【文章內(nèi)容簡介】 立新景苑商住項目 ?地理位置： 位于思源大道，思源廣場西側(cè)。過街希望小學(xué)，近臨世紀(jì)大飯店，是理想的居家福地，經(jīng)商的黃金口岸。 ?商業(yè)面積： 2448m178。 ?門面面積： 5680 m178。（ 18 個） (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 星河商業(yè)城項目定位報告 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) ?價格特點：總價 3050 萬元 均價 4900 元 / m178。 ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢： 屬于一、二類商業(yè)用地。立新景苑地處思源大道，思源廣場西側(cè)，交通方便，是廣安目前唯一的 19 層電梯公寓（ 1— 5 層已定為中國銀行辦公樓）。建筑風(fēng)格 ]簡潔明快，外觀色彩清爽典雅 ，具有個性化、現(xiàn)代感。 正元星辰時代廣場 ?地理位置： 位于廣安市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（城南）洪州大道，興安街，廣寧路之間，是城南政治文化商業(yè)中心。即將打通南北通道，交通便利。 ?地塊面積： 44420 m178。 ?商業(yè)面積： 13360 m178。 ?門面面積： m178。 ?價格特點：總價 萬元 ?功能定位 ： 1F 門面小商品及服裝； 2F 超市； 37F 住宅 ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢： 屬于二類商業(yè)用地。建筑密度 %，綠化率為 31%。位于城南政治文化商業(yè)中心，即將打通南北通道，集花園住宅 與商業(yè)風(fēng)情步行街于一體，坐享城南城北 20 萬人次的消費群體，自然帶來滾滾的人流和商機。商業(yè)步行街聚寶盆式的空間規(guī)劃設(shè)計，寬敞的連廊，流暢的顧客行走路線。現(xiàn)已有知名品牌主力店入駐。如：商業(yè)銀行、電信、超市、正元大酒店、正元精品火鍋等。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 星河商業(yè)城項目定位報告 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 浦東商業(yè)廣場 ?地理位置： 項目位于廣安城北老百貨公司位置。正面臨濱河廣場和渠江河，背面臨大東街，下通往城北汽車站，上是新南門。地理位置優(yōu)越，改造前是商業(yè)中心，臨廣安市主要交通要道，老城區(qū)單行線必經(jīng)之地，所有公交路線（ 1— 6 路），進城車輛必經(jīng)本項目。建成后的濱江大道將成為 貫穿廣安的主要通道，與本項目正面 2020 余平方米的東門廣場相鄰。 ?地塊面積：約 15 畝 ?建筑面積： 萬平米 ?商業(yè)面積： 萬平米 ?項目定位：產(chǎn)權(quán)式商鋪 /摩爾購物天堂、不夜城、休閑娛樂大型商業(yè)中心 ?總價特點： 3200 萬元， 3100 萬居多 ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢 屬于一、二類商業(yè)用地。廣安老城區(qū)黃金口岸，老百貨公司寸土寸金地段。顯示地段與口岸的真實價值，大型的純投資性商業(yè)物業(yè)，實現(xiàn)廣安地區(qū)缺乏大型高檔購物休閑場所“零“的突破。人流量大，交通方便。 奧林 .財富世界 ?地理位置： 項目位于廣安渠江北路、建設(shè)路延伸處。濱江路、廣安區(qū)體育場通往奎閣大橋的圍合處，集廣安老城的商氣、人氣于一體。具有較強的商業(yè)和投資氛圍。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 星河商業(yè)城項目定位報告 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) ?商業(yè)面積：約 20200 ㎡ ?項目定位：高檔的成熟商業(yè) ?門面面積： 1680 ㎡ ?功能特點： 1F 上海假日百貨， 1F 服裝百貨， 2F 服裝皮具賣場 ?價格特點： 6000 元 / m178。，均價 9500 元 /㎡ ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢 屬于一、二類商業(yè)用地。廣安老城區(qū)北大門，以老廣安汽車站和廣安區(qū)體育場為核心改造而成，屬傳統(tǒng)的商業(yè)黃金口岸，周邊配套設(shè)施較齊全，緊鄰 濱江大道、人氣足、是由政府支持開發(fā)的商業(yè)中心。 結(jié)論：板塊中，較大的競爭對手是思源宮和浦東商業(yè)廣場、財富 .奧林世界等項目，而且?guī)讉€項目都在修建之中，都將于 2020 年 5 月或年底交房。從目前來看，本項目啟動較晚，因此，本項目的定位要有創(chuàng)意性和創(chuàng)新意識，充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓和諳熟商業(yè)地產(chǎn)的密碼，才能立與不敗之地，創(chuàng)造新價值。 