【文章內(nèi)容簡介】 維修資金 賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)督。 三、住宅專項維修資金的使用 （一）住宅專項維修資金的使用 范圍和原則 使用范圍 住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。 使用原則 住宅專項維修資金的使用， 應當 遵循方便快捷、公開透明、 23 受益人和負擔人相一致的原則。 （二）住宅專項維修資金的 分攤規(guī)則 商品住宅之間或者 商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。 售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修 資金的比例分攤；其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤 售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住 宅專項維修資金的比例分攤。 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。 （ 三 ）住宅專項維修資金的使用程序 （ 1）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議； 24 （ 2）住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主 討論通過使用建議； （ 3）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案； （ 4）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支； （ 5）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知； （ 6）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位 使用程序 （ 1）物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等； （ 2）業(yè)主大會依法通過使用方案； （ 3）物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案； （ 4）物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負 25 責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支； （ 5）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公 有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正； （ 6）業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知； （ 7）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。 住宅專項維修資金 的 緊急使用程序 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照 以下規(guī)定列支住宅專項維修資金： （ 1）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前 ，由 物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將 26 所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位 （ 2）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后 ，由 物業(yè)服務企業(yè) 持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正；業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行 發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知； 專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。 （ 3）發(fā)生上述情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。 （四） 住宅專項維修資金的使用禁止 《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五明確規(guī)定， 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支： 依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、 27 共用設施設備維修、更新和改 造費用； 依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用 應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用； 根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。 （ 五 ）住宅專項維修資金 使用的其他規(guī)定 住宅專項維修資金 購買國債的限制條件 （ 1）必須在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下 。 （ 2） 利用住宅專項維修資金購買國債的，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行 的國債，并持有到期 。 （ 3） 利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。 （ 4） 利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據(jù)售房單位的財政隸屬關系，報經(jīng)同級財政部門同意 。 （ 5） 禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為 。 下列資金應當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用 ： 28 （ 1）住宅專項維修資金的存儲利息； （ 2）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益； （ 3）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外； （ 4）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。 四、住宅專項維修資金的監(jiān)督管理 （一） 房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時住宅專項維修資金的處理 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。受讓人需要持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。 房屋滅 失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。 （二） 相關 主體對住宅專項維修資金的監(jiān)管義務 1． 管理單位的法律義務 直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會，每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況： 29 （ 1）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額； （ 2）發(fā)生列支的項目、費用和分攤 情況； （ 3）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額 （ 4）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。 業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。 的法律義務 （ 1） 專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。 （ 2） 直轄市、市、縣建設（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議 的 ， 專戶管理銀行 應 根據(jù)要求 進行復核。 （ 3） 專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。 、 財政部門 的監(jiān)督管理 （ 1） 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督 （ 2） 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財 30 政部有關規(guī)定。財政部門負責對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。 （ 3） 住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、自治區(qū)、直轄市 人民政府財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。 （三） 住宅專項維修資金相關主體的法律責任 公有住房售房單位未按規(guī)定交存住宅專項維修資金的；或?qū)?房屋交付未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的買受人的 ；以及未按規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的 ，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正。 開發(fā)建設單位在業(yè)主按照規(guī)定交存首期住宅專項維修資金前，將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以 3萬元以下的罰款 ； 開發(fā)建設單位未 按規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以 1 萬元以下的罰款。 挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設 (房地產(chǎn) )主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額 2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。 （ 1） 物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴重的，除按 上述 規(guī)定予以處罰外，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證 31 書。 （ 2） 直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門挪用 住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 （ 3） 直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 違規(guī)使用住宅專項維修資金購買國債，應當承擔以下法律責任： （ 1） 直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門違反住宅專項維修資金投資規(guī)定的，由 上一級人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任 （ 2） 直轄市、市、縣人民政府財政部門違反住宅專項維修