【文章內(nèi)容簡介】 量相對較多。雅居樂地產(chǎn)在廣佛區(qū)域的首個大型商業(yè)項(xiàng)目雍景新都會，面積雖達(dá)到 6 萬平方米的規(guī)模，但以獨(dú)立的小型商鋪為主，主要屬于服務(wù)周邊數(shù)公里范圍居民日常生活需求的街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。 另外 各路資本紛紛涉足佛山商業(yè)地產(chǎn)，說明佛山商業(yè)地產(chǎn)魅力尤在。佛山居民的消費(fèi)力強(qiáng)勁，是眾多商家掘金的寶地。有實(shí)力及經(jīng)驗(yàn)較強(qiáng)的開發(fā)商在佛山較容易獲得豐厚回報(bào)。在廣佛經(jīng)濟(jì)一體化概念下，佛山毗鄰廣州，將讓零售成本大為降低。最后是佛山要發(fā)展成為現(xiàn)代大城市，無論在亞藝節(jié)、十二屆省運(yùn)會等活動推廣上，還是內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施一環(huán)、體育場館等建設(shè)上都加大了投資力度，提高了佛山的城市知名度，也增加了開發(fā)商及商家的信心。 （ 3） 與住宅比，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)需更多理性及耐心 。 商 業(yè)地產(chǎn)的利潤有可能比住宅多一倍至數(shù)倍，堪稱豐厚。但開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與開發(fā)住宅項(xiàng)目有四大區(qū)別。一是資金回籠形式，住宅項(xiàng)目資金回籠形 式比較單一，基本是靠出售出物業(yè)回籠資金；但商業(yè)地產(chǎn)除了出售部分物業(yè)回籠資金外，還可以租金或合作經(jīng)營提取傭金等形式來進(jìn)行資金回籠。二是在運(yùn)作環(huán)節(jié)，住宅項(xiàng)目不需要招商和運(yùn)營。三是投資回報(bào)期，住宅項(xiàng)目投資回報(bào)期短，一般不超過十年；但商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)期長，甚至要十多年才能回本，資金壓力較大。四是投資風(fēng)險(xiǎn)程度，商業(yè)地產(chǎn)前期投入資金大，回籠資金慢。 （ 4） 佛山商業(yè)地產(chǎn)急需法規(guī)以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃指引 。 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)在 2020年、 2020 年開發(fā)熱潮，引起了人們的廣泛關(guān)注，不少專家紛紛建議加以調(diào)控。據(jù)了解，國家有關(guān)部門也在研究制訂《 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》及聽證制度。在相關(guān)的條例草案中，提到今后 10000 平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目必須進(jìn)行聽證。由發(fā)改委、建設(shè)規(guī)劃、工商行政管理、交通環(huán)保部門、生產(chǎn)流通部門、消費(fèi)者協(xié)會、行業(yè)組織及專家學(xué)者參與聽證。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的所在區(qū)、街道也將推選社區(qū)代表發(fā)表意見。開發(fā)商經(jīng)過聽證之后必須拿到書面同意建設(shè)意見，方可辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)。 