【文章內(nèi)容簡介】 3 時，“危機”突然爆發(fā)，桃園公司總部人去樓空。一時間，三百多名客戶的四千萬元房款討要無門。李萍也是眾多受害者中的一員，她的 4 萬元銀行按揭貸款被中介截留沒有交到賣房者手中。 更令人震驚的是，桃園公司負(fù)責(zé)人張坤平在事發(fā)后與客戶代表的一次見面會上承認(rèn)，公司挪用了三千余萬元的客戶房款用于一手房代理和店面擴張及廣告宣傳，由于代理樓盤銷售不好，資金沒有及時回籠，造成資金 鏈斷裂，公司陷入困境。他還說，合肥90%以上的中介公司都是這樣操作的。此語一出，令該公司客戶極為震驚。一位公司客戶說：“中介行業(yè)如此黑暗讓人心寒！” 這一事例明顯體現(xiàn)出了在房地產(chǎn)中介該行業(yè)中，行業(yè)管理機制嚴(yán)重缺乏管理，在監(jiān)管上存在著很大的漏洞。這對于重慶中介對于其相關(guān)的管理模式也有一定的啟發(fā)。 [5]同時，重慶的社會中介組織至今還沒有建立起有約束力的同業(yè)監(jiān)督組織，對于在該行業(yè)中那些違規(guī)者，缺乏責(zé)任機制的規(guī)范。 房地產(chǎn)中介機構(gòu)缺乏“誠信”經(jīng)營意識，編造虛假信息 在當(dāng)前的房地產(chǎn)中介市場交易糾紛種類繁雜，其主 要的原因就是因為“誠信”的缺失，以編造虛假的信息去騙取錢財。這主要表現(xiàn)在以下幾個方面： （ 1）中介誤傳信息。 房地產(chǎn)中介機構(gòu)在對有關(guān)無證產(chǎn)品的宣傳時有意向消費者隱瞞真相，導(dǎo)致那些不了解事情真相的消費者的利益受損。 第 7 頁 共 16 頁 （ 2）信息過時。 有些機構(gòu)向服務(wù)對象所提供的信息陳舊、虛假、不可靠，部分中介機構(gòu)在沒有核對信息的真實性就以低價的傭金轉(zhuǎn)賣給不知情的消費者。 （ 3）無證上崗。 在現(xiàn)實中具體體現(xiàn)如有些企業(yè)并不具備所售商品住宅的開發(fā)資質(zhì) ,還有的房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售或售樓時還沒取得合法的土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃 許可證、建筑工程規(guī)劃許可證等等這些合法的證明文件，最終導(dǎo)致了消費者在購買以后沒法取得產(chǎn)權(quán)的證明。 （ 4）商品房的面積不夠。 價格虛高，進行虛假的廣告宣傳，隱瞞開發(fā)產(chǎn)品的問題所在，交易合同等這些方面的不誠信。 如就在 2021 年 4 月 25 日，新聞披露出好多二手房產(chǎn)中介公司缺失誠信存在“貓膩”。重慶也不例外，在重慶開縣一位知情者介紹，他的朋友有一座房子是 10 多年前某單位修建的，后來因單位整體遷移，房屋空在那里無人居住，只好托人代管出租。 2021年 6 月，有人將這座樓房以每平方米 7300 元錢的價格買下，經(jīng) 過簡單裝修后，再以每平方米 8600 元左右的價格向外銷售。而買房的正是房產(chǎn)中介人員。這位知情者說，不少中介人員靠積攢下的積蓄，做起收購進行裝修后再銷售的生意，較短時間里就能賺不少錢?！柏埬仭爆F(xiàn)象的體現(xiàn)了中介行業(yè)中誠信的缺少問題，不僅對該行業(yè)的聲譽造成影響而且還直接影響消費者顧客的利益。 人員結(jié)構(gòu)分配不合理，專業(yè)人員嚴(yán)重缺乏 現(xiàn)在大多的中介機構(gòu)存在著經(jīng)營能力有限、業(yè)務(wù)面窄等問題，而且在表面上，中介機構(gòu)沒有向縱深方向發(fā)展中介機構(gòu)，缺乏一支質(zhì)量過硬、素質(zhì)較高的專業(yè)人才。同時在人員結(jié)構(gòu)分配上也相當(dāng)?shù)牟缓侠?，?