即 REITs 的管理者，他就像是個大管家，要盡可能的使 REITs所得資金效益最大化投資人收益的多少很大程度上就看資產管理人的管理才能了。可以說，在 REITs 運作過程中，每一個主體都是獲益者，都是不可或缺的。 （三）洛陽市公租房建設引入 REITs 融資模式政策建議 萬事開頭難， REITs對洛陽市來說還是一種新事物，在引進過程中肯定會遇到各種問題，比如運行中的各項法律法規(guī)、監(jiān)管措施還不健全，能不能保障投資者的收益；有沒有搭建起專業(yè)人才隊伍負責管理和運營，能否保障 REITs 持續(xù)健康的發(fā)展； 投資人對 REITs認識不足，是否愿意投入自己的資金等等。針對以上這些問題，結合以往國際上的成功經驗給出以下建議： 制定相關的優(yōu)惠政策條例 縱觀 REITs 的發(fā)展歷程，不管是在其發(fā)源地美國，還是在其他國家和地區(qū)，要想成功運作 REITs，