目前佛山商業(yè)地產(chǎn)急需更多法規(guī)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃加以指引。希望佛山有關(guān)部門出臺商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃前，能夠加強(qiáng)與相關(guān)企業(yè)的溝通。相關(guān)規(guī)劃要對佛山商業(yè)設(shè)施的整體布局有足夠的深度和前瞻性。佛山商業(yè)地 產(chǎn)發(fā)展雖然速度很快，但其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)還存在一定的盲目性。為了給企業(yè)提南海廣場一期項(xiàng)目整改方案設(shè)計(jì) 6 供有效指引，避免重復(fù)建設(shè)造成浪費(fèi)，佛山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃是越早出臺越好。至于雅居樂對禪城 05F 地塊 8 萬多平方米的商業(yè)面積，是相對分散開發(fā)還是集中開發(fā)一個大型購物中心，還在進(jìn)行論證。企業(yè)除了考慮相關(guān)市場的承受能力，還非常希望能得到有關(guān)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的指引。讓開發(fā)的商業(yè)設(shè)施與佛山商業(yè)整體布局吻合，以便在市場運(yùn)作上更快地獲得成功。 1． 2． 2 佛山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 2020 年是佛山商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展年，外資不斷涌入佛山的商業(yè)零售市場各大商業(yè)巨頭包括好 又多、沃爾瑪、吉之島、易初等四處布點(diǎn)，佛山商業(yè)正融入國際市場競爭。與此同時佛山“ 2+5”組團(tuán)的城市發(fā)展規(guī)劃，城市總體規(guī)劃紛紛出臺，使多個組團(tuán)的商業(yè)都得到一定程度的發(fā)展，隨著各中心城鎮(zhèn)的大型商業(yè)購物中心的陸續(xù)投入使用，佛山的中心商業(yè)格局正逐步形成。 （ 1） 新商業(yè)中心逐步形成 。 根據(jù)佛山“ 2＋ 5”組團(tuán)城市發(fā)展的規(guī)劃，佛山未來20 年內(nèi)將形成兩個百萬人口的中心城區(qū)， 5 個 50 萬人口的中心組團(tuán)和 10 個主要城鎮(zhèn)。作為城市配套的商業(yè)必然隨著城市的變化而發(fā)生變化，佛山商業(yè)必然形成多個中心、多個級別的商業(yè)中心同時存在的發(fā)展格局。 2 個中心組團(tuán)的市一級別的商業(yè)、5 個中心城鎮(zhèn)的區(qū)域中心的商業(yè)、還有鎮(zhèn)街的商業(yè)，而市一級的商業(yè)又可以由幾個商業(yè)中心組成。此外，考慮到園區(qū)經(jīng)濟(jì)和居住社區(qū)的發(fā)展問題，還會發(fā)展一些園區(qū)商業(yè)和社區(qū)商業(yè)。 在這樣的框架下，佛山的商業(yè)將形成互補(bǔ)的發(fā)展態(tài)勢，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的消費(fèi)需求，并且提升城市的形象和綜合競爭力。 這樣的商業(yè)分布和佛山的傳統(tǒng)以及發(fā)展的狀況也相吻合。佛山的區(qū)域有 3800 平方公里，居民居住較為分散，中心城區(qū)的商業(yè)凝聚力并不強(qiáng)。加上由于過去佛山的零售業(yè)發(fā)展較為滯后，很多佛山的高端消費(fèi)都流失到廣州、深圳、港澳，甚 至國外，這樣的狀況一時三刻也很難改變，中心城區(qū)的商業(yè)中心也很難滿足分散在各個鎮(zhèn)區(qū)居民的需求。