齡大的偏多，學(xué)歷及技術(shù)職稱較低，職業(yè)道德欠缺，政府對于從業(yè)人員政策水平相當(dāng)?shù)?，從業(yè)人員的素質(zhì)還有待提高。尤其是沒有編制的中介組織內(nèi)部人員大多聘用、借用和兼職人員，就存在著年齡老化，專業(yè)人員緊缺的問題。有一案例是 [6]發(fā)生在 2021 年 12 月 1 日，來源于重慶晨報的一則報道，為爭客戶，滿堂紅和中原兩中介大打出手。昨日上午，重慶晨報記者通過私信聯(lián)系上了網(wǎng)友“ @尋找瓶瓶的罐罐”，其在微博的認(rèn)證為重慶（香港）中原營銷策劃顧問有限公司端口管理專員。她表示，自己最初是從公司內(nèi)部 群里了解到上述事件，“好像是因為滿堂紅的人 認(rèn)為中原搶了他們的客戶，然后就跑過去打人。事后，聽說滿堂紅只賠了錢，沒有道歉。”昨天中午，我們來到位于北部新區(qū)金渝大道附 41 號的中原地產(chǎn)愛加西西里店，而位于附 90 號的滿堂紅地產(chǎn)門市就在它的 100 米外。在中原地產(chǎn)門市，員工李振（化名）說： “事發(fā)前幾天，中原地產(chǎn)以前的一位顧客稱自己打算在北部新區(qū)買一套住房，我電話聯(lián)系上了先前在門市掛房售賣的一位業(yè)主，但對方表示正在滿堂紅地產(chǎn)商談售房事宜，下 第 8 頁 共 16 頁 午 5 點前還得飛到浙江。經(jīng)我多次勸說，業(yè)主來到了我們店，隨同而來的還有滿堂紅地產(chǎn)的兩名工作人員?！崩钫癖硎?，因為價格沒談攏， 最終業(yè)主離開了。 5 分鐘后，上述視頻的這一幕發(fā)生了。當(dāng)時在場的幾位中原地產(chǎn)員工都指認(rèn)，來店打砸的人中，肯定有滿堂紅地產(chǎn)的員工，還有部分人不認(rèn)識，不排除是對方找的外人來鬧事。此次打砸事件中，坐在店內(nèi)右邊第三個位置上的小何受傷最嚴(yán)重，頭部和腰部均有傷痕。發(fā)生這類打人事件直接跟從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)及機構(gòu)管理體制有關(guān)。表現(xiàn)出各中介從業(yè)人員的專業(yè)能力，素質(zhì)欠缺，他們采取的銷售手段都太極端。 目前重慶中介人員絕大部分還是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)來的，不具備基礎(chǔ)性的專業(yè)知識，執(zhí)行能力弱，絕大部分從業(yè)人員沒有獲得專業(yè)的職業(yè)資格證書 ，就拿通過調(diào)查重慶開縣昊業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、大志房產(chǎn)、開縣金橋房產(chǎn)等中介企業(yè)，高中學(xué)歷以下從業(yè)者占半數(shù)，行業(yè)的整體理念相對落后，服務(wù)質(zhì)量不高，過度的營銷在該市場使用泛濫，虛假的廣告，過度包裝等這些欺騙消費者的行為屢屢發(fā)生。 同時在重慶的有些中介機構(gòu)中也正因為缺乏專業(yè)人員，在咨詢，評估人員無論從數(shù)量上還是質(zhì)量上都不能滿足要求，好多的從業(yè)人員不了解房地產(chǎn)管理及法規(guī)的基本內(nèi)容，甚至連如何辦理房屋交易手續(xù)都不清楚，在工作操作過程中給顧客帶來了很大的影響麻煩，有時還造成了顧客的利益受損。 信息渠道不暢，信 息不對稱，技術(shù)水平偏低 在現(xiàn)階段的中介行業(yè)市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)來看，市場的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)還不夠健全，市場信息量少、渠道不暢，在很大程度上影響了我國房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展及服務(wù)質(zhì)量的提高，在行業(yè)內(nèi)技術(shù)水平也偏低，相當(dāng)?shù)穆浜?