【文章內(nèi)容簡介】 票可采用現(xiàn)行市價法，按評估基準日的開盤價確定評估價。 29．路線估價法適用于單個宗地的評估，而大片土地的評估則應采用收益現(xiàn)值法、現(xiàn)行市價法或重置成本法。 30．企業(yè)整體價值的確定關鍵在于企業(yè)未來的償債能力。 （ 4）選擇合理的評估方法。（ 5）評定估算流動資產(chǎn)，出具評估結論。 1． 資產(chǎn)評估 ：是一種對資產(chǎn)價值的估計和判斷的社會中介活動。它是評估者根據(jù)掌握的數(shù)據(jù)資料，運用公眾認可的評估技術，模擬市場對資產(chǎn)所具有的價值進行評定估算，并對其價值量做出說明。 2． 更新重置成本 ：是指采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標準，新型設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。 3． 長期投資 ：是指企業(yè)以獲取投資權益和收人為目的，向那些并非直接為本企 業(yè)使用的項目投入資產(chǎn)的行為。按投資的形式分，可分為債券投資、股票投資和其他投資三種。債券投資是企業(yè)以購買債券的形式對外投資，按發(fā)行者劃分，可以分為國家債券、企業(yè)債券和金融債券三類；股票投資是企業(yè)以購買股票的形式對外投資；其他投資是債券投資和股票投資以外的投資方式。 4． 無形資產(chǎn)的內(nèi)涵： 是，被特定權利主體擁有或控制的，不具有獨立物質(zhì)實體，對生產(chǎn)經(jīng)營或服務能持續(xù)發(fā)揮作用，并能為其擁有者或控制者帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。 5， 固定資產(chǎn) ：使用年限較長，單位價值較高，并且在使用過程中保持原有實物形態(tài)的資產(chǎn)。它是具有以 下特征的有形賢產(chǎn)：1)企業(yè)用于生產(chǎn)、提供商品或服務、出租或用于企業(yè)行政管理目的。 2)預計使用年限在 1年以上。 3)該項資產(chǎn)的成本及其為企業(yè)提供的未來經(jīng)濟利益能夠可靠的予以計量。 6． 評估基準日 ：是指確定的資產(chǎn)評估價值的基準時間。由于資產(chǎn)評估是評估某一時點的．資產(chǎn)的價值，因此評估基準期一般以日為基準時點，選擇與資產(chǎn)業(yè)務或評估作業(yè)時間較接近的時期。 7， 無形資產(chǎn)： 是指由特定主體控制的不具有獨立實體，而對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用并能帶來經(jīng)濟收益的經(jīng)濟資源。 8， 商譽： 是指企業(yè)在一定條件下，能獲取高于正常投資報酬 率所形成的價值。 （ 1）復原重置成本： 是指在評估基準日，用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設計標準、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復制品的成本。 （ 2）更新重置成本： 是指在評估基準日，運用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設計標準、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。 （ 3）實體性貶值： 是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導致其物理性能不斷下降而引起的價值減少。 （ 4）功能性貶值 ：是指由于新技術的推廣和應用，使得待評估資產(chǎn)與社會上普遍使用的資 產(chǎn)相比，在技術上明顯落后、性能降低，因而價值也相應減少。 （ 5）經(jīng)濟性貶值： 是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實施、戰(zhàn)爭、政治動蕩、市場蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價值下降。 （ 6）總使用年限 ：是指資產(chǎn)的物理（自然）壽命，即資產(chǎn)從使用到報廢為止經(jīng)歷的時間。 （ 7）實際已使用年限： 是資產(chǎn)自開始使用到評估基準日為止，按照正常使用強度（負荷程度）標準確定的已經(jīng)使用的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實際使用強度和名義已使用年限有關。 （ 8）資產(chǎn)利用率 ：表示資產(chǎn)的實際使 用強度，其計算公式為：資產(chǎn)利用率 = 至評估基準日資產(chǎn)的累計實際利用時間247。至評估基準日資產(chǎn)的累計法定利用時間。 （ 9）成新率 ：反映評估對象的現(xiàn)時價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。成新率的估算方法有觀察法、經(jīng)濟使用年限法、修復費用法等。 （ 10）成本法： 成本法是從待評估資產(chǎn)在評估基準日的復原重置成本或更新重置成本中扣減其各項價值損耗 ,來確定資產(chǎn)價值的方法。 （ 11）比較法 ：也稱市場比較法 ,是指通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同 ,并據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整 ,從而確定 待評估資產(chǎn)價值的評估方法。 （ 12）收益法 ：是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準日起未來的純收益，并將其用適當?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準日的現(xiàn)值的方法。 （ 1）地產(chǎn)： 即土地資產(chǎn)，指具有權益屬性的土地，即作為財產(chǎn)的土地。 （ 2） 房地產(chǎn)： 是指房屋及其附屬物（與房屋相關的建筑物如小區(qū)設施、建筑附著物、相關林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應的各種財產(chǎn)權利。 （ 3）不動產(chǎn)： 是指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟價值的物及其財產(chǎn)權利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著物、生長著的樹木 及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等）、與土地及其改良物有關的財產(chǎn)權利。建筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關的物。 （ 4）基準地價 ：是對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權單位面積平均價格。 （ 5）標定地價： 是指在一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。 （ 6）樓面地價： 是單位建筑面積地價，它等于土地總價格除以建筑總面積，或等于土地單價除以容積率。 （ 1）金融資產(chǎn)： 是 一切能夠在金融市場上進行交易，具有現(xiàn)實價格和未來估價的金融工具的總稱。也可以說，金融資產(chǎn)是一種合約，表示對未來收入的合法所有權。可以按照合約的不同性質(zhì)將它們分為債權或股權。還可以根據(jù)金融資產(chǎn)期限的長短，可以將它們劃分為貨幣市場（ 1 年以內(nèi)）和資本市場的融資工具。 （ 2）股票的內(nèi)在價格 ：是一種理論價值或模擬市場價值。它是根據(jù)評估人員通過對股票未來收益的預測折現(xiàn)得出的股票價格。股票內(nèi)在價格的高低，主要取決于企業(yè)的發(fā)展前景、財務狀況、管理水平以及獲利風險等因素。 （ 3）股票的清算價格： 指企業(yè)清算時每股股票所代表的真 實價格。股票的清算價格取決于股票的賬面價格、資產(chǎn)出售損益、清算費用高低等項因素。大多數(shù)情況下，股票的清算價格一般小于賬面價格。 （ 4）股票的市場價格： 指證券市場上的股票交易價格。在發(fā)育完善的證券市場條件下，股票市場價格是市場對企業(yè)股票內(nèi)在價值的一種客觀評價；而在發(fā)育不完善的證券市場條件下，股票的市場價格是否能代表其內(nèi)在價值，應做具體分析和判斷。 （ 1） 一個企業(yè)的價值 ：是該企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產(chǎn)索取權價值的總和。投資人包括債權人、股權人，債權人是指有固定索取權的借款人和債券持有人，股權人上指有剩余索取權的股權投資者。投資人索取權的賬面價值包括債務、優(yōu)先股、普通股等資產(chǎn)的價值。 （ 2） 企業(yè)的資產(chǎn)價值 ：是企業(yè)所擁有的所有資產(chǎn)包括各種權益和負債的價值總和。 （ 3） 企業(yè)的投資價值 ：是企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產(chǎn)索取權價值的總和，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價值減去無息流動負債價值，或等于權益價值加上付息債務價值。 （ 4） 企業(yè)權益價值 ：代表了股東對企業(yè)資產(chǎn)的索取權，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價值減去負債價值。 （ 5） 協(xié)同作用 ：是指目標企業(yè)所擁有的特殊資源，通過與另一企業(yè)的結合，可以創(chuàng)造更多的利潤，使得目 標企業(yè)被收購后的價值超過收購前獨立經(jīng)營所具有的價值。 （ 6） 加和法 ：也稱為調(diào)整賬面價值法，該方法首先是將企業(yè)資產(chǎn)負債表中的各項資產(chǎn)的賬面價值調(diào)整為市場價值，然后通過加總投資者索取權的價值來估算出企業(yè)價值，或通過加總資產(chǎn)價值，再扣除無息流動負債（即不包括欠投資人的負債，如應付票據(jù)）和遞延稅款來計算。 （ 7） 可比企業(yè) 是指具有與待評估企業(yè)相似的現(xiàn)金流量、增長 潛力及風險特征的企業(yè)，一般應在同一行業(yè)范圍 內(nèi)選擇?？杀刃蕴卣鬟€有企業(yè)產(chǎn)品的性質(zhì)、資本結構、管理及 人事制度、競爭性、盈利性、賬面價值等方 面。 （ 8） 市盈率： 等于股價除以每股收益。 1． 資產(chǎn)評估 是一種對資產(chǎn)價值的估計和判斷的社會中介活動。它是評估者根據(jù)掌握的 數(shù)據(jù)資料，運用公眾認可的評估技術，模擬市場對資產(chǎn)所具有的價值進行評定估算，并對其價值量做出說明。 2， 固定資產(chǎn) ：使用年限較長，單位價值較高，并且在使用過程中保持原有實物形態(tài)的資產(chǎn)。它是具有以下特征的有形賢產(chǎn)：1)企業(yè)用于生產(chǎn)、提供商品或服務、出租或用于企業(yè)行政管理目的。 2)預計使用年限在 1年以上。 3)該項 資產(chǎn)的成本及其為企業(yè)提供的未來經(jīng)濟利益能夠可靠的予以計量。 3． 評估基準日 是指確定的 資產(chǎn)評估 價值的基準時間。由于 資產(chǎn)評估 是評估某一時點的．資產(chǎn)的價值，因此評估基準期一般以日為基準時點，選 擇與資產(chǎn)業(yè)務或評估作業(yè)時間較接近的時期。 ● 1．什么是資產(chǎn)評估，它由哪些基本要素組成？ 答：資產(chǎn)評估是指評估機構根據(jù)特定的目的，遵循客觀經(jīng)濟規(guī)律和公允的準則，按照法定的標準和程序，運用科學的方法，對資產(chǎn)的現(xiàn)時價格進行評定和估算。其核心是對資產(chǎn)在某一時點的價格 進行估算。由定義可知，資產(chǎn)評估由六大基本要素組成，即資產(chǎn)評估的目的、評估的對象、評估人、估價標準、評估規(guī)程和評估方法。 ● 2．市場經(jīng)濟中，資產(chǎn)評估的功能有哪些？ 答：資產(chǎn)評估功能是指資產(chǎn)評估這一特定經(jīng)濟行為自身應有的內(nèi)在功能和效用。概括地講，資產(chǎn)評估具有以下功能。（ 1）為資產(chǎn)業(yè)務提供價值尺度。資產(chǎn)評估通過對資產(chǎn)的現(xiàn)時價值進行評定和估算，為各項資產(chǎn)業(yè)務提供公正的價值尺度。這是資產(chǎn)評估最基本的功能。（ 2）界定與維護各產(chǎn)權主體的合法權益。資產(chǎn)評估具有公正地界定與資產(chǎn)有關的各方，如不同所有者、占有使用者所擁有或控制 的資產(chǎn)份額及其價值量的作用，從而可以維護各產(chǎn)權主體的合法權益。（ 3）優(yōu)化資源配置。首先，資產(chǎn)評估是生產(chǎn)要素、產(chǎn)權進入市場的必要條件?？茖W規(guī)范的資產(chǎn)評估，能保證資產(chǎn)市場、產(chǎn)權市場的有序運行，可以為資產(chǎn)和產(chǎn)權的配置提供正確信號，從而起到優(yōu)化資源配置的作用。其次，由于一項資產(chǎn)業(yè)務的進行往往具有多種途徑，因此在資產(chǎn)評估中，按最優(yōu)使用原則對資產(chǎn)的價格進行估算，有利于資產(chǎn)的優(yōu)化配置和流動。（ 4）促進企業(yè)帳實相符，足額補償和資產(chǎn)完整。在通貨膨脹情況下，資產(chǎn)的重置成本與歷史成本的差額隨通貨膨脹率的增長而急劇擴大，這將導致按 固定資產(chǎn)的賬面原值提取的折舊明顯過低，會造成企業(yè)更新改造資金過少、企業(yè)盈利虛增和財政收入虛假。這時進行資產(chǎn)重估，可以克服上述問題。