【文章內(nèi)容簡介】 陳薪華 工程部經(jīng)理 男 深圳 高中 王鵬 銷售 部經(jīng)理 男 深圳 大專 浙江美術(shù)學(xué)院 貸款企業(yè)下設(shè) 行政辦 、 外經(jīng)部 、工程部、 業(yè)務(wù)辦 、 財務(wù)部、售樓等 ，部門設(shè)置齊全。貸款企業(yè)現(xiàn)有員工 323 名，其中 工程技術(shù)人員 20 人 ， 企業(yè)經(jīng)營管理者總體素質(zhì)一般。 單位采用會計政策 (1)會計制度：執(zhí)行《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》。 (2)會計年度：采用公歷年度，即從 1 月 1 日至 12 月 31 日為一個會計年度。 (3)記賬基礎(chǔ)和計價原則：會計核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，以歷史成本為計價原則。 (4)記賬本位幣和外幣業(yè)務(wù)核算方法：以人民幣為記賬本位幣。發(fā)生外幣業(yè)務(wù)時，采用發(fā)生當(dāng)日 的匯價折合為人民幣記賬，年末對貨幣性項目余額按年末市場匯價進(jìn)行調(diào)整，由此產(chǎn)生的折算差額計入當(dāng)期損益。 (5)現(xiàn)金等價物：指三個月內(nèi)到期，易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)11 金，價值變動風(fēng)險小的短期債券投資。 (6)壞賬核算方法：壞賬核算方法采用直接轉(zhuǎn)銷法，發(fā)生的壞賬損失直接計入管理費用。 (7)固定資產(chǎn)計價及其折舊方法：固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)為使用期限在一年以上的房屋建筑物、機(jī)械設(shè)備、運輸設(shè)備及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具和工具，以及不屬于生產(chǎn)經(jīng)營的設(shè)備，但單位價值在 2,000 元以上，并且使用期限超過兩年的實物資產(chǎn)。各類固定資產(chǎn)按 取得的實際成本計價，固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法計算。 稅收政策 該公司是營業(yè)稅納稅人，適應(yīng)的主要稅種和稅率如下：營業(yè)稅為營業(yè)額的 5%；城建稅，稅率為交納流轉(zhuǎn)稅的 1%；企業(yè)所得稅，稅率為應(yīng)納稅所得額的 15%。 企業(yè)財務(wù)狀況及償債能力評估 企業(yè)財務(wù)狀況 貸款企業(yè)近三年財務(wù)指標(biāo)見下 表： 表 4：企業(yè)財務(wù)指標(biāo)表 單位：萬元 財務(wù)指標(biāo) 2020 年 2020 年 2020 年 基本 財務(wù) 指標(biāo) 總資產(chǎn) 41,043 42,522 47,019 50,444 總負(fù)債 16,304 14,482 16,174 19,396 凈資產(chǎn) 24,739 28,041 30,845 31,048 流動資產(chǎn) 30,222 29,640 21,443 23,906 流動負(fù)債 16,204 12,882 16,174 18,083 期末存貨 18,149 17,184 8,518 8,939 期初存貨 —— 18,149 17,184 8,518 銷售收入 16,833 15,577 19,393 3,617 12 凈利潤 3,425 3,483 4,313 139 現(xiàn) 金凈流量 8,819 5,481 6,406 利潤總額 3,682 3,646 4,589 143 財務(wù)費用 銷售成本 11,981 10,894 12,771 2,264 償債 能力 流動比率 速動比率 資產(chǎn)負(fù)債率 % % % % 利息保障倍數(shù) 營運 能力 存貨周轉(zhuǎn)率 % % % % 資本積累率 % % % % 贏利 能力 資產(chǎn)凈利潤率（資產(chǎn)收益率） % % % % 銷售利潤率 % % % % 利潤增長率 —— % % % 近 3 年總資產(chǎn)平均凈利潤率 % —— 注：表中 “基本財務(wù)指標(biāo) ”來源于貸款企業(yè)提供的近三年的財務(wù)報表和截至 2020年 5 月 15 日的會計報表， 20202020 年度財務(wù)報表已經(jīng)審計， 2020 年 5 月 15日的會計報表未經(jīng)審計。 償債能力分析 貸款企業(yè)的財務(wù)報表反映，該企業(yè)近三年來的資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平（約 60％左右）， 主要是因為企業(yè)的主要收入除來源于房地產(chǎn)出租、出售外，還有工繳費，企業(yè)每年有穩(wěn)定的 6,000～ 7,000 萬元工繳費收入 ，長期償債能力較強(qiáng)。 