【正文】 目 錄 項目分析 營銷戰(zhàn)略實施 營銷戰(zhàn)術(shù)實施 營銷資源整合 營銷團隊簡介 103 先進(jìn)行品牌整合，再首先引爆住宅，公寓、寫字樓次之，商業(yè)最后并建議以招商為主 住宅 公寓 寫字樓 品牌整合 入市時間軸 商業(yè)（銷售） ?品牌主力店 ?品牌大商家 ?品牌酒店經(jīng)營公司 ?企業(yè)大客戶租或買 ?大投資客，大買家 目標(biāo)客戶群 銷售周期 36個月 ?以臨沂蘭山區(qū)及周邊縣區(qū)投資客戶為主。 ?投資型 ?自用型 ?辦公型 ?商住型 6個月 8個月 推售單位 30%保留， 70%推售 全部推售 寫字樓的宣傳推廣時機在公寓之后，但銷售時機可前臵 整體推售戰(zhàn)略 ?年輕新銳，單身貴族，結(jié)婚買房或過渡性居住； ?生意人、企業(yè)中高層二次、多次臵業(yè)或給子女買房 ?投資客戶 ?辦公買家 以招商為主 ?以企業(yè)、機構(gòu)辦公需求為主 ?大投資客戶 104 住宅操作戰(zhàn)略 客戶付款測算 （不計租約） 面積 單價 （僅作參考） 總價 （元） 首付 月供 （ 20年） 比例 52 3000 906 20% 70 3000 21 1220 40% 90 3000 27 1568 40% 客戶付款測算（ 計租約） 面積 單價 （僅作參考） 總價 （萬元） 開發(fā)商實收單價 實際首付 應(yīng)首付 月供 52 3500 3000 1057 70 3500 3000 1423 90 3500 3000 5 1830 常規(guī)操作模式 我司建議模式 通過提高單價，降低首付的方式實現(xiàn)快速銷售，并保證開發(fā)商預(yù)期銷售利潤 105 公寓采用帶租約銷售，租約 2年，按月結(jié)，可充抵客戶月供，使頭 2年月供為零 ，且交樓前只交 3成首付，另 2成待交樓時再交付 公寓操作戰(zhàn)略 客戶付款測算 （ 不計租約） 面積 （ m2) 單價 （僅作參考） 總價 （萬元） 首付 （萬元） 月供 （ 10年） 比例 32 3500 672 36% 52 3500 1092 45% 65 3500 1356 18% 客戶付款測算（計租約） 面積 單價 （僅作參考） 總價 （元） 2年租約 （萬元） 首付 應(yīng)首期 (萬元） 頭 2年月供 后 8年月供 32 4000 0 768 52 4000 3 0 1248 65 4000 26 13 0 1560 常規(guī)操作模式 我司建議模式 106 寫字樓營銷的關(guān)鍵在于定位精準(zhǔn)，另外品牌大客戶的進(jìn)駐對寫字樓營銷起著重要作用 寫字樓操作戰(zhàn)略 定位原則 品牌力塑造 形象力朔造 寫字樓營銷三大關(guān)鍵點 107 項目整體形象與公寓、住宅、寫字樓形象，既要有聯(lián)系，亦要有所區(qū)別 形象整合戰(zhàn)略 形象定位 整體形象定位 CBD價值運營體 住宅、公寓、寫字樓、購物中心 公寓形象定位 CBD〃 SOHO 住宅形象定位 CBD精裝修酒店式住宅 寫字樓形象定位 CBD首席商務(wù)執(zhí)行官 108 由于項目總形象與各類型產(chǎn)品分形象容易混淆，建議將不同時期推出的產(chǎn)品冠以 “ 號作品 ” ，并分別取分案名 形象整合戰(zhàn)略 環(huán)球國際商務(wù)中心，03號作品 環(huán)球國際商務(wù)中心，01號作品 環(huán)球國際商務(wù)中心，02號作品 109 以 CBD概念為核心，以投資引導(dǎo)為手段，將營銷理念滲入到各類型產(chǎn)品賣點中 營銷訴求戰(zhàn)略 說 CBD價值 營銷訴求主線 談臨沂大發(fā)展 講述項目的投資價值 溝通產(chǎn)品細(xì)節(jié)與賣點 寫字樓 住宅 商業(yè) 110 目 錄 項目分析 營銷戰(zhàn)略實施 營銷戰(zhàn)術(shù)實施 營銷資源整合 營銷團隊簡介 111 以整體形象入市，戶外先行，以 CBD概念切入市場，迅速搶占市場眼球 戰(zhàn)術(shù)實施要點 1 主打廣告語 ：（建議） 這個世紀(jì) ,屬于 CBD 80年代，錯過了深圳 90年代，錯過了浦東 2021年，你不能再錯過 CBD 112 酒店式住宅攜 “ SP活動 +金佰利會 +媒體廣告 ” 重磅出擊，引發(fā)客戶廣泛關(guān)注與參與 戰(zhàn)術(shù)實施要點 2 主打廣告語 ：（建議） 回家，就象住酒店！ 