此外，通過資產(chǎn)評估還可以明晰企業(yè)自創(chuàng)無形資產(chǎn)、土地使用權價值、商標和商譽的價值，使企業(yè)的全部資產(chǎn)在賬簿上得到反映。（ 5）在促進對外開放的同時，維護國家權益。資產(chǎn)評估機構在中外合資、合作的過程中提供符合國際專業(yè)水平的評估服務既是吸引外資流入的基礎工作，又是維護國家民族權益的重要技術保障。（ 6）防止國有資產(chǎn)流失和促進國有企業(yè)改革順利進行。在國有企業(yè)產(chǎn)權變動的過程中，合理定價是關鍵。而 轉(zhuǎn)讓定價的基礎是企業(yè)的評估價值。因此，公平、客觀的資產(chǎn)評估是防止國有資產(chǎn)流失和促進國有企業(yè)改革順利進行的基礎。 ● 3．簡述資產(chǎn)評估中確認評估對象的標準？ 答：資產(chǎn)評估中確認資產(chǎn)的標準主要有：（ 1）現(xiàn)實性?，F(xiàn)實性表明經(jīng)濟資源在評估時點已經(jīng)存在，是已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟活動的結果，并且在評估時點仍然存在。（ 2）控制性。指以企事業(yè)單位或個人對經(jīng)濟資源的控制權來定義被評估資產(chǎn)的邊界，而不論資產(chǎn)是其用自有資金投資購建，還是負債購建，或是租入。（ 3）有效性。有效性一是表明已無實際資產(chǎn)對應的待攤費用等不能列作被估資產(chǎn)；二是表明無 論是否是勞動產(chǎn)品，只要有效用即可作為被估資產(chǎn)。（ 4）稀缺性。稀缺性表明要獲得具有稀缺性經(jīng)濟資源的控制權就必須付出代價。也正因為此，經(jīng)濟資源才成為資產(chǎn)。（ 5）合法性。指企事業(yè)單位或個人控制的經(jīng)濟資源具有合法性，受到法律保護，即非法經(jīng)濟資源不能被確認為資產(chǎn)。 ● 4．資產(chǎn)評估對象可以依據(jù)哪些標準進行分類？ 答：資產(chǎn)評估對象可以依據(jù)下列標準進行分類：（ 1）按資產(chǎn)評估目的和被評估資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。（ 2）根據(jù)被評估資產(chǎn)的存在形態(tài)分類，全部資產(chǎn)要素可分為有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)。（ 3）根 據(jù)資產(chǎn)的法律意義分類，全部資產(chǎn)要素可以分為不動產(chǎn)、動產(chǎn)和合法權利。（ 4）根據(jù)被評估資產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營活動中是否持續(xù)使用，全部資產(chǎn)要素可分為固定資產(chǎn)與流動資產(chǎn)。（ 5）根據(jù)被評估資產(chǎn)能否獨立存在分類，全部資產(chǎn)要素可以分為可確指的資產(chǎn)與不可確指的資產(chǎn)。（ 6）根據(jù)財務會計制度規(guī)定與被估資產(chǎn)的工程技術特點分類，可以把全部資產(chǎn)要素分為：固定資產(chǎn)，長期投資，流動資產(chǎn)，無形資產(chǎn)，在建工程，遞延資產(chǎn)及其他資產(chǎn)。 ● 1．資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有哪些？如何理解？ 答：資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有：（ 1）貢獻原則。指某一項資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構成部 分的價值取決于它對其它相關的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值貢獻，或根據(jù)當缺少它是對整體價值下降的影響程度來衡量確定。（ 2）替代原則。指同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求量最大。因為有經(jīng)驗的買方對某一資產(chǎn)不會支付高于市場上能夠找到的替代物的費用。（ 3）預期原則。指資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)的價值可以不按照其過去形成的成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定。評估值取決于現(xiàn)實資產(chǎn)的未來獲利能力。（ 4）最佳效用原則。指當一項具有多種用途或潛能