所以除了加快中心組團(tuán)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)和商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營手法的提升以外，在鎮(zhèn)街一級發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用袢粘Ｉ钚枨蟮纳虡I(yè)項(xiàng)目也至關(guān)重要，這是加快鎮(zhèn)街城市化建設(shè)的重要內(nèi)容。 根據(jù)“ 2＋ 5”組團(tuán)城市規(guī)劃，兩個中心組團(tuán)是人口百萬以上的中等城區(qū)， 5 個中心城鎮(zhèn)是人口在 50 萬左右的小城區(qū)，商業(yè)配套是城區(qū)發(fā)展不可缺少的，所以要在城鎮(zhèn)化推進(jìn)的同時進(jìn)行商業(yè)布局。現(xiàn)有的大商業(yè)項(xiàng)目三水廣場、嘉洲廣場、盈信城市南海廣場一期項(xiàng)目整改方案設(shè)計(jì) 7 廣場、天佑城、順聯(lián)聯(lián)廣場、順聯(lián)國際購物中 心等分別位于不同的中心城鎮(zhèn)，它們的開業(yè)將帶動當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展，使當(dāng)?shù)氐男律虡I(yè)中心逐步形成，使商業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展相平衡 1． 3 微觀環(huán)境 1． 3． 1 南海桂城商業(yè) 在 “ 廣佛 RBD” 口號巨大誘惑之下，南海桂城正成為多元商業(yè)資本積聚的洼地。日前，從 “ 廣佛 RBD 發(fā)展論壇 ” 上獲悉，以南海區(qū)桂城千燈湖為中心的地塊，一個由南海政府做推手，中海、保利、萬科等大牌地產(chǎn)商合力打造的 30 萬人口 “ 新城 ” 正在誕生。而在廣佛地鐵即將開通的大背景下，沃爾瑪、家樂福紛紛搶址桂城，香港新鴻基更是搶在之前完成對南海廣場的收購。一參與 “ 廣佛 RBD” 規(guī)劃的知情人士透露，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，砸進(jìn) “ 廣佛 RBD” 的各路資本接近百億元。 （ 1） 零售巨頭搶駐桂城 。 “ 受 ‘ 廣佛 RBD’ 概念驅(qū)動，桂城已成為佛山零售與房地產(chǎn)市場的橋頭堡。 ” 本月初，沃爾瑪在南海桂城開出首家店，耐人尋味的是，這家店距離其一直窺視而不得入的廣州不過 20 分鐘車程。無獨(dú)有偶，家樂福在華南地區(qū)最大的店今年 2 月在桂城試業(yè)。而在此前，樂購、易初蓮花等也先后落腳。 眾多零售巨頭的扎堆無不沖著桂城 “ 廣佛 RBD” 規(guī)劃而來。南海桂城位于廣佛兩個 GDP 分別達(dá) 5000 億元和 2020 億元的經(jīng)濟(jì)體中間，去年第三產(chǎn)業(yè) 億元，以占 ％的比率首度超過第二產(chǎn)業(yè)。為此，桂城一早確立了以發(fā)展商貿(mào)、地產(chǎn)、休閑服務(wù)業(yè)為特征的 “ 廣佛 RBD” 規(guī)劃。目前，南海大道正在進(jìn)行商圈改造提升，此外，政府投入 7 億實(shí)行路網(wǎng)建設(shè)。胡認(rèn)為，佛山一環(huán)、廣州環(huán)城高速、廣珠西線、廣州華快、正在修建的珠二環(huán)高速及 2020 年通車的廣佛地鐵，都將實(shí)現(xiàn)桂城與廣州的無縫連接。 （ 2） 商業(yè)地產(chǎn)扎堆圈地 。 除了眾多商業(yè)巨頭外，知名房地產(chǎn)商亦欲在“ 廣佛 RBD” 概念中分得一杯羹。桂城商業(yè)地標(biāo)南海廣場目前正進(jìn)入新一輪商業(yè)改造。香港新鴻基地產(chǎn)傳訊部向記者證實(shí)，該集團(tuán)耗資 5 億元 全面收購南海廣場。這個總面積約 6 萬多平方米的購物中心距千燈湖僅五分鐘車南海廣場一期項(xiàng)目整改方案設(shè)計(jì) 8 程。