【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 3 時(shí)，“危機(jī)”突然爆發(fā)，桃園公司總部人去樓空。一時(shí)間，三百多名客戶(hù)的四千萬(wàn)元房款討要無(wú)門(mén)。李萍也是眾多受害者中的一員，她的 4 萬(wàn)元銀行按揭貸款被中介截留沒(méi)有交到賣(mài)房者手中。 更令人震驚的是，桃園公司負(fù)責(zé)人張坤平在事發(fā)后與客戶(hù)代表的一次見(jiàn)面會(huì)上承認(rèn)，公司挪用了三千余萬(wàn)元的客戶(hù)房款用于一手房代理和店面擴(kuò)張及廣告宣傳，由于代理樓盤(pán)銷(xiāo)售不好，資金沒(méi)有及時(shí)回籠，造成資金 鏈斷裂，公司陷入困境。他還說(shuō)，合肥90%以上的中介公司都是這樣操作的。此語(yǔ)一出，令該公司客戶(hù)極為震驚。一位公司客戶(hù)說(shuō)：“中介行業(yè)如此黑暗讓人心寒！” 這一事例明顯體現(xiàn)出了在房地產(chǎn)中介該行業(yè)中，行業(yè)管理機(jī)制嚴(yán)重缺乏管理，在監(jiān)管上存在著很大的漏洞。這對(duì)于重慶中介對(duì)于其相關(guān)的管理模式也有一定的啟發(fā)。 [5]同時(shí)，重慶的社會(huì)中介組織至今還沒(méi)有建立起有約束力的同業(yè)監(jiān)督組織，對(duì)于在該行業(yè)中那些違規(guī)者，缺乏責(zé)任機(jī)制的規(guī)范。 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)缺乏“誠(chéng)信”經(jīng)營(yíng)意識(shí)，編造虛假信息 在當(dāng)前的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)交易糾紛種類(lèi)繁雜，其主 要的原因就是因?yàn)椤罢\(chéng)信”的缺失，以編造虛假的信息去騙取錢(qián)財(cái)。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （ 1）中介誤傳信息。 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在對(duì)有關(guān)無(wú)證產(chǎn)品的宣傳時(shí)有意向消費(fèi)者隱瞞真相，導(dǎo)致那些不了解事情真相的消費(fèi)者的利益受損。 第 7 頁(yè) 共 16 頁(yè) （ 2）信息過(guò)時(shí)。 有些機(jī)構(gòu)向服務(wù)對(duì)象所提供的信息陳舊、虛假、不可靠，部分中介機(jī)構(gòu)在沒(méi)有核對(duì)信息的真實(shí)性就以低價(jià)的傭金轉(zhuǎn)賣(mài)給不知情的消費(fèi)者。 （ 3）無(wú)證上崗。 在現(xiàn)實(shí)中具體體現(xiàn)如有些企業(yè)并不具備所售商品住宅的開(kāi)發(fā)資質(zhì) ,還有的房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售或售樓時(shí)還沒(méi)取得合法的土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃 許可證、建筑工程規(guī)劃許可證等等這些合法的證明文件，最終導(dǎo)致了消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)以后沒(méi)法取得產(chǎn)權(quán)的證明。 （ 4）商品房的面積不夠。 價(jià)格虛高，進(jìn)行虛假的廣告宣傳，隱瞞開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的問(wèn)題所在，交易合同等這些方面的不誠(chéng)信。 如就在 2021 年 4 月 25 日，新聞披露出好多二手房產(chǎn)中介公司缺失誠(chéng)信存在“貓膩”。重慶也不例外，在重慶開(kāi)縣一位知情者介紹，他的朋友有一座房子是 10 多年前某單位修建的，后來(lái)因單位整體遷移，房屋空在那里無(wú)人居住，只好托人代管出租。 2021年 6 月，有人將這座樓房以每平方米 7300 元錢(qián)的價(jià)格買(mǎi)下，經(jīng) 過(guò)簡(jiǎn)單裝修后，再以每平方米 8600 元左右的價(jià)格向外銷(xiāo)售。