二、已建項目調(diào)查分析 供應(yīng)市場特點： 30— 60 平方米的獨立門面是市場供應(yīng)的主力，從市場調(diào)研的數(shù)據(jù)可看出： 30— 60 平方米的獨立門面占供應(yīng)量的 70%左右，而集中式商鋪不足 30%。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 星河商業(yè)城項目定位報告 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 價格特點： 現(xiàn)在售供應(yīng)項目售價在 1800— 10000 元 /㎡不等， 4000 元 /㎡以下的在售項目占供應(yīng)總量 50%左右， 4000 元 /㎡占 20%左右， 6000—10000 元 /㎡占 13%左右， 10000 元 /㎡以上的占 17%左右。 三、在建項目調(diào)查分析 主要需求市場特征分析： 將在 2020 年推出的商業(yè)地產(chǎn)項目眾多，供應(yīng)量大，城南明年亮相項目達 7 個，城北達 5 個，總規(guī)模（含住宅）約 100 萬平方米。 項目的定位特征 ?新項目定位的趨勢，較多的是商住項目，比較典型的商住項目約占 68％以上，其他約為 30％； ?商住項目中，產(chǎn)權(quán)式商鋪與獨立門面較多，占到 90％以上。 ?在商業(yè)經(jīng)營中，混業(yè)經(jīng)營與綜合商場居多，達到 70％，休閑新型的商業(yè)地產(chǎn)式項目較少，約占 30％； ?在經(jīng)營模式上，以獨立購買、自主經(jīng)營為主，投資商鋪，統(tǒng)一經(jīng)營管理較少，租賃經(jīng)營一般。 結(jié)論：在廣安，傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營方式依然是商業(yè)的主流，新型的商業(yè)地產(chǎn)模式尚處于幼稚期，亟需改變和拓展，人們的購物環(huán)境還不夠超前。大多數(shù)投資者習(xí)慣于購獨立商鋪。但，由于投資性商鋪的出現(xiàn)，不少投資者已經(jīng)從傳統(tǒng)商業(yè)投資慣例中嗅到了 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 星河商業(yè)城項目定位報告 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 新的商機。如浦東商業(yè)廣場的 出現(xiàn)，必將帶動廣安商業(yè)地產(chǎn)新的發(fā)展。 廣安區(qū)典型商業(yè)（鋪）調(diào)查一覽表 序號 項目名稱 開 發(fā) 商 位 置 總建面 （ m2） 商業(yè)面積（ m2） 均價 (元 /m2) 租賃價 (元 /m2) 付款方式 (租賃 ) 主要單位 結(jié)構(gòu)（劃分） 租售率（％） 01 浦東商業(yè) 廣 場 廣安浦東地產(chǎn) 公司 老城老百貨公司 34000 27161 4900 22 按年付 大開間 / 3m178。產(chǎn)權(quán)式商鋪 50 02 思源宮 廣安東陽地產(chǎn) 公司 思源廣場南側(cè) 27000 2200 二層門面 20 按年付 門面 租賃式商場 /租賃式商場 71 03 奧林 .財 富世界 四川得益集團 城北商業(yè) 集中區(qū) 50521 20200 7500 門面 25 按年付 大開間 / 門面 /租賃式商場 20 04 立新景苑 廣安立新公司 思源廣場 西側(cè) 30000 2448 4900 20 按年付 獨立門面 90 05 凱達商業(yè) 廣場 廣安凱達地產(chǎn) 公司 城北商業(yè) 中心 10000 3350 12500 25 按年付 產(chǎn)權(quán)式商鋪 80 06 正元星辰 .時代廣場 廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司 洪州大道 興安街 44420 13360 4300 20 按年付 大開間 /門面 58 07 望江臺花園 廣安三合房地產(chǎn)公司 城南城北 接合部 萬 10000 3300 20 按年付 獨立門面 50 08 世貿(mào)購物 廣場 廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司 金安大道萬盛街 32143 10000 3300 10 按年付 獨立門面 /產(chǎn)權(quán)式商場 /租賃式商場 50 09 洪州大市場 廣安錦城房地產(chǎn)公司 城南城北交界處 70000 10000 5000 20 按年付 大開間 /門面 68 10 車站大市場 四川得益集團 城鄉(xiāng)交界處 占地 120 畝 40000 7800 20 按年付 大開間 /門面 40 第四章 目標(biāo)客戶分析 通過研究人員對個案周邊區(qū)域客源構(gòu)成地毯式調(diào)研，通過 對廣安區(qū)及思源大道沿 線周邊的商業(yè)現(xiàn)狀、購房意愿等多項指標(biāo)的綜合細分；同時調(diào)查人員經(jīng)過在成都、重慶以及外商中招商意向的洽談，從中提煉出星河商業(yè)城的客源： 一 、 目標(biāo)區(qū)域 ，廣安周邊地區(qū)； 、成都投資客商； 、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。 二 、隱形客戶群 1. 國 內(nèi)其他城市商業(yè)投資商 ； 2. 