南海廣場 2020 年銷售額達(dá) 7 個多億，比 2020 年增長 7％，是所有佛山商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中經(jīng)營能力最強(qiáng)的購物中心。 而作為目前南海最大的土地儲備商，保利欲斥巨資打造千燈湖水上MALL，這將是保利在商業(yè)地產(chǎn)上的首試牛刀，也是其在中國涉足的首個MALL。目前吉之島已簽訂進(jìn)駐協(xié)議。另 外 ，在千燈湖西面，一棟五星級酒店將和 MALL 同期建好。酒店的名稱是保利皇冠假日酒店，建成后將是大佛山內(nèi)首家世界頂級品牌的五星級酒店。 喜來登酒店、陽光國際兩家名牌五星酒 店也已證實(shí)落戶，濱江河堤與怡翠左岸項(xiàng)目將參照上海新天地商業(yè)模式，構(gòu)筑第二個商業(yè)高地。 南海廣場一期項(xiàng)目整改方案設(shè)計(jì) 9 2 競爭對手分析 從上面的分析可以得知，佛山，正漸漸成為繼廣州之后又一個商業(yè)地產(chǎn)的集聚地，而南海則是這個集聚地的中心，現(xiàn)在的南海商業(yè)地產(chǎn)已初具規(guī)模， 眾多零售巨頭 進(jìn)駐南海，世界 500 強(qiáng)的沃爾瑪，保利地產(chǎn)等知名企業(yè)也紛紛 打進(jìn)南海， 南海 將成為商業(yè)地產(chǎn)的又一塊黃金區(qū)域，而南海廣場地處南海商業(yè)的發(fā)展中心，具有很大的發(fā)展?jié)摿?，然而，此處的競爭非常的激烈，南海廣場能否在競爭中生存，能否繼續(xù)一個商業(yè)的奇跡？ 下面分析一下南海廣場的主要競 爭對手的情況，以便找出相應(yīng)的對策，在激烈的競爭中求得生存。 2． 1 百花廣場 百花廣場的商場面積有 萬平方米，共分為 7 個主題區(qū)域： 1 樓休閑名店城，2 樓名仕天地、皮具世界， 3 樓名媛坊， 4 樓百花奧運(yùn)城、時尚領(lǐng)地， 5 樓手機(jī)數(shù)碼城， 6 樓食通天，全方位展示了一個豐富多樣的購物天地。百花廣場以時尚生活為基調(diào)，匯集了不少佛山市民喜歡的品牌，始終走在品位潮流的前端，一直是時尚先鋒的“代言人”。百花廣場以經(jīng)營中高檔的國際知名品牌及優(yōu)質(zhì)的國內(nèi)品牌為主，眾多國內(nèi)外知名品牌就象顆顆閃爍的明珠相映其中，名品服飾、中西餐飲，藝康 游樂城，名店運(yùn)動城，屈臣氏， 7 樓活力健美俱樂部，休閑娛樂一應(yīng)俱全，優(yōu)良的品質(zhì)，滿意的服務(wù)，悠然自得的購物環(huán)境，百花廣場當(dāng)之無愧地成為佛山時尚新地標(biāo)，讓大眾盡享日新月異的時尚風(fēng)情。 主題區(qū)域包括有： （ 1） 1 樓名店街 —— 云集多個國際知名品牌 休閑名店城 —— 集多個香港一線休閑品牌于一體。 （ 2） 2 樓名仕天地 —— 迎合不同年齡階層成功人士的消費(fèi)品位，聚集國內(nèi)外眾多主流品牌男裝租戶。 （ 3） 2 樓 皮具世界 —— 致力于組合最暢銷的國際知名皮具品牌，打造全新的皮具之都。 （ 4） 3 樓名媛坊 —— 眾多時尚女裝品牌薈萃。 南海廣場一期項(xiàng)目整改方案設(shè)計(jì) 10 （ 5） 4 樓奧運(yùn)城 —— 運(yùn)動品牌旗艦之城。 （ 6） 4 樓 時尚領(lǐng)地 —— 百花廣場繼續(xù)引領(lǐng)時尚潮流的最新力作。 （ 7） 5 樓手機(jī)數(shù)碼城 —— 集多個實(shí)力商家于一體。 （ 8） 6 樓食通天 —— “廣飲港食”餐廳與金鱗鰭無國界料理。 特點(diǎn)：位于佛山禪城區(qū)中心標(biāo)志性建筑百花廣場中， 人流 較密集 ， 但其面積較少，各店鋪面積少，且走廊空間較小，停車場較小，出入不方便。 2． 