【文章內(nèi)容簡介】 4 3 2 房地產(chǎn)策劃的困境及疑惑 房地產(chǎn)策劃 “ 術(shù) ” 及練習(xí)要點(diǎn) 房地產(chǎn)策劃 “ 法 ” 及練習(xí)要點(diǎn) 房地產(chǎn)策劃 “ 道 ” 及練習(xí)要點(diǎn) 5 房地產(chǎn)策劃練功的辯證法 58 講 “ 道 ” 之前，回顧一下什么是房地產(chǎn)策劃 什么是房地產(chǎn)策劃 針對 特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目 ， 在 特定的時(shí)間 ， 給 特定的人 ， 提出 合適的策略 ； 策劃報(bào)告只是能夠表述或表明這些策略的物質(zhì)載體； 過程交流、成果匯報(bào)是房地產(chǎn)策劃的重要工作方式。 策劃工作是一項(xiàng)系統(tǒng)的智力工作 —— 并非簡單機(jī)械勞動(dòng)或點(diǎn)子 策劃工作需要相對完善的框架和流程 具有相對完善而一致的研究思路和體系的好處 利于工作整合 —— 提高工作效率 利于對外形象 —— 品牌組成部分 利于成果檢驗(yàn) —— 強(qiáng)調(diào)體系的邏輯性 59 道 特定的項(xiàng)目 項(xiàng)目類型不同，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件不同，所處城市不同，周邊環(huán)境不同，策劃方向完全不同。 特定的時(shí)間 項(xiàng)目所處的時(shí)間不同，面臨的問題完全不同，不存在一成不便的策劃服務(wù)內(nèi)容。 特定的人 搞清楚委托服務(wù)的人和策劃服務(wù)的人，需要根據(jù)策劃服務(wù)的人來制定策劃方案。 站在桌子上跳舞 60 特定項(xiàng)目 —— 項(xiàng)目類型不同 一把鑰匙開一把鎖 切記不要 “ 自己有把錘子，所有問題都是釘子 ” 61 特定項(xiàng)目 —— 項(xiàng)目土地屬性判定之標(biāo)準(zhǔn) 62 紅旗鎮(zhèn)片區(qū) 機(jī)場前片區(qū) 泉水片區(qū) 星海片區(qū) 高新園片區(qū) A區(qū) B區(qū) C區(qū) 特定項(xiàng)目 —— 項(xiàng)目土地屬性判定之空間落位 63 特定項(xiàng)目 —— 項(xiàng)目土地屬性判定之項(xiàng)目描述 土地屬性類別 土地現(xiàn)狀描述 土地屬性分析 土地屬性評價(jià) 城市角色 區(qū)位等級 歷史角色 發(fā)展趨勢 產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 配套設(shè)施 教育配套 商業(yè)配套 娛樂休閑 醫(yī)療配套 交通條件 公共交通 私家車交通 擁堵和噪音 景觀環(huán)境 景觀及質(zhì)量 與景觀的距離 空氣質(zhì)量 不利因素 綜合評價(jià) 64 特定項(xiàng)目 —— 發(fā)掘地塊的價(jià)值，探尋 “ 地利 ” 。 65 特定的時(shí)間 —— 不同時(shí)間，不同的策劃服務(wù)內(nèi)容 拿到地 確定方案 開盤 關(guān)注宗地 宗地條件分析 土地市場研究 房產(chǎn)市場研究 市場空間判斷 初步開發(fā)方向定位 經(jīng)濟(jì)可行性分析 各宗地的方案比較 拿地決策建議 項(xiàng)目階段及服務(wù)內(nèi)容（代理公司視角） 宗地條件分析 競爭區(qū)域及項(xiàng)目分析 區(qū)域房地產(chǎn)供給分析 潛在消費(fèi)者需求分析 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目客群定位 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 項(xiàng)目客群匹配度分析 營銷手段及效果分析 項(xiàng)目市場形象定位 項(xiàng)目價(jià)格定位 項(xiàng)目推廣、銷售策略 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)預(yù)測及評價(jià) 項(xiàng)目營銷細(xì)案 決策咨詢階段 定位策劃階段 營銷策劃階段 66 特定時(shí)間 —— 沒有一成不變的策劃內(nèi)容，把握 “ 天時(shí) ” 。 