2萬，入住時尚套房 3萬，入住豪華套房 4萬，入住總統(tǒng)套房 SP活動 ：（建議） “ 環(huán)球體驗”之旅： 一等獎：歐洲 12日游 二等獎：韓國 7日游 三等獎：港澳 4日游 113 利用 SP活動、體驗式營銷，不斷制造人氣和熱點，將項目宣傳推至高潮 戰(zhàn)術(shù)實施要點 3 營銷活動 ：（建議） 借勢奧運會 主題為：“我是冠軍”的（前）奧運冠軍挑戰(zhàn)賽 邀請 2021年奧運冠軍現(xiàn)場作秀表演、談成長歷程。 公關(guān)活動 主題為：“城市 CBD價值研討會” 邀請經(jīng)濟學(xué)家論壇：“當(dāng)前經(jīng)濟形式下的投資策略” 其它低成本的活動營銷 啤酒、水果、美食節(jié) 臨沂城區(qū)老照片有獎?wù)骷罢褂[ 舉辦車友會活動及奧運觀摩活動 大品牌簽約儀式 114 利用名人開盤作秀，引爆市場，收獲大捷 戰(zhàn)術(shù)實施要點 4 115 利用 “ 金佰利會積分卡 ” 發(fā)動 “ 全民營銷 ” ，快速實現(xiàn) 100%銷售 戰(zhàn)術(shù)實施要點 5 116 戰(zhàn)術(shù)實施應(yīng)注意的幾個問題 要有科學(xué)的、全局性的戰(zhàn)略把控 項目的開發(fā)必須考慮： ?整體 目標(biāo)和階段目標(biāo)的統(tǒng)一性； ?階段目標(biāo)之間的連續(xù)性； ?價格及銷控全盤考慮； ?充分考慮促銷等其它費用，理性定價、調(diào)價 117 戰(zhàn)術(shù)實施應(yīng)注意的幾個問題 強化媒體組合，有針對性的推廣，避免浪費 推廣營銷渠道 媒體組合： 以戶外與報廣為主，以短信、電視、樓宇、電臺等為輔助 其它營銷通道： SP活動吸引，現(xiàn)場展示、客戶推介、直郵、人員派單、房展、推介會、展點等。 118 戰(zhàn)術(shù)實施應(yīng)注意的幾個問題 注意強化現(xiàn)場展示。現(xiàn)場展示效果與細(xì)節(jié)，是打動客戶、支撐價格的重要因素 119 戰(zhàn)術(shù)實施應(yīng)注意的幾個問題 售樓處 120 樣板間 戰(zhàn)術(shù)實施應(yīng)注意的幾個問題 121 目 錄 項目分析 營銷戰(zhàn)略實施 營銷戰(zhàn)術(shù)實施 營銷資源整合 營銷團隊簡介 122 執(zhí)行團隊介紹 項目總顧問： 奧 彤 科特勒咨詢集團高級營銷顧問，科特勒國際地產(chǎn) (中國 )戰(zhàn)略咨詢事業(yè)部 CEO。奧彤先生是清 華大學(xué) MBA研習(xí)班高級講師，著名地產(chǎn)策劃專家，達(dá)觀全程地產(chǎn)公司董事長。 奧先生帶領(lǐng)下的達(dá)觀地產(chǎn)在一系列的地產(chǎn)策劃營銷中不斷創(chuàng)造中國房地產(chǎn)界的奇跡， 2021 年時更是承擔(dān)了轟動一時的博鰲國際論壇官邸別墅全程策劃，公司服務(wù)的客戶和項目涉及到 了城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，區(qū)域宏觀經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，大型房地產(chǎn)企業(yè)，大型房地產(chǎn)項目發(fā)展 戰(zhàn)略的策劃制定。 