2 興華商場 佛山市興華商場地處佛山市商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心 —— 祖廟路中心段，與全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位 —— 祖廟、廣東四大名園之首 —— 梁園，近在咫尺。商場占地 4000 多平方 米，經(jīng)營面積近 20200 平方米，主營家電、煙酒副食、日用百貨、皮具鞋帽、兒童用品、鐘表影材、運(yùn)動休閑、品牌服裝、針織內(nèi)服等大類共 60000多個品種，是佛山地區(qū)歷史悠久、規(guī)模最大、檔次最高，集購物、休閑于一體的大型綜合商場之一。 佛山興華商場 , 自 1982 年 12 月 25 日開業(yè)至今，巧借改革開放的機(jī)遇 ,秉承 “ 顧客至上、信譽(yù)第一 ” 的經(jīng)營宗旨，以年平均 21%的商品銷售額遞增速度，成為佛山市最矚目的商場之一。面對市場空前激烈的競爭，興華商場不斷進(jìn)行創(chuàng)新管理，挖掘和培育人才，并于 2020 年全方位規(guī)劃全面升級改造商場，軟硬 件設(shè)施將得到進(jìn)一步的提升，增強(qiáng)了市場競爭力，強(qiáng)勢品牌紛紛進(jìn)駐。 特點(diǎn)：經(jīng)過重新裝修整改，商場購物環(huán)境大有改變，店鋪與各種品牌分布都與南海廣場類似，但停車場是其最大的一個問題，沒有自有停車場，客人停車難。 2． 3 嘉信茂廣場（沃爾瑪） 嘉信茂廣場，位于南海大道與南桂西路交叉口西北角這一黃金地段，是由嘉德商用產(chǎn)業(yè)和深國投商置共同合資建立，集超級市場、品牌服裝、運(yùn)動休閑、餐飲娛樂、珠寶飾品、兒童樂園、數(shù)碼產(chǎn)品等于一體的一站式購物廣場，總面積超過 萬平方米。廣場負(fù)一樓是世界 500 強(qiáng)老大沃爾瑪 “ 圈定 ” 的 “ 地盤 ” ，而一樓則以精品專賣店、特色餐飲為主力陣營，二、三樓設(shè)立極具特色的專營店，四樓匯聚手南海廣場一期項(xiàng)目整改方案設(shè)計(jì) 11 機(jī)數(shù)碼等時尚生活產(chǎn)品。 沃爾瑪購物廣場桂城店位于南海大道，商場營業(yè)面積約為 17000 平方米，主營生鮮食品、服裝、家電等，經(jīng)營商品品種數(shù)量近 2 萬種。此外，商場還提供配鏡、珠寶等特色服務(wù)。 特點(diǎn) : 沃爾瑪 進(jìn)駐 ,生活購物方便 ,且 嘉信茂廣場 內(nèi)飲食方面的店鋪較多，場內(nèi)各店鋪面積與空間都比較大 ,內(nèi)設(shè)有一個面積較大的中庭 ,舉行各種活動很方便，有室外和室內(nèi)大型停車場，廣佛地鐵所經(jīng)地，不過 嘉信茂廣場 店鋪數(shù)量卻不多 ,而且種類也較少。 2． 4 東 方廣場 東方廣場于 2020 年開建，由佛山東建集團(tuán)投資 20 多億元興建，是佛山最大的一個舊城改造商業(yè)項(xiàng)目，改造舊城面積達(dá)到 80 萬平方米。 佛山東方廣場，占地 25萬平方米，商用面積超過 23 萬平方米。東方廣場以 TOUR MALL 觀光購物商業(yè)模式，利用商業(yè)功能錯位組合，容納了大型百貨商城、量販超市、超大規(guī)模書城、飲食集團(tuán)、主題游樂、步行街、美食街、專賣店等功能與業(yè)態(tài)，以超大面積、超大規(guī)模的恢弘規(guī)模成為 南中國復(fù)合型商業(yè)的 典范 。 東方廣場囊括了了以好又多超市、明珠百貨、屈臣氏為主的明珠城組團(tuán)；以吉之島、永樂電器連鎖店、肯 德基連鎖餐飲、東方數(shù)碼港、東方家具生活館為主的銀州城組團(tuán)；各類特色潮流、時尚產(chǎn)品匯聚的金山街組團(tuán)（ 83 型人坊）；以金康藥房、東方美食坊為主的德勝摟組團(tuán)，吸引了 PIZZAHUT、味千拉面、真功夫等知名品牌進(jìn)駐；以佛山市最大規(guī)模的東方書城為主的紅寶石書城。另外，部分東方大街已開業(yè)，主要體現(xiàn)休閑、購物、娛樂的功能，內(nèi)部主要街道頂部增設(shè)天棚，增加行人的舒適度；中央廣場為各類主題性表演和商