【合同無(wú)效情形】國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效情形及規(guī)制建議-資料下載頁(yè)
2025-05-14 21:21本頁(yè)面
【正文】 政府部門(mén)依法收回土地使用權(quán)的，原土地使用人已喪失土地使用權(quán)，當(dāng)然無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓。關(guān)于土地使用權(quán)的收回，國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》規(guī)定了具體的條件與程序，即有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)、公告、下達(dá)決定書(shū)，注銷(xiāo)土地登記和土地證書(shū)。筆者認(rèn)為，在收回土地使用權(quán)的程序未進(jìn)行完畢即土地登記和土地證書(shū)未被注銷(xiāo)之前，土地使用權(quán)人與受讓方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，不能輕意否定 其合同效力。土地登記被注銷(xiāo)之前，土地權(quán)屬依然合法存在。當(dāng)土地使用權(quán)人申請(qǐng)復(fù)議或提起行政訴訟后，其權(quán)屬即處于待定狀態(tài)，此時(shí)便認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效確有不妥。 文章來(lái)源 ：中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)提供 免費(fèi)法律咨詢(xún) 請(qǐng)進(jìn)入 找律師 就到中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問(wèn)題 10 八、轉(zhuǎn)讓有爭(zhēng)議的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。 根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)先經(jīng)人民政府處理，對(duì)處理不服的，可以向人民法院起訴。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，有爭(zhēng)議的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。因此而簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，也應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效合同。 但實(shí)踐中，土地使用權(quán)爭(zhēng)議的類(lèi)型很多，有一方持有土地使用證，另一方未持有土地使用證的 。有雙方均持有土地使用證，但對(duì)有關(guān)使用范圍與面積產(chǎn)生爭(zhēng)議的 。有對(duì)一方持有的土地使用證合法性產(chǎn)生異議的 。有民事?tīng)?zhēng)議，也有行政爭(zhēng)議，等等。若將所有發(fā)生爭(zhēng)議的土地使用權(quán)均禁止轉(zhuǎn)讓?zhuān)炔环辖灰滓?guī)則、造成資源閑置浪費(fèi)，也會(huì)被別有用心之人利用而損害交易雙方利益。筆者建議，應(yīng)通過(guò)司法解釋加以明確分類(lèi)，具體情況具體對(duì)待，或直接規(guī)定凡爭(zhēng)議未進(jìn)入司法、行政處理程序的，不影響轉(zhuǎn)讓合同效力 。凡已進(jìn)入司法、行政處理程序的，待上述程序處理完畢后，再予以認(rèn)定與處理，不將土地權(quán)屬存在爭(zhēng)議作為否定合同效力的依據(jù)。 九、轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登 記的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。 已抵押的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)未作具體規(guī)定，應(yīng)當(dāng)適用《擔(dān)保法》關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定： “ 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況 。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 ” 因此，轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的土地使用權(quán)并無(wú)法律障礙，但必須履行法律規(guī)定的 “ 通 文章來(lái)源 ：中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)提供 免費(fèi)法律咨詢(xún) 請(qǐng)進(jìn)入 找律師 就到中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問(wèn)題 11 知 ” 與 “ 告知 ” 義務(wù)。因此，已抵押的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，未通知抵押權(quán)人和告知受讓人土地使用權(quán)已抵押的，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng) 認(rèn)定為無(wú)效。 遺憾的是，法律并未具體規(guī)定 “ 通知 ” 與 “ 告知 ” 的時(shí)間。根據(jù)《擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，通知抵押權(quán)人的目的，是保障抵押權(quán)人依法行使低價(jià)轉(zhuǎn)讓擔(dān)保和就轉(zhuǎn)讓價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。故筆者認(rèn)為，通知時(shí)間以確保抵押權(quán)人得以行使上述兩項(xiàng)權(quán)利為限，具體時(shí)間應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂之后、雙方開(kāi)始履行之前。至于告知受讓人，其時(shí)間應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前。當(dāng)然，簽訂之后，受讓人接受而無(wú)異議的，也不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。故，轉(zhuǎn)讓已抵押的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力往往處于待定狀態(tài)，屬效力待定合同。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 的效力問(wèn)題作為現(xiàn)階段土地糾紛中的難點(diǎn)與熱點(diǎn)問(wèn)題，與我國(guó)目前特殊的土地制度不無(wú)關(guān)系。同時(shí)，政府部門(mén)的土地監(jiān)管執(zhí)法力度不夠、兩級(jí)土地市場(chǎng)的規(guī)范程度不高，也必然造成此類(lèi)爭(zhēng)議頻頻發(fā)生。加強(qiáng)對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的研究，從法律實(shí)務(wù)的角度審視我國(guó)現(xiàn)行的土地流轉(zhuǎn)制度的利弊，挖掘?qū)е罗D(zhuǎn)讓合同無(wú)效的體制、制度和實(shí)踐層面的原因，對(duì)進(jìn)一步建立起適合我國(guó)國(guó)情的土地流轉(zhuǎn)制度，規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓活動(dòng)，完善土地市場(chǎng)交易規(guī)則，實(shí)現(xiàn)土地資源的最優(yōu)化配置，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
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