，方法相?dāng)?shù)年惻f，專業(yè)的從業(yè)人員嚴(yán)重缺乏，大量非專業(yè)且無經(jīng)驗的人在做中介代理。目前，雖然有大多的中介機構(gòu)有自己的網(wǎng)絡(luò)和客戶管理系統(tǒng)，但各中介機構(gòu)所掌握的信息都是有限的，而且，他們都是實行信息私有為主，自己所得到的信息就是自己的，各機構(gòu)間的信息無法達到共享的狀態(tài)。這樣的發(fā)展模式就導(dǎo)致了信息的流通量 減少，從而直接影響了重慶房地產(chǎn)中介機構(gòu)的發(fā)展?，F(xiàn)在在技術(shù)人才上還存在著這樣一個問題，即部分專業(yè)人才雖有高學(xué)歷，但實際操作能力還很差，有很深的理論知識基礎(chǔ)卻缺乏實際經(jīng)驗，有的雖然有執(zhí)業(yè)證書，但卻沒有進行上崗并不執(zhí)業(yè)。 信息的來源渠道不暢，各中介間的競爭也越演越烈，最終會導(dǎo)致信息不對稱這種現(xiàn)象出現(xiàn)，即使買主找不到賣主，使賣主找不到買主，或者要耗費一定的成本才能使雙方接洽，加大交易的風(fēng)險，從而影響中介市場的正常運行。 2021 年 6 月 1 日重慶萬州李先生看中一處房屋，與賣方陳先生協(xié)商合同條款，在談 第 9 頁 共 16 頁 到付 款方式時，賣方陳先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生買房心切，同意了賣方的要求。最后，買賣雙方簽署了，《房屋買賣合同》，約定以 120 萬元購買該房屋，簽約后十天內(nèi)到房屋登記部門遞件，付款方式為買賣雙方直接交接房款：交易遞件前交首期房款 36 萬元，完稅后再交剩余的 84 萬元。三天后，賣方陳先生打電話給李先生，要求他交首期房款，李先生表示要交易遞件當(dāng)日再交，賣方表示自己等錢用希望李先生能盡快給，李先生覺得反正遲早都要給就同意了賣方的要求。到交易遞件的當(dāng)天，李先生被告知由于賣方房屋被法院查封無法辦理過戶手續(xù)；李 先生為賣方隱瞞房屋被查封的情況惡意欺騙自己感到很憤怒，不知如何是好。 目前出現(xiàn)像以上類似房地產(chǎn)市場上“鬧樓”事件頻出，相當(dāng)程度上就與信息渠道不暢，信息不對稱有關(guān)。又如，賣家知道這所房子有質(zhì)量問題，而買家卻不知道，結(jié)果在成交以后發(fā)生合同糾紛。再如，許多物業(yè)管理對買者口頭上很多的承諾，說了很多不切實際的話，這使業(yè)主入住后感到“落差”太大，憤憤不已。還有，如拖期交房、面積縮水、面積分?jǐn)偟?，這些也都存在信息不對稱的現(xiàn)象。正因如此，樓市糾紛頻頻不已。 房地產(chǎn)中介資金監(jiān)管存在著很大的漏洞 在 2021 年國家建設(shè)部出臺《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，但這其中很多的細則還不是很明確，因此在實踐過程中還存在著很多的漏洞，在資金監(jiān)管這一方面，房地產(chǎn)管理部門對交易結(jié)算基金專用存款賬戶和銀行的資金管理是有所不同的，然而通知用資金時卻一句帶過，銀行的監(jiān)管者角色不明朗，沒有正確的扮演好自己的角色，明白自己的職責(zé)，讓很多中介機構(gòu)因此而鉆了空子，所以擅自挪用交易資金的現(xiàn)象屢見不鮮，最終導(dǎo)致企業(yè)資金鏈發(fā)展存在很大的漏洞，這類現(xiàn)象主要體現(xiàn)在中型房地產(chǎn)中介公司，而在大型的房地產(chǎn)中介公司這種情況 是很少見的。 