畢業(yè)論文初稿-論城中村改造的問題及對(duì)策研究—以滕州市為例(編輯修改稿)
2025-07-10 10:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 用地梳理、整合，并在用地布局、規(guī)劃管理技術(shù)指標(biāo)上加以控制和落實(shí)，以適應(yīng)當(dāng)前城鄉(xiāng)一體，統(tǒng)籌快速發(fā)展的需求。 （二）滕州市城中村改造存在的問題 城中村改造是快速城市化進(jìn)程中政府面臨的一個(gè)突出且亟待解決的問題，政策的隨 意性和立法的缺失一直伴隨著改造全過程 ,據(jù)悉，我國(guó)至今尚沒有一部專門針對(duì)城中村改造的立法。從城市化進(jìn)程加速的趨勢(shì)來看，加快我國(guó)城中村改造立法步伐顯得尤為重要和緊迫。由于城中村改造的迫切性和改造過程的復(fù)雜性，山東財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 4 相應(yīng)的法律法規(guī)和規(guī)范建設(shè)對(duì)于城中村改造的順利進(jìn)行是必不可少的。除了關(guān)于房屋拆遷和土地制度等法律法規(guī)外，地方政府的立法在城中村改造中起著不可替代的作用。健全的法律和到位的政策一方面可以使地方政府在改造工作中有法可依、有章可循，避免發(fā)生違法、違規(guī)行為并增強(qiáng)透明度。另一方面，通過地方立法將村民的優(yōu)惠政策和基本權(quán)利 固定化，有利于村民更加清楚自身權(quán)利，避免利益受到侵害。更重要的是，地方政府針對(duì)城中村改造的專門立法，更加貼近實(shí)際，能更有針對(duì)性地解決實(shí)踐中的問題，保障城中村改造的順利進(jìn)行。如最先開展城中村改造的城市之一深圳市政府曾多次試圖進(jìn)行城中村、舊村改造，但是由于對(duì)違法建筑的認(rèn)定和處理力度不夠，引發(fā)違法搶建的風(fēng)潮因而沒有達(dá)到預(yù)想的效果。目前，各城市大都依據(jù)《土地法》、《建筑法》、《規(guī)劃法》、《居民委員會(huì)組織法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》等法律依法進(jìn)行改造。但是對(duì)改造過程的集體土地的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，集體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，城中村村民房屋的產(chǎn)權(quán) 等都界定不清，致使容易滋生權(quán)力腐敗，讓一些宵小之徒鉆了法律的漏洞從中漁利，所以急需制定一部專門的立法來為這些問題提供法律依據(jù)。 城中村改造不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其涉及到征地、拆遷、安置、建設(shè)及環(huán)境整治等各個(gè)環(huán)節(jié)，改造工程量十分巨大，改造資金也是天文數(shù)字。在城中村中村民一般房子很大，有的一套房子就是六、七百平米，光拆遷補(bǔ)償就得幾百萬，有的村民還有好幾套房子。而且村民原來都靠房屋租賃獲得收益，改造拆遷后，需要對(duì)這些村民補(bǔ)償安置，這些都是很大的支出。雖然村里有集體經(jīng)濟(jì)，但是還需 要政府巨大的投資支持，而這個(gè)城建資金就是問題。如果按照城市商業(yè)開發(fā)用地的價(jià)格購(gòu)買，政府必須支付村民巨額資金，重新安置的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)成本巨大，政府一般承受不起，而且社會(huì)資金進(jìn)入城中村改造的積極性不高。事實(shí)上，資金短缺一直是眾多城市城中村改造推進(jìn)緩慢的瓶頸，廣州、深圳、珠海等早批開始進(jìn)行城中村改造的城市都曾因資金缺乏而使城中村改造寸步難行。如何有效地進(jìn)行融資，是城中村改造中的一個(gè)難題。 