20 2020 年存貨量占到總資產(chǎn)的比率在 40~45%， 略低于一般 房地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè)的 指標(biāo) ， 主要是因為企業(yè)主要經(jīng)營業(yè)務(wù)并不是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 2020 年存貨量大幅減少 主要是 因為開發(fā)建設(shè)的雅景苑項目銷售情況 較好， 存貨量 大幅減少 ； 20 2020 年 企業(yè)的流動比率 處于合理水平， 2020 年大幅下降 ， 主要是因為存貸大幅減少；但企業(yè)的速動比率減小，短期 償債能力較強(qiáng) 。 13 營運能力分析 貸款企業(yè)近三年的存貨周轉(zhuǎn)在 1～ 2 年左右，因為該企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)項目屬中 小 等規(guī)模，此存貨周轉(zhuǎn)速度在房地產(chǎn)企業(yè)中屬于正常水平。 盈利能力分析 企業(yè)近三年的總資產(chǎn)盈利平均凈利潤率為 %，從2020~2020 年盈利指標(biāo)看，企業(yè)近年盈利 情況較好 。 企業(yè)貸款情況 截止 2020 年 4 月 31 日，該企業(yè)的 短期借款余額為 10,520萬元，長期借 款余額為 1,300 萬元，合計為 11,820 萬元 。 貸款銀行 金額 (萬元 ) 貸款期限 貸款方式 貸款利率 (%) 建行 200 擔(dān)保 1,000 抵押 中行 400 擔(dān)保 400 擔(dān)保 信用社 800 擔(dān)保 800 擔(dān)保 800 擔(dān)保 1,300 抵押 工行 2,500 擔(dān)保 農(nóng)行 500 擔(dān)保 750 擔(dān)保 500 擔(dān)保 300 擔(dān)保 發(fā)展行 200 擔(dān)保 招行 2,000 擔(dān)保 合計 12,450 14 企業(yè)已開發(fā)項目、在建項目及土地儲備 表 5：企業(yè)開發(fā)項目匯總表 類別 項目名稱 項目位置 建筑面積 (萬㎡ ) 投資總額 （萬元） 竣工時間 /銷售時間 銷售額 （萬元） 銷售率 完工項目 康樂花園 橫崗鎮(zhèn)樂園路 11 17,000 1999/1999 22,000 100% 梧桐花園 橫崗鎮(zhèn)六約 9 12,000 1997/1997 15,000 95% 君逸酒店 橫崗鎮(zhèn)政府北側(cè) 21,787 在建項目 時代商城 康樂花園 3,500 企業(yè) 2020 年度完成房地產(chǎn)投資總額為 3,370 萬元，商品房銷售收入 3,477 萬元，利潤總額為 4,589 萬元 .。 貸款企業(yè)綜合評價 財務(wù)狀況 貸款企業(yè) 企業(yè)每年有穩(wěn)定的 6,000～ 7,000 萬元工繳費收入 ，長期償債能力較強(qiáng) ； 20 2020 年 企業(yè)的流動比率 處于合理水平， 2020 年大幅下降 ， 主要是因為存貸大幅減少；但企業(yè)的速動比率減小， 短期 償債能力較強(qiáng) 。 企業(yè)發(fā)展前景 該企業(yè)為 橫崗鎮(zhèn)各村合作成立的股份有限 公司 ， 經(jīng)營各村屬物業(yè)的出租、房地產(chǎn)開發(fā)等，有穩(wěn)定的租金收入來源，目前尚有保安村大福工業(yè)區(qū)的土地儲備， 具有 一定 的發(fā)展?jié)摿Α? 15 三、項目概況與背景 項目概況 項目位置 君逸酒店 位于 深圳市龍崗 區(qū) 橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西 ， 距深惠路約 300 米，附近有橫崗鎮(zhèn)政府、市規(guī)劃國土局橫崗管理所、橫崗水廠等市政部門，及八達(dá)工業(yè)村、橫崗村第一及第二工業(yè)區(qū)、六約工業(yè)區(qū)、鵬基工業(yè)城等多個大型工業(yè)區(qū)。 項目地塊四至如下： 東側(cè)： 錦冠華城二期住宅區(qū)及雅景苑； 南側(cè)： 綠化廣場、橫崗鎮(zhèn)政府 ； 西側(cè)： 錦冠華城二期住宅區(qū) ； 北側(cè) ： 紅棉一路，隔路為麗晶中心及賢合村村民自建房 。 圖片 1：項目位置圖 16 圖片 2：東側(cè) — 錦冠華城住宅項目 圖片 3： 南 側(cè) — 綠化廣場，地下為停車場 圖片 4：西側(cè) — 隔小區(qū)路與錦冠華城相鄰 17 圖片 5：北側(cè) — 隔小區(qū)道路與錦冠華城相鄰 圖片 6：北向景觀開闊 圖片 7：南向景觀 —— 鎮(zhèn)政府及黃竹坑水庫 18 項目簡介 君逸酒店 項目位于 深圳市龍崗 區(qū) 橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西 G0821334 號宗地上，總用 地面積 7, ㎡， 該宗地包括居住用地等其它用途，根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》中記載，其中酒店總建筑面積為 44,000 ㎡ 。 該項目 樓高 28 層，其中 1～ 4 層 為裙樓， 5 層為酒店設(shè)備層，6～ 26 層為客房層（無 14 層）， 27～ 28 層為酒店行政樓層，29 層為自助式餐廳 。 酒店設(shè)有 地下 一 層停車 場 ， 提供 220個停車位 。 項目于 1992 年 底 開工， 至 1996 年 主休全部完工 ， 1999 年 3月開始外墻裝修 ， 同年底外裝修工程完工。 