就在 2021 年，中介行業(yè)就曾發(fā)生過深圳中天置業(yè)評估有限公司總裁蔣飛，攜 4000多萬巨款神秘失蹤的事件。及 2021 年 7 月初重慶市云陽縣，王小姐看中了一套環(huán)衛(wèi)小區(qū)的二手房，并與房東李先生達成購買意向，向中介機構(gòu)交付了 2 萬元定金訂購此套房源。誰知道，由于王小姐與男友已有一套房貸的負(fù)擔(dān)，她的第二套房子在向銀行申請貸款時被拒?！般y行不受理我的貸款申請，而我和男友也無力全款付清，于是我想退房。誰知道，這家中介公司卻稱是我私人原因無法達成購房協(xié)議，違約在先，扣下了存在中介公司的 5000 元定金?！敝苄?姐無奈地稱，據(jù)她了解，這 5000 元，其中有 3000 元是給予房東的違約款，另外的 2021 元則被當(dāng)成中介費，被這家中介機構(gòu)拿了。 以上兩案例說明了，中介中還存在著很多不合法的操作手法，資金監(jiān)管存在著很大 第 10 頁 共 16 頁 的漏洞，房地產(chǎn)中介內(nèi)部存在著隱形的沉疴病因。 市場行為不規(guī)范 [9]，詐騙行為屢見不鮮 現(xiàn)階段中介市場存在著很多不規(guī)范的行為，虛假廣告，誤導(dǎo)性宣傳這些行為也屢屢不斷。在中介機構(gòu)的內(nèi)部管理制度沒有做到實點，欺騙行為較多，部分房地產(chǎn)中介公司利用多種渠道不管是紙質(zhì)媒體還是新媒體都在大做廣告宣傳，什么 對提供的信息不滿意者，可退還中介費，用這些字眼來吸引著消費者的眼球。而實際對于消費者與廣告上宣傳的不同，不管滿意與否都要收取中介費。根據(jù)有關(guān)部門的反應(yīng)，在前一段時間，好多房地產(chǎn)中介組織一哄而上，不少的機構(gòu)在沒有經(jīng)過工商部門的登記，沒經(jīng)過主管部門的批準(zhǔn)前提下，就擅自掛牌營業(yè)，是整個中介市場魚龍混雜，影響市場的正常運行。甚至有些提供過時不真實的信息，詐騙顧客的錢財，在社會上造成了不良的影響。 由于中介潛規(guī)則，收費無標(biāo)準(zhǔn)。對于按揭費的收取，重慶市一房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理稱，這算是中介的潛規(guī)則，幾乎所有中介都會 向買方收取這筆費用，但并沒有一個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而該項收費也常被購房者質(zhì)疑。據(jù)一位專職辦理房屋貸款的銀行人士稱，從多年的貸款經(jīng)驗來看，銀行辦理商業(yè)貸款一般不收取費用，而二手房大概會涉及到評估公司評估費，每宗 380 元，辦理抵押擔(dān)保時擔(dān)保公司會收取貸款金額 2%的費用，其次就是中介收取的跑腿費大概為貸款金額的 1%左右。 但一房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人李先生又稱“按揭服務(wù)費屬于正常收費，我們會主動告知購房者需要收取房款 %的按揭費 ,這是評估和抵押貸款費用之外的 ,給中介的額外服務(wù)費用?！毙袠I(yè)協(xié)會有關(guān)于按揭費按成交金額 %~%比例收取的指導(dǎo)，但實際并不能在網(wǎng)上查出秦先生所說的收費指導(dǎo)文件。發(fā)生這樣的事主要在于中介市場還存在著很多不規(guī)范行為，還有相關(guān)部門的監(jiān)管疏忽問題 。 五、解決問題的對策措施 在以上我們分析了重慶中介組織存在的行業(yè)監(jiān)管不健全，市場行為不規(guī)范等相關(guān)問題，而我們要想使中介市場更好的發(fā)展，我們就要對癥下藥，針對這些問題去尋找解決方案與措施，充分發(fā)揮中介的作用