區(qū)縣經(jīng)商戶投資者； 3. 其他行業(yè)轉(zhuǎn)行投資商。 三 、顯性客戶群 1. 廣安區(qū)商業(yè)投資者； ； 、成都投資客商； (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 星河商業(yè)城項目定位報告 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。 四 、目標(biāo)客戶定位分析 ： 第一類是 已經(jīng)進入商鋪經(jīng)營的投資者 ； 第二類是周邊區(qū)縣投資商鋪或欲投資商鋪的投資者； 第三類是重慶及成都規(guī)模商場經(jīng)營者。 ： 小綜合商店、建材店、食雜店、商業(yè)拆遷戶、飲食店 ； ：私營企業(yè) 、個人 等； ：年 （經(jīng)營） 收入在 1020 萬元 以上 。 ：首付 3～ 5 萬元，月供 1500 元以上； ： 50％以下按揭； ：目前 20～ 40％擁有率； ： 廣安區(qū)商業(yè)投資者 為主， 重慶、成都及 其他區(qū)域為次； ： 投資 為主（ 80％）， 自己經(jīng)營 為輔（ 20％）； 第五章 項目定位 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 星河商業(yè)城項目定位報告 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 多少年來中國的商業(yè)經(jīng)營模式幾乎沒有變化，一直是用一種傳統(tǒng)的一成不變的模式在經(jīng)營，九六年國外先進的商業(yè)經(jīng)營模式搶灘中國市場后，國人才驚醒，原來商業(yè)模式是可以變化的。誠然，國外最大的零售商山姆 公司、家樂福、沃爾瑪?shù)鹊炔豢煞裾J是最為優(yōu)秀的。 山姆，沃爾瑪，家樂福等國外的超級百貨商場。他們之以所做的優(yōu)秀，不是賣其它商家沒有的商品或不賺錢，而是采用了一整套科學(xué)的、嚴密的管理模式和經(jīng)營手段以及非常合理的業(yè)態(tài)定位。因此，這幾家外企先后在中國都運作的非常成功，它的成功代表了一種新的經(jīng)營模式的確立。這種新的模式也是對傳統(tǒng)舊的老模式的一種挑戰(zhàn)，相繼在全國各大城市出現(xiàn)了外企的一些分店，這更是對國企商業(yè)的一種威脅。中國目前的商業(yè)界是有必要進行整改和重新進行業(yè)態(tài)的調(diào)整和采用新的管理模式。當(dāng)然，這種整改不是全 盤照搬成功企業(yè)的模式，而必須用成功企業(yè)先進模式和管理方法同星河商業(yè)城實際相結(jié)合走一條具有特色的整改途徑。 在老百貨傳統(tǒng)模式下沉靜了幾十年，國外零售業(yè)進駐中國給中國商業(yè)帶來了一個新課題，現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)該在社會發(fā)展快速的今天怎么樣做才能贏得更多的利潤和消費者。因而，商場業(yè)態(tài)建立的好壞直接影響商場的運作和發(fā)展。 業(yè)態(tài)， Market analysis 是指一個商場在經(jīng)營過程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)本地的實際情況所做的經(jīng)營調(diào)整，包括如：當(dāng)前國際零售業(yè)的經(jīng)營模式、國內(nèi)最好的本土商業(yè)經(jīng)營模式、發(fā)展 中的城市商業(yè)經(jīng)營的模式、本企業(yè)內(nèi)的人員素質(zhì)、自身的硬軟件的條件、周邊商業(yè) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 星河商業(yè)城項目定位報告 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 發(fā)展的新動向等等，我們將依據(jù)這些來分析定位我們的業(yè)態(tài)。 國家內(nèi)貿(mào)部在《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見》中，將中國零售業(yè)商店分類確定為 8 類：百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專業(yè)店、專賣店、購物中心。 依據(jù)這些新的國際國內(nèi)商品經(jīng)營模式，結(jié)合四川廣安本地的實際購物消費習(xí)慣，星河商業(yè)城的經(jīng)營模式應(yīng)定位在這樣一個業(yè)態(tài)下：以服務(wù)中低檔次的消費群加上‘會員制主題購物商城’以及特色個性化服務(wù)，深信這樣的定位是比較實際和切實可行的。 在顧客心目中有一定地位的商場，不光是有一個好決策者，和華麗的商場裝修，最重要的是有物美價廉的好商品和一個好的經(jīng)營策略。客流量的多少會直接影響商場的利潤。因此， 商品結(jié)構(gòu)的優(yōu)選是首當(dāng)其沖的問題。必須經(jīng)營 ‘ 高流轉(zhuǎn)的商品，以商養(yǎng)商，滾動發(fā)展 ’ ，每月每件商品的動 銷 率應(yīng)平均在 75%85%。良好的企業(yè)形象包裝，企劃、宣傳、促銷、企業(yè)形象包裝是商業(yè)競爭的必要手段。 會員會對現(xiàn)