商場(chǎng)后期經(jīng)營(yíng)管理方案(編輯修改稿)
2025-06-18 07:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 外電動(dòng)扶梯，將人流動(dòng)線(xiàn)上的顧客直接輸送至二層甚至三層，在與之相鄰的商業(yè)物業(yè)間架設(shè)人行天橋，在具有景觀價(jià)值的臨街面配置觀光電梯，將客流直接 從地面引向各層。建筑內(nèi)盡可能設(shè)置面積適可的中庭，因?yàn)橹型ナ谴怪苯煌ńM織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng) ,又宜做休閑、促銷(xiāo)場(chǎng)地；中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線(xiàn)，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開(kāi)闊敞亮，把人的視線(xiàn)吸引向上。配套設(shè)施應(yīng)較為完整，中央空調(diào)、電動(dòng)扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)，均應(yīng)規(guī)劃建設(shè)到位。大多數(shù)情況下不建地下室或半地下室。選址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合現(xiàn)有商業(yè)資源。 根據(jù)項(xiàng)目總建的大 小和層數(shù)的不同，業(yè)態(tài)組合方式建議如下： 一、在首層面積為 4000 ㎡～ 5000 ㎡，層數(shù)為 4層，總建在 萬(wàn)㎡～ 2 萬(wàn)㎡時(shí)，業(yè)態(tài)組合方式有： 組合（ 1）： 1F+2F+3F 為內(nèi)置步行街， 4F 為專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)。 其中， 1F 為流行時(shí)尚專(zhuān)賣(mài)店、精品店、折扣店組成的名店街，并設(shè) 1～ 2個(gè)方便快餐冷飲店， 2F、 3F以服裝步行街為主。 4F 引進(jìn)知名品牌做專(zhuān)業(yè)大賣(mài)場(chǎng)，如 3C賣(mài)場(chǎng)（家電、手機(jī)、電腦）或家居賣(mài)場(chǎng)或電玩、運(yùn)動(dòng)、書(shū)市、電影城之類(lèi)專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)；將 3F、 4F 臨街部分設(shè)計(jì)為通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮燈光 ，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對(duì)情調(diào)和視線(xiàn)要求較高的經(jīng)營(yíng)定位，并進(jìn)行分割銷(xiāo)售。而這種可憑欄遠(yuǎn)眺的餐飲娛樂(lè)景觀區(qū)還會(huì)具有非常不錯(cuò)的賣(mài)點(diǎn)。之所以強(qiáng)調(diào)對(duì) 3F、 4F的分割銷(xiāo)售，是因?yàn)轫?xiàng)目總建規(guī)模小，可供銷(xiāo)售的面積最大也只有 2 萬(wàn)㎡，為提高開(kāi)發(fā)商的投資收益，必須盡可能提高分割銷(xiāo)售商鋪的比例。 該組合的缺點(diǎn)是缺少核心店。但由于內(nèi)置步行街將流行時(shí)尚和服裝專(zhuān)賣(mài)集中經(jīng)營(yíng)，提供了舒適明亮的購(gòu)物環(huán)境，具有明顯的 “ 扎堆 ” 效應(yīng)，較受經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的歡迎。同時(shí)，該組合適合劃小商鋪面積，便于控制總價(jià)，從而利于推盤(pán)銷(xiāo)售。必須強(qiáng)調(diào)指出 ，從定價(jià)策略和解決 “ 租售 ” 矛盾、利于開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)管理等多角度考量，這種首層為步行街，并爭(zhēng)取盡可能多的樓層為步行街的組合是單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目首選和主要的組合模式。雖然內(nèi)置步行街這種業(yè)態(tài)目前在地級(jí)市中還不多見(jiàn)，但它無(wú)疑將成為未來(lái)流行的趨勢(shì)。 組合（ 2）： 1F+2F2/3 為
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