【合同無(wú)效情形】國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效情形及規(guī)制建議(編輯修改稿)
2025-06-19 21:21 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 越大，不符合市場(chǎng)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)性原則。抑制土地炒賣(mài)的關(guān)鍵在 于出讓環(huán)節(jié)。一級(jí)市場(chǎng)濫批，卻試圖通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)嚴(yán)管來(lái)防止，無(wú)異于本末倒置。建議對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的土地使用權(quán)取得條件進(jìn)行嚴(yán)格限制，防止無(wú)開(kāi)發(fā)能力或無(wú)意真實(shí)開(kāi)發(fā)者虛報(bào)立項(xiàng)規(guī)劃騙取土地使用權(quán)然后倒賣(mài)的行為發(fā)生，限期不進(jìn)行開(kāi)發(fā)或達(dá)不到開(kāi)發(fā)程度即按出讓合同的約定進(jìn)行處罰或收回土地使用權(quán)。放寬土地二級(jí)市場(chǎng)的交易條件，使土地資源得以合理流動(dòng)、優(yōu)化配置。 《解釋 (征求意見(jiàn)稿 )》將 “ 起訴前當(dāng)事人已完成法律、行政法規(guī)規(guī)定的土地投資開(kāi)發(fā)條件 ” 作為認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效的依據(jù)，無(wú)疑是對(duì)法律規(guī)定的一種變通適用，其合理性值得肯定，但此類(lèi)規(guī)定對(duì)法 律規(guī)定的嚴(yán)肅性造成的消極影響不容忽視。 四、未經(jīng)政府部門(mén)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。 盡管我國(guó)實(shí)行土地有償使用制度，但由于歷史原因仍存在大量的劃撥土地。此類(lèi)劃撥土地的使用雖不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，但也不宜馬上收回。由于利用能力與現(xiàn)實(shí)利益趨使，許多劃撥用地或明或暗的通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)入市場(chǎng)。 文章來(lái)源 ：中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)提供 免費(fèi)法律咨詢(xún) 請(qǐng)進(jìn)入 找律師 就到中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問(wèn)題 6 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定： “ 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依 照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。 ” 因此，以劃撥方式出得土地使用權(quán)的，須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的市、縣人民政府審批后，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?！稐l例》第四十五條還規(guī)定了劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，但同樣規(guī)定政府審批是轉(zhuǎn)讓的前提。未經(jīng)政府部門(mén)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，所簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬于無(wú)效合同。 筆者認(rèn)為，劃 撥土地使用權(quán)是一種無(wú)償使用國(guó)有土地的方式，不需要支付使用土地的對(duì)價(jià)。嚴(yán)格地說(shuō)，現(xiàn)行法律規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓并非真正的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《條例》第四十五條的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是國(guó)家收回劃撥的土地使用權(quán)，然后再出讓給受讓方。或經(jīng)批準(zhǔn)不再辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但土地收益須上繳國(guó)家。可見(jiàn)，劃撥土地的使用權(quán)人依據(jù)轉(zhuǎn)讓合同取得的并非土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，充其量算作是對(duì)其交回土地使用權(quán)的一種補(bǔ)償 (含地上附屬物的補(bǔ)償 )，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之說(shuō)及相關(guān)程序規(guī)定顯得不倫不類(lèi)。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及變相轉(zhuǎn)讓?zhuān)欢ǔ潭壬蠈?dǎo)致了土地市場(chǎng)的混亂，也是造成國(guó)家土地資產(chǎn)流失的一個(gè)巨大黑洞。隨著使用劃撥土地的范圍越來(lái)越小和土地市場(chǎng)的逐步規(guī) 文章來(lái)源 ：中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)提供 免費(fèi)法律咨詢(xún) 請(qǐng)進(jìn)入 找律師 就到中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問(wèn)題 7 范，建議取消劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之規(guī)定，規(guī)定禁止劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊环犀F(xiàn)行法律規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)一律變成有償使用，無(wú)力支付土地出讓金的由國(guó)家直接收回或變更為租賃等其他使用方式。 根據(jù)《解釋 (征求意見(jiàn)稿 )》第六條、第七條規(guī)定意見(jiàn)， “ 轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立的合同為補(bǔ)償合同，合同約定的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款應(yīng)認(rèn)定為對(duì)原 劃撥土地使用權(quán)人的補(bǔ)償。 ” 將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同確定為補(bǔ)償合同可謂定性準(zhǔn)確，把握到了此類(lèi)合同的實(shí)質(zhì)所在，有利于有關(guān)轉(zhuǎn)讓合同糾紛的正確處理。 五、未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓共有土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。 土地使用權(quán)共有的情況較為少見(jiàn)。一般指的是合作開(kāi)發(fā)、聯(lián)合建房用地和城市居民的私人建房用地。根據(jù)法律規(guī)定，一方出地、一方出資或雙
試題試卷相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1