【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 企業(yè)根據(jù)其良好管理實(shí)踐做出建議，提交開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理委員會(huì)做出決定。 （ 22）向產(chǎn)權(quán)人報(bào)告所有因該大廈的管理、維護(hù)而與政府、公民及有關(guān)個(gè)人的往來事宜。 （ 23）雇用或解雇所需職員，使物業(yè)管理企業(yè)得以履行其職責(zé)。為管理職員提供辦公地方、制服、工作服、工具、器具、清潔或其他材料及所有必要的設(shè)備。 （ 24）節(jié)日期間裝飾大廈入口及公共地方包括燈光及其他飾物。如物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為必要，可以組織該大 廈內(nèi)的文娛活動(dòng)。 （ 25）監(jiān)察各產(chǎn)權(quán)及使用人遵守履行本公約的條款，方法有： （ a）在該大廈內(nèi)顯著地方公布違約產(chǎn)權(quán)人及使用者的姓名連同其違約情節(jié)。 （ b）書面通知違約產(chǎn)權(quán)人及使用人糾正錯(cuò)誤，并在通知后七天期滿而該產(chǎn)權(quán)人仍未糾正錯(cuò)誤時(shí)，管理人員進(jìn)入該違約產(chǎn)權(quán)人之單元并采取相應(yīng)合法的行動(dòng)。如屬緊急情況，可不必書面通知。 （ c）通過民事訴訟向每名違約產(chǎn)權(quán)人追討本公約規(guī)定該產(chǎn)梭須繳付的任何款項(xiàng)。 （ d）向法院申請(qǐng)將欠款產(chǎn)權(quán)人單元出售，以償還欠款。出售后的 收入在扣除欠款、滯納金、賠償費(fèi)用及 售樓費(fèi)后，余款退還單元產(chǎn)權(quán)人； （ e）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政府部門申請(qǐng)，在欠交的管理費(fèi)用、滯納金及賠償費(fèi)用未全部繳清前，該單元的產(chǎn)權(quán)人不得轉(zhuǎn)讓其產(chǎn)權(quán)； （ 26）修葺公共地方，保持維修良好。 （ 27）采取合法措施（包括提出及進(jìn)訴訟），制止個(gè)別產(chǎn)權(quán)人違反、不遵守或不履行本公約的規(guī)定或該大廈其他規(guī)則。 （ 28）就物業(yè)管理企業(yè)履行本公約規(guī)定的職責(zé)而支出及支取的開始款項(xiàng)預(yù)備妥善的帳目記錄。 （ 29）聘請(qǐng)、撤換及付酬予律師、建筑商、會(huì)計(jì)師及其他專業(yè)顧問、承建商、監(jiān)理商、工人、代理人、清潔工人及其他工 作人員。 （ 30）在不抵觸本公約的規(guī)定下，做出其他行動(dòng)使該大廈得到妥善管理和維修。 物業(yè)管理企業(yè)及其承建商、代理人及其他經(jīng)許可的人為檢查、維修該大廈的任何部分，包括公共地方、公共服務(wù)設(shè)施或任何為該大廈利益而安裝的設(shè)施，或?yàn)槁男形飿I(yè)管理企業(yè)對(duì)該大廈的管理責(zé)任，有權(quán)攜帶一切必需的設(shè)備、機(jī)器及材料進(jìn)入該大廈任何部分，如有必要，可進(jìn)入任何單元內(nèi)部，但除緊急避險(xiǎn)外，應(yīng)事先通知有關(guān)產(chǎn)權(quán)人或使用人。 物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制定、修改該大廈管理規(guī)則、停車場(chǎng)管理規(guī)則及裝修規(guī)則，唯該等規(guī)則須獲得開發(fā)企業(yè)或物 業(yè)管理委員會(huì)的批準(zhǔn)并不行違背本公約。以上之規(guī)則及其修改應(yīng)張貼于大廈的告示欄，并 在產(chǎn)權(quán)人要求下提供一份修訂本給產(chǎn)權(quán)人。 物業(yè)管理企業(yè)在該大廈適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)置告示板，以張貼管理規(guī)則及其他本公約規(guī)定的通知及布告，通知或布告在告示板上連續(xù)張貼十日后，即構(gòu)成對(duì)所有產(chǎn)權(quán)人、其租戶、受許可人、雇員及代理人的有效通知。 