2020 年 4 月 開始室內(nèi)裝修工程 ，截止至查勘日 2020 年 6 月 12 日， 酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩 余少量的調(diào)試工作尚未完成 ， 內(nèi)裝修工程完成工程量約為 60%， 預(yù)計項目于 2020 年 7 月竣工。 目前酒店的 2～ 4 層已與經(jīng)營者簽訂出租經(jīng)營合同，租期十年（原合同從 2020 年開始計）。 圖片 8：項目 夜景 效果圖 19 圖片 9： 酒店大堂效果圖 圖片 10；酒店前綠化廣場效果圖 項目開發(fā)現(xiàn)狀 2020 年 4 月 酒店開始室內(nèi)裝修工程 ，截止至查勘日 2020 年6 月 12 日， 酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成 ， 內(nèi)裝修工程完成工程量約為 60%， 預(yù)計項目于 2020 年 7 月竣工 開始對外營業(yè) 。 圖片 11： 酒店外觀 20 圖片 12：酒店大堂現(xiàn)狀 圖片 13：標(biāo)準(zhǔn)房內(nèi)景 圖片 14：多功能會議廳 圖片 15：歌舞廳 圖片 16：商務(wù)套房 圖片 17：桑拿房 21 圖片 18：西餐廳 圖片 19：中餐廳 圖片 20：中餐廚房 圖片 21：中餐套房 圖片 22：露天泳池 22 項目建設(shè)合法性分析 項目開發(fā)合法性手續(xù)一覽表 表 6：項目開發(fā)文件表 名 稱 單位、文號 文件主體 深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 2020 年項目開發(fā)企業(yè) 第 150 名 深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限 公司 建設(shè)工程 項目 開工許可證 （ 綜合樓 人工挖孔樁） 編號：寶建開字第921577 號 橫崗鎮(zhèn)股份投資有限公司 深圳市規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計要點 編號 HG950153 橫崗股份投資有限公司 深圳市 龍崗區(qū) 計劃 統(tǒng)計 局文件 深龍計投資 [1998]58 號 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份 有限公司 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 深 地合字（ 1998） 5243號 及 補充協(xié)議書 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有 限公司 建設(shè)工程 施 工許可證 （ 綜合樓 ） 編號：龍施許字第990074 號 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司 付清地價款證明 深龍國地價證字 [1999]12 號 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有 限公司 房地產(chǎn)證（土地） 深房地字第6000014164 號 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有 限公司 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 深規(guī)土規(guī)許字0620200006 號 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有 限公司 中華人民共和國 建筑工程施工許可證 （裝飾工程） 編號440307202020210102 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司 根據(jù)委托方提供的深圳市工商物業(yè)信息中心的《核準(zhǔn)內(nèi)資有限責(zé)任公司注冊登記的有關(guān)資料》顯示，深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司股份中深圳市橫崗?fù)顿Y有限公司占 10%股權(quán)，根據(jù)委托方介紹，雙義發(fā)公司為橫崗鎮(zhèn)處理本項目建設(shè)而成立的房地產(chǎn)項目公司。 項目土地使用權(quán)取得 1998 年 12 月 15 日， 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司 與深圳市 規(guī)劃 國土局簽訂《深圳市土地使用 權(quán)出讓 合同書》 及補充協(xié)議書 ，取得地塊編號為 G0821334 號土地使用權(quán)，地23 價款 合 計 為 50,323,614 元。根據(jù)《付清地價款證明》， 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司 于 1999 年 2 月 1 日全部付清。 根據(jù)委托方介紹，項目用地的前期由深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司投資建設(shè)橫崗鎮(zhèn)綜合服務(wù)大樓， 1994 年因國家宏觀政策調(diào)控，項目停工。