項目推廣總顧問： 宋金紅 科特勒咨詢集團高級營銷顧問，清華大學(xué)研究生，工商管理碩士，清華大學(xué)實戰(zhàn)型房地產(chǎn)研 究生課程班客座教授，中國房地產(chǎn)商學(xué)院客座教授。 先后在深圳市規(guī)劃國土局中外房地產(chǎn)導(dǎo)報社任記者、編輯。深圳大觀廣告有限公司創(chuàng)始人， 是深圳 4A廣告公司的發(fā)起者之一，參服務(wù)了萬科、招商、卓越等全國前 20名的開發(fā)商的 200 多個樓盤的推廣策劃，率先將整合營銷傳播理論融入到房地產(chǎn)全程推廣過程中，實現(xiàn)房地產(chǎn) 價值最大化。 123 執(zhí)行團隊介紹 區(qū)域總監(jiān) : 關(guān) 濤 深圳房地產(chǎn)界資深職業(yè)經(jīng)理人， 9年房地產(chǎn)營銷實踐經(jīng)驗，現(xiàn)任達(dá)觀地產(chǎn)山東區(qū)域總監(jiān)、 科特勒集團商業(yè)高級顧問， 曾服務(wù)于戴德梁行、世聯(lián)地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)等知名房地產(chǎn)顧問機構(gòu)。曾主持操作過深圳知名樓盤：江蘇大夏、新港鴻花園、萬通中心、時代華庭、益田花園等數(shù)十個。關(guān)先生足跡遍及全國數(shù)十個省市，操作作品有：四川濱江新城、三亞蘭?；▓@、西寧香榭麗都、湖南麗香新都等，最近主持操作項目 為：臨沂城建 〃 時代廣場。 商業(yè)部總監(jiān) : 麥 偉 中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，現(xiàn)任職深圳達(dá)觀地產(chǎn)營銷策劃中心總監(jiān)、科特勒集團商業(yè)高級顧問。曾任職深圳中原地產(chǎn)策劃中心高級經(jīng)理；深圳森拓普商業(yè)顧問公司（中原集團）策劃中心高級經(jīng)理；廣州吉之島百貨有限公司營銷策劃部高級經(jīng)理。 曾經(jīng)負(fù)責(zé)過數(shù)十個知名商業(yè)地產(chǎn)項目的營銷及招商工作：中港城、常興時代廣場、五洲風(fēng)情 Mall、海典數(shù)碼城、新 2021廣場、金光華購物廣場、南山超級地鐵摩爾鋪等 麥先生，十年執(zhí)著于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與營銷，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域造詣頗深，具有廣泛的商家資源。 124 執(zhí)行團隊介紹 顧問三部策劃總監(jiān) : 李 勝 建 從事房地產(chǎn)策劃工作 6年?，F(xiàn)任職深圳達(dá)觀地產(chǎn)顧問三部策劃總監(jiān)，曾在任職于世聯(lián)地產(chǎn)、同致地產(chǎn)等多家深圳策劃機構(gòu) 曾策劃過星河 〃 國際、中旅 〃 國際公館等深圳知名樓簽盤，足跡遍及全國十多個省市，主持策劃近 20多個各類型項目，其中住宅項目：深圳華美麗苑、揚州梅嶺家園、東莞東方威尼斯；商業(yè)項目有揚州金色百匯農(nóng)貿(mào)市場、梅嶺東大街、南通 100萬㎡金海岸商業(yè)城；酒店項目唐海皇冠大酒店；寫字樓項目： 安聯(lián)大夏；公寓項目： 世金漢宮等。最近策劃的項目為：臨沂城建 時代廣場 項目經(jīng)理 : 顧 剛 8年地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，曾主持多個深圳知名樓盤銷售工作，如：都市名園、深業(yè)花園、興業(yè)銀行大廈等。顧先生近幾年來主要致力于內(nèi)地樓盤的銷售管理工作，有著豐富的銷售經(jīng)驗、現(xiàn)場管理經(jīng)驗，客戶管理經(jīng)驗。最近主持銷售的項目為：城建 〃 時代廣場 125 溝 通 完 畢，如有需要，具體細(xì)節(jié)可進(jìn)一步溝通 謝 謝！