【文章內(nèi)容簡介】 改造工作在 2021 年即醞釀和前期策劃 ， 2021 年 5 月獵德村改造正式開始 ， 10 月所有物業(yè)及房屋完成清空工作； 11 月 就把面積達(dá) 50 萬平方米的建筑全部拆除； 2021 年 1 月復(fù)建安置區(qū)動工建設(shè)； 2021 年 1 月復(fù)建安置區(qū)全部封頂。按照計劃 ， 將在 2021 年廣州亞運(yùn)會前村民可入住。在即將的 2021 年 ， 西南方位的 萬平方米地皮將用于開發(fā)綜合性商用物業(yè) ， 其中包括五星級酒店、甲級寫字樓、購物中心。 獵德村改造的基本模式 （ 1）改造主體的組織形式 在整個獵德村改造過程中 ， 政府基本不花錢 ， 在整個拆遷改造過程中只發(fā)揮宏觀上的監(jiān)督和協(xié)助作用 ， 具體的改造計劃和補(bǔ)償方案由村委會和開發(fā)商協(xié)商制定 ， 再交由政 4 府進(jìn)行審批。在獵德村村民是否接受拆遷 補(bǔ)償方案的問題上 ， 由獵德村組織村民代表大會對拆遷補(bǔ)償方案表決 ， 結(jié)果表明村民滿意程度高。獵德村是廣州城中村整體改造的第一村 ， 也是第一個突破性地由開發(fā)商介入的舊城改造項(xiàng)目 ， 獵德村改造首創(chuàng)了村民以土地產(chǎn)權(quán)置換開發(fā)商物業(yè)來改造的新模式 ， 有別于以往以政府為主導(dǎo)進(jìn)行的舊城改造模式 ，獵德村改造模式在全國的城中村改造中開啟了一個新的改造模式。 （ 2）土地利用的改造形式 土地采取“三分制”原則 ， 即村民安置、商業(yè)開發(fā)和村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)留用地 ，其改造形式主要是通過市場運(yùn)營來籌集改造資金 ， 解決村民拆遷安置和集體物業(yè)發(fā)展要求 ， 實(shí)現(xiàn) 改造項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)平衡。改造獵德村土地分為三部分 ， 西部土地變?yōu)閲?； 東部地塊仍保留集體土地 ， 作為復(fù)建安置小區(qū)；南部地塊亦為集體土地 ， 將建起五星級酒店 ， 作為集體經(jīng)濟(jì)支柱。通過西部地塊的土地拍賣 ， 獵德村得到 46 億的舊村改造資金。 (3)改造資金籌集形式 獵德城中村通過拍賣三分之一的商業(yè)地塊引進(jìn)社會資金 ， 這種舉措可謂一舉兩得 ，政府無需投入財政的同時村民的生活更為富裕。將西區(qū)地塊 93928 平方米以拍賣的形式出讓給開發(fā)商作為商業(yè)區(qū) ， 以滿足其利潤追求 ， 并共籌措資金 46 億 ， 通過這種形式籌措資金 ， 西區(qū)的升值潛力將不斷提升。 若三大開發(fā)商能順利發(fā)展西區(qū) ， 將為其帶來巨大的利潤。 獵德村改造的效果 獵德村改造運(yùn)用了區(qū)別于以往政府改造舊城的一種創(chuàng)新模式 ， 既保障了原住民的利益 ， 政府又不用出資 ， 這是一村一策政策的具體體現(xiàn)。政府實(shí)現(xiàn)了獵德村村落環(huán)境的改善 ， 多處的破舊村民住宅被 30 多幢高層住宅替代 ， 相信改造后的獵德村會更加繁榮興盛 ，“村”泰民安 ， 不僅如此 ， 其還為更多的人創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會。獵德村在整個城中村改造過程中也十分重視村落傳統(tǒng)歷史文化的保護(hù) ， 而非對城中村簡單的全部推倒重建 ，尤其是集中復(fù)建祠堂群 ， 形成了具有傳統(tǒng)特色的宗祠文化區(qū) ， 并在獵德大道以西的獵德涌兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)了歷史文化風(fēng)情街 ， 還在在獵德涌東岸保留了兩至三幢縣有村民的“握手樓”作為獵德改造博物館。此外 ， 未來每年端午節(jié)的龍舟大賽會繼續(xù)傳承下去。獵德村的改造是一個重大突破 ， 并取得空前的成功。廣州市 138 個城中村的目光 ， 幾乎都聚焦到這個被稱作“范本一的地方。這次改造所牽動的神經(jīng) ， 除了來自所有城中村的村民 ，還有眾多居住在其中的外來人口。廣州啟動對獵德村的改造 ， 具有深遠(yuǎn)的意義 ， 對該市的城中村改造工作起到了很好的示范作用 ， 揭開了廣州城中村治理的新篇章。獵德村治 5 理為廣州城中村治理工作開創(chuàng)了新 的局面 ， 是廣州市政府解放思想 ， 采取務(wù)實(shí)政策的體現(xiàn)。