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本公約做出的行為及決定在各方面對(duì)所有產(chǎn)權(quán)人均有約束力。 因下列原因造成的服務(wù)中斷，物業(yè)管理企業(yè)及其雇員無需對(duì)產(chǎn)權(quán)人及使用者負(fù)責(zé)。 （ 1）因任何設(shè)施、設(shè)置必要 之保養(yǎng)及維修，物業(yè)管理企業(yè)將盡可能在合理時(shí)間內(nèi)事先公告； （ 2）臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、地震或其他不可抗力的損害、毀滅； （ 3）無法避免的燃料、材料、水或勞力短缺； （ 4）物業(yè)管理企業(yè)無法控制的其他一切原因； 但物業(yè)管理企業(yè)有責(zé)任將此類服務(wù)中斷盡可能減少各縮短中斷時(shí)間。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡全力按照本公約的規(guī)定履行其對(duì)該大廈的管理和維護(hù)的職責(zé)。 物業(yè)管理企業(yè)如有違反本公約的行為，大廈的產(chǎn)權(quán)人有權(quán)提出質(zhì)詢。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)就質(zhì)詢的問題與產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行民主協(xié)商解決問題。如協(xié)商不成， 產(chǎn)權(quán)人有權(quán)向政府有關(guān)部門提請(qǐng)仲裁，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)仲裁結(jié)果，糾正違反公約的行為。 管理公司所給予的任何許可只能作該指定情況下的許可而不應(yīng)作為管理公司放棄有關(guān)條款的任何權(quán)力，也不能作為日后可以免除書面申請(qǐng)之手續(xù)。 三、管理及其他費(fèi)用 物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制訂及收取辦法按政府有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行，物業(yè)管理委員會(huì)成立后，由物業(yè)管企業(yè)制訂，經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì)同意后執(zhí)行。 物業(yè)管企業(yè)應(yīng)每半年向物業(yè)管理委員會(huì)公布管理費(fèi)收支帳目。 為確定產(chǎn)權(quán)人應(yīng)付的管理費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在每年十月底前為 下一年度準(zhǔn)備一份管理預(yù)算。該預(yù)算應(yīng)顯示該大廈總體上在管理與維護(hù)方面的估計(jì)開支和估計(jì)收入，并在呈報(bào)物業(yè)管理委員會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。 為確定管理預(yù)算，第一會(huì)計(jì)年度應(yīng)由該大廈工程經(jīng)有關(guān)政府主管部門檢驗(yàn)合格之日開始，截至該年之十二月三十一日。其后的會(huì)計(jì)年度即每年一月一日，至該年十二月三十一日止，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)改變會(huì)計(jì)年度，但應(yīng)提前一個(gè)月向各產(chǎn)權(quán)人發(fā)出書面通知。 現(xiàn)物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)見附件。 管理費(fèi)的使用包括下列各項(xiàng)： （ 1）應(yīng)付政府之稅金及其他應(yīng)付款項(xiàng)； （ 2）為該大廈的恰當(dāng)及 有效管理，由物業(yè)管理企業(yè)決定應(yīng)購(gòu)置或租用的所有必需之設(shè)備、機(jī)械、車輛的費(fèi)用。 （ 3）聘用及解聘協(xié)助該大廈管理的行政及監(jiān)督人員的費(fèi)用； （ 4）聘用及解聘任何管理該大廈所必須的守衛(wèi)、工程人員、花匠、清潔或其他人士，以及為該類人士提供制服、工作服、工具、材料、設(shè)備之費(fèi)用； （ 5）該大廈整體而非某一單元或某一產(chǎn)權(quán)人獨(dú)家使用之地方所使用可耗用的水、電、冷氣、煤氣、供熱、電話、服務(wù)的費(fèi)用； （ 6）物業(yè)管理企業(yè)按照簽訂的物業(yè)合同而取得的合理的利潤(rùn)； （ 7）處理垃圾、排污及污水處理的費(fèi)用； （ 8）清潔公共地方的支出和費(fèi)用； （ 9）操作、修理、保養(yǎng)、更換或清潔公共地方或公共服務(wù)設(shè)施的支出和費(fèi)用； （ 10）大廈人公用設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)及年檢費(fèi)用； （ 11）本公約第五章第二條第 1 項(xiàng)內(nèi)第的第（ 21）款所提及的保險(xiǎn)金； （ 12）在節(jié)日期間裝飾該大廈及組織文娛活動(dòng)的費(fèi)用及開支； （ 13）物業(yè)管理企業(yè)為履行本公約規(guī)定的職務(wù)或行使本公約規(guī)定的權(quán)利而支出的法律、會(huì)計(jì)、審計(jì)等專業(yè)費(fèi)用； 如物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為有關(guān)會(huì)計(jì)年度所收的款項(xiàng)將不足以支付有關(guān)會(huì)計(jì)年度發(fā)生的所有開支，則 物業(yè)管理企業(yè)可準(zhǔn)備一份修改后的管理預(yù)算，并經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)審議通過，以確定每一產(chǎn)權(quán)人應(yīng)加付的數(shù)日，物業(yè)管理企業(yè)可運(yùn)用該筆每月加收的款項(xiàng)彌補(bǔ)不足的部分。 各產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照管理預(yù)算及其所屬單元所占的業(yè)權(quán)份額，支付管理費(fèi)用。 管理工作及 /或管理費(fèi)用如因?yàn)閭€(gè)別產(chǎn)權(quán)人的要求及 /或行為而增加，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)向該等產(chǎn)權(quán)人征收合理的附加費(fèi)用。 開發(fā)企業(yè)自用房屋、各產(chǎn)權(quán)人房屋、租戶均須按時(shí)繳付管理費(fèi)用，無論其單元是否空置、出租或自用。如其單元有未解決之糾紛和賠償時(shí)，也須按時(shí)交付管理費(fèi)。 1年度出現(xiàn)盈余，則該盈余部分轉(zhuǎn)入下年度管理費(fèi)，以備大廈公共區(qū)域維修工程及設(shè)備，工具等更新之用。 1單位產(chǎn)權(quán)人在其單元買賣完成時(shí)應(yīng)當(dāng)： （ 1）先履行向物業(yè)管理企業(yè)支付其應(yīng)付的管理費(fèi)用部分，日期自開發(fā)企業(yè)向其發(fā)出關(guān)于該單元的交付使用通知書之日起。 （ 2）向物業(yè)管理企業(yè)支付一筆相等于根據(jù)管理預(yù)算于第一會(huì)計(jì)年度應(yīng)付的三個(gè)月管理費(fèi)用的款項(xiàng)作為其在本公約項(xiàng)下應(yīng)負(fù)的責(zé)任的保證金按金。該筆款項(xiàng)不可折抵產(chǎn)權(quán)人根據(jù)本公約應(yīng)付之管理費(fèi)用。 （ 3）按京房地物字 [99]第 1088 號(hào)文件規(guī)定的購(gòu)房款的 20%向 市小區(qū)辦交納住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。 