【合同無(wú)效情形】國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效情形及規(guī)制建議(已修改)
2025-05-30 21:21 本頁(yè)面
【正文】 文章來(lái)源 ：中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)提供 免費(fèi)法律咨詢 請(qǐng)進(jìn)入 找律師 就到中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問(wèn)題 1 【合同無(wú)效情形】國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效情形及規(guī)制建議 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指以出讓或劃撥方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。勿庸置疑，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同即是轉(zhuǎn)讓方與受讓方之間訂立的約定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。法律禁止集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，一般所謂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓均指向國(guó)有土地。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同作為一種特殊的買(mǎi)賣(mài)合同，其效力認(rèn)定首先要滿足合同有效的一般要件：即主體適格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容不違反法律和 行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。法律對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主體未作限制性規(guī)定，意思表示是否真實(shí)對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力影響不大，合同內(nèi)容是否違反法律與行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定成為認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的關(guān)鍵。 目前，規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的主要法律法規(guī)是《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 (以下稱《條例》 )。最高人民法院此前公布的《關(guān)于審理國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及相關(guān)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋(征求意見(jiàn)稿 )》 (以下稱《解釋 (征求意見(jiàn)稿 )》 )，對(duì)有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)與效力的認(rèn)定及處理 提出了初步指導(dǎo)性的意見(jiàn)?，F(xiàn)筆者根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，結(jié)合執(zhí)業(yè)實(shí)踐，就國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的情形試作歸納分析，并就有關(guān)立法與解釋的制訂提出個(gè)人建議。 一、轉(zhuǎn)讓方未按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。 文章來(lái)源 ：中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)提供 免費(fèi)法律咨詢 請(qǐng)進(jìn)入 找律師 就到中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問(wèn)題 2 我國(guó)實(shí)行的是土地有償使用制度。根據(jù)法律規(guī)定，以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，土地使用者須與市、縣人民政府的土地管理部門(mén)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，并按照出讓合同的約定繳納土地出讓金，即支付取得土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)?！稐l例》第十六條規(guī)定： “ 土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng) 當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。 ” 可見(jiàn)，土地使用者只有在繳納全部土地出讓金后，才能辦理土地使用權(quán)登記，依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定： “ 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： (一 )按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū) 。?” 從該條規(guī)定看，按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金和取得土地使用權(quán)證書(shū)，是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須同時(shí)具備的兩個(gè)前提條件，均屬于強(qiáng)制性規(guī)定。即使已取得國(guó)有土地使用證，但未全部支付土地出讓金的，也不具備法定的轉(zhuǎn)讓條件，所簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬于無(wú)效合同。 筆者認(rèn)為， “ 支付全部土地使用權(quán)出讓金 ” ，不應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的前提和必要條件。實(shí)踐中，有的地方政府在出讓合同中約定受讓人按約定支付部分土地出讓金后即可辦理國(guó)有土地使用證，其余土地出讓金可分期支付。特殊情況下，政府甚至?xí)Q定對(duì)應(yīng)繳納的土地出讓金進(jìn)行減、免、緩。持有國(guó)有土地使用證即表明其擁有合法的土地使用權(quán)，未支付的土地出讓金作為對(duì)政府的債務(wù)，應(yīng)通過(guò)債的制度予以解決。土地出讓方嚴(yán)格執(zhí)行行政法規(guī)，則不可能出現(xiàn)拖欠土地出讓金的現(xiàn)象。政府 違規(guī)的后果由政府自身承擔(dān)，不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給交易雙方，尤其是轉(zhuǎn)讓合同的受讓方。為確保土地出讓金足額繳納，只須規(guī)定 “ 支付全部出讓金 ” 為申請(qǐng)土地使用權(quán)登記 文章來(lái)源 ：中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)提供 免費(fèi)法律咨詢 請(qǐng)進(jìn)入 找律師 就到中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問(wèn)題 3
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