而買(mǎi)房的正是房產(chǎn)中介人員。這位知情者說(shuō)，不少中介人員靠積攢下的積蓄，做起收購(gòu)進(jìn)行裝修后再銷(xiāo)售的生意，較短時(shí)間里就能賺不少錢(qián)?！柏埬仭爆F(xiàn)象的體現(xiàn)了中介行業(yè)中誠(chéng)信的缺少問(wèn)題，不僅對(duì)該行業(yè)的聲譽(yù)造成影響而且還直接影響消費(fèi)者顧客的利益。 人員結(jié)構(gòu)分配不合理，專(zhuān)業(yè)人員嚴(yán)重缺乏 現(xiàn)在大多的中介機(jī)構(gòu)存在著經(jīng)營(yíng)能力有限、業(yè)務(wù)面窄等問(wèn)題，而且在表面上，中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有向縱深方向發(fā)展中介機(jī)構(gòu)，缺乏一支質(zhì)量過(guò)硬、素質(zhì)較高的專(zhuān)業(yè)人才。同時(shí)在人員結(jié)構(gòu)分配上也相當(dāng)?shù)牟缓侠?，?齡大的偏多，學(xué)歷及技術(shù)職稱(chēng)較低，職業(yè)道德欠缺，政府對(duì)于從業(yè)人員政策水平相當(dāng)?shù)停瑥臉I(yè)人員的素質(zhì)還有待提高。尤其是沒(méi)有編制的中介組織內(nèi)部人員大多聘用、借用和兼職人員，就存在著年齡老化，專(zhuān)業(yè)人員緊缺的問(wèn)題。有一案例是 [6]發(fā)生在 2021 年 12 月 1 日，來(lái)源于重慶晨報(bào)的一則報(bào)道，為爭(zhēng)客戶(hù)，滿(mǎn)堂紅和中原兩中介大打出手。昨日上午，重慶晨報(bào)記者通過(guò)私信聯(lián)系上了網(wǎng)友“ @尋找瓶瓶的罐罐”，其在微博的認(rèn)證為重慶（香港）中原營(yíng)銷(xiāo)策劃顧問(wèn)有限公司端口管理專(zhuān)員。她表示，自己最初是從公司內(nèi)部 群里了解到上述事件，“好像是因?yàn)闈M(mǎn)堂紅的人 認(rèn)為中原搶了他們的客戶(hù)，然后就跑過(guò)去打人。事后，聽(tīng)說(shuō)滿(mǎn)堂紅只賠了錢(qián)，沒(méi)有道歉?！弊蛱熘形?，我們來(lái)到位于北部新區(qū)金渝大道附 41 號(hào)的中原地產(chǎn)愛(ài)加西西里店，而位于附 90 號(hào)的滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)門(mén)市就在它的 100 米外。在中原地產(chǎn)門(mén)市，員工李振（化名）說(shuō)： “事發(fā)前幾天，中原地產(chǎn)以前的一位顧客稱(chēng)自己打算在北部新區(qū)買(mǎi)一套住房，我電話(huà)聯(lián)系上了先前在門(mén)市掛房售賣(mài)的一位業(yè)主，但對(duì)方表示正在滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)商談售房事宜，下 第 8 頁(yè) 共 16 頁(yè) 午 5 點(diǎn)前還得飛到浙江。經(jīng)我多次勸說(shuō)，業(yè)主來(lái)到了我們店，隨同而來(lái)的還有滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)的兩名工作人員?！崩钫癖硎荆?yàn)閮r(jià)格沒(méi)談攏， 最終業(yè)主離開(kāi)了。 5 分鐘后，上述視頻的這一幕發(fā)生了。當(dāng)時(shí)在場(chǎng)的幾位中原地產(chǎn)員工都指認(rèn)，來(lái)店打砸的人中，肯定有滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)的員工，還有部分人不認(rèn)識(shí)，不排除是對(duì)方找的外人來(lái)鬧事。此次打砸事件中，坐在店內(nèi)右邊第三個(gè)位置上的小何受傷最嚴(yán)重，頭部和腰部均有傷痕。發(fā)生這類(lèi)打人事件直接跟從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)及機(jī)構(gòu)管理體制有關(guān)。