城中村改造一般都是自上來下開展的，改造中的阻力首當(dāng)其沖來自村民 ,村民在城中村改造中處于一個(gè)被改造 的地位，因而城中村改造進(jìn)程也經(jīng)常因各種原因受到村民的阻撓。 第一，對(duì)于拆遷改造后拆遷人許諾條件的不信任。城中村改造已經(jīng)在全國(guó)各地都有所開展，但是開展的成果也不盡然都是好的，一些地區(qū)的村民在被改造后 山東財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 5 遭遇補(bǔ)償給他們的根本達(dá)不到許諾的標(biāo)準(zhǔn)，而且改造再安置的時(shí)間一般也較長(zhǎng)，這就導(dǎo)致村民的心理上也會(huì)因時(shí)間跨度長(zhǎng)而產(chǎn)生不安定感，對(duì)開發(fā)商的不信任也是原因之一。第二，對(duì)于原住地的思想觀念上的不舍。村民們因?yàn)樽孀孑呡吷钤诖謇锩?，一但城中村改造之后，生活?xí)慣、方式和環(huán)境等都要隨之而發(fā)生大的改變，一些生活在村子里的老人們不愿 意離開生活了一輩子的地方和這種環(huán)境下的生活，安土重遷的心理造成了一批人的不愿改造。第三，房租經(jīng)濟(jì)的巨大收益并未帶來村民素質(zhì)的提高，富裕之后不思進(jìn)取，不工作、不讀書的現(xiàn)象在中青年村民中蔓延。而改造后這些如寄生蟲一樣產(chǎn)生惰性的“二世祖”無生財(cái)之源，安生立命之本，其惰性也會(huì)促使其因循守舊，因?yàn)椴辉父淖儸F(xiàn)狀而拒絕改造。第四，對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不滿意。城中村的村民房租是一項(xiàng)很大的收入，所以房子都蓋了很多層，很多都屬于違章建筑，在拆遷補(bǔ)償時(shí)這些制度外的事物又導(dǎo)致改造方不愿意補(bǔ)償或把錢壓低，致使因不滿條件而產(chǎn)生阻礙改造的一批 釘子戶。第五，對(duì)于集體資產(chǎn)走向和未來利益的不確定性。一但城中村改造，那么村集體資產(chǎn)的處制就是一個(gè)問題，有很多村的村民在原來每年還能從村集體資產(chǎn)中拿到分紅和福利，而改造后村集體資產(chǎn)是否還會(huì)存在，以及改造后村集體資產(chǎn)還會(huì)不會(huì)有分紅和福利大家都也還不清楚，村民們害怕既得利益的損失，這也導(dǎo)致村民對(duì)于城中村改造的否定態(tài)度。 村民對(duì)今后就業(yè)的憂慮。城中村改造后，集體土地以貨幣補(bǔ)償方式一次性被征收，農(nóng)民完全失去了土地，城中村改造范圍內(nèi)的失地農(nóng)民全部由農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城市戶口。但實(shí)質(zhì)上農(nóng)民身份的改變，并未給他們帶來待遇的實(shí)際轉(zhuǎn)變。由于農(nóng)民普遍缺乏相應(yīng)的職業(yè)技能，很容易陷入“種地?zé)o田、上班無崗、低保無份”的困境。有一位城中村村民戲稱，“我們現(xiàn)在是‘三不人民’：不是農(nóng)民，沒有土地；不是市民，沒有社保；不是居民，沒有低保。城中村改造給了我們一筆錢，但這筆錢看上去熱鬧，卻不中用。”的確，對(duì)于城中村改造后失去經(jīng)濟(jì)來源而又無一技傍身的村民來說，回遷 安置的都是單元樓、商品房，有的還是高層，相比之前的房子，高昂的物業(yè)費(fèi)就讓家戶“開流而節(jié)源”了，而且還沒有工作，生活都過不下去如何能答應(yīng)改造？ 村民對(duì)今后社會(huì)保障的擔(dān)憂。一些城市的城中村改造工作過于表面化 ,缺乏對(duì)城中村問題全面深刻的把握 ,除了在戶籍上農(nóng)轉(zhuǎn)非外，對(duì)于村民的醫(yī)療、教育、社會(huì)保障、計(jì)劃生育等關(guān)鍵問題 ,沒有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)。而這些問題沒有解決的
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