四、管理費(fèi)用及其滯納金的繳付 每一產(chǎn)權(quán)人應(yīng)于每個(gè)季首 3 日前預(yù)先向物業(yè)管理企業(yè)繳付其單元每季應(yīng)付之管理費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)另有規(guī)定的除外。 任何產(chǎn)權(quán)人如果未能于其根據(jù)本公約應(yīng)付的款項(xiàng)到期日支付其應(yīng)付的款項(xiàng)，則物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)采取下列措施并收取附加費(fèi)用： （ 1）收取未繳付的款項(xiàng)自應(yīng)付之日起至實(shí)際支付日的滯納金，金額計(jì)算方法為每遲交一日，按未付款項(xiàng)的千分之三收取滯納金。 所有以滯納金及手續(xù)費(fèi)方式付給物業(yè)管理企業(yè)的款項(xiàng)應(yīng)存入管理費(fèi)用戶 口。 個(gè)別產(chǎn)權(quán)人如拒付或拖欠按本公約規(guī)定應(yīng)付的全部款項(xiàng)，連同前條所述的滯納金及手續(xù)費(fèi)以及其他所有因收取前述費(fèi)用而產(chǎn)生或與之相聯(lián)系的費(fèi)用，可以應(yīng)物業(yè)管企業(yè)的請(qǐng)求通過民事訴訟予以收回。 所有在上述訴訟中索回的款項(xiàng)應(yīng)存入管理費(fèi)用戶口，物業(yè)管理企業(yè)可運(yùn)于履行其管理責(zé)任。 五、管理賬目及維修基金 /保證金 物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)委托一家國(guó)家認(rèn)可的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于該大廈管理的賬目，只要物業(yè)管理認(rèn)為必要即有權(quán)委托另一家類似會(huì)計(jì)師以代替被撤換的會(huì)計(jì)師。 當(dāng)任何人士停止擁有或使 用其單時(shí)，該質(zhì)押金及維修基金將不予反還，但如將該單位所有權(quán)變化情況通知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管企業(yè)獲得新產(chǎn)權(quán)人承諾書及根據(jù)下列情況，該保證金及維修基金或其余額可轉(zhuǎn)移至該單元的新產(chǎn)權(quán)人名下： （ 1）買方需將原本發(fā)給出售單位產(chǎn)權(quán)人的質(zhì)押金收據(jù)的正本交回物業(yè)管理企業(yè)，該收據(jù)必須先由出售單位產(chǎn)權(quán)人在后面簽妥，統(tǒng)一將保證金轉(zhuǎn)至買方、物業(yè)管理企業(yè)在核對(duì)清楚，簽字無誤后，才接納處理質(zhì)押保金的轉(zhuǎn)移程序。 （ 2）出售單位產(chǎn)權(quán)人并無任何應(yīng)付但未付之管理費(fèi)、賠償金、滯納金或其他有關(guān)欠款。 （ 3）質(zhì)押金的金額如由出售 單位產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)到買方時(shí)已經(jīng)增加，買方必須向物業(yè)客理企業(yè)支付不足部分。 （ 4）質(zhì)押金獲轉(zhuǎn)至買方后，物業(yè)管理企業(yè)會(huì)重新向買方發(fā)出新的質(zhì)押金收據(jù)。 任何由各產(chǎn)權(quán)人名下持有之保證金及維修基金或其余額，在土地批文（包括其展期批文）到期但無法再獲得新的續(xù)期時(shí)，可以按政府有關(guān)規(guī)定退還給有關(guān)產(chǎn)權(quán)人，但以物業(yè)管理企業(yè)對(duì)該產(chǎn)權(quán)人無債務(wù)請(qǐng)求為前提。 第六章公共守則 一、公共地方是為各產(chǎn)權(quán)人之利益而設(shè)置的，可由每位產(chǎn)權(quán)人及其租客、雇員、訪客及其他使用者使用，公共地方的使用是為每一位產(chǎn)權(quán)人提供利益和服務(wù)而非僅為使用者及 個(gè)別產(chǎn)權(quán)人提供利益和服務(wù)。 二、在公寓內(nèi)飼養(yǎng)寵物應(yīng)遵守政府有關(guān)規(guī)定，同時(shí)不可滋擾鄰里，