67 特定的人 —— 堅(jiān)持真理，更要知道誰掌握著真理 真理只有一個(gè)，尋找真理不是最困難的，最難的是不知道誰掌握著真理。 策劃服務(wù)的人一般有： 政府（幫助開發(fā)商說法政府，拿地、一級開發(fā)及城市運(yùn)營項(xiàng)目比較常見） 開發(fā)商決策層 委托策劃或?qū)硬邉澋娜? 開發(fā)公司中層及底層 不同層級的人關(guān)注點(diǎn)不同 政府官員： 城市形象，社會(huì)價(jià)值（就業(yè)、稅收）、是否符合政策方向； 開發(fā)商高層： 戰(zhàn)略方向、投入、產(chǎn)出、效益、風(fēng)險(xiǎn)； 開發(fā)商中低層： 市場可行性、可操作性。 68 Case1 : 土地一級開發(fā)顧問服務(wù)對象及工作任務(wù) 應(yīng)對政府的開發(fā)方案 目的： 與政府簽訂 《 XXX土地一級開發(fā)項(xiàng)目合作協(xié)議書 》 ，以好的改造方案贏得政府的支持政策，讓政府接受開發(fā)商的開發(fā)方案，并落實(shí)到片區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃； 技術(shù)路徑： XXX土地一級開發(fā)項(xiàng)目建議書， XXX土地一級開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，開發(fā)方案（包括策劃方案和概念性設(shè)計(jì)方案）的匯報(bào)，具體包括：片區(qū)開發(fā)的背景，片區(qū)整體開發(fā)的意義和必要性，開發(fā)主體的優(yōu)勢，片區(qū)的開發(fā)理念和功能定位，片區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，片區(qū)的開發(fā)計(jì)劃，片區(qū)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)測算，片區(qū)開發(fā)的效益分析，片區(qū)開發(fā)需要的支持政策。 開發(fā)商具體的操作方案 目的： 制定開發(fā)商內(nèi)部可行性高、操作性強(qiáng)的開發(fā)方案，防范開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，獲得開發(fā)收益； 技術(shù)路徑： 市場研究，片區(qū)改造成本和收益概算，片區(qū)改造風(fēng)險(xiǎn)評估及開發(fā)策略，項(xiàng)目的市場定位，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃，項(xiàng)目的詳細(xì)經(jīng)濟(jì)測算，項(xiàng)目的營銷推廣策略，項(xiàng)目的銷售方案。 69 火車站 體育公園 雙博館： 中國雕版印刷博物館、揚(yáng)州博物館 揚(yáng)州國際會(huì)展中心 揚(yáng)州職業(yè)大學(xué) 行政中心區(qū) 商業(yè)、辦公區(qū) 中央公園 大規(guī)模居住區(qū) Case2 : 揚(yáng)州蔣王項(xiàng)目 政府也是由不同喜好的人構(gòu)成的。 70 特定的人 —— 吸納中間人意見，滿足最終目標(biāo)，創(chuàng)造 “ 人和 ” 。 71 把握 “ 天時(shí) ” 探尋 “ 地利 ” 創(chuàng)造 “ 人和 ” 房地產(chǎn)策劃的 “ 道 ” 項(xiàng)目成功！ 合理回報(bào)！ 72 房地產(chǎn)策劃 “ 道 ” 的練習(xí)要點(diǎn) 大 “ 道 ” 無形 練：珍惜每一次項(xiàng)目機(jī)會(huì) 悟：總結(jié)和提煉成功心法 73 目 錄 CONTENT 1 4 3 2 房地產(chǎn)策劃的困境及疑惑 房地產(chǎn)策劃 “ 術(shù) ” 及練習(xí)要點(diǎn) 房地產(chǎn)策劃 “ 法 ” 及練習(xí)要點(diǎn) 房地產(chǎn)策劃 “ 道 ” 及練習(xí)要點(diǎn) 5 房地產(chǎn)策劃練功的辯證法 74 “ 道、法、術(shù) ” 孰高孰低 術(shù) 法 道 一般情況： 75 “ 道、法、術(shù) ” 孰高孰低 特殊情況：技術(shù)或方法的革新，將競爭推向不同的境界。 