表現(xiàn)出各中介從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)能力，素質(zhì)欠缺，他們采取的銷(xiāo)售手段都太極端。 目前重慶中介人員絕大部分還是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)來(lái)的，不具備基礎(chǔ)性的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，執(zhí)行能力弱，絕大部分從業(yè)人員沒(méi)有獲得專(zhuān)業(yè)的職業(yè)資格證書(shū) ，就拿通過(guò)調(diào)查重慶開(kāi)縣昊業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、大志房產(chǎn)、開(kāi)縣金橋房產(chǎn)等中介企業(yè)，高中學(xué)歷以下從業(yè)者占半數(shù)，行業(yè)的整體理念相對(duì)落后，服務(wù)質(zhì)量不高，過(guò)度的營(yíng)銷(xiāo)在該市場(chǎng)使用泛濫，虛假的廣告，過(guò)度包裝等這些欺騙消費(fèi)者的行為屢屢發(fā)生。 同時(shí)在重慶的有些中介機(jī)構(gòu)中也正因?yàn)槿狈?zhuān)業(yè)人員，在咨詢(xún)，評(píng)估人員無(wú)論從數(shù)量上還是質(zhì)量上都不能滿(mǎn)足要求，好多的從業(yè)人員不了解房地產(chǎn)管理及法規(guī)的基本內(nèi)容，甚至連如何辦理房屋交易手續(xù)都不清楚，在工作操作過(guò)程中給顧客帶來(lái)了很大的影響麻煩，有時(shí)還造成了顧客的利益受損。 信息渠道不暢，信 息不對(duì)稱(chēng)，技術(shù)水平偏低 在現(xiàn)階段的中介行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)來(lái)看，市場(chǎng)的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)還不夠健全，市場(chǎng)信息量少、渠道不暢，在很大程度上影響了我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的發(fā)展及服務(wù)質(zhì)量的提高，在行業(yè)內(nèi)技術(shù)水平也偏低，相當(dāng)?shù)穆浜螅椒ㄏ喈?dāng)?shù)年惻f，專(zhuān)業(yè)的從業(yè)人員嚴(yán)重缺乏，大量非專(zhuān)業(yè)且無(wú)經(jīng)驗(yàn)的人在做中介代理。目前，雖然有大多的中介機(jī)構(gòu)有自己的網(wǎng)絡(luò)和客戶(hù)管理系統(tǒng)，但各中介機(jī)構(gòu)所掌握的信息都是有限的，而且，他們都是實(shí)行信息私有為主，自己所得到的信息就是自己的，各機(jī)構(gòu)間的信息無(wú)法達(dá)到共享的狀態(tài)。這樣的發(fā)展模式就導(dǎo)致了信息的流通量 減少，從而直接影響了重慶房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展?，F(xiàn)在在技術(shù)人才上還存在著這樣一個(gè)問(wèn)題，即部分專(zhuān)業(yè)人才雖有高學(xué)歷，但實(shí)際操作能力還很差，有很深的理論知識(shí)基礎(chǔ)卻缺乏實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，有的雖然有執(zhí)業(yè)證書(shū)，但卻沒(méi)有進(jìn)行上崗并不執(zhí)業(yè)。 信息的來(lái)源渠道不暢，各中介間的競(jìng)爭(zhēng)也越演越烈，最終會(huì)導(dǎo)致信息不對(duì)稱(chēng)這種現(xiàn)象出現(xiàn)，即使買(mǎi)主找不到賣(mài)主，使賣(mài)主找不到買(mǎi)主，或者要耗費(fèi)一定的成本才能使雙方接洽，加大交易的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響中介市場(chǎng)的正常運(yùn)行。 2021 年 6 月 1 日重慶萬(wàn)州李先生看中一處房屋，與賣(mài)方陳先生協(xié)商合同條款，在談 第 9 頁(yè) 共 16 頁(yè) 到付 款方式時(shí)，賣(mài)方陳先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生買(mǎi)房心切，同意了賣(mài)方的要求。