【合同無效情形】國有土地使用權轉讓合同無效情形及規(guī)制建議(編輯修改稿)
2025-06-19 21:21 本頁面
【文章內容簡介】 越大，不符合市場規(guī)律和經濟性原則。抑制土地炒賣的關鍵在 于出讓環(huán)節(jié)。一級市場濫批，卻試圖通過二級市場嚴管來防止，無異于本末倒置。建議對一級市場的土地使用權取得條件進行嚴格限制，防止無開發(fā)能力或無意真實開發(fā)者虛報立項規(guī)劃騙取土地使用權然后倒賣的行為發(fā)生，限期不進行開發(fā)或達不到開發(fā)程度即按出讓合同的約定進行處罰或收回土地使用權。放寬土地二級市場的交易條件，使土地資源得以合理流動、優(yōu)化配置。 《解釋 (征求意見稿 )》將 “ 起訴前當事人已完成法律、行政法規(guī)規(guī)定的土地投資開發(fā)條件 ” 作為認定轉讓合同有效的依據(jù)，無疑是對法律規(guī)定的一種變通適用，其合理性值得肯定，但此類規(guī)定對法 律規(guī)定的嚴肅性造成的消極影響不容忽視。 四、未經政府部門批準轉讓劃撥土地使用權的，轉讓合同的效力問題。 盡管我國實行土地有償使用制度，但由于歷史原因仍存在大量的劃撥土地。此類劃撥土地的使用雖不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，但也不宜馬上收回。由于利用能力與現(xiàn)實利益趨使，許多劃撥用地或明或暗的通過轉讓方式進入市場。 文章來源 ：中顧法律網 中顧法律網提供 免費法律咨詢 請進入 找律師 就到中顧法律網 中顧法律網攜萬名律師幫您解答法律問題 6 《城市房地產管理法》第三十九條規(guī)定： “ 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依 照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。 ” 因此，以劃撥方式出得土地使用權的，須經有批準權的市、縣人民政府審批后，方可進行轉讓?！稐l例》第四十五條還規(guī)定了劃撥土地使用權的轉讓條件，但同樣規(guī)定政府審批是轉讓的前提。未經政府部門批準擅自轉讓劃撥土地使用權的，所簽訂土地使用權轉讓合同應屬于無效合同。 筆者認為，劃 撥土地使用權是一種無償使用國有土地的方式，不需要支付使用土地的對價。嚴格地說，現(xiàn)行法律規(guī)定的劃撥土地使用權的轉讓并非真正的土地使用權轉讓。根據(jù)《條例》第四十五條的規(guī)定，劃撥土地使用權經政府批準轉讓的實質是國家收回劃撥的土地使用權，然后再出讓給受讓方?；蚪浥鷾什辉俎k理土地使用權出讓手續(xù)，但土地收益須上繳國家?？梢?，劃撥土地的使用權人依據(jù)轉讓合同取得的并非土地使用權的對價，充其量算作是對其交回土地使用權的一種補償 (含地上附屬物的補償 )，劃撥土地使用權轉讓之說及相關程序規(guī)定顯得不倫不類。劃撥土地使用權轉讓及變相轉讓，一定程度上導致了土地市場的混亂，也是造成國家土地資產流失的一個巨大黑洞。隨著使用劃撥土地的范圍越來越小和土地市場的逐步規(guī) 文章來源 ：中顧法律網 中顧法律網提供 免費法律咨詢 請進入 找律師 就到中顧法律網 中顧法律網攜萬名律師幫您解答法律問題 7 范，建議取消劃撥土地使用權轉讓之規(guī)定，規(guī)定禁止劃撥土地使用權轉讓，凡不符合現(xiàn)行法律規(guī)定的劃撥土地使用權一律變成有償使用，無力支付土地出讓金的由國家直接收回或變更為租賃等其他使用方式。 根據(jù)《解釋 (征求意見稿 )》第六條、第七條規(guī)定意見， “ 轉讓方與受讓方訂立的合同為補償合同，合同約定的土地轉讓價款應認定為對原 劃撥土地使用權人的補償。 ” 將劃撥土地使用權轉讓合同確定為補償合同可謂定性準確，把握到了此類合同的實質所在，有利于有關轉讓合同糾紛的正確處理。 五、未經其他共有人書面同意轉讓共有土地使用權的，轉讓合同的效力問題。 土地使用權共有的情況較為少見。一般指的是合作開發(fā)、聯(lián)合建房用地和城市居民的私人建房用地。根據(jù)法律規(guī)定，一方出地、一方出資或雙
試題試卷相關推薦
鄂ICP備17016276號-1