坦克 —— 一種戰(zhàn)爭武器，屬于 “ 術(shù) ” 的范疇； 1916年 9月 15日，有 49輛 Ⅰ 型坦克首次投入索姆河戰(zhàn)役。 76 PPT一般應(yīng)用 PPT高級應(yīng)用 “ 道、法、術(shù) ” 孰高孰低 特殊情況：技術(shù)或方法的革新，將競爭推向不同的境界。 WORD PPT PPT高級應(yīng)用 3D 77 “ 道、法、術(shù) ” 孰高孰低 特殊情況：技術(shù)或方法的革新，將競爭推向不同的境界。 WORD PPT PPT 3D 78 房地產(chǎn)策劃之道 1 平等、兼容、創(chuàng)新 新手不要畏懼，老人別固步自封。 后生可畏 ,焉知來者之不如今也 ?四十、五十而無聞焉 ,斯亦不足畏也已 !” —— 《 論語 〃 子罕 》 : 79 房地產(chǎn)策劃之道 2 求新 〃求變 良將用兵， 若良醫(yī)療病， 病萬變， 藥亦萬變。 ——《白豪子兵》 80 Thanks ! 謹(jǐn)呈：山東金佰利地產(chǎn) 臨沂 —環(huán)球國際商務(wù)中心 項(xiàng)目初步策劃方案 20211128 82 前言 本報(bào)告僅是初步策劃思路，方案中所涉及各部分內(nèi)容的細(xì)化與深入工作，期待有機(jī)會(huì)與貴司深入探討。我們誠摯地希望也有信心能與貴司有進(jìn)一步合作的機(jī)會(huì)，因緣于對項(xiàng)目共同的興趣而共同創(chuàng)造地產(chǎn)的奇跡！ 83 目 錄 項(xiàng)目分析 營銷戰(zhàn)略實(shí)施 營銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施 營銷資源整合 營銷團(tuán)隊(duì)簡介 84 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品屬性 ：融住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)于 一體的城市綜合體 寫字樓， 23層 公寓， 23層 兩棟住宅， 28層 裙樓商業(yè)， 4F 裙樓商業(yè) 美食廣場 ,5F 產(chǎn)品基礎(chǔ)參數(shù)： 占地面積： 26877m2 建筑面積： 133980m2 住宅面積： 42185m2 寫字樓面積： 32100m2 公寓面積： 29460m2 商業(yè)面積： 30235m2 車位數(shù)量： 1066 地下建筑面積： 36683m2 85 產(chǎn)品分析 住宅，改小后共 560戶，為 5195平米中小戶型，戶型設(shè)計(jì)存在明顯缺陷 戶型設(shè)計(jì)中存在以下缺點(diǎn)將會(huì)對銷售產(chǎn)生影響： A、 B、 E、 F戶型存在朝 向問題； A戶型通風(fēng)、采光存在嚴(yán) 重問題； 所有戶型均存在黑廁； D戶型客廳開間較窄； 大部分戶型空間布局不 合理； B戶型面積較大，可能影 響銷售速度； 戶型設(shè)計(jì)整體均好性， 明 顯不足； 改小后，戶型配比： 52m2,占 20% 6871m2,占 40% 9095m2,占 40% 戶型面積說明 B戶型可改成類似 E、 F兩個(gè)戶型 E F B 86 產(chǎn)品分析 公寓，約 500戶，戶型面積 3567m2，總體量大，功能用途廣，可商、可住、可做酒店 公寓基礎(chǔ)參數(shù)： 體量： 層數(shù)： 28層 總套數(shù)：約 層高： 實(shí)用率：接近 90% 電梯量： 5部 標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)： 22戶 戶型套數(shù)配比： 3536m2,占 36% 5154m2,占 45% 6367m2,占 18% 公寓標(biāo)準(zhǔn)層 平面