治理城中村的有益探索 ， 對不斷加強(qiáng)城市文明建設(shè) ， 進(jìn)一步推進(jìn)廣州的城市化進(jìn)程 ，起到良好的示范帶動作用。 4 政府在獵德村改造中的作用 改造中政府的行政模式 在此之前 ， 廣州改造城中村的模式都是傳統(tǒng)的由政府出面 ， 村民自行一手包辦 ， 不允許市場介入。政府起到主導(dǎo)作用 ， 規(guī)范政策的制定 ， 進(jìn)行優(yōu)惠和扶持。積極鼓勵以村集體和村民為改造的主體 ， 政府提倡按照“誰出資、誰受益”的原則 ， 由城中村自行改造開發(fā) ， 村集體和村民個人出資為主 ， 區(qū)財政拿出一部分配套資金 ， 不允許房地產(chǎn)商介入。但這一方式要求政府有足夠強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ， 這對于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城市來說無疑是個難題。廣州 139 個城中村改造需要耗費(fèi)近兩千億元 ， 如此政府根本無力承擔(dān) ， 由于資金不足這使整個改造工程都陷于停滯不前的狀態(tài)。若由村股份公司獨(dú)立承擔(dān)城中村改造的整個工程 ， 這更是無稽之談 ， 面對龐大改造資金和高技術(shù)含量的客觀要求 ， 房屋質(zhì)量難以保證 ， 這同樣是舉步維艱。 為了加快城中村改造腳步 ， 廣州堅持“兩項(xiàng)原則”和實(shí)行“四項(xiàng)轉(zhuǎn)制”?！皟身?xiàng)原則”即“市政府不直接投資”和“不進(jìn)行商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)” ， 四項(xiàng)轉(zhuǎn)制即 “城市建成區(qū)內(nèi)的“城中村”農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民； 村委會轉(zhuǎn)為居委會； 原農(nóng)民使用并所有的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地 ， 村民宅基地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)屬； 原村委會管理的集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為集體法人股東和個人股東共同持股的股份公司 ， 將原農(nóng)村管理納入城市一體化管理 ， 并逐步把市政、環(huán)衛(wèi)、供電、供氣及治安等納入城市管理范疇 ， 這也是 符合形勢發(fā)展的需要 。 2021年 ， 獵德村作為第一個城中村改造的試點(diǎn) ， 是廣州城中村改造取得突破 ， 有著深遠(yuǎn)的影響。 獵德村確立了采用“由政府作為宏觀主導(dǎo) ， 以村為具體實(shí)施主體 ， 借力開發(fā)商”的改造模式。這主要體現(xiàn)為作為開發(fā)商和村集體及村民首當(dāng)其沖是受益者 ， 其次更吸 引開發(fā)商資金投入從中獲利 ， 而政府則作為改造項(xiàng)目的協(xié)調(diào)者 ， 監(jiān)管和維護(hù)公平與效率。首先由市政府指導(dǎo)城中村改造工作 ， 明確改造的整體要求 ， 并給予政策支持。區(qū)政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌組織 ， 指導(dǎo)制定可行的改造方案 ， 協(xié)調(diào)解決矛盾沖突。在村民和開發(fā)商達(dá)成協(xié)商一致前提下 ， 村民、開發(fā)商參與協(xié)商并制定可行改造規(guī)劃 ， 再監(jiān)督執(zhí)行 ， 監(jiān)管和約束村民與開發(fā)商的行為。最后村集體是整個改造項(xiàng)目的實(shí)施主體 ， 直接與村民協(xié)商溝通 ， 是村 6 民利益的維護(hù)者 ， 負(fù)責(zé)組織改造的征地拆遷、補(bǔ)償、搬遷等過程 ， 并嚴(yán)格遵守基本建設(shè)程序的要求 ， 實(shí)施全面的改造。這種形式的確定 ， 有效地避 免政府單方面主導(dǎo)的缺陷 ，發(fā)揮政府的指導(dǎo)作用 ， 充分調(diào)動多方主體的積極性 ， 贏得了村民與開發(fā)商對城中村改造的支持 ， 整個改造過程實(shí)現(xiàn)了“零上訪”、“零強(qiáng)