最后，買(mǎi)賣(mài)雙方簽署了，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定以 120 萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)該房屋，簽約后十天內(nèi)到房屋登記部門(mén)遞件，付款方式為買(mǎi)賣(mài)雙方直接交接房款：交易遞件前交首期房款 36 萬(wàn)元，完稅后再交剩余的 84 萬(wàn)元。三天后，賣(mài)方陳先生打電話(huà)給李先生，要求他交首期房款，李先生表示要交易遞件當(dāng)日再交，賣(mài)方表示自己等錢(qián)用希望李先生能盡快給，李先生覺(jué)得反正遲早都要給就同意了賣(mài)方的要求。到交易遞件的當(dāng)天，李先生被告知由于賣(mài)方房屋被法院查封無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)；李 先生為賣(mài)方隱瞞房屋被查封的情況惡意欺騙自己感到很憤怒，不知如何是好。 目前出現(xiàn)像以上類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)上“鬧樓”事件頻出，相當(dāng)程度上就與信息渠道不暢，信息不對(duì)稱(chēng)有關(guān)。又如，賣(mài)家知道這所房子有質(zhì)量問(wèn)題，而買(mǎi)家卻不知道，結(jié)果在成交以后發(fā)生合同糾紛。再如，許多物業(yè)管理對(duì)買(mǎi)者口頭上很多的承諾，說(shuō)了很多不切實(shí)際的話(huà)，這使業(yè)主入住后感到“落差”太大，憤憤不已。還有，如拖期交房、面積縮水、面積分?jǐn)偟?，這些也都存在信息不對(duì)稱(chēng)的現(xiàn)象。正因如此，樓市糾紛頻頻不已。 房地產(chǎn)中介資金監(jiān)管存在著很大的漏洞 在 2021 年國(guó)家建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，但這其中很多的細(xì)則還不是很明確，因此在實(shí)踐過(guò)程中還存在著很多的漏洞，在資金監(jiān)管這一方面，房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)交易結(jié)算基金專(zhuān)用存款賬戶(hù)和銀行的資金管理是有所不同的，然而通知用資金時(shí)卻一句帶過(guò)，銀行的監(jiān)管者角色不明朗，沒(méi)有正確的扮演好自己的角色，明白自己的職責(zé)，讓很多中介機(jī)構(gòu)因此而鉆了空子，所以擅自挪用交易資金的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，最終導(dǎo)致企業(yè)資金鏈發(fā)展存在很大的漏洞，這類(lèi)現(xiàn)象主要體現(xiàn)在中型房地產(chǎn)中介公司，而在大型的房地產(chǎn)中介公司這種情況 是很少見(jiàn)的。 就在 2021 年，中介行業(yè)就曾發(fā)生過(guò)深圳中天置業(yè)評(píng)估有限公司總裁蔣飛，攜 4000多萬(wàn)巨款神秘失蹤的事件。及 2021 年 7 月初重慶市云陽(yáng)縣，王小姐看中了一套環(huán)衛(wèi)小區(qū)的二手房，并與房東李先生達(dá)成購(gòu)買(mǎi)意向，向中介機(jī)構(gòu)交付了 2 萬(wàn)元定金訂購(gòu)此套房源。誰(shuí)知道，由于王小姐與男友已有一套房貸的負(fù)擔(dān)，她的第二套房子在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)被拒?！般y行不受理我的貸款申請(qǐng)，而我和男友也無(wú)力全款付清，于是我想退房。誰(shuí)知道，這家中介公司卻稱(chēng)是我私人原因無(wú)法達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，違約在先，扣下了存在中介公司的 5000 元定金?！敝苄?姐無(wú)奈地稱(chēng)，據(jù)她了解，這 5000 元，其中有 3000 元是給予房東的違約款，另外的 2021 元?jiǎng)t被當(dāng)成中介費(fèi)，被這家中介機(jī)構(gòu)拿了。 以上兩案例說(shuō)明了，中介中還存在著很多不合法的操作手法，資金監(jiān)管存在著很大 第 10 頁(yè) 共 16 頁(yè) 的漏洞，房地產(chǎn)中介內(nèi)部存在著隱形的沉疴病因。 市場(chǎng)行為不規(guī)范 [9]，詐騙行為屢見(jiàn)不鮮 現(xiàn)階段中介市場(chǎng)存在著很多不規(guī)范的行為，虛假?gòu)V告，誤導(dǎo)性宣傳這些行為也屢屢不斷。在中介機(jī)構(gòu)的內(nèi)部管理制度沒(méi)有做到實(shí)點(diǎn)，欺騙行為較多，部分房地產(chǎn)中介公司利用多種渠道不管是紙質(zhì)媒體還是新媒體都在大做廣告宣傳，什么 對(duì)提供的信息不滿(mǎn)意者，可退還中介費(fèi)，用這些字眼來(lái)吸引著消費(fèi)者的眼球。而實(shí)際對(duì)于消費(fèi)者與廣告上宣傳的不同，不管滿(mǎn)意與否都要收取中介費(fèi)。根據(jù)有關(guān)部門(mén)的反應(yīng)，在前一段時(shí)間，好多房地產(chǎn)中介組織一哄而上，不少的機(jī)構(gòu)在沒(méi)有經(jīng)過(guò)工商部門(mén)的登記，沒(méi)經(jīng)過(guò)主管部門(mén)的批準(zhǔn)前提下，就擅自?huà)炫茽I(yíng)業(yè)，是整個(gè)中介市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，影響市場(chǎng)的正常運(yùn)行。甚至有些提供過(guò)時(shí)不真實(shí)的信息，詐騙顧客的錢(qián)財(cái)，在社會(huì)上造成了不良的影響。 由于中介潛規(guī)則，收費(fèi)無(wú)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于按揭費(fèi)的收取，重慶市一房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理稱(chēng)，這算是中介的潛規(guī)則，幾乎所有中介都會(huì) 向買(mǎi)方收取這筆費(fèi)用，但并沒(méi)有一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而該項(xiàng)收費(fèi)也常被購(gòu)房者質(zhì)疑。據(jù)一位專(zhuān)職辦理房屋貸款的銀行人士稱(chēng)，從多年的貸款經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，銀行辦理商業(yè)貸款一般不收取費(fèi)用，而二手房大概會(huì)涉及到評(píng)估公司評(píng)估費(fèi)，每宗 380 元，辦理抵押擔(dān)保時(shí)擔(dān)保公司會(huì)收取貸款金額 2%的費(fèi)用，其次就是中介收取的跑腿費(fèi)大概為貸款金額的 1%左右。 但一房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人李先生又稱(chēng)“按揭服務(wù)費(fèi)屬于正常收費(fèi)，我們會(huì)主動(dòng)告知購(gòu)房者需要收取房款 %的按揭費(fèi) ,這是評(píng)估和抵押貸款費(fèi)用之外的 ,給中介的額外服務(wù)費(fèi)用?！毙袠I(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)于按揭費(fèi)按成交金額 %~%比例收取的指導(dǎo)，但實(shí)際并不能在網(wǎng)上查出秦先生所說(shuō)的收費(fèi)指導(dǎo)文件。發(fā)生這樣的事主要在于中介市場(chǎng)還存在著很多不規(guī)范行為，還有相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管疏忽問(wèn)題 。 五、解決問(wèn)題的對(duì)策措施 在以上我們分析了重慶中介組織存在的行業(yè)監(jiān)管不健全，市場(chǎng)行為不規(guī)范等相關(guān)問(wèn)題，而我們要想使中介市場(chǎng)更好的發(fā)展，我們就要對(duì)癥下藥，針對(duì)這些問(wèn)題去尋